[취재후] 세금 빼내 내 배 불리기…삼각 밀약 다운계약서

떴다방

▲ 서울 송파구 장지동 복정역 인근 위례신도시 모델하우스 내 이동식 중개업소(이른바 ‘떴다방’)에서 방문객들이 상담을 받고 있다 [사진=연합뉴스]

서울 강남권의 아파트 분양권에 대해 다운계약서가 판치고 있다는 얘기를 듣고 취재가 과연 될지 걱정이 앞섰다. 탈세를 위해 실제 거래 가격을 낮춰 신고하는 다운계약서는 성격상 매도자와 매수자 사이에 은밀하게 이뤄지는 것으로 알고 있었기 때문이다.

하지만 기우에 불과했다.

서울 수서동에 있는 보금자리주택지인 세곡 ○단지에 있는 T 아파트에 가봤다. 인근 부동산 중개업소를 돌면서 주택 구입을 문의했다. 정확한 실태 파악을 위해 정확히 부동산 업소 네 군데를 방문해 장시간 상담을 받았다.

내년 입주를 앞둔 T 아파트는 분양권에 큰 액수의 프리미엄(웃돈)이 붙어 있는 상태.

이명박 정부 시절‘반값 아파트’를 제공하겠다며 그린벨트를 풀어 싼값에 택지를 공급한 보금자리 주택 사업은 부동산 침체를 가속화한다는 지적을 받자 일부 택지를 민간 건설사에 매각했는데, 이 아파트도 그런 경우다. 이 때문에 주변 시세의 60~70%에 아파트 분양이 이뤄졌고, 현재는 분양권에 수억 원대의 프리미엄이 붙어 있다.

부동산 중개업자들의 설명으로는 이 아파트의 146m²(전용면적)의 분양가는 11억 원 선. 여기에 3억 원의 프리미엄을 주어야 매수가 가능하다는 것이었다.

그런데 이게 끝이 아니었다. 중개업자는 “계약을 하려면 다운계약서는 필수”라고 말했다.

만일 실거래가로 14억 원을 신고할 경우 분양권을 넘기는 매도인은 거액의 양도소득세를 내야 한다. 이 때문에 거래가를 12억 원으로 낮춘 '다운계약서'를 쓰자는 것이었다.“매수자도 (다운계약서를 쓰면) 취득세 절감 효과가 있다”고 유혹했다.

더구나 중개인은 아파트를 사려면 매도인이 내야 할 양도세도 대신 내줘야 한다고 요구했다. 즉 거래가 12억 원으로 다운계약서를 쓸 경우 양도차익 1억 원에 해당하는 양도소득세 4,000만 원(보유기간 1년 이상~2년 미만 기준일 경우 양도 차익의 40%)이 발생하는데, 이것도 매수인이 대신 부담해야 한다는 설명이었다.

결국, 분양가 11억 원인 이 아파트를 구입하려면 총 14억 4,000만 원을 줘야 하지만, 계약서는 12억 원에 매매하는 것으로 쓰자는 얘기였다.

중개인은 “이 아파트 단지는 분양권 프리미엄이 많이 붙어 계약하려면 다운계약서 작성과 양도세 대납은 필수”라며 “지난여름 이후 매매가 본격적으로 되고 있는데 모든 거래가 같은 방식으로 이뤄지고 있다”고 소개했다.

혹시나 해서 인근 부동산 소개업소 세 군데를 더 방문했지만, 설명은 같았다. 명백히 불법인 다운계약서 작성이, 그것도 수억 원대의 금액을 낮춘 거래가 공공연히 이뤄지고 있다는 사실을 확인하는 순간이었다.

실제 물증도 찾을 수 있었다.

국토교통부는 지난 9월부터 전국 아파트 분양권에 대한 실거래를 공개하고 있다.

이 자료를 보면 지난 여름 이후 이 아파트의 분양권 거래가 활발하다. 그런데 기자가 상담했던 전용면적 146㎡에 대한 실거래가 신고액을 보면 모두 11억~12억 원 사이다.

이 아파트의 분양가가 11억 원 정도고, 현재 프리미엄이 3억 원 이상 붙어 실제 거래는 14억 원이 넘게 이뤄지고 있음을 감안하면, 2~3억 원을 낮춘 다운계약서가 작성되고 있다는 얘기다.

강남 T아파트 그래픽

그렇다면 탈세를 목적으로 한 이런 다운계약서가 어떻게 공공연히 이뤄질까.

현지 중개업소들은 국세청 단속을 피할 구체적인 방법까지 제시했다. 즉 계약서상에 드러나지 않는 금액은 현금으로 주거나, 지인들 활용해 수표로 주는 방식으로 이뤄지고 있다고 한다. 그리고 매도인과 매수인의 통장 거래는 계약서상의 금액으로만 한정해야 하고, 이렇게만 하면 추후 국세청이 조사를 나와도 소명할 수 있다는 설명이었다.

심지어 한 부동산 중개인은 “매수자와 매도자가 실거래가로 신고하겠다고 합의해도 우리로서는 말릴 수밖에 없다”며 “실거래가로 신고할 경우 기존에 다운계약서를 쓴 사람들이 국세청 조사에 걸릴 가능성이 크기 때문에 그렇게 해서는 안 된다”고 목소리를 높였다.

아파트 공사 현장

▲ 강남구 수서동의 한 아파트 공사 현장이다. 보금자리주택지로 조성됐던 이 아파트 택지는 이후 민간건설업자에게 매각돼 분양됐고, 저렴한 분양가 때문에 현재 수억 원대의 분양권 프리미엄이 붙어 있다

문제는 이런 다운계약서가 단지 이 아파트 단지만의 문제는 아니라는 것이다.

이 보다 훨씬 규모가 큰 위례신도시나 경기도 원흥 같은 공공택지 아파트에서도 공공연히 벌어지고 있다는 점이다.

기자는 공사가 한참 진행되고 있는 위례신도시에서도 다운계약서는 물론, 양도세를 매도인이 매수자에게 떠넘기고 있다는 광범위한 실태를 생생하게 취재했다.

기자는 위례신도시의 R아파트 거래가 어떻게 이뤄지고 있는지 인근 부동산중개업소를 돌면서 물어봤다.

아 아파트의 120㎡ 아파트의 분양가는 8억 원수준. 여기에 프리미엄 1억 8,000만 원을 줄 경우 분양권 매수가 가능하다는 설명이었다.

하지만 중개업소들은 모두 다운계약서와 양도세 대납은 필수라고 안내했다.

중개업자는 “1억 8,000만 원의 프리미엄을 그대로 신고할 경우 양도세 전액을 매수인이 대신 내줘야 한다”며 “9,000만 원 정도로 프리미엄을 낮춰 신고하면 서로 이득”이라고 권했다. 즉 매수인이 양도세를 대납해야 하는 것이 기본 조건이니, 거래가를 낮춰 신고할수록 매수인의 양도소득세 대납 부담은 작아진다는 설명이다.

◆ 매도자-매수자-중개업자 3인의 이해관계가 맞은 다운계약서

이처럼 아파트 분양권을 놓고 실거래 가격을 낮춰 신고하는 불법이 판치고 있는 것은 최근 부동산 시장 호황을 타고 일부 공공택지 아파트에 큰 프리미엄이 붙어 있기 때문.

여기다 현행 세법은 투기를 막기 위해 분양권 매매에 높은 세율의 세금이 부과된다. 즉 분양권 보유기간이 1년 미만인 경우 50%, 1년 이상~2년 미만일 경우 40%의 세율로 양도소득세를 부과한다. (주민세 포함시 각각 55%, 44%)

다운계약서 작성이 이뤄지는 것은 매도자와 매수자의 이해 관계가 맞아서 발생하는 것이다. 다운계약서를 통해 매도자는 양도세를 탈루하는 반면, 매수자는 입주 전에 다소 저렴한 가격으로 아파트를 사들일 수 있다. 신고금액이 낮아져 취득세도 낮출 수 있다. 또 부동산 중개업자는 매도자와 매수자의 세금 부담을 낮추는 방법을 설명하며 이런 불법적인 거래를 부추기면서 '중개수수료'를 챙기는 구조다.

이처럼 명백히 불법인 다운계약서 작성과 양도세 대납이 부동산 시장에서 만연하고 있지만 정부는 제대로 실태 파악도 못 하고 있다. 지난 9월부터 분양권 실거래가는 공개하고 있지만, 신고금액이 제대로 된 것인지에 대한 검증은 거의 하지 않고 있다.

방송 후 나간 뒤 시청자로부터 e-메일 한통을 받았다. 다운계약서 피해자는 아니었지만 이번 보도를 보고 분노를 느꼈다고 한다.

“뉴스에 나온 보금자리나 위례는 자연녹지나 그린벨트를 풀어서 싸게 공급한 곳이다. 그런데 이런 정책이 서민 주거안정은 커녕, 일부 분양받은 사람에게 과도한 프리미엄만 안기고 심지어 탈세를 위해 다운계약서까지 쓰고 있다니 어이없다”는 내용이었다.

정부는 이 시청자의 지적을 아프게 받아들이기 바란다. 지금이라도 이런 잘못된 실태가 어디까지 퍼져있는지 철저히 조사하고, 재발방지책을 내놓아야 한다. 그래야 '서민 주거 안정' 운운할 수 있는 자격이라도 생기는 것 아닐까.

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