[법률톡톡] 등기부와 다른 주소…보증금 떼였다면?

<앵커 멘트>

일상에서 꼭 알아둬야 할 법률상식을 알아보는 <법률톡톡> 시간입니다.

먼저, 어떤 사건인지 영상으로 확인하겠습니다.

<리포트>

A씨는 한 다세대 주택 303호를 보증금 9500만원에 2년간 임차했습니다.

중개사는 현관문에 표시된 대로 303호로 임대차계약을 중개했지만 실제 부동산등기부엔 302호로 되어있었는데요.

결국, 실거주자가 아니라는 이유로 보증금을 돌려받지 못한 A씨.

현관문엔 303호 등기부엔 302호, 보증금을 떼였다면 누구의 책임일까요?

<앵커 멘트>

임대차계약에서 집의 호수가 잘못돼 벌어진 일인데요.

법원은 과연 어떤 판결을 내렸을까요?

정성훈 변호사와 함께 자세히 알아보겠습니다.

<질문>
어쩌다 이런 일이 생겼는지 사건의 경위를 좀 더 자세히 설명해 주시죠.

<답변>
실제 표시와 공부상 표시가 서로 달랐던 것을 아무도 확인하지 못해서 발생하게 된 사건인데요.

A씨는 공인중개사 B씨의 중개로 다세대 주택 303호를 보증금 9,500만원에 임차했습니다.

당시 현관문에는 303호로 표시가 되어 있어서 303호라고 알고 계약도 하고 전입신고도 하고 확정일자도 그렇게 받았는데 실제 건축물대장이나 등기부 같은 공부상에는 302호로 기재가 된 곳이었습니다.

그러니까 A씨가 임차한 곳은 실제로는 302호가 되는 셈이지요.

이후 등기부상 303호가 공매로 나오자 A씨는 그 공매절차에서 보증금을 회수하려 했지만 실제 거주자가 아니라는 이유로 배당을 받지 못했는데요.

그러자 A씨는 등기부상 302호, 즉 실제 자신이 거주하는 집에 대해서 보증금을 반환 받기 위한 경매 신청을 했지만, 자기보다 우선순위로 이미 65억 원의 근저당이 설정되어 있는 바람에 전혀 배당 받을 가능성이 없어서 결국 경매는 취하를 했습니다.

이후 A씨는 잘못된 중개를 한 B씨와 공인중개사협회를 상대로 보증금 9,500만원을 못 받게 되었으니 이를 배상하라는 손해배상 소송을 제기한 사건입니다.

<질문>
법원이 어떤 결론을 내렸을지 궁금하네요?

<답변>
법원은 중개사의 책임을 인정했습니다.

공부상의 기재와 다르게 중개도 하고 설명도 하고 계약서 작성까지 했기 때문에 책임을 인정한 거지요.

다만, 임차인인 A씨도 스스로 확인하지 못한 잘못이 있다는 해서 중개사의 책임은 40%로 제한했습니다.

<질문>
중개사의 책임이 40% 로 본인의 책임이 더 큰 것으로 판결이 났네요? 중개사의 책임을 묻기가 생각보다 쉽지 않은 것 같네요?

<답변>
사안을 보면 중개사의 잘못이 명백해 보일 수 있는데, 이 사건에서는 책임을 묻는 것이 쉽지는 않았습니다.

아파트나 빌라 같은 공동주택의 현관문에 303호로 표시가 되어 있다면 누구나 303호로 알겠지요.

더구나 이 사건에서 보면 302호와 303호가 서로 현관을 마주보고 있는 집이라서 사실 등기부나 건축대장과 같은 서류만으로는 어느 집이 302호이고 어느 집이 303호인지 특정해서 구분하기는 어렵습니다.

왜냐하면, 등기부나 건축대장에는 건물 면적이나 권리관계 등이 기재되어 있을 뿐이지, 예를 들어 현관에서 올라가서 오른쪽이 302호고 왼쪽 303호다 라는 식으로 집의 위치가 표시된 것이 아니기 때문이지요.

이럴 경우 결국 건축물 현황도, 즉 건축 당시의 설계도 같은 것을 구해서 실제 302호와 303호의 위치와 내부 구조 등을 서로 비교해 보면서 어느 것이 302호인지 303호인지 여부를 확인해야 비로소 구분을 할 수 있게 됩니다.

중개사에게 과연 건축물 현황도까지 확인하면서 중개대상물을 확인하고 설명할 의무가 있는지가 쟁점이었던 거지요.

공인중개사업법을 보면, 중개업자는 중개 대상물 확인설명서를 작성하도록 되어 있고 그 내용에는, 중개대상물의 면적, 용도, 구조 등을 기재하고 필요하면 중개의뢰인들에게 자료 요구를 할 수도 있도록 규정되어 있습니다.

또한, 건축물 대장 기재 및 관리 규칙이라는 것을 보면 건축물현황도의 경우에는 소유자가 아니더라도 건축물의 중개를 의뢰받은 자는 교부 및 열람을 할 수 있다고 규정되어 있습니다.

따라서 중개사 B씨는 이러한 규정들에 따라 302호 또는 303호의 건축물 현황도를 확인할 수 있는 권리가 있다고 법원은 판단을 한 겁니다.

결국 B씨가 건축물 현황도까지 확인을 해서 실제 302호와 303호를 비교해 보았다면 알 수 있었을 텐데, 제대로 확인하지 않고 설명을 하는 바람에 손해가 발생했다고 해서 중개업자의 책임을 인정한 것입니다.

<질문>
공인중개사협회까지 책임이 있는 건, 좀 의외네요?

<답변>
마치 자동차 보험과 비슷하게 생각하시면 됩니다.

공인중개사법은 공인중개사가 중개행위를 할 때 거래당사자에게 손해를 입히면 배상하도록 규정하면서 이러한 손해배상책임을 보장하기 위해서 공제에 가입하도록 규정하고 있고요.

공인중개사협회가 이러한 공제사업을 하고 있기 때문에 공인중개사들이 협회의 공제사업에 가입이 되어 있습니다.

따라서 중개사고로 손해를 입은 거래당사자는 중개사뿐만 아니라 항상 공인중개사협회에 대해서도 함께 손해배상 책임을 묻게 됩니다.

<질문>
임대차계약을 할 때, 보증금을 반환받지 못할까봐 여러 가지 우려를 하게 되는 게 사실인데요. 부동산 임대차 계약 시 꼭 챙겨야할 사항 정리 부탁 드립니다.

<답변>
항상 자신도 직접 확인을 해보고 중요한 사항들은 반드시 계약서에 기재를 하는 것, 이 두 가지는 반드시 명심을 해야 합니다.

특히나 이 사건처럼 실제 현황과 다르게 표시가 되어 있는 경우들이 생각보다는 많은데 우리 법원의 사례들을 보면,

일가구용 단독주택은 물론이고 다가구용 단독주택의 경우에 건축물대장 또는 등기부상 지번과 전입신고상의 지번이 일치하지 않을 경우 세입자를 보호해 주지 않는 것이 원칙입니다.

예컨대, 등기부상 97-4번지인데 전입신고는 97-7로 하는 경우 등이지요.

또, 아파트나 다세대주택과 같은 공동주택의 경우에도 지번만 기재하고 동,호수를 누락한다거나 전입신고시 동,호수를 다르게 기재하는 경우 역시 세입자를 보호해 주지 않는 것이 원칙입니다.

예컨대, 1동을 ‘가’동이라고 표시한다거나 지층 101호를 1층 101호로 표시한다거나 하는 경우입니다.

따라서 부동산 거래 시에는 반드시 공부와 실제 현황에 대한 꼼꼼한 확인을 하셔야 됩니다.