[똑똑한 경제] 은마아파트는 왜 재건축이 안되나

성공예감 김원장입니다. [김기자의 똑똑한 경제]
□ 방송일시 : 2017년 01월 18일(수요일)

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주민들은 더 높게 지으려 합니다. "49층까지는 올려야겠다." 자치단체는 그렇게는 안된다고 하고요. 정비계획안은 또 퇴짜를 맞았습니다. 흐름이 있습니다. 최근 정비계획안이 통과된 '잠실 진주아파트'나, '반포 현대아파트', '반포 주공1단지(일단 조건부 보류)' 모두 35층 이하만 재건축안이 통과되고 있습니다. 이유는 물론 주변 재건축 아파트와의 형평성 때문입니다.

기본적으로 은마아파트는 14층짜리 아파트입니다. 이런 아파트는 1:1 재건축이 대부분입니다. 100채를 허물고 100채 정도의 새 아파트를 짓습니다. 아파트를 더 높게 올릴 수 있는 남은 용적률이 부족하기 때문입니다.

그러니 내 돈을 내고 재건축을 해야 합니다. 기존 저층 아파트는 남은 용적률을 이용해 아파트를 더 높게 올리고, 일반분양을 합니다. 조합원이 아닌 제 3자에게 일반 분양을 합니다. 여기서 나오는 수익금으로 조합원이 '공짜'로 새 아파트를 받는 식이였습니다.(어떤 아파트는 심지어 새 아파트를 받고 돈을 더 돌려받기도 한다)

하지만 이런 저층(용적률이 많이 남은) 아파트는 이제 사라져 갑니다. 이미 대부분 재건축을 했습니다. 남은 아파트들은 내 돈 내고 새 아파트를 지어야 합니다. 사업성이 떨어집니다. 방법은 용적률을 올리는 방법이 있습니다. 은마아파트 주민들도 '준주거지역'으로 종상향을 희망합니다.

일반주거 1종<일반주거 2종<일반주거 3종<준거주지역

하지만 특정 아파트의 용적률을 올려주면, 주택공급이 그만큼 늘어납니다. 그로 인한 집값 하락의 부담은 주변 다른 아파트 주민이 나눠 집니다. 그러니 특혜입니다. 그래서 쉽게 못 올려줍니다. 이처럼 특정 재건축아파트의 층수는 사실은 주변 아파트 가격과 직접 관련이 있습니다. 그 아파트 층수를 올려주면 내 아파트 가격이 떨어질 수 있습니다.

재건축 초과이익 환수제

그래서 마련된 법이 '재건축 초과이익 환수제'입니다. 재건축이 공공의 이익과 직결된 만큼, 너무 이익을 많이 남기는 재건축 단지는 그 이익을 세금으로 환수합니다. 재건축 조합이 얻는 이익이 가구당 3,000만 원을 넘을 경우, 만약 재건축 이후 가구당 1억 원을 벌었다면 5천만 원을 세금으로 내야 합니다.

강력한 법입니다. 너무 강력해 올해 말까지 시행이 유보됐습니다. 그런데 올해 말까지 '관리처분 인가계획'을 접수하지 못한 아파트 단지는 내년 1월부터는 이 '재건축 초과이익 환수제'가 적용됩니다. 재건축으로 번 돈의 절반가량을 세금으로 내야 합니다.

(보통 아파트 재건축은 ① 조합 설립 ② 사업 승인 ③ 관리처분인가 ④ 철거 후 착공으로 진행됩니다. 그중 '관리처분인가'는 해당 조합원 집값에 대한 감정평가액이 확정되고, 그래서 내가 추가부담금을 얼마나 내야 하는지를 사실상 확정하는 단계입니다. 그러니 조합이나 시공사가 사업 시작도 전에 추가부담금 얼마쯤 내야 한다고 말해준 값은 정답이 아닙니다. 모든 재건축 현장의 갈등도 이때 불거집니다. "아니 그땐 1억 원만 더 내면 된다고 했잖아요!")

그래서 재건축 단지들이 발등에 불이 떨어졌습니다. 지금쯤 정비계획안이 통과되면 서둘러 올해 안에 '관리처분 인가계획'을 접수해, '재건축 초과이익 환수제'를 비껴갈 수 있습니다. 하지만 문제는 사업성이 떨어지는 단지들입니다. 아파트를 더 높게 올려야 사업성이 나옵니다. 그래서 50층 넘는 정비계획안을 제출합니다. 하지만 통과가 쉽지 않습니다. 지금 재건축시장의 프레임이 이렇습니다.

하나 눈여겨볼 게 있습니다. 용적률을 다 쓴 아파트는 이제 내 돈 들여 재건축을 해야 합니다.(선진국은 거의 없는 고민이다. 그들은 아파트에만 살지 않으니까...) 이제 아파트도 운동화나 승용차처럼 오래되면 내 돈 내고 새 아파트로 바꿔야 합니다. 그럼 주민들이 이를 부담해 새로 짓는 아파트와, 그런 형편이 안 돼 노후화를 지켜만 봐야 하는 아파트로 나뉠 것입니다. 그런 시대가 오고 있습니다. 그러니 강 건너 '은마아파트' 걱정할 때는 아니고요.