[일요진단 라이브] 6.17 부동산 대책 주택시장 상황과 전망은?

■ 진행 : 박태서
■ 대담 : 심교언 건국대 부동산학과 교수, 김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장

박태서 : 정부 설명 들어봤고요. 계속해서 이번에는 두 분의 부동산 정책 전문가와 좀 더 깊이 들여다 보겠습니다. 두 분 방송 준비하실 사이에 잠시 빅데이터 분석으로 확인된 지난 한 주의 화제를 모았던 뉴스를 먼저 보시겠습니다.
(VCR 재생)
박태서 : 두 분의 부동산 정책 전문가 모셨습니다. 두 분 나란히 소개해 드리겠습니다. 건국대학교 부동산학과 심교언 교수, 경실련 부동산건설개혁본부 김성달 국장 나란히 소개해 드리겠습니다. 안녕하십니까?

심교언 : 안녕하세요?

박태서 : 안녕하세요?

김성달 : 안녕하세요?

박태서 : 먼저 6.17 부동산 대책 발표가 됐죠? 열하루가 지났습니다만 방금 전에 얘기 들으셨습니다만 박선호 국토부 차관은 시장 안정 자신한다, 라고 얘기했습니다만 이번 대책 어떻게 평가하시는지 먼저 심 교수님?

심교언 : 단기적인 효과는 나타날 가능성이 높아 보입니다. 왜 그런 가 하면 코로나 영향도 있고 그러기 때문에 효과가 나타나지 않을까. 그래서 일부 고가 아파트들 같은 경우에는 일부 조정을 보이는 기미도 나타나고 있고 특히 재건축 시장 같은 경우에는 이런 이슈가 굉장히 민감하거든요. 그래서 조금 반응이 있는 것 같은데 이게 장기로 갈지는 지켜봐야 되고 우리가 지금 시장에서 이런 얘기를 많이 하고 있습니다. 얘기를 하는 게 지금 시점에 꼭 해야 되느냐. 코로나 때문에 40조, 50조를 이렇게 돈을 퍼붓는 상황에서 이쪽은 반대 효과가 나는 정책을 동시에 하는 게 과연 바람직하냐. 그리고 또 규제의 촉발점이 됐던 것들이 최근 몇 주간 상승이었거든요. 상당 기간 조정을 보이다가 최근 몇 주 상승한 거 가지고 한 건데 이게 추세적 상승 전환인지 이벤트성 전환인지 판단도 되지 않은 상황에서 너무 정부가 과민하게 반응한 거 아니냐, 이런 얘기들도 나오고 있는 것 같습니다.

박태서 : 너무 직자적으로 대응했다?

심교언 : 네.

박태서 : 우리 김 국장께서는 어떻게 이번 대책에 대해서는 평가하시는지.

김성달 : 정부는 이번 집값 대책 발표하면서도 투기 잡을 수 있는 강력한 대책이라고 하셨지만 사실 그랬으면 지금 집값이 막 떨어져야 합니다. 다주택자 들이 어? 집 가지고 있으면 손해 보니까 집을 내놔야겠다, 매물이 막 나와야 되거든요. 그렇지 않습니다.

박태서 : 안 나와요?

김성달 : 네. 안 나오죠. 왜냐하면

박태서 : 심 교수님 말씀은 약간 떨어진 기미가 보인다고.

김성달 : 그거는 버티기, 눈치 보기 이렇게 가는 거지만 결국은 과거에 해왔던 것처럼 이번에도 좀 버티다가 다시 또 오를 것이다, 라는 오히려 확신을 갖고 있는 대책들로 채워져 있고 무엇보다 중요한 건 정부가 집값 상승의 원인과 진단이 이번 대책에 제대로 들어가 있지 않았기 때문입니다. 최근에 말씀하신 것처럼 상반기부터 집값이 떨어진 이유는 규제 정책의 영향도 있었지만 코로나19 사태의 장기화로 인한 불안감이 집값에도 반영이 된을 것 같습니다. 그래서 집값이 떨어지고 있었는데 정부가 6.17 대책을 발표한 거였거든요. 바로 6.17 대책 발표 이전에 5.6 대책을 발표하셨고 그 5.6 대책 이후로 집값 상승세가 다시 나온 거거든요. 그런 과정을 보면 원인 제공은 정부의 개발책인데 왜 지금 그런 개발책을 후퇴하거나 재검토하는 발언 없이 다시 또 다주택자 개인에게 책임을 전가하는 규제 일방적인 정책이 나왔으니 원인도 없고 효과도 없고 부작용만 우려될 뿐 집값이 떨어지기에는, 떨어뜨릴 수 없을 것이다. 그리고 정부는 또 추가 대책을 내놓을 수밖에 없을 것이다, 이렇게 보여집니다.

박태서 : 그러면 추가 대책을 내놓을 수밖에 없을 거라고 김성달 국장이 얘기하셨는데 심 교수님은 앞으로 현재 시장 상황에 비추어 볼 때 추가 대책 나온다면 뭐가 있을까요? 만약에 나온다면.

심교언 : 세제 혜택이라든가 세제를 더 줄인다든가 대출을 줄인다든가 다양하게 나올 겁니다. 그런데 우리는 작년에 12.16 대책 그걸 좀 주목해야 되는데 그 대책이 가지는 의미가 뭔가 하면 세계에서 처음으로 기발한 대책을 만들었다는 겁니다. 외국에는 그런 대책이 없다고 보시면 됩니다. 어떤 지역이 9억 이상 막고 15억 이상 막고. 이번에 이제 6.17 대책 같은 경우, 6월 대책 같은 경우에도 이렇게까지 3억까지 막고 갭투자 막고 이런 대책들이 거의 없습니다, 선진국들은. 그래서 앞으로 나올 대책도 큰 방향은 어차피 세금 아니면 대출 아니면 이제를 뭐 실거주라든가 재건축 이런 것들인데 그중에서 디테일하게 들어가 보면 아주 기발한 게 나올 것 같아, 라고 볼 수 있겠습니다. 그리고 조금 전에 김성달 국장님 말씀하신 것 중에 5.6 대책의 효과가 거의 폭등했다고 하는데 그 지수를 살펴보니까 제가 서울에 집값 같은 경우에는 5.6 대책이 나오고 나서도 한 3주 정도는 제자리걸음이었고 강남은 한 5주 정도가 제자리걸음이었습니다.

박태서 : 나중에 효과가 있었다?

심교언 : 효과가 있었다는 건 아니고 그 당시에도 계속적으로 어떤 조정 상황이고 그다음 최근에 2, 3주 전부터 조금씩 오르는 게 나타나지 않았냐, 라고 보여집니다.

박태서 : 국지적으로 ** 있는 지역들에서는 약간 좀 많이 올랐고.

심교언 : 네. KB지수는 그렇게 나타났습니다.

박태서 : 그렇게 본다는 얘기고 추가적인 대책 어떻게 김성달 국장.

김성달 : 지금 정부가 계속 이 정부에서 해왔던 건 공급은 확대하되 다주택자의 세금이나 또는 대출에 대해서는 강하게 억제하겠다, 규제이기 때문에. 지금도 또다시 추가 대책 나오는 것이 투기 과열 지구 같은 규제지역을 확산한다든지 아니면 뭐 다주택자의 보유세를 강화하는 종부세법에 대한 개정안 이런 얘기들 하지 않을까 싶습니다. 그런데 정말 필요한 추가 대책은 지금은 집값을 어떻게 하면 낮출 수 있냐는 거거든요. 낮출 수 있고 대통령께서 강조하셨던 취임 초기로 갈 수 있도록 하는 정책인데 그러려면 지금 정부가 지금 주변 지역을 자극하는 이런 대규모 개발 정책에 대해서는 스탑하는 게 훨씬 더 효과 있을 것이고 또 하나는.

박태서 : 잠실 개발 이런 카드?

김성달 : 그렇죠. 그 정책이 발표되는 순간 그 주변지역 집값 상승 당연히 과거에 해왔던 것처럼 상승할 수밖에 없다는 게 투기세력들은 이미 학습이 된 겁니다. 또 하나는 21번째 대책을 누가 발표했냐가 되게 중요한데요. 지금의 정책 결정자들이 계속 이 대책을 발표하면서 집값을 끌어올린 거거든요. 그럼 이분들에 대해서는 당연히 교체한다든지 등의 어떤 책임에 대한 처벌이나 이런 과정들이 나타나는 게 오히려 국민들이 원하는 추가 대책일 것이다. 이렇게 보여집니다.

박태서 : 정책결정권자에 대한 책임을 물어야 된다는 얘기까지 말씀하셨어요. 어떻게 보세요?

심교언 : 저도 거기에 대해서는 일부 동의하는 게 자꾸 말이 바뀌는 것 같습니다. 처음에 집값이 오른 거는 철저하게 강남의 투기꾼들 때문에 올랐다. 두 번째는 다주택자 때문에 올랐다. 지금은 갭투자자 때문에 올랐다. 이번 대책에 보면 법인투자자 때문에 올랐다. 이렇게 자꾸 현상을 자꾸 특정인으로 몰아가지고 이렇게 제도를 펼쳐나가는데 그 제도가 맞았으면 3년 동안 20번 넘게 했을 때 어느 정도 영향이 있어야 되는데 가격이 이렇게 올라갔다는 게 좀 그렇고요. 그다음 8.2 대책, 9.13 대책, 분양가상한제 이것들이 굵직굵직한 지금까지 대책이라고 발표됐는데 그 전후에 대부분 폭등했습니다. 그것들이 도대체 대책이 도대체 어떻게 됐길래 이렇게 반대 효과가 나타나냐. 또 하나 큰 문제는 국민들이 조금 분노하는 것 같은 것들은 청와대라든가 국토부 고위관계자들은 왜 강남 집을 그렇게 갖고 있고 다주택자가 그렇게 많으냐. 자기들이 팔면서 모범을 보이면서 국민들한테도 좀 따라해라. 이렇게 하면 따라가겠는데 자기들은 요지부동이면서 국민들 보고는 다 팔아라. 만약 2년 전, 3년 전에 장관이 말했던 대로 팔았으면 지금 그 사이에 집값 오른 거 어떻게 감당할 거냐. 그때 아마 장관 말 믿고 강남 팔았으면 강남이 한 4억 올랐을 걸요, 그다음에? 그런 것들도 자기들도 책임 못 질 말을 하고 있고. 거기에 대해서는 굉장히 분노를 많이 하고 있죠.

박태서 : 그런 부분들이 말씀하신 것처럼 청와대나 정부 쪽에서 강남 부동산 갖고 있는 거랄지 이런 이슈들이 정책 신뢰를 깎아먹을 수도 있다?

심교언 : 맞습니다.

박태서 : 그런 부분들에 대해서 눈 여겨 볼 필요가 있다는.

김성달 : 고위공직자들의 청렴에 대해서는 대통령께서 전임 대통령뿐만 아니라 매번 강조해와도 전혀 부족하지 않다. 그런데 어느 순간부터 고위공직자들의 부동산 재산에 대해서 너무 국민들의 감시 시선이 없다 보니 이번에 한번 들여다 봤거든요, 경실련이 너무 재산이 많습니다. 다주택도 있고 그냥 재산이 전체적으로 국민보다 많은 수준. 3배, 4배 100억대 자산가도 갖고 계시고요, 국회의원 같은 경우는. 이런 분들이 서민들의, 무주택 서민들의 주거불안에 얼마나 관심을 가질 수 있을까. 국민들은 회의적일 수밖에 없고 또 하나는 본인이 부동산 이렇게 많고 본인이 시세차익을 누리는 게 합리화가 될 수밖에 없거든요, 본인이 부동산이 많으시면. 그럼 투기라는 것에 대해서 부정적인 생각과 그걸 잡는 것이 왜 지금 필요한지에 대해서 적극적으로 하실 수 없는 거 아니냐. 그런 우려의 시선이 있는데 사실 결과로 보더라도 집값이 문재인 정부에서 이렇게 뛰었는데 국회에서나 아무런 이걸 잡을 수 있는 대책들이 나오지 않았고 입법 대안들이 나오지 않았고 정부에도 책임을 묻는 국회의 목소리가 없었습니다. 그런 것들이 다 나타나 있는 거죠.

박태서 : 경실련에서 방금 말씀하신 것처럼 문재인 정부 들어서 부동산 가격이 크게 올랐다는 데이터를 최근에 경실련에서 발표했잖습니까? 준비돼 있습니까? 일단 서울 아파트 중위가격인데 아파트 중간지대에 있는 아파트값을 지금 경실련에서 분석을 해본 건데 2013년 기준 4억 6천이었던 게 지난달 9억 2천만 원까지 올랐다는 거 아니겠어요? 그다음 2017년 3월 그러니까 문재인 정부 출범 직전에 6월이었는데 이게 지금 6억이었던 게 9억 3천. 그래픽 다시 한번 보여주시겠어요?

김성달 : 6억 1천에서.

박태서 : 잠깐만요. 그러니까 2017년 3월이 6억이었던 게

김성달 : 지금 9억 2천이 됐습니다.

박태서 : 문재인 정부 출범 직전이었죠? 그다음에 지금이 9억 2천까지 3억 2천만 원이 올랐다는 거고 이걸 지금 잠깐만요. 자막 준비돼 있죠? 그래서 경실련에서 지금 주장을 하고 있는 게 문재인 정부 들어서 중위값 아파트의 상슬률이 52%라고 지금 나와 있죠? 경실련 주장입니다, 이거는. 이명박 정부 25%, 박근혜 29%라고 지금 돼 있습니다만 이거 어떻게 보십니까, 심 교수님?

심교언 : 중위값 상승률은 충분히 저럴 수도 있고요. 통계적으로 중위값 자체가.

박태서 : 그런데 어쨌든 전 정부에 비해서는 많이 올랐던 건.

심교언 : 중위값 자체가 움직이는 게 있습니다, 가운데 값. 그래서 맨 밑에 가격이 안 움직이든가 그 중간에는 안 움직인 상태에서 중위값만 움직이는 경우가 있기 때문에 하나의 보조 자료로 봐야 되는 거지 그걸 뭐 서울 아파트가 올랐다. 이렇게 보는 거는 곤란하고

박태서 : 그런가요?

심교언 : 그렇죠. 중위값 대신 또 지수라는 게 있습니다. 아파트 전체를 지수화했을 때 그 가격은 몇 % 뛰었는가. 국토부에서는 14%인가 이런 얘기를 하고 있는데 그것들도 시민들이 듣기에는 좀 과한 게 아니냐. 52도 과하고 14도 과하다. 그런데 제가 직접 KB 부동산 지수에서 서울 아파트 매매지수를 이번 정부 출범 5월 달부터 한번 계산해보니까 서울은 한 26% 나오더라고요.

박태서 : 26%.

심교언 : 그러니까 대략 저는 14~52 그 사이 값이 아닌가. 중위값이라는 건 중위값의 성격이 있습니다. 중위값을 서울 전체 아파트로 확산해서 해석하는 거는 굉장한 통계적 오류고 그다음에 지수라는 것도 있는데 감정원에서 말한 12% 누가 봐도 좀 문제가 있다. KB가 제일 오래 됐고 경실련에서도 중위값 발표할 때 KB가 가장 오래 된 지수라고 얘기는 했습니다. 거기서 조사한 것들 보게 되면 한 26% 오른 것으로 나타나고 있습니다.

박태서 : 어쨌든, 말씀하세요.

김성달 : 정부가 14%로 얘기하는 것과 관련해서 저희도 강하게 의문을 가질 수밖에 없는 게

박태서 : 잠시만요. 경실련에서는 아파트 중위권 가격이 문재인 정부 출범 이후에 52% 올랐다는 거고.

김성달 : 네. 그거는 KB 부동산 가격을 그대로 읽어드린 거고요, 경실련이 KB가 발표한 값을.

심교언 : 그런데 그다음 문제는 곱하기 500조(?) 하고 이런 것들이 문제죠.

박태서 : 그런데 정부에서는 14% 올랐다고 주장하고 있고요.

김성달 : 네. 그렇죠. 정부는 14%인데 14%에 대해서 일단 믿을 수 없다. 그다음에 정부가 얘기하는 52%도 정부로서는 그건 중위 매매가격이기 때문에 신축이나 멸실 주택에 대한 것들 때문에 과하게 해석될 여지가 있다, 라고 하십니다. 그런데 사실 KB에 보면 중위가격도 있지만 평균가격도 있습니다. 평균가격도 51% 올랐습니다. 평균가격도.

박태서 : 맞나요?

심교언 : 평균가격도 ** 샘플이라 그러고.

김성달 : 네. 51% 올랐습니다. 표본이라는 거는 국민은행은 국가승인통계가 2011년까지였습니다. 표본 수로 보면 둘 다 정부도 국민은행도 전수 조사는 아닙니다. 그런데 표본 수로 보면 정부의 표본 수가 더 작습니다. 더 작고 14% 올랐냐는 거에 대해서 지금 국민들이 전혀 와닿지 않는 게 내 주변에 어디도 14% 오른 아파트가 없다. 나에게 소개시켜주십시오. 이런 얘기들도 하실 정도로 정부 발언에 강하게.

박태서 : 체감한 숫자보다는 좀 작아보이죠, 14%가.

김성달 : 그렇죠. 그리고 14%면 왜 이렇게 21번째, 22번째 대책까지 얘기가 될 정도의 상황이 나타나고 있는 거하고 맞지 않는 얘기라는 거죠. 그럼 정부가 14%에 대해서 어떤 자료를 조사해서 어떤 과정을 거쳤더니 이렇게 나왔다. 라고 밝혀주시는 게 오히려 국민들에게는 훨씬 이 문제에 대해서 해결(?)할 수 있다.

박태서 : 그런데 이 문제는 제가 앞서 박선호 차관한테도 비슷한 질문을 드렸는데 부동산 시장의 시장 불안을 꼭 부동산만 가지고 볼 수는 없지 않느냐. 예를 들어서 지금 어마어마하게 풀려 있는 유동성, 아까 1100조 원의 부동 자금이라는 게 풀려 있고요. 저금리 추세가 지금 거의 제로금리로 지금 치닫고 있다는 거 아니겠습니까? 게다가 코로나 때문에 경기가 이렇게 얼어붙어 있는데 또 금리를 올릴 수도 없고요. 증시도 불안하고요. 갈 데는 부동산밖에 없지 않습니까? 이 부분들에 대해서 부동산 정책 당국만 가지고 탓하기에는 좀 무리가 있지 않는가. 어떻게 보시는지.

심교언 : 맞습니다. 전체적 틀에서 보면 사회자님 말씀이 맞고요. 그런데 선진국하고 좀 차이가 있습니다. 선진국들도 2008년부터 어마어마한 돈을 풀어서 우리와 비슷한 효과들이 나타났습니다. 유동성에서 장이 오를 때는 국지적으로 오릅니다, 되는 지역. 대도시만 올라요. 전국적인 상승이 아니고 되는 지역만. 그런데 우리나라 정부는 좀 다른 게 되는 지역 이외의 정부가 규제를 하면서 풍선효과가 나타나서 광역적으로 확산되는 모양이 세계적으로 드물게 나타난다는 게 하나가 있고 유동성에서 오는 것들은 GDP 성장률이라든가 이게 받쳐주지 않으면 조정을 받습니다. 선진국들은 한 3, 4년부터 조정을 받았습니다. 그런데 우리는 양도세 중과를 한다. 그러니까 공급 동결 효과 씨가 메말랐다 해서 오히려 더 오르현상들. 그리고 재건축 규제를 강화하니까 공급이 준다, 더 오르고. 다른 나라들은 3, 4년 전부터 다 조정받거든요, 지금 유동성에서 올랐는 게. 우리만 독야청청 올라가고 있는 상황이에요. 그렇다고 해서 선진국이 상승했을 때 그 폭을 보게 되면 우리보다 적거나 그런 건 아닙니다. 우리보다 많이 오른 나라들이 더 많습니다.

박태서 : 그렇죠. 이 부분들에 대해서 김 국장님.

김성달 : 유동성에 대해서 얘기하는 건 사실은 정부가 가지고 있는 막대한 권한이나 정책 결정에 대해서 제대로 하지 않는 거를 숨기려고 하는 거 아닌가.

박태서 : 책임 회피하고 있다?

김성달 : 그렇죠. 왜냐면 유동성의 문제는 지금만의 문제는 아닙니다. 이명박 정부 당시에도 당시에 지금보다는 아니지만 초저금리에 대한 얘기들이 계속 얘기됐었거든요. 그런데 그때 집값은 떨어졌습니다. 언제든지 집값이라는 게 금리도 있지만 공급도 있고 세제 여러 면에 있어서의 정책의 영향을 받는다. 그리고 중요한 건 그게 일관된 집값을 잡을 수 있는 방향으로 일관되게 같은 방향으로 가느냐 안 가느냐의 문제인데 지금 이 정부에서는 그게 좀 어긋난 것 같습니다. 철학이 있냐 없냐 얘기를 하는데 대출이나 이런 거는 유동성의 문제이기 때문에 유동성 때문에 집값이 뛸 수 있는 환경을 제공한다. 그래서 정부는 대출규제를 막겠다, 라는 게 이 정부 기조거든요. 그런데 그런 면에서 한쪽에서는 세제 정책 가장 많이 혜택을 줬던 게 임대사업자에 대한 세제 혜택, 대출규제 완화. 이것 때문에 투기 세력에게 꽃길을 열어줬다는 평가가 나올 정도의 요인을 제공했다는 평가가 있거든요. 또 하나는 공급 정책입니다. 3기 신도시 공급 확대 이번에 용산 정비창 부지 개발 등의 공급 확대가 나오면 집값이 뛸 수밖에 없는 게 정부가 그 안에서 어떻게 공영개발을 할 것인지 어떻게 개발이익을 환수할 것인지. 이런 거에 대한 구체적인 내용은 전혀 이전 정부와 다를 바가 없는 상태이거든요.

박태서 : 그런가요?

김성달 : 그렇죠.

박태서 : 그러면 용산 얘기하고 잠실 얘기했는데 이른바 대형 개발계획의 불가피성을 또 인정하지 않을 수 없는 거 아니에요?

심교언 : 저는 거기에 대해서는 좀 당혹스러운데요. 전 세계에서 유일하게 이런 비판을 하는 나라일 겁니다, 우리가.

박태서 : 개발하는 거에 대해서?

심교언 : 개발하는 거에 대해서 특히 이제 잠실.

박태서 : 심 교수님 말씀은 개발해야 된다?

심교언 : 해야 된다. GBC 같은 경우에는 고용이 수십만 배

박태서 : 삼성동 GBC.

심교언 : 네, 삼성동의 GBC 현대자동차 부지는 고용이 한 수십만 명이 발생하고, 파급효과가 250조가 넘는 사업입니다. 다른 선진국에서는 어떻게든지 붐을 일으켜가지고 하려고 하는데, 단점은 이제 집값을 부추길 우려도 있습니다. 근데 고용 창출력이 엄청나고 경제효과가 크니까, 그래서 홍남기 씨하고 김현미 씨가 그렇게 싸운 것도 그 이유예요. 그런데 다른 선진국에서 이런 논의가 진행이 되지 않습니다. 고용 늘리고, 경제 살리는 게 최우선이지 이렇게 하면 주변 집값 ** 올라 이것 때문에 하는 것도 또 웃기고요. 그 다음에 공급확대책이 집값을 불렀다는데 공급확대책은 발표할 때는 올라갑니다. 입주할 때는 떨어지고요. 저는 그 굉장히 음모론적으로 보는 사람들 이렇게 봅니다. 공급확대책 지금 발표하면 내 임기 때 오르는 거고, 공급은 다음 임기다. 그러면 내가

박태서 : 다음 임기 때 집값이 떨어지는 거고?

심교언 : 집값이 조정 ** 그렇기 때문에 안 한다 이런 사람들도 있고요. 그래서 이제 선진국 대도시들을 보게 되면 꾸준한 공급확대책을 합니다, 계속적으로. 그게 이제 지금 발표를 하면 공급은 오르지만 특히 강남군 같은 경우에는 만 호 정도만 추가적으로 매년 입주를 하게 아니 입주를 하게 되면 공급 충격이 갈 정도로 어마어마할 물량입니다. 그런데 그런 물량들을 다 잡고 있거든요. 지금 당장 집값이 오를 수 있다는 염려 때문에.

김성달 : 저는 거기에 조금 달리 보는 게

박태서 : 어떻게 보세요?

김성달 : 공급확대를 통해서 집값 안정이라는 거에 대해서는 큰 이론적으로는 맞습니다. 그런데 어떤 공급이냐가 되게 중요하거든요. 지금 정부의 공급은 저렴한 공공주택을 기본에 깔고 있는 공급은 아니다. 이미 시세를 조금 반영해서 거기다 조금 싼 공급을 하겠다. 또 민간이 시세 차이도 볼 수 있는 공급을 하겠다. 또 건설업계는 건축비나 토지비나 이런 것들을 부풀릴 수 있도록 허용하는 공급을 하겠다. 이게 지금 정부의 공급대책의 중앙에 깔려 있기 때문에 이것들을 알고 있는 투기 세력들이 이 부분에 대해서 집값을 끌어올릴 수 있겠다는 기대를 형성하게 될 수밖에 없다. 그리고 과거에 공급을 하면서 집값을 올라갈 것이라고 하셨지만 이명박 정부 때는 어떤 정부책이 있었냐면요 보금자리 주택이라는 정책이 있었습니다. 강남이, 잡았습니다.

박태서 : 있었죠. 그래서 집값을 잡았다고 이명박 정부는 주장을 해요.

김성달 : 네. 강남에 ** 아파트를 공급한 거고, 그것도 사전 예약제 방식으로 1년 전에 이미 사전에 공개를 했습니다. 그리고 실제 분양할 때 더 떨어뜨렸어요.

박태서 : 평당 천만 원 말씀하시는 거죠?

김성달 : 네, 천만 원이고 실제 공급할 때는 900만 원대였습니다. 이러한 정착이 나왔을 때 집값도 영향을 미친다. 더 나아가서 평당 500만 원짜리 건물만 분양하고 토지는 임대하는, 공공이 토지는 팔지 않는다는 거거든요. 이러한 정책들도 나왔다는 거죠.

박태서 : 그러니까 김 국장님 말씀은 개발도 해야 되긴 하나 개발하는 과정에 세심한 정책적 배려가 필요하다는 거고.

김성달 : 그렇죠, 근데

박태서 : 자 심 교수님 제가 하나만 이따 발언 기회 드릴 테니까, 공공 아까 공급 정책을 말씀하셨는데 아마 김 국장님 말씀도 이런 맥락일 것 같아요. 공급의 경우에는 이게 주택이라는 게 그야말로 공공재 아니겠습니까?

심교언 : 맞습니다.

박태서 : 이 공공재 성격이 대단히 강한 주택의 경우에는 시장에 결코 그냥 맡겨서는 안 된다는 그런 취지인 것 같아요. 심 교수님 어떻게 보십니까?

심교언 : 그런데 이제 시장에만 맡기지 않고 국가가 다해서 국가가 다 할 수 있으면 괜찮습니다. 그런데 국가가 할 수 있는 역량은 굉장히 작고요. 그래서 이제 민간의 힘을 들여가지고, 끌어들여서 주민복지라든가 주거복지를 하려고 하는 거죠. 그런데 우리나라 같은 경우에는 최근에 계속적으로 공공이 다하겠다라는 쪽으로 무리하게 가는 것 같아요. 공공 임대주택 같은 경우에도 뭐 OECD 평균을 맞추겠다라고 하는데 한 16%쯤 되죠, OECD 평균이. 그런데 OECD 통계를 보면 통계가 쫙 나눠져 있습니다. 북유럽은 20%고요, 영미권은 3%, 5%예요, 미국은 1%고요, 우리나라는 6%거든요.

박태서 : 6%요? 우리가.

심교언 : 예, 6~7% 사이입니다. 근데 11%로 간다는 게 무슨 의미인지 모르겠어요. 가려면 북유럽 쪽으로 가든가 아니면 영미식으로 가든가. 그러기 위해서 길을 찾아야 하는데 그 길도 좀 이상하고. 그 다음에 지금 이제 여기서 공급 방식을 바꿔야 된다 이렇게 하지만 가장 중요한 거는 우리가 IMF 때라든가 이때는 정부가 주택공급의 50% 정도를 하거든요, 그러니까 택지를 통해서. 택지, 공공택지에서 50% 정도 주택이 나옵니다. 근데 IMF 때는 공급을 하나도 안 하다가 그러다가 경기가 좋아지니까 공급량을 한 2~3배 늘렸어요. 그러니까 그 다음에 2008년 이번 사태 왔을 때 집값이 더 폭락을 하고. 최근에 경기 좋으니까 또 막 늘리고 있고. 이게 이제 정부가 안정적으로만 공급해도 집값은 움직이는 게 상당히 줄어드는데, 경기 나쁠 때는 공급 줄였다가 상황이 다시 좋아지니까 더 폭등하고. 경기 좋을 때 줄여도 시원찮을 판에 더 늘여서 나중에 더 더 추락을 하게 하고. 그런 것들로 연결된다는 거죠.

박태서 : 근데 아까 직전에 나와 있던 박선호 차관 설명에 따르면 내년만 하더라도 지금 4만 6천 호 지금 공급이 예정돼 있다라고

심교언 : 근데 어디냐가 중요해요. 여기가 가려운데 여기를 아무리

박태서 : 3기 신도시는 내년에 또 공급이 돼 있다고 얘기를

심교언 : 근데 지금 이제 집값을 촉발하는 데가 어디냐면 강남권의 신축 아파트입니다. 신축 아파트 그쪽에 공급을 늘려줘야지 촉발하는 것들을 세력을 줄일 수가 있고, 그래서 이제 전반적으로 안정이 되는데. 강남 때문에 그리고 강남의 대규모 단지 때문에 이제 집값 폭발이 시작됐는데 저기 고양에 만들고 남양주에 만들고 그 다음에 정부에서는 또 얼마 전에 5월 달에 한 거는 가로주택 정비사업을 한대요. 국민들은 별로 가로주택 정비사업에 관심 없거든요.

박태서 : 알겠습니다. 그러면 심 교수님 말씀은 공급과 관련된 지역을 유심히 주목해서 봐야 된다는 것 같고, 김성달 국장님 말씀은 공급의 방식과 내용을 좀 이를 테면 주목해야 된다는 것 같은데. 일단 공급 지역에 대한 논란에 대해서 어떻게 보십니까? 강남에 공급해야 된다?

김성달 : 강남에 공급한다는 게 실효(?) 공급으로 갈 것이냐 이런 거 아니다. 강남은 30년, 40년 된 신도시입니다. 우리나라의 아주 잘된 신도시거든요. 근데 그거를 30~40년된 아파트에 대해서 시세 차익을 허용해 주면서 재건축을 정부가 끌고 가면 그 다음에 세대수가 조금 는다 한들 그 원래 재건축 아파트에 살고 있었던 수많은 세입자들은 그 자리 다시 들어갈 수 없습니다. 그러니까 공급이라는 것이 돈이 있고, 부자들에게 또 다른 공급을 해서 되는 것보다 지금 살고 있는 세입자들이 계속 장기적으로 안정적으로 거주할 수 있도록 하는 것도 공급이고, 또 하나는 강남에는 다주택자들이 더 많습니다. 다주택자들이 가지고 있는 그 여유 있는 주택을 시장에 내놓게 하는 게 공급이다. 그거는 바로 아까 차관께서는 뭐 5년, 10년 3기 신도시 공급은 그 정도의 시간적인 여유가 걸리지만 다주택자들은 기존 주택을 시장에 내놓으면 그건 바로 지금 시장으로 나올 수 있는 그것이 공급정책이거든요. 다주택자들이 어떻게 하면 시장에 집을 내놓겠느냐? 집이 집을 갖고 있으면 손해다라고 인식할 때 시장에 물량이 나오는 겁니다. 그럴려면 정당한 보유세 정책도 필요하고, 한쪽에서는 공급확대를 통해서 기존 집값이 계속 오르지 않을 거라는 강력한 시그널을 계속 정부가 주셔야죠.

박태서 : 네, 정부의 부동산 정책 기조에 대한 여러 가지 논란들, 여러 측면들을 지금 살펴보고있습니다만 방금 같은 경우에는 공급, 시장에 공급을 어떻게 얼만큼 하느냐에 대한 논란을 지금 두 분의 전문가와 얘기를 나눠봤고요. 최근에 불거진 이슈 가운데 하나를 두 분께 질문 하나 드려보겠습니다. 임대차3법이라는 게 지금 국회에서 논란이 되고 있지 않습니까? 자막 준비돼 있습니까? 임대차3법이 여당에서 지금 발의 예정인데, 전월세 신고제가 있고요. 준비돼 있습니까? 자막. 전월세 상한제가 있고, 계약갱신청구권제라고 돼 있습니다. 이게 지금 왜 나오냐면 여당에서 전세대란, 그러니까 전세 사는 서민들의 주거 안정을 보장하기 위해서 저 부분들에 대한 입법발의를 지금 준비하고 있다는 거고요. 이 임대차3법이 지금 논란이 되고 있는 게 서민들의 주거안정에 도움이 될 수도 있다는 찬성론과 반대에서는 오히려 이게 지금 과잉입법이기 때문에 오히려 전세값 폭등을 불러올 수도 있다라는 찬반양론이 지금 충돌하고 있거든요. 심 교수님 어떻게 평가하십니까?

심교언 : 저는 이것들이 논의가 되는 나라가 전 세계적으로 거의 없습니다.

박태서 : 이것도요?

심교언 : 예. 근데 이게 교과서에 보면 이렇게 나옵니다. 상한제를 할 경우에는 지금 당장은 효과가 있을 수도 있습니다. 그런데 중장기적으로 공급량이 줄어들어가지고 서민들이 더 어렵다. 양차 세계대전 기간에 유럽 나라들이 실험을 했습니다. 실험을 해 보니까 그런 결과가 나와가지고 두 가지 결과가 나왔습니다. 하나는 뭐 투자가 줄어들 거 아니에요? 원래 임대료를 못 올려 받으니까 임대주택 사업에 대한 투자가 줄어들게 되고 주택이 줄어들게 되고. 그래서 임대료 폭등으로 연결되거나. 아니면 월세를 못 올리게 됩니다. 월세를 못 올리니까 집 수리를 안 하게 돼요. 그 지역이 슬럼이 되거나. 그래서 경제학 교과서에는 이런 말이 있습니다. 도시를 파괴하는 가장 확실한 방법이 미사일이고, 두 번째가 임대료 상한제다 이런 말까지 있어요. 하는데 그런 정책은 우리나라에서

박태서 : 임대료 상한 제한이 도시를 파괴한다.

심교언 : 도시를 파괴하는 가장 확실한 두 번째 방법이라는 농담도 있습니다.

박태서 : 임대료를 올리면 도시가?

심교언 : 아니 상한제. 임대료가 올라가야지 공급도 계속 늘어나고, 조금 전에 김성달 국장님하고

박태서 : 상한제를 두면 그렇다는 얘기죠?

심교언 : 그렇죠. 그 다음에 이제 말씀하신 게 다주택자 규제 얘기를 하시는데, 선진국들은 또 반대로 움직였어요. 다주택자 규제를 했는데 하니까 우리나라도 마찬가지로 임대 주택의 85%는 다주택자가 공급하고 있습니다. 이 사람이 지금 당장은 괜찮지만 투자를 줄이기 시작해요. 줄이기 시작하면 임대 서민들 일반 사람들의 임대주택 공급이 줄게 되고

박태서 : 임대 물량이 줄어든다?

심교언 : 네, 가격이 더 올라가거나 수준이 떨어지거나 이런 결과가 나타나는 것들에 대해서는 뭐 워낙 명확하게 논문으로 많이 나와 있어가지고 그래서 어느 논리를 논란을 지금 하는 선진국들 몇 개 한번 뽑아보십시오. 얼마 전에 베를린이 한번 했는데 그것도 메르켈 총리가 와서 눌렀거든요. 그렇게 하면 다 망한다, 잘못하면. 그래서 아직도 오리무중 상태고. 이렇게 임대료 상한제를 그리고 임대료 상한제를 ** 어떻게 하는가 하면 집주인한테 그만큼 혜택을 줘요. 전세 뭐 저 세제 혜택이라든가 이런 혜택을 주면서 투자 이게 줄지 않도록 하면서 그렇게 해야 되는데.

박태서 : ** 필요하다는

심교언 : 그렇죠. 인센티브 없이 이렇게 하면 공급량 줄고 물량 줄어서 서민이 더 어렵다가, 기존의 역사적 경험입니다.

박태서 : 김 국장님 어떻게 정책 효과에 대한 평가하셨는데.

김성달 : 임대차 안정에 대한 건 임차인과 임대인의 공정한 관계를 유지하기 위해서 정부가 당연히 해야 할 역할입니다. 오히려 그걸 제대로 하지 않은 결과 과도한 임대료의 상승에 따라서 ** 무주택자들의 주거불안이 심각해졌다는 건 다들 아시는 얘기거든요. 또 하나는 다주택자들이 민간 임대 시장의 한 축을 차지하고 있기 때문에 정당하게는 뭐 보호해 줘야 된다는 말씀을 하시는데, 다주택자들이 임대업을 하시되 정당한 과세 하에 임대 소득도 가져가는 구조가 돼야 된다 이 얘기를 드리는 겁니다. 그런데 지금은 사실은 임대로 하는 임대 소득에 대해서 정당한 과세도 되지 않고 임대 사업을 하기 위해서 사업을 위해서 가지고 있는 주택에 대해서도 종합세, 종부세나 이런 것들이 혜택을 주는 과정에서 많은 특혜를 오히려 안겨줬다는 문제가 있는 거거든요. 그래서 이 얘기에서 당연히 정부가 이번에 맡겠다라고 했는데 정작 과거에 이미 받아온 분들에 대해서 소급적용 하는 부분은 없습니다. 앞으로 공급하겠다, 앞으로 규제하겠다기 때문에 이것도 효과는 미비할 수밖에 없다.

박태서 : 저 법의 경우에는 그러면 두 말씀을 종합해 보면 입법 논의 과정이나 여론 수렴 과정이나 꼼꼼한 어떤 저기 검증이 필요하다는 말씀으로 이해가 되네요.

심교언 : 네, 특히 이번 정부에서 문제가 되는 건 단기 효과는 있을 것 같은데 중장기 효과는 서민들한테 정반대로 가는 정책이 너무 많습니다. 그래서 그런 것들 좀 꼼꼼하게 챙길 필요가 있습니다.

박태서 : 시간이 거의 다 돼 가는 분위기여서 시청자 분들께서 제일 궁금한 것들 질문 한두 가지만 더 드려 보겠습니다. 6.17 부동산대책 발표되고 ** 하루 지났지 않습니까? 집값 내려갈 것 같습니까? 어떻게 될 것 같습니까?

심교언 : 저는 보면

박태서 : 하반기까지 집값 오를 거란 최근에 전문가 설문조사 결과는 있거든요. 어떻게 보시는지?

심교언 : 저는 조금 조정 받는다고 보고. 그리고 이제 뭐 아까 임기 초기로 간다 이런 것들은 있을 수 없는 일이에요. 그런 게 있으면 경제가 거의 박살났다는 겁니다. 우리가 IMF 때 집값이 제일 많이 빠졌는데 한 12% 빠졌습니다. 근데 임기 초기로 가자는 것은 서울 집값이 한 30% 빠져야 되는 건데 그럼 노숙자가 한 50만 명 이상 나올 거예요, 아마. 그래서 그거는 이제 언급하면 안 될 것 같고. 근데 지금 고민해야 되는 거는 이제 코로나로 인해가지고 경제가 더 나빠질 때 이 제도를 어떻게 운영할 것인가의 문제가 있고. 그리고 유동성이라는 건 돈이 풀어서 바로 풀리는 건 아닙니다.

박태서 : 그렇죠.

심교언 : 지금 풀더라도 3년이나 5년 지나서 돌아올 텐데 그때는 더 세게 돌아올 겁니다. 더 세게. 그러니까 강남이라든가 서울에 더 집중될 겁니다.

박태서 : 규제가 그러니까 돈이 모인다는 말씀이신가요?

심교언 : 그렇죠, 그렇죠. 돈이 더 풀렸는데 장기적으로 버틸 가능성이 있는 정책들이 계속 나오기 때문에 거기에 대해서는 미리미리 좀 준비하는 게 필요하다라고 보여집니다.

박태서 : 김성달 국장님 어떻게 보십니까?

김성달 : 앞서 말씀드린 것처럼 이번 대책은 집값을 잡을 수는 없을 것이다.

박태서 : 못 잡는다?

김성달 : 왜냐하면 근본적인 집값 상승의 원인과 진단이 담겨 있지 않다. 정부가 지금이라도 집값을 잡겠다, 적어도 저는 대통령이 하신 말씀들은 국민들이 기대하고 여전히 희망을 갖고 있는 **뿐이기 때문에.

박태서 : 대통령 발언이라는 게 아까 집값을 원상회복한다는?

김성달 : 그렇죠. 투기부양을 위해서 주택정책 쓰지 않겠다, 그 다음에 집값을 되돌려 놓겠다라는 거거든요. 여기에 대한

박태서 : 잠깐 그거 가능하다고 보세요?

김성달 : 그럼요. 아까 말씀드린 것처럼 이명박 정부에서도 집값을 떨어져서 그때 많은 부동산

박태서 : 근데 우리 심 교수님

심교언 : 경제 위기를 놓고 봐야 돼요.

김성달 : 경제 위기라는 게 오히려 지금도 경제 위기인데 집값을 통해서 경제를 살리려는 이 축을 가져가는 이상 무주택 서민들의 주거 불안 아무도 이 정부가 해결해 주지 않겠다는 ** 거거든요.

박태서 : 제가 말씀드리는 거는 당위론을 말씀드리는 게 아니고 실제로 가능하다고 보시냐는 거죠.

김성달 : 그럼요. 정부가 어느 정책을 쓰냐에 따라 집값은 떨어질 수 있다. 물론 그것이 취임 초기로 가냐 여기에 대한 해석의 차이는 있겠지만 적어도 이 국면을 바꿀 수는 있다라고 봅니다. 그리고 집값이라는 건 심리가 분명히 작용을 하기 때문에 떨어지는 추세면 또 계속 떨어질 수 있는 거다 이렇게 보여지고요.

심교언 : 제가 한마디

김성달 : 제가 이제 드리고 싶은 말은 그런데 그러한 정책이나 국민들이 기대하는 바로 가는 거에 대해서 두려워해서는 안 된다. 그리고 또 하나는 그걸 실현하기 위한 정부가 어떤 해법을 가지고 있는지도 분명하게 밝혀야 하는데 지금 정부가 추가 대책에서 언급하는 것으로는 전혀 효과를 가져오기는 어려울 거라고 봅니다.

심교언 : 제가 이제 하나 역사적 사실을 말씀드리면 학계에서는 한 50년, 길게는 350년 대도시 집값을 연구한 것들이 꽤 많습니다. 그 결과를 보면 대부분이 상승하는 걸로 나옵니다. 하락한다는 건 없다라고 보시면 됩니다.

박태서 : 그렇습니까?

심교언 : 그리고 또 올라가는 폭도 대도시는 실질 가격으로 봤을 때 한 0.8% 정도 매년 상승하는 게, 거기에 비하면 서울은 이제 그렇게 오른 편은 아니고요.

김성달 : 아주 과도하게 많이 올랐죠.

심교언 : 그러니까 논문상으로 보면 지금까지 알려진 논문은 그렇다는 건 알 필요가 있을 것 같아요.

박태서 : 자 그러면 마지막으로 짧게 하나 질문 드릴게요, 두 분께. 실수요자들은 어떻게 해야 됩니까? 집 사야 됩니까? 기다려야 됩니까?

김성달 : 실수요자 분들이라고 하시면 정부가 지금 떨어질 거라고 기대하는 분들은 어떻게든 내 집 마련을 위해서는 사실 수밖에 없죠. 지금 정부가 대출 규제를 아예 안 하는 아닙 아니 완전 봉쇄한 건 아닙니다. 어느 정도 실수요자 분들은 사시는데, 적어도 집값 거품이 잔뜩 끼어 있는 강남이나 이런 곳에 본인이 시세 차이를 노리고 들어가는 경우에 대해서는 실수요자를 정부가

박태서 : 신중히 해야 된다.

김성달 : 네, 보호해 줄 필요는 없다 이렇게 봅니다.

박태서 : 심 교수님?

심교언 : 네, 실수요자 같은 경우에는 뭐 지역이 중요한데 대도시라 그러면 방금 말씀드렸듯이 350년까지도 올랐으니까 뭐 사는 게 좋지 않냐. 다만 이제 ** 볼 때는 코로나가 좀 진정될 때를 좀 보는 게 낫다. 그리고 이제 우리가 전세로 사는 게 가장 유리한 개로긴 하지만 전세 이사다니는 그런 불편함을 봤을 때는 집을 주택은 되도록이면 마련해서 안정되게 사는 것이 본인도 좋고 그 지역사회도 더 좋다는 이런 결과들이 좀 있습니다. 연구결과에서.

박태서 : 하여간 부동산 이슈라는 게 워낙 논쟁적이어서 시간이 지금 모자라다는 생각을 지울 수가 없네요. 두 분 말씀 잘 들었습니다. 네, 일요진단 라이브 오늘 순서는 여기서 줄이겠습니다. 시청해 주신 여러분 고맙습니다.