전국 미분양 주택 54% ↑…공급 과잉 경고음?

여러분, 안녕하십니까?

전국에서 미분양 주택이 쌓여가고 있습니다.

특히 수도권의 상황이 심각해지고 있는데 너무 많이 지은 것 아니냐 이런 공급 과잉 우려가 나오고 있습니다.

-미분양 증가세의 원인과 이에 따른 부동산 시장 전망 김규정 NH투자증권 연구위원과 함께 짚어보도록 하겠습니다.

안녕하십니까.

-안녕하십니까.

-안녕하세요.

-미분양이 많이 늘었다고 하는데 도대체 얼마나 많이 늘은 겁니까?

-매달 국토교통부가 미분양 분을 집계해서 발표하고 있는데 11월 말 기준 발표 자료가 나왔는데 전국적으로 4만 9000여 가구, 미분양 주택이 있는 걸로 조사가 됐습니다.

그래서 전달 10월에 비해서는 54%나 증가한 물량이고요.

말씀하신 것처럼 특히 수도권의 증가세가 가파른데 한 달 만에 1만 가구 이상이 늘어나면서 전달 대비 70%나 늘어난 것으로 조사가 됐습니다.

특히 수도권 미분양 주택 중의 대부분이 경기도 쪽에 몰려 있는데 용인이나 파주,김포, 남양주처럼 신도시나 택지를 좀 대량 한꺼번에 공급한 지역에서 미분양이 급증하고 있는 상황입니다.

-서울은 좀 나은 상황인가요?

-네, 서울은 오히려 전년 말보다도 계속해서 조금 줄어들고 있는 상황인데요.

아무래도 요즘 전세난 때문에 미분양 주택 같은 걸 통해서 내 집 마련하신 분들도 많았고 경기도에 비해서는 또 분양 물량이 그렇게 많지는 않았기 때문에 서울은 좀 안정적인 모습입니다.

▼미분양 주택 급증, 왜?▼

-올해 아파트 신규공급 물량이 2008년 글로벌 금융위기 이후 최대였다고 하니까 공급과잉이 원인이다라고 말씀을 해 주셨지만 미분양 주택이 왜 큰 폭으로 증가했는지 조목조목 좀 따져보죠.

-일단은 예전 같으면 11월, 12월 분양이 조금 줄어드는 겨울 비수기 시장인데 올해 같은 경우에는 10월, 11월 계속해서 분양승인 물량이 굉장히 많았습니다.

10월에도 8만 4000가구 정도, 또 7만 3000가구 정도 분양 승인 물량 아파트가 시장에 대거 공급이 돼서 안 그래도 올해 연말까지 총 누적 분양 아파트 물량이 50만 가구 넘어서고 있는 상황인데.

공급부담이 계속 누적된 데다가 겨울 시장에서도 계속 공급이 나오니까 아무래도 신규 미분양들이 늘어나고 있는 상황이고요.

또 지역별로 좀 차이는 있습니다만 분양가 상한제가 지금 사실상 폐지돼 있어서 분양가격이 계속 오르고 있습니다.

-그런데 분양가가 요즘 너무 비싼 것 같아요.

-네.

그래서 분양가격이 비싸지면서 당첨이 됐다가도 너무 비싸서 포기하시는 분들, 이런 곳에서도 미분양 주택이 나오고 있고 또 내년 시장이 올해만큼 좋지 못할 거다라는 생각 때문에 조금 청약을 좀 신중하게 고려하시는 분들, 이런 수요심리도 생기면서...

-심리적인 위축이 있다 이런 말씀이시군요.

-예.

전반적으로 미분양이 늘어나고 있는 추세입니다.

-그럼 이제 올해를 돌아보면요.

경기도 화성 동탄 신도시 같은 경우에는 청약 열기가 뜨거웠다 이렇게 보도들이 많이 나왔었는데 이런 곳에서도 미분양이 이어집니까?

-일단 말씀하신 화성 같은 경우는 전년 말에 비해서, 2014년도 말에 비해서 2000가구 정도 미분양 주택이 지금 늘어난 상황인데요.

동탄2신도시가 이제 일괄적으로 계속 공급을 하면서 아무래도 공급이 좀 여유로워지다 보니까 분양포기 물량이나 이런 계약포기 물량 이런 미분양 주택이 좀 늘어나고 있는 상황이고요.

청약 경쟁률이 사실은 전체가 다 계약으로 이어지지는 않기 때문에 청약 경쟁률이 굉장히 높았다고 하더라도 미분양 주택이 절대 없다, 이런 공식이 성립되기는 쉽지 않습니다.

실제로 국토교통부가 발표한 12월...

이번 12월달의 전국의 평균적인 청약 경쟁률도 여전히 한 13:1 정도로 높은 수준인데 그럼에도 불구하고 실제로 계약률은 좀 떨어지고 있는 상황이고 미분양도 늘어나고 있어서 수요자 분들이 청약 경쟁률만 수치적으로 믿고 계약을 결정하신다든가 무리해서 청약을 하신다든가 이렇게 되면 좀 위험하실 수 있겠습니다.

▼‘공급과잉’ 우려 수준?▼

-그렇군요.

유일호 경제부총리는 우리 주택시장의 공급 과잉을 걱정할 정도는 아니다 이런 얘기를 했고요.

강호인 국토부 장관은 2017년 이후에 문제다라고 했지만 오늘 또 입장을 바꿔서 미분양 누적이 국가경제에 큰 부담이라는 얘기를 했습니다.

그러니까 공급과잉이라는 걸 인정을 하시는 건가요?어떻게 보십니까?

-어느 정도 이제 스탠스는 좀 변했다라고 봐야 될 것 같고요.

일단은 실제 올해까지 늘어난 분양 물량이 다 지어져서 시장에 실제 입주하게 되는 시점은 본격적으로 2017년부터기 때문에 재고 물량의 증가나 부작용이 본격화되는 건 그 시점인 게 맞지만 올해 아까 처음에 이제 50만 채 정도 아파트 분양이 연말까지 될 거다라고 말씀을 드렸는데.

작년 2014년에 33만가구 정도였거든요.

그래서 공급량이 거의 20% 가까이 1년 동안 늘어난 것이기 때문에 과잉 공급이라고 어느 정도는 좀 받아들이고 대책을 세울 필요가 있을 것 같습니다.

물론 지역별로 좀 차이가 있습니다.

원래 공급이 지난해까지 좀 계속 부족했던, 상대적으로 부족했던 지역이나 재건축 위주로 공급해서 주택 순증가량이 별로 많지 않은 곳들도 있기는 해서 전국이 다 공급 과잉이라고 말할 건 아니지만 특히 계속 내년 한 3년 이상 지금 공급이 지속된 지방 대도시들의 경우에는 특히나 이제 공급 과잉 경고음이 많이 울리고 있는 상황입니다.

-당국 입장에서는 소비자들, 그러니까 국민들을 좀 안심시켜줄 필요도 있겠지만 그 어조나 어감에 따라서 시장이 많이 요동치는 만큼 저희가 민감하게 받아들이지 않을 수 없더라고요.

-네, 맞습니다.

▼미분양 사태, 언제까지?▼

-미분양 물량이 매년 어느 정도 일정 규모씩은 항상 있어 왔지 않습니까?

그런데 이제 지금 아까 말씀하신 대로 10월, 11월에 이렇게 급증을 했다면 이렇게 미분양 물량이 이 두 달에 집중이 됐다면 미분양 사태를 일시적인 것으로 해석할 수도 있지 않습니까? 일거에 확 풀릴 수도 있고.

-일단은 매달 공급되는 양에 따라서 미분양 주택 증가율 같은 것은 조금 달라질 수 있겠는데요.

미분양 주택이 증가하는 이런 방향성, 추세는 당분간 좀 이어질 것 같습니다.

분양 승인을 또 받아놓은 물량들도 많고 이미 인허가는 받아놓고 분양이 들어가지 않은 물량들도 있기 때문에 당분간은 적어도 이제 상반기 정도까지 내년에 분양이 이어지면서 미분양 주택이 조금 늘어나는 추세가 당분간은 유지가 될 것 같습니다.

-이런 가운데 가계부채가 1200조에 이르고요.

보험권 주택담보대출이 1년 새 4조 원 늘었다고 하는데요.

이 주택담보대출을 받고 있는 분들의 목소리를 직접 들어봤습니다.

화면 보시죠.

2억원짜리 아파트를 담보로 매달 75만 원의 연금을 받아 생활하던 70대 할머니.

얼마 전 목돈이 필요해 담보금 일부를 대출로 전환했는데 매달 받는 돈이 크게 줄었습니다.

-마음대로 사 먹을 수 없고 운동화 하나라도 사 신어야 되는데 그거 못 사 신어...

연명만 한다니까.

-올해 아파트를 사면서 1억 5000만 원을 빌린 이 남성은 원리금 상환 부담에 생활비를 20% 정도 줄였습니다.

-월 소득의 1/4 정도가 주택담보대출 때문에 원리금으로 나가는 상황이니까 조금 더 소비를 줄이고...

-1년 새 가계대출이 100조원 넘게 늘어나며 민간부문 부채가 국내총생산의 1.8배를 넘어섰습니다.

▼주택담보대출 비중은?▼

-이런 모습들이 이제 지금 주택담보대출을 받으면서 다 생활비를 줄이고 그렇게 사는 모습들 아니겠습니까.

이제 우리나라 부채 중 이 주택담보대출 비중이 어느 정도 됩니까, 가계부채 중.

-지금 가계신용이 전체에 1200조에 육박하는 상황이죠.

1266조 3분기 통계인데.

그중에서 은행 같은 이런 예금취급 기관에 남아 있는 주택담보대출 잔액이 480조 정도 되니까 전체 가계신용 중의 한 40%,41% 정도가 지금 주택담보대출로 잡혀 있는 금액이라고 보시면 됩니다.

그 금액으로 다 실제 주택 구매를 하신 것도 아니고 실제 생활자금이나 급전이라고 해서 급한 데 쓰기 위해서 담보를 잡히고 이런 경우도 많기 때문에 사실은 이 부분에 대한 관리가 좀 필요한 것이고 그래서 올해 7월에 가계부채 대책이 나오면서 내년부터 대출규제가 강화되는 이런 여러 가지 방안들이 대기하고 있는 상황이죠.

-그 정도로 위험한 수준인가요, 아니면 관리만 잘하면 괜찮을까요?

-어느 정도 관리가 가능한 상황이다라고 보고 있고 그동안 사실은 최근 1~2년 정도는 주택경기가 안 좋은 지역이 있었기 때문에 대출규제를 좀 풀기도 했었습니다만 지금 이제 미리 강화방안을 예고한 후에 서울 수도권은 내년 2월부터, 또 지방은 5월부터 심사강화나, 뭐 소득심사 강화나 아니면 원금 분할상환 같은 제도변경을 통해서 계속 관리를 해 나갈 방침이어서 진행상황을 조금 지켜봐야 될 것 같습니다.

-수도권은 2월부터 그리고 다른 지역은 5월부터...

-네, 지방은 5월부터.

-대출규제 강화하죠?

▼내년 집값 전망은?▼

-앞서 미분양 주택 문제를 짚어봤는데 미분양이 많아지면 아무래도 아파트값도 떨어질 것 같다, 이런 게 상식인데 어떻게 전망하십니까?

-아무래도 주택공급이 조금 늘어나면서 미분양 주택이 늘어날 수밖에 없는 상황이고요.

아무래도 이런 좀 남는 주택에 대한 불안감 같은 것들이 수요시장을 위축시키게 되면 주택가격 오름세나 거래량 증가, 올해 보였던 그런 증가 추세가 내년에도 비슷하게 유지되기를 기대하기는 어려울 것 같습니다.

그리고 앞서 말씀드린 대출규제라든가 또 금리 인상 가능성도 지금 굉장히 높아진 상태여서 이런 환경들이 변화하면서 주택시장이 조금 진정될 가능성이 많고요.

아무래도 미분양 주택 같은 경우가 이런 통계 기관이나 전문가들도 보지만 일반 수요자분들도 굉장히 친숙하게 보시는 지표로서 공급이 많다 내지는 시장에서 물량 과잉 때문에 가격이 떨어질 수 있다 이렇게 받아들이시기 때문에 이번 통계 발표가 사실은 수요심리를 위축시키는 데 좀 영향을 미칠 수밖에 없을 것 같습니다.

-마지막으로 한 가지만 더 이제 가정에서 보시면서 계산해 보시라고요.

대출 비율이 주택가격의 몇 퍼센트가 적정한지 그거 하나 여쭤볼게요.

-한 30% 이내 정도를 일단 저는 말씀을 드리는데 요즘, 이제 내년부터 원금 분할상환이랑 대출이자 원리금 같이 갚으셔야 되기 때문에 상환능력 기준으로 금액을 설정하시는 것이 좀 더 합리적인 방법인 것 같습니다.

-그렇군요.

내년부터 좀 바뀌는 그런 규제들을 확인해 보시고 하시는 게 좋을 것 같습니다.

오늘 말씀 고맙습니다.

-고맙습니다.

-감사합니다.