[재테크 타임] 미분양 아파트 전세…유의점은?

<앵커 멘트>

돈이 되는 정보를 알아보는 재테크 타임 시간입니다.

미분양 아파트가 2개월 연속 증가세를 보이고 있습니다.

준공 후에도 주인을 찾지 못한 아파트의 경우 임시로 전세를 놓는 경우가 있는데요.

이런 미분양 아파트에 전세를 들어가도 괜찮은지 살펴야 할 점은 없는지 함영진 부동산114 리서치센터장과 말씀 나눠 보겠습니다.

<질문>
최근 미분양 아파트가 늘고 있다면서요?

<답변>
국토교통부에 따르면 전국 미분양 주택은 2월 말에 5만5103가구에서 3월에 5만3845가구로 감소하는 모습을 보였으나 5월 말에 5만5456가구, 6월 말 5만9,999가구로 5월 대비 8.2% 증가했습니다.

수도권보다는 지방의 비중이 높은 편이고요 완공했지만 주인을 찾지 못한 준공 후 미분양주택도 1만785가구 정도 됩니다.

<질문>
이런 미분양 아파트 임시로 전세를 놓는 경우가 있는데요. 미분양 아파트에 전세로 들어가도 괜찮나요?

<답변>
완공했지만 주인을 찾지 못한 준공 후 미분양 주택은 건설사에겐 공실리스크와 자금난을 불러올 수 있는 골칫거리가 됩니다.

당장 분양이 어려울 경우 임시로 전세를 놓는 경우가 있는데요.

이것이 바로 미분양 전세입니다.

월세화로 순수전세매물이 많지 않은 상황에서 전세매물을 선택해 입주할 수 있고 새 아파트란 장점도 있습니다.

전세계약이 끝나고 분양으로 전환할 수도 있고요.

하지만, 건설사 등 기업 신용상태에 따라 전세보증금 반환이 어려울 수도 있고, 사실상 분양을 미끼로 전세를 놓는 곳도 있어 주의할 점도 많습니다.

<질문>
그래서 부동산 신탁회사를 두고 미분양 아파트를 전세로 내놓기도 하던데요?

<답변>
신탁사가 있다고 무조건 안전한 것은 아닙니다.

임대차계약서상 신탁사가 임대인인지 보증금 반환 책임까지 부담하는지를 살펴야합니다.

임대인이 신탁사인 것은 맞지만 특약을 통해 건설사와 분양대행사가 보증금 반환을 부담한다면 건설사가 법정관리 등 재무관리에 문제가 생기면 전세금을 못 돌려받는 경우도 있기 때문입니다.

신탁종류나 시행사와 건설사 그리고 신탁사 사이의 채권관계 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

<질문>
확정일자를 받아두면 안전한 건가요?

<답변>
확정일자나 전세권설정 등기 이전에 근저당이 많이 잡혀있어 경공매로 넘어갈 경우엔 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다.

특히 악성 미분양의 경우 건설사 직원이나 하청업체 직원들이 임금 받으려고 근저당 잡아놓은 경우도 많고 공사한 건설사가 시행사한테 건설대금 떼이지 않으려고 설정해 놓은 경우도 많은데요.

최소한 완공돼 등기부등본이 만들어져 공적장부를 통해 부채수준을 확인할 수 있어야 하고요.

근저당 설정비용이 많다면 전세값이 싸더라도 계약을 안 하는 것이 좋습니다.

<질문>
전세보증금을 안전하게 지키기 위해서는 전세금반환보증보험에 가입 하는 방법도 있다고 하는데요.

전세금반환보증보험이란게 어떤 건가요?

<답변>
전세보증금 반환을 보증해 주는 상품은 크게 두 가지입니다.

주택도시보증공사의 ‘전세보증금 반환보증’과 SGI서울보증보험의 ‘전세금보장신용보험’입니다.

전세와 반전세 세입자 모두 가입할 수 있습니다.

보증한도는 주택유형별로 주택 전세가격의 75~100%까지 가능하지만 임대차 금액이나 보증요율 금액의 차이가 있기 때문에 비교하셔서 선택하면 됩니다.

주택도시보증공사 상품은 전세보증금이 수도권 4억 원 이하 그 외 지역은 3억 원이하라면 가입할 수 있습니다.

아파트의 경우는 집주인의 담보대출금과 전세보증금의 합이 집값을 넘지 않는 경우에 가입이 가능합니다.

다시 말해 주택도시보증공사 입장에서 세입자 전세금하고 집주인의 담보대출금의 합이 집값을 넘으면 손해니까 기준을 정해 놓은겁니다.

다만 연립, 다세대, 주거용 오피스텔, 단독, 다가구의 경우에는 집주인의 담보대출금과 전세보증금의 합이 집값의 70~80%로 설정해놨기 때문에 전세가율이나 집주인 담보대출이 너무 많다면 상품가입이 되지 않는다는 점을 숙지하셔야 합니다.

가입비가 궁금하실텐데요, 가입비는 연 0.15%입니다 3억원 전세라면 1년에 45만원정도 보증보험 금액을 납입하시면 됩니다.

<질문>
전세금 반환보증보험에 가입하면 100% 다 돌려받을 수 있나요?

<답변>
천재지변이나 전쟁 등이 아니라면 손해를 보상받지만, 임대차계약 해지일로부터 30일은 경과해야 합니다.

세입자가 전입신고와 확정일자를 안 받았다던가 가처분, 가압류같이 권리관계에 문제가 있을 경우 아예 보증보험가입이 안 되는 경우도 있기 때문에 사전에 조건을 잘 따져보시는 것이 좋겠습니다.