[KBS 공감토론] “새 정부 부동산 정책과 서민주거 대책의 방향 진단”

▒ 패널 (가나다순) ▒

김덕례 연구위원 : 주택산업연구원 주택정책실장
두성규 선임연구위원 : 건설산업연구원
서순탁 교수 : 서울시립대 (경실련 서민주거안정본부장)
조명래 교수 : 단국대학교



□ 한상덕 / 진행
청취자 여러분 안녕하십니까. KBS <공감토론>입니다. KBS <공감토론> 진행자 백운기 앵커가 잠시 자리를 비우게 돼 일주일간 제가 대신해 진행을 맡게 됐습니다. 저는 KBS 한상덕 기자입니다. 문재인 정부 출범 이후 부동산 정책이 부양보다는 규제로 바뀔 것이라는 일반적인 예상에도 불구하고 서울의 아파트 가격이 지금 들썩거리고 있습니다. 당선 전부터, 주택시장 안정을 부동산 정책의 초점으로 삼았던 문재인 정부는 부동산 규제 강화 방안을 검토하고 있는데요. 구체적으로 거론되고 있는 부동산 대출규제의 필요성에 대해서는 지금 의견이 엇갈리고 있습니다. 가계부채 상승을 억제하고 부동산 과열을 조기에 차단할 수 있다는 필요성이 강조되고 있는 반면에, 부동산 시장이 양극화 된 상황에서의 무조건적인 대출규제는 실거래에도 영향을 줄 수 있다는 우려가 나오고 있는 것이 바로 그것입니다. 오늘 KBS <공감토론>에서는 네 분의 전문가 패널 분들을 모시고 정부의 부동산 정책의 방향을 진단하고 서민주거 안정화 대책을 모색해 보겠습니다. 이슈다운 이슈! 토론다운 토론! KBS <공감토론> 시작하겠습니다.

□ 한상덕 / 진행
먼저 <공감토론> 오늘 함께 해 주실 패널 분들부터 소개해 드리겠습니다. 주택산업연구원 주택정책실장 김덕례 연구위원, 나오셨습니다. 안녕하십니까?

□ 김덕례
네, 안녕하십니까?

□ 한상덕 / 진행
네. 건설산업연구원 두성규 선임연구위원도 자리하셨습니다. 안녕하십니까?

□ 두성규
안녕하세요.

□ 한상덕 / 진행
네. 경실련 서민주거안정본부장이신 서울시립대 서순탁 교수님도 나와 주셨습니다. 안녕하십니까?

□ 서순탁
안녕하세요.

□ 한상덕 / 진행
네. 단국대학교 조명래 교수님도 함께 자리하셨습니다. 안녕하십니까?

□ 조명래
네, 안녕하세요.

□ 한상덕 / 진행
네, 나와 주셔서 패널 분들 감사드리고요. 네 분 패널 분들께서도 함께 인사 나누고 오늘 토론 시작할까요?

□ 패널
안녕하세요.

□ 한상덕 / 진행
네. 우리나라에서 교육 분야 다음으로 정책 펴기 어려운 분야가 바로 부동산이 아닐까 싶습니다. 새로운 정부가 들어섰으니까 부동산 정책에도 변화가 있겠지, 이런 기대심리가 작용하고 있는 것 같은데요. 집이 있는 사람이나 없는 사람이나 그리고 또 집을 몇 채씩 가지고 있는 사람이나 또 집을 파는 기업들 입장에서나 입장들이 다 갈리다 보니까 서로 다 다른 목소리들을 지금 내고 있는 것 같습니다. 오늘 스튜디오에 나오신 네 분께서는 이 문제에 대해서 어떤 말씀을 나눠주실지 벌써부터 기대가 되는데요. 먼저, 정부가 아직 이렇다 할 부동산 정책을 내놓거나 예고했거나 그렇게 하지는 않고 있는 그런 상황이죠, 지금이? 대통령의 후보시절 공약이나 전반적인 기조로 부동산 시장이 이렇게 갈 것이다, 예측 정도가 나오고 있는 그런 부분인데, 네 분은 새 정부의 부동산정책에 대해서 어떻게 전망하고 계신지 간단히 의견을 들어보고 오늘 본격적인 토론을 시작해 볼까 합니다. 먼저 어느 분이 말씀해 주시겠습니까? 네, 우리 유일한 여성분이신 김덕례 박사님부터 말씀 시작해 주시죠.

□ 김덕례
네. 새 정부가 조금 빠른 조기대선을 통해서 가장 중점적으로 하고 있는 것은 아무래도 임대주택 확대인 것 같습니다. 그래서 공적임대주택을 매년 17만 호, 그래서 5년 동안 85만 호를 재고해 주택 양을 늘리는 것이 가장 큰 중점적인 거고요. 또 도시재생뉴딜사업이라고 해서 매년 10조 원, 그러니까 50조 원을 통해 가지고 어떠한 지역경제의 가치 활성화를 하겠다는 게 가장 큰 정책목표라고 보여 지기 때문에 전반적으로 시장의 부양정책보다는 주택가격 안정, 그리고 서민의 주거안정과 복지에 초점을 맞추는 쪽으로 정책방향들이 가닥을 잡아갈 것 같습니다.

□ 한상덕 / 진행
네. 서순탁 교수님은 이에 대해서 어떤 생각을 갖고 계십니까?

□ 서순탁
네. 새 정부의 부동산정책방향은 아무래도 현행 주택시장의 특성에 기초해서 이루어지지 않을까 생각을 합니다. 과거에는 경기부양이라든지 또는 주택공급 확대라는 주택산업의 논리 중심으로 정책을 펴왔다면 아무래도 부담 가능한 주택공급확대, 서민의 주거안정 중심으로 정책을 펼 것으로 기대가 되고요. 다만, 김수현 사회수석이 과거에 노무현 정부의 부동산정책을 총괄을 했기 때문에 그때의 직접 규제에 따른 여러 가지 정책적인 부담을 경험한 것으로 보고 조금 더 시장 중심의 시장의 여러 가지 특성을 반영해서 더 유연하고 효율화 된 정책을 펴지 않을까, 즉, 간접적이며 효과가 큰 정책 중심으로 이렇게 펼 것으로 생각이 됩니다. 그래서 한마디로 말씀드리면 과거에는 자가소유율 확대가 정책의 목표였다면 부담 가능한 주택의 공급확대 쪽으로 이렇게 정책이 모아질 것으로 기대하고 또 그렇게 보고 있습니다.

□ 한상덕 / 진행
네. 두성규 박사님께서는 어떤 의견 갖고 계십니까?

□ 두성규
네. 이번에 문재인 정부가 출범하면서 사실은 그동안에 시장의 불확실성도 많이 제거된 점이 상당히 긍정적으로 평가될 수 있을 것 같은데 문제는 조기대선으로 이게 이루어지다 보니까 실질적으로 대선 과정에서 부동산이 가지고 있는 국민경제에서 중요성이나 비중 등을 감안할 때 충분히 검토돼 거나 논의되지 못한 측면들이 좀 있지 않느냐, 다른 정책적 이슈에 묻혀버린 그런 측면들이 있어 가지고 아쉬움이 좀 있고요. 실제 문재인 정부가 출범하고 난 뒤에 지금 내각 부분이라든지 청와대의 비서진을 구성하는 그 부분에서 해당되는 연관성이 있는 그런 분들의 인선 문제가 생각보다는 지연되고 있는 점이 좀 아쉬운데요. 이런 상태에서 시장이 지금 굉장히 달아오르고 있는 이런 상황들입니다. 그래서 지금 사실은 장관후보자 분들이나 그다음에 청와대 내 비서진 쪽에 있는 분들도 상당히 시장에 대해서 조심스러운 그런 자세들을 보여 주고 있기 때문에 제가 생각하기에는 정부가 들어서자마자 시장에 굉장히 부담을 주는 규제라는 것을 턱 내놓기보다는 시장에 대한 어떤 분석이나 판단 부분을 보다 신중하게 가져가는 것을 전제로 해서 아마도 우리 시장도 살리면서 국민들의 주거부담도 줄여 줄 수 있는 그런 쪽의 좋은 결론들이 나오지 않을까, 이런 기대감을 지금 잔뜩 가지고 있습니다.

□ 한상덕 / 진행
네. 새 정부의 부동산정책에 대한 전망을 들어보고 있는데요. 마지막으로 조명래 교수님께서는 어떤 의견 갖고 계십니까?

□ 조명래
이번 대선에서 사실 주력 후보자들의 부동산 관련 공약들은 별반 차이가 없었습니다. 상당히 비슷했고요. 이미 사실 그것은 이번 대선에서 나타난 어떤 그런 특징일 뿐만 아니라 지난 대선에서도 이미 그 당시에도 주력 후보 네 분께서 내놨던 정책들이 대개 주거복지, 이를 테면 하우스푸어 문제라든가 렌트푸어 문제, 이번에도 그렇습니다. 이번에도 보면 주로 서민주거안정, 물론 임대차 문제에 대해서는 조금 후보자들 차이는 있었습니다만, 전반적으로 지금 누가 국가를 운영하든 간에 주택정책, 부동산정책은 시장의 활성화, 이쪽보다는 시장을 가능한 한 안정시키면서 시장이 소외되는 주거약자들을 위한 정책을 좀 강화시켜가는, 아마 그것은 민주당이 아닌 다른 정당이 집권하더라도 그런 정책 쪽으로 갔을 것 같고요. 문제는 지금 우리 새 정부가 민주당을 기초로 해서 정권을 잡았는데 지금 주거복지와 시장안정의 두 마리 토끼를 동시에 좇는 그런 정책을 펴고 있는데 아마 그것은 주거복지 쪽은 민주당의 색깔이 있는 것 같고 시장안정은 어떤 면에서 본다면 선거과정에서 유권자의 표를 얻기 위한 그런 전략적인 계산도 있다고 보는데요. 아마 정부 조직이 다 구성이 되고 그다음에 실제 정책을 본격적으로 풀 때쯤 되면 올 후반기부터는 민주당이 그동안 가졌던 정책의 기조들을 풀어가지 않을까 싶고요. 후반기에 가서는 중반기까지 추진했던 정책의 성과를 가지고 후반기에 어떻게 꾸려갈 것인가를 보는데 지금으로서는 어쨌든 간에 주거복지와 시장안정을 동시에 추구하는, 그래서 어느 쪽의 카드를 더 강하게 낼지는 조금 두고 봐야 될 것 같습니다.

□ 한상덕 / 진행
네. 문재인 정부의 부동산정책은 앞으로 어떻게 펼쳐나갈 것이다, 하는 부분에 대해서 오늘 토론에 참여해 주신 네 분께 간단히 전망을 들어봤는데요. 참여정부 시절에 종부제 탄생의 기여자라고 해서 말들이 있었는데 청와대 사회수석에 김수현 교수가 임명되지 않았습니까? 그래서 시장에서는 보유세가 강화되는 쪽으로 정책방향이 잡히는 게 아니냐, 이런 이야기가 있던데 이 부분에 대해서는 어떤 의견을 갖고 계신지 말씀해 주시죠.

□ 두성규
제가 먼저 잠깐 멘트를 드리면 보유세 부분에 대한 논란들이 선거과정에서 분명히 대두가 됐습니다.

□ 한상덕 / 진행
네, 건설산업연구원의 두성규 박사님이십니다.

□ 두성규
네, 그렇죠. 당시에 문재인 대통령 후보 되셨던 후보 시절에 사실은 보유세 부분의 강화를 통해서 부동산시장의 안정을 도모하고 또 보유세 강화를 하게 되면 아무래도 세수 부분에 있어서 충분한 확보가 가능해지게 되니까 다른 특별한 증세보다는 이런 수단을 통해서 필요한 도시재생이라든지 또 주거안정을 위한 임대주택 공급, 이런 재원들로 활용하지 않을까 라는 이야기들이 나왔습니다. 물론 이런 부분들도 상당 부분은 충분한 공개적인 장소에서 토론을 거치거나 했던 것이 아니기 때문에 언론 등을 통해서 소개된 그런 내용들로 말씀을 드리는 건데요. 그런데 이 보유세 부분은 실질적으로 세제라는 부분에 있어서 여러 가지 그동안에 많은 다른 세제와, 기존에 있는 세제와의 논란도 있을 수 있고 또 국제비교라든지 또 국민들이 이미 지금 많은 부분에 있어서 예를 들면 종합부동산세처럼 기존에 보유에 따른 여러 가지 다양한 부담들을 안고 있는 측면들이 있습니다. 그래서 자칫 이 세제 부분을 가볍게 검토를 하고 도입을 한다든지 할 경우에는 시장에 대한 왜곡현상뿐만 아니라 조세저항에 직면할 수 있는 그런 측면들이 있지 않을까, 그래서 지금 아마 보유세 부분에 있어서는 제가 알고 있기로는 처음에 많은 논의를 거치다가 대선이 끝날 때쯤에 있어서 슬그머니 자취를 감춘 그런 것으로 좀 알고 있는데요. 제가 잘못 안 게 아니라면. 그래서 이 보유세 부분에 있어서는 향후에 세제 부분이 가장 국민생활과 밀접한 연관성이 있다는 점을 감안할 때 좀 더 충분한 검토나 고민 이후에 이 부분에 대한 구체적인 정책대안을 제시해야 되지 않을까 싶습니다.

□ 한상덕 / 진행
네. 보유세 부분에 대한 두성규 박사님의 의견에 대해서 우리 서순탁 교수님은 어떤 생각 갖고 계십니까?

□ 서순탁
종부제도 참여정부 때 시행을 했다가 그 뒤에 MB정부에서 상당히 완화돼서 지금은 거의 효과가 없는 상황이라고 볼 수가 있습니다. 기본적으로 보유세는 정상화가 되려면 지금보다는 훨씬 더 보유세 비중이 커야 주택시장이 안정된다고 보고, 선진화 된다고 보고 있는데요. 어쨌든 정치적 부담 때문에 전면적으로 추진하기는 어려울 것으로 그런 트라우마가 있지 않나, 이렇게 개인적으로 생각을 하고요. 다만, 그럼에도 불구하고 보유세 강화는 우리 사회가 안고 있는 오래된 …다, 이렇게 보고 있습니다. 그다음에 단기적 문제로서 주택시장 안정화 문제인데요. 결국 주택가격 상승 문제보다는 서민의 주거비 부담이 커짐으로써 속도조절에 필요한 수단으로서 임대차시장의 안정화에 대한 단기적 요법으로서 김현미 의원 내정자가 추진하는 LTV, DTI 강화라든지 또는 전월세 인상률 상한제, 그다음에 계약갱신청구권제는 도입이 될 가능성이 커 보인다고 생각합니다.

□ 한상덕 / 진행
네. 이에 대해서 우리 조명래 교수님은 어떤 생각 갖고 계십니까?

□ 조명래
우리 김수현 수석비서관이 참여정부 때 일했다고 지금 하는데요. 사실 그때 참여정부 때 우리 김수현 비서관을 포함해서 그 당시에 부동산 정책을 담당했던 사람들의 생각은 무슨 규제를 한다, 이런 생각은 아니었고요. 우리나라의 여러 가지 부동산 세제 자체가 상당히 후진적입니다. 이를 테면 우리나라는 여전히 아직도 부동산 세제를 보게 된다면 거래세가 8을 이루고 보유세가 2를 이루고 있는, 대개 서구선진국은 그 반대입니다. 보유세가 오히려 8을 이루고 거래세가 2를 이루고 있기 때문에 이런 것들이 우리 사회에서 부동산이 과도하게 거래가 되고 투기적인 그런 현상이 생기기 때문에 그렇게 해서 세제 정상화라는 그런 측면에서 그 당시에 이 정책을 도입했었는데 현실에서는 일시에 도입하니까 거기에 대한 저항들이 결국은 세금폭탄이라고 해서 그게 사실은 옳음에도 불구하고 제대로 시행이 안 됐던 것인데 아마 그게 우리 부동산정책을 제대로 바라보는 사람들은 우리나라 세제가 잘못됐다는 것을 대개 알고 있고요. 그래서 보유세 중심으로 가야 된다는 것에 대해서도 대개 이 분야를 공부한 사람들은 공감을 하고 있는데 이 정부가 아마 그쪽으로 세제 정상화라는 쪽으로 방향은 언젠가 잡아갈 것 같아요. 그런데 참여정부 때와 마찬가지로 시장에 급격한 충격을 줄 수 있는 그런 시점이라든가 그런 방식으로 세제 정상화라는 이름으로 보유세를 강화하거나 하지는 않을 겁니다. 상당히 점진적으로 하고 국민들이 수용할 수 있는 그런 폭을 가지고 아마 이 정책을 추진할 것으로 저는 예상을 하고 있습니다.

□ 한상덕 / 진행
네. 보유세를 강화하는 방안으로 이 정부에서 부동산 정책이 추진될 것이다, 이렇게 보신다는 의견이신데, 김덕례 박사님은 이에 대해서 어떻게 생각하십니까?

□ 김덕례
저는 보유세만 따로 놓고 세제를 보는 것은 굉장히 위험하다는 생각이 들고요. 아까 말씀하셨던 것처럼 세제의 정상화 측면에서 본다고 하면 어떤 국민의 조세부담률 측면에서 전체적으로 봐야 하는 거고 보유세는 낮지만 거래세가 높은 그 구조가 있기 때문에 그렇다면 거래세를 낮추고 보유세를 올리면서 전체적인 국민들의 조세부담 자체가 갑자기 증가하는 이런 문제들은 없어야 된다는 생각이 듭니다. 그리고 지금 보유세라고 하는 것은 사실 재산세를 기반으로 구성되는 게 맞는데 우리에게 좀 특별하게 있는 것이 종합부동산세라는 부분들이 있고 이 재산세와 종합부동산세가 정리되지 않은 상태에서 무조건 보유세를 올리겠다고 하는 것들은 굉장히 위험한 논의들을 가져올 수가 있어서 종합부동산세가 가지고 있는 또 구조적인 한계도 있습니다. 그래서 1주택자와 1주택자 이상자에게 적용되는 주택가격이 1주택자에게는 9억이고 다주택자에게는 6억이라고 하는 그 차별적인 부분들 때문에 시장에서는 또 다른 부작용들이 나오기 때문에 당초에 기재부 쪽에서 조세들을 정의할 때 재산세와 종부제 통합 얘기도 있었기 때문에 이러한 부분들을 좀 정리를 하고 나서 그리고 보유세와 거래세의 균형적인 상태에서 조율을 하는 것이 맞지, 단순하게 보유세가 낮기 때문에 보유세의 세율을 올려야 된다고 논의하는 것들은 국민들 측면에서 조세부담으로 이어질 수 있어서 조금 위험할 수 있다고 보여 집니다.

□ 한상덕 / 진행
네. 국토부장관 후보자에 김현미 의원이 내정됐는데 이를 두고 예상치 못한 뜻밖의 인사가 아니냐, 이런 평가가 나왔지 않습니까? 그렇지만 김현미 의원의 경우에 보면 의원시절에 부동산 규제 관련 입법을 많이 하신 분이어서 앞으로 부동산 정책의 규제강화 부분이 시사가 되고 있는데, 이 부분에 대해서는 어떻게 예상을 하고 계십니까? 우리 두성규 박사님부터 시작해 보실까요?

□ 두성규
네, 제가 먼저 한 번 말씀을 드려보겠습니다. 사실은 국토부장관 후보자에 대한 국민적인, 또 언론에서 관심도 대단히 컸던 것 같아요. 아무래도 주택부동산정책의 가장 중요한 역할을 하게 되는 그러한 부서의 장이기 때문에. 그런데 김현미 의원께서 국회에서 또 예결위원장 등을 역임하면서 사실은 오히려 부동산 쪽보다는 예산이라든지 또 금융이라든지 이런 쪽에 더 관심이 많으시지 않았나 싶은데 중요한 것은 이번에 부동산 규제 관련 입법을 많이 했던 그런 것을 배경으로 해서 어쨌든 규제 강화에 대한 이야기들을 많이 하고 있는 것 같습니다. 가계부채가 지금 여러 가지 심각한데 그 부분에 있어서도 LTV나 DTI 부분에 대한 규제를 강화하겠다는 등 그런 입장들을 밝히고 있는데요. 제가 볼 때는 전체적으로 여러 가지 규제 부분을 가지고 부동산시장의 많은 문제들을 해결할 수 있다는 그 기본적인 기조 자체가 조금 문제가 있지 않느냐, 그런 생각을 합니다. 사실은 규제가 역대 정부에 있어서도 규제 강화로 인해서 결과적인 측면에서 본다면 과연 성과가 있었느냐에 대한 의문들이 많이 있게 되고요. 규제는 사실 시장왜곡이라는 그런 부분들이 있을 수 있기 때문에 단순한 억제 중심의 규제보다는 인센티브 중심의 새로운 규제가 아닌 시장의 본래의 기능을 되살리는 그런 쪽에 대한 검토나 고민들이 있었으면 좋지 않았나, 그리고 너무 빠르게 규제 부분을 장관 후보자께서 말씀을 하시니까 시장에서 그것을 잘못된 시그널로 받아들일 수 있는 또 과도하게 위축된다든지 그런 부분들에 대해서는 다소 좀 조심스러운 부분이 있고 아쉬움을 가지고 있습니다.

□ 한상덕 / 진행
네. 두성규 박사님께서 부동산 규제 관련 이야기를 하시면서 주택담보인정비율이라고 하죠. LTV, 또 총부채상환비율 DTI, 이런 것들을 말씀하셨는데 경제뉴스를 관심을 갖고 귀담아 들으신 청취자 분들께서는 이게 어떤 것인지 어렴풋이나마 알 수 있으실 텐데 그래도 정확히 이 용어의 의미를 알기 위해서 우리 김덕례 박사님께서 이게 어떤 의미인지 아주 알기 쉽게 설명 좀 해 주실까요?

□ 김덕례
네. 좀 말씀을 드리면 우리에게 굉장히 친숙한 것은 LTV, DTI라는 용어가 굉장히 친숙해서 많이 사용되어 왔고 최근에는 DSR이라고 해 가지고 새로운 개념들이 많이 나오고 있는데요. LTV라고 하는 것은 ‘Loan To Value ratio’라고 해 가지고 내가 가지고 있는 주택의 담보가치 대비 내가 얼마나 대출을 받을 수 있는지의 비율입니다. 그래서 지금 전체적으로 내가 가진 주택의 한 70% 정도까지 LTV 수준으로 대출을 받을 수 있고요. DTI와 DSR은 나의 소득에 대해서 얼마만큼 대출을 상환할 수 있는가의 능력지표인데 DTI라고 하는 것은 ‘Debt To Income ratio’라고 해 가지고 여기에서 연간 소득을 쓰는 부분은 똑같은데 내가 원리금을 상환하는데 있어서 담보대출에 대해서 원리금을 상환하고 기타 신용대출 같은 비담보대출에 대해서는 이자만 상환을 하게 됩니다. 그게 전체적으로 60% 수준에서 DTI가 적용이 돼서 대출이 지금 진행이 되고 있는데 새로 정부가 도입하겠다고 하는 DSR라고 하는 것은 ‘Debt Service Ratio’라고 해 가지고 내 연간소득 분의 내가 대출을 받은, 신용대출을 포함해서 모든 대출에 대해서 원리금을 상환해야 되는 비율을 의미합니다. 그렇기 때문에 DTI에서 DSR까지 적용이 되게 되면 신용대출을 받은 많은 가구들이 이자뿐만이 아니고 원리금까지 다 상환해야 되기 때문에 그 상환부담들이 굉장히 올라가게 됩니다.

□ 한상덕 / 진행
네. 굉장히 쉽게 설명해 달라고 부탁을 드렸는데, 쉽게 설명을 해 주신 거죠?

□ 김덕례
어려우셨나요?

□ 한상덕 / 진행
네. 많은 청취자들이 잘 귀담아듣고 이해를 잘 하셨으리라고 기대를 해 봅니다. 참여정부에서 집값을 잡는데 실패를 했으니까 선행학습 효과라고 할까요? 이번 정부에서는 집값에 손을 대지 못하는 게 아니겠느냐, 이런 예상들도 하고 있는데 이 부분에 대해서는 어떤 생각들을 갖고 계신지 오늘 패널 분들의 의견을 좀 듣고 싶습니다. 먼저 우리 조명래 교수님께서 얘기를 시작해 주시죠.

□ 조명래
집값을 잡는다기보다는 지금 같으면 부동산시장이 국지적으로 과열화 되고 있기 때문에 그것이 주는 우리 국민경제에 대한 영향이 적지 않죠. 또 정치적인 부담도 되고 해서. 그것은 민주당 정부, 어떤 정부이든 간에 시장의 과열을 진정시키기 위한 이런 정책은 아마 여러 가지 방식으로 조만간 내놓을 것 같아요. 그렇게 되면 자연스럽게 집값 상승 추세 같은 것이 조금 꺾일 수 있다는 생각이 들어요. 이것은 상당히 단기적인 그런 대응책이라고 본다면 그렇다면 이 정부가 끝날 때까지 시장이라든가 주택가격에 대해서 어떤 정책을 내놓을 것인가, 사실 우리 정부가 지금까지 가격을 하나 초점을 잡아 가지고 내놓은 정책은 별로 없습니다. 여러 가지 거래활성화라든가 대출규제라든가 이런 것을 통해서 간접적으로 할 뿐이지 가격 자체를 직접적으로 한 것이 없기 때문에 이 정부가 실질적으로 가격에 초점을 둔 정책을 내놓기보다는 아마 지금 정책을 만드는 분들이라든가 그다음에 아까 말씀들 하셨습니다만, 이번에 취임을 하게 되는 장관이 갖고 있는 정책적인 성향, 이분들이 갖고 있는 정책성향은 저는 한마디로 말씀드린다면 민주당이 그동안 가졌던 부동산 관련된 정책이라고 저는 보고 있습니다. 특히 우리 이번에 취임한 장관 같은 경우에는 민주당에서 오래, 막내부터 시작해서 정치인이 됐기 때문에 민주당의 주요 정강정책이라든가 이런 것에 대해서는 아주 학습이 잘 된 분이고 기본적으로 부동산 문제를 안 다뤘다고 하더라도 민주당의 골수당원이라면 그런 정책기조를 다 공유를 하기 때문에, 또 그리고 그분은 실제 민주당의 멤버로서 2015년까지 서민주거복지특위위원을 또 하기도 했었습니다. 저도 자문위원이 돼서 토론에서 의견을 서로 나누기도 했습니다마는. 그래서 아마 전반적으로 우리 과거에 이를 테면 보수정권에 비한다면 시장을 급격하게 살리고 부양하기보다는 안정화, 그다음에 주거복지실현, 이런 정책들을 펴게 된다면 자연스럽게 가격 폭등 같은 것들이 조금은 둔화되거나 이런 간접적인 효과는 저는 있다고 보고 있습니다.

□ 한상덕 / 진행
네. 서순탁 교수님께서는 어떤 생각을 갖고 계십니까?

□ 서순탁
저는 가격상승이 그 자체가 정책의 대상이 될 수는 없다고 보고요. 그것은 누구든지 생각할 수 있을 것 같습니다. 다만, 가격이 급격히 올라서 그것이 사회적 약자들의 주거부담이라든지 또는 주거불안을 초래할 때는 정책개입을 해야 한다고 봅니다. 그러니까 특정 가격이 일부 상승했다고 그래서 그것 자체를 정책대상으로 문제 삼아서 해결하기 위한 시도는 안 할 것 같고요. 그 가격 상승이 다른 데 파급효과도 미치고 결과적으로 사회적 약자인 주택약자계층에게 주거비 부담이라든지 주거불안을 초래할 경우에는 개입이 반드시 저는 필요하다고 보는데요. 그래서 그 방법은 주거복지 차원으로 접근한다든지 주거부담 완화를 위한 다른 금융정책이 동원될 것으로 저는 판단을 합니다. 그래서 과거와 같은 자격규제접근은 하지 않을 것으로 그렇게 보입니다.

□ 한상덕 / 진행
네, 두성규 박사님께서는 보태실 말씀이 있으십니까?

□ 두성규
네. 전반적인 말씀 들은 부분들에 있어서는 저도 교수님들과 동일한 그런 입장입니다. 즉, 가격에 대해서 정부가 정책수단을 사용해서 인위적으로 일정한 방향으로 가도록 한다는 것은 상당히 부작용도 클 뿐만 아니라 그것은 대단히 위험할 수 있는 그런 측면들이 있고요. 지금 사실은 여러 가지 시장상황에 대해서 굉장히 달아오르고 있는, 과열되고 있는 그런 조짐이 있다고 많은 언론에서 앞 다투어 얘기를 하고 있는데요. 저는 과연 언론에서 이야기하고 있는 그 부분만큼 시장이 그렇게 과열되고 있는 상황인가에 대해서 조금 의문을 가지고 있습니다. 무슨 얘기냐 하면 지금 시장상황에서 과거에 참여정부 시절이나 아니면 박근혜 정부 시절과 달리 지금은 상당히 국지적인 말씀을, 조 교수님께서 국지적이라는 단어를 사용하셨는데 저도 공감을 합니다. 지금 상당히 양극화가 심화돼 있는 상황들이고요. 최근에 가격이 굉장히 급등돼 있는 지역들을 보면 특정 지역이라고 볼 수 있습니다. 강남지역이라고 우리 일반적으로 얘기하는 강남4구지역이 가격상승 부분에 있어서 가장 선두에 나서고 있는데요. 그 부분들은 제가 생각할 때는 과연 지금 현재 문재인 정부가 출범한 이후에 생각하고 있는 서민경제 혹은 서민의 주거안정과 관련해서 서민이라는 단어 자체와 접목될 수 있는 그런 지역인가, 제가 볼 때는 굉장히 많이 가지신 분들이 넉넉한 여유를 가지고 사실 어떤 유동성을 가지고 투자 내지는 투기적인 그런 목적을 가진 그분들의 리그가 아닌가, 이런 생각이 들긴 듭니다. 그리고 사실 서울이나 일부 수도권을 제외하고는 지금 전국적으로 부동산시장이 상당히 침체되는 모습을 우리가 또 청약경쟁률 등을 통해서 확인되고 있는 상황들이기 때문에 제가 생각할 때는 아마 지금 정부가 부동산정책과 관련해서 고민하고 있는 부분들도 이러한 부분들을 감안한 합리적이고도 선별적인 정책을 어떤 식으로 과연 마련할 것인가, 그 고민이 적지 않을 것으로 보여 지기 때문에 우리가 너무 정부에서 대책이 빨리 나오기를 독촉하기보다는 좀 더 인내심을 가지고 시장이 안정적으로 갈 수 있는 합리적 방향의 대안제시를 기다려 보는 것도 괜찮지 않을까 싶습니다.

□ 한상덕 / 진행
네. 말씀하신 대로 눈덩이처럼 불어나고 있는 가계부채 근본원인이 집값상승이라고 한다면 대통령께서 집값상승을 심각하게 보고 있다고는 하지만 어쨌든 정부는 아직까지 부동산정책에 대해서 뚜렷한 이렇다 할 대책을 내놓고 있지 않는 그런 상황인 것 같습니다. 정책마련에 신중을 기하겠다는 그런 취지일 텐데 이미 상승이 다 된 뒤에 약을 처방하면 늦지 않겠느냐, 이런 우려가 나오고 있는 것도 현실이고요. 정말 부동산 시장은 과열조짐에 들어섰고 강력한 부동산규제정책이 지금 현 시점에서 필요한 것일까, 이런 부분에 대해서도 저희가 이번 토론에서 의견을 나눠봤으면 하는 그런 부분이라고 생각이 되는데요. 먼저 이 부분에 대해서 그 정도로 시장이 과열됐거나 과열 조짐이라서 정부가 지금 개입하지 않으면 안 되는 상황이라고 보는 것인지, 이 부분에 대한 패널 여러분들의 의견을 듣고 싶습니다. 먼저 서순탁 교수님께서 이야기를 해 주시겠습니까?

□ 서순탁
네. 최근에 아까 두성규 박사님이 말씀하셨지만 서울 등 일부 지역의 아파트 값이 오름 급등세인데요. 주로 서울 지역에서도 강남권의 재건축 아파트 단지를 중심으로 가격상승이 급격하게 일어나고 있고요. 이것은 통계로 나타나고 있는데요. 전국 아파트값 상승률 평균이 1%가 안 되는데 서울 평균은 2%를 넘고 있고 특히 강남의 일부 구역 강동구의 경우는 6% 가까이 육박하고 있습니다. 강동구의 주택 아파트가격 상승률을 견인하고 있는 단지가 바로 강동구 둔촌동 주공아파트 단지입니다. 거기는 바로 재건축 초과이익환수제 적용을 피한 아파트 단지입니다. 정책의 효과를 지금 누리고 있는 지역인데요. 이렇듯이 재건축 아파트 단지를 중심으로 가격 오름세가 이루어지고 있어서 이것이 지속될 것인가 하는 문제는 좀 살펴봐야 될 것 같습니다. 왜냐하면 우리나라 주거문화가 아파트 중심의 주거문화이기 때문에 재건축은 항상 있을 것으로 보여 지고요. 다만, 지금은 제도 규제에 따른 편차라고 보여 지는데요. 재건축 단지의 투자자나 일반 시민의 관심이 증가하는 원인은 저는 이렇게 보고 있습니다. 기본적으로 우리나라에 풍부한 유동성이 존재하고 있고 저금리 상황입니다. 거기다가 재건축 초과이익환수제도가 한시적으로 유예되고 있습니다. 올해 말까지 유예되고 있죠. 여기에 편승한 일부 단지의 관심이 커지고 있다는 거죠. 그래서 주택이 있는 사람, 돈 있는 사람 누구나 다 관심을 기울일 수밖에 없는 구조로 돼 있고요. 그래서 이 지역에 수요가 몰리니까 가격이 급등하고 있는 것으로 보여 지고 또 하나는 굳이 새 정부하고 연관성을 찾자면 새 정부는 도시재생뉴딜사업을 쓰기 때문에 이것은 대규모 택지개발이 아니라 소규모 도시재생을 통한 주거문제도 어느 정도 해결하겠다, 추진하겠다, 이런 시그널을 시장에 주는 셈입니다. 그러니까 아파트 공급이 줄어들 것이다, 이런 심리도 아마 일반 시민들에게 주는 것이 아닌가, 이렇게 이유와 배경을 생각할 수 있겠습니다.

□ 한상덕 / 진행
네. 우리 주택산업연구원의 김덕례 박사님께서는 어떤 의견을 갖고 계십니까?

□ 김덕례
저도 크게 다르지 않은데요. 그러니까 전체적으로 지금 너무나 일부 특정 지역에 관심이 집중되다 보니까 그 지역에서 나타나고 있는 상승률이 마치 전국의 상승률인 것처럼 착시현상이 좀 있는 부분들이 있는데 사실 지방 같은 경우에는 일부 아파트 가격이 지난해부터 마이너스 가격을 보이고 있기 때문에 빠지고 있는 부분들이 있고요. 광역시에서도 우리가 부산 같은 지역에 대해서 굉장히 많이 가격이 오른다고 얘기하지만 그 상승 폭이 둔화되고 있는 것들이 목격이 되고 있고 이미 대구라든가 울산 같은 경우에는 지난해부터 가격이 많이 빠지고 있습니다. 그런데 이런 지역들이 분명히 있음에도 불구하고 특정 지역을 중심으로 그것도 몇 개 단지 중심으로 오르고 있다고 단을 하고 있는 것들은 굉장히 위험한 부분들이 있어서 전국적으로 시장을 진단을 하고 그러고 나서 그것에 맞는 정책들이 필요할 것이라고 보여 집니다. 그리고 서순탁 교수님께서 몇 가지 가격이 상승하는 원인들에 대해서 말씀을 주셨는데 거기에 조금 더 첨언을 하자고 하면 지방광역시에서 의외로 지금 일부 지역, 특히 부산의 해운대를 중심으로 가는 가격 상승의 힘들은 아무래도 보면 지방에는 아파트의 물량도 적을 뿐만 아니고 집들이 굉장히 오래 됐습니다. 그러다 보니까 아무래도 새 주택에 대한 그런 선호들이 반영이 돼서 기본적으로 그런 새 주택에 대한 선호 부분들이 있고요. 인구가 감소한다고 계속 이야기를 하고 있지만 집을 필요로 하는 세대수가 계속 꾸준히 증가를 하고 있고 가구 분화에 의해서 세대수가 계속 늘어나면서 기본적으로 주택수요가 지금 있는 부분들이 있어서 그것들이 유지되고 있다고 보여 집니다. 그리고 여전히 전세에서 월세로 간다고 이야기하고 전세상승률은 굉장히 많이 완화된 것들은 있지만 여전히 전세금 상승 자체가 조금 유지되는 상태에서 전세금이 높기 때문에 신혼부부라든가 아무래도 젊은 세대들 같은 경우에는 이런 전세금에 대한 부담금들로 인해서 그렇다면 조금 저렴한 주택으로 마련을 하겠다고 하는 전환수요들도 좀 있는 부분들이 주택가격의 상승들을 조금은 유지하는 부분들이 있다고 보여 집니다. 그리고 정치적으로 새 정부가 들어서면 굉장히 불안할 것이다, 라고 하는 기대심리들이 있었는데 오히려 새 정부가 굉장히 연착륙을 하면서 안정적으로 지금 국정을 이끌다 보니까 새 정부의 정권 리스크가 생각보다 낮습니다. 그런 상태에서 최근에 수출을 비롯해서 경제지표들이 생각보다 호조세를 보이고 있기 때문에 이런 것들이 복합적으로 나타나면서 1, 2월 달에 낮았던 굉장히 침체됐던 시장분위기에 의한 기저효과의 영향들도 같이 나타나고 있는 것 같습니다. 그래서 이게 지속적으로 갈 수 있는 부분은 분명히 아닌 것 같고 그리고 작년, 재작년에 공급이 됐던 한 150만 호 정도의 공급이 올 하반기부터 굉장히 입주를 많이 하게 됩니다. 그렇게 되면 아무래도 가격조정을 받을 수밖에 없기 때문에 이런 단기적인 지표만을 가지고 시장 전체를 진단하고 과열이다, 라고 보는 것은 좀 어려워 보입니다.

□ 한상덕 / 진행
네. 부동산시장 상황에 대한 의견을 듣고 있는데요. 어느 분께서 좀 더 보탬 말씀을 해 주시겠습니까?

□ 조명래
네. 조명래입니다.

□ 한상덕 / 진행
네. 단국대학교 조명래 교수님 말씀해 주시죠.

□ 조명래
네. 지금 현재 가격이 오른 것은 사실이죠. 국지적으로 오른 것이라고 하더라도 오른 것은 사실인데 작년에 서울 강남의 재건축 아파트 가격 같은 경우에는 물가가 한 1~2% 오를 때 한 16%가 올랐습니다. 올해도 지금 우리 서 교수 이미, 아까 소개가 됐습니다만, 벌써 5~6% 오를 정도로 이게 과거의 가격 오름폭에 비한다면 오름폭이 적지만 우리 현재 지금 물가상승률, 이런 것과 비교한다면 상당히 과도한 오름폭이고 또 전국적으로 오르지 않기 때문에 그것이 별로 문제가 없다고 하는 것은 그것은 부동산 시장이 바뀌어 있는 상태에서는 전국이 오른 것보다는 오히려 부동산시장이 양극화된 상태에서 특히 잘 나가는 시장에서 가격 오름폭이 어떤 면에서 상대적으로 폭발적으로 오르는 것 자체가 갖고 있는 문제가 사실은 적지 않습니다. 이 문제를 국지적인 것으로만 보기에는 저는 최근의 부동산 시장의, 특히 양극화를 바탕으로 해서 강남 같은 데서 가격이 오르는 것이 예사롭지 않다고 보고 있고 그것을 부동산의 문제로서는 저는 볼 수 없다고 보고 있습니다. 지금 전반적으로 우리나라 주택의 그런 이른바 정책시스템을 다른 나라하고 비교하면 부동산 양극화가 빨리 진정되고 있는 그런 여러 가지 정책생산시스템이라든가 시장구조를 지금 갖고 있고 지금 양극화가 되는 추세가 그동안 우리나라가 OECD 국가 중에서도 평균 정도 위치에 있었는데 가장 양극화가 심한 나라가 미국인데 미국의 패턴을 그대로 따라가는, 그런데 지금 부동산의 양극화라는 것이 부동산으로서만 이루어지는 것이 아니라 소득이라든가 계층이라든가 이런 것에 양극화를 바탕으로 해서, 그렇기 때문에 현재 지금 나타나고 있는 부동산 양극화는 사회적으로 아주 위험한 그런 여러 가지 부분들을 많이 갖고 있고요. 따라서 지금 강남을 중심으로 해서 강남이라든가 수도권 신도시라든가 지방으로 가면 부산과 세종시, 이런 데서 가격이 많이 오릅니다만, 특히 강남 같은 경우에는 어제 오늘 나온 기사들을 보게 된다면 평당, 3.3㎡ 당 1억에 육박할 수 있을 정도까지 온다고 한다면 이것은 가격으로서 강남과 비강남, 다시 말해, 즉, 강남이라는 사회영역과 한국사회에서 비강남의 사회영역 간의 가격으로 나타나는 이 격차가 너무나 현격하게 커지기 때문에 그에 따른 여러 가지 사회적 문제가 저는 적지 않다고 보고 있습니다. 특히 우리는 부의 많게는 한 80% 이상이 부동산 보유기 때문에 이 부동산 양극화라는 것은 사회, 정치, 경제, 어떤 그런 개인의 역량에 다 어떤 차이를 가져오기 때문에 지금 강남의 재건축시장을 중심으로 해서 가격 오름이 상당히 가파른 것은 저는 예사롭게 봐서는 안 되고 이것 하나만 가지고도 저는 정부가 재산도 강남의 시장에 대한 적극적인 관리가 필요하다고 보고 있고요. 결국 이 강남을 잡는 이야기는 우리나라 부동산시장 전반의 안정화를 하는데도 상당히 중요한 하나의 출발점이라고 저는 보고 있습니다.

□ 한상덕 / 진행
네. 오늘 문재인 정부의 부동산정책방향과 그 기조, KBS <공감토론>은 주택산업연구원 주택정책실장 김덕례 박사님, 건설산업연구원 두성규 박사님, 서울시립대 서순탁 교수님, 단국대 조명래 교수님과 함께 하고 있습니다.
그럼 여기서 최근 새 정부 부동산 시장을 보는 시민들의 반응을, 거리에서 취재한 내용을 보고 토론을 이어가도록 하겠습니다. 들어보시죠.

(시민 인터뷰)

□ 한상덕 / 진행
네. 부동산 시장 과열 규제를 보는 시민들의 반응을 거리에서 직접 들어봤는데요. 그렇다면 정부가 어떤 대책, 카드를 쓸 수 있을 것인지, 이 부분을 한 번 오늘 패널 분들과 이야기를 나눠보고 싶습니다. 집값 하락, 또 부동산 규제는 우리 가계부채 문제와 얽혀있기 때문에 뇌관이 될 수 있다는 그런 지적이 많지 않았습니까? 우선 다음 달 말 종료를 앞둔 주택담보인정비율, LTV,·또 총부채상환비율, DTI, 이것이 연장 또는 강화 여부가 이달 안에 판가름 날 것으로 보이는데, 이것은 어떻게 전망하십니까? 우선 아까 DTI와 LTV를 설명해 주셨던 김덕례 박사님부터 전망해 주시죠.

□ 김덕례
이 부분은 당초에 금융위원회가 올해 업무계획을 발표를 하면서 발표했던 내용은 LTV와 DTI 수준은 현재를 유지하고 DSR을 도입해서 전체적인 가계부채의 규모를 관리하겠다는 업무계획들을 발표했습니다. 그래서 금융위원회의 스텐스는 그런데 최근에 가계부채 얘기들과 그다음에 강남 일부 지역의 가격이 오르다 보니까 LTV, DTI에 대해서 예전 수준으로 조금 돌려놔야겠다고 많은 시그널들이 있는 것 같습니다. 그래서 이것들이 현 상태를 유지하고 DSR을 도입하든 아니면 이것들을 2년 전의 수준으로 LTV하고 DTI 수준을 낮추든 이런 것들이 어떠한 형태로 가든지 간에 저희가 하나 주의해야 될 것은 이것들이 획일적으로 규제가 됐을 경우에 그리고 환원이 됐을 경우에는 타격을 받는 가구들이 있을 수밖에 없는데 생애최초주택을 구입하기를 원하는 가구라든가 아니면 신혼부부라든가 초기 자본이 충분하지 않은 가구들에게는 오히려 내 집 마련을 더 어렵게 할 수 있는 부분들이 있기 때문에 규제를 환원한다고 할지라도 아무래도 LTV 수준에 대해서 차주의 특성들을 고려해서 차별적으로 차등적으로 적용하는 게 좋을 것 같고요. 외국 사례들을 보더라도 주택구입가격이라든가 아니면 주택구입 목적, 그래서 생애최초라든가 이런 가구에 유연하게 LTV를 적용을 하고 반면에 투자라든가 아니면 재융자라든가 이런 식으로 조금 목적성들을 가지는 것에 대해서는 LTV를 타이트하게 적용을 하고 있습니다. 그렇다면 이런 부분들을 활용해서 우리가 이런 LTV나 DTI를 유연하게 적용하는 것이 필요하다고 보여 집니다.

□ 한상덕 / 진행
네. 서순탁 교수님은 이에 대해서 어떤 의견을 갖고 계십니까?

□ 서순탁
네. 아무래도 금융당국이 LTV, DTI를 강화하려고 하는 움직임은 아무래도 가계부채 수준이 위험수준에 도달했다고 보기 때문일 것입니다. 현재 2017년 3월 1분기 기준으로 우리나라 가계부채 총액은 1,359조로 상당히 많으며, 그 가운데 주택담보대출이 550조를 차지하고 있습니다. 그래서 금융당국이 보기에는 예컨대 금리가 인상되거나 또는 집값이 폭락했을 경우 부담 가능하지 않다고 보고 이번에 관리가 필요하다고 보는 시각이 강한 것 같습니다. 그런 차원에서 현재 2014년 7월 말 이후에 완화됐던 LTV, DTI 수준을 원래대로 환원하거나 아니면 오히려 더 DTI보다 까다로운 DSR도 검토하고 있는 것으로 보이고 있으며, 최근에 국민은행은 지난 4월 19일 날 DSR이라고 하는 오히려 대출이 더 깐깐한 대출심사제도를 도입해서 시행한 바 있습니다. 그래서 이 부분도 검토되는 정책의 카드가 아닌가, 이렇게 생각을 하고 있습니다.

□ 한상덕 / 진행
네. 우리 두성규 박사님께서는 어떤 의견을 갖고 계십니까?

□ 두성규
네. 아까 우리가 시장을 판단할 때 부동산 시장이 최근에 과열 조짐을 보이고 있는 그런 부분들에 대한 근본적인 원인을 아까 우리 서 교수님께서도 상당히 잘 짚어 주셨어요. 여러 가지 부분들을 잘 집어 주셨는데 지금 정부에서 생각하는 것은 이러한 부분들에 있어서 문제점들을 가계부채의 문제로 조금 국한되는 것으로 보고 있는 것이 아닌가, 하는 아쉬움이 있습니다. 무슨 얘기냐 하면 지금 LTV나 DTI를 만일에 강화한다고 할 경우에 실질적으로 지금 주택과 관련된 담보대출비중은 절반에 해당되기 때문에 나머지 생계비 대출을 받은 서민들에게 실질적으로 부담이 많이 갈 수 있는 측면들이 있지 않는가, 이런 생각이 듭니다. 그래서 경기회복도 되지 않고 소득향상도 지금 되지 않는 상태에서 대출 문턱만 높이는 것은 제가 볼 때 좀 의문이 있을 수 있고요. 또 주택담보대출이라는 이름으로 빌렸지만 실질적으로 그 사용 자체의 사용처가 결국에 생계비 지출로 되어 버린 그런 서민들에 있어서는 사실 이 원리금 상환에 대한 추가적인 대출이나 이런 부분들의 문턱이 높아질 때는 대단히 어려워질 수 있는 그런 부분들도 정책의 수립과정에서 검토가 돼야 될 것으로 보입니다. 그런데 제가 여기서 한 가지 꼭 짚고자 하는 부분들은 이 가계부채 문제 말고도 우리 부동산 시장의 가장 불안요인으로 볼 수 있는 것은 공급부족과 함께 시장의 유동성이 대단히 풍부하다는 겁니다. 그래서 2016년 12월 31일 말 기준으로 해서 지금 시중의 유동성 자체가, 단기유동성이죠. 1,000조를 넘었다고 지금 한국은행에서 발표한 바가 있습니다. 이러한 유동성의 규모가 과거에 우리 참여정부 때 480조가 넘었을 때 시장에 굉장히 큰 과열현상과 왜곡현상을 일으켰다는 그런 지적들이 있었는데 지금은 그 2배가 넘는 1,000조라는 유동성 부분이 실질적으로 갈 곳을 모르는 가운데, 갈 곳을 찾지 못하는 가운데 지금 이게 부동산시장이 향후 가장 불안요소로 작용할 가능성도 있다, 그래서 이런 부분들까지 감안한 전반적인 종합적이고도 체계적인 검토로 우리가 나아가야 되지 않을까 하는 생각을 해 보게 됩니다.

□ 한상덕 / 진행
네. 우리 조명래 단국대 교수님께서는 어떤 의견이십니까?

□ 조명래
저는 이렇게 질문하고 싶어요. 지금 우리 LTV는 50%에서 최대 70%까지 늘려놨고요. DTI는 50에서 60까지 늘려놨는데 왜 늘렸는가. 그리고 우리가 여전히 앞으로도 LTV를 70을 유지하고 DTI를 60을 유지해야 되느냐, 질문해 보면 지금 유지할 이유가 없습니다. 다시 말씀드려서 우리가 LTV, DTI를 도입할 때 수도권 같은 경우에 집값 대비 한 50%까지 돈을 빌릴 수 있도록 한 것은 그만한 이유가 있었습니다.

□ 한상덕 / 진행
그만큼 LTV를 올림으로써,

□ 조명래
돈을 더 많이 빌리는 거죠.

□ 한상덕 / 진행
많이 빌리면 많은 집을 살 수 있도록 도와주겠다는 것 아닙니까?

□ 조명래
그렇죠. 그것은 그런데 집값이 떨어지거나 그만큼 또 부채가 늘거나 이게 만약 상환이 안 되면 은행권이 불안해지는 여러 가지 구조적 문제가 있기 때문에 적정한 안전밸브를 고려해 가지고 한 50%를 잡았던 거고 DTI라는 것은 소득 대비 돈을 빌리는 것을 이야기하는 것인데 내가 돈을 1년에 100만 원 버는데 50만 원 이상을 빚으로 갚는다고 그러면 생활이 안 되는 겁니다. 그렇게 되면 그것도 그런 것을 다 검토해 가지고, 우리가 상환할 수 있는 능력들을 다 검토해서 그런 적정수준을 정한 건데 그 적정수준을 지금 완화해 가지고 70과 60으로 된 것은 돈 더 빌려줄 테니까 집을 사라는 것이었습니다. 그런데 지금 굳이 돈을 더 빌려 가지고 집을 사야 할 이유가 뭐가 있죠? 그리고 우리가 집을 사기 위해서 자기 능력이 없으면서도 그런 제도를 이용해 가지고 은행에서 돈을 더 많이 빌렸다? 그만큼 자기 생활에서 어려움이 생기고 부동산시장이 나빠지면 그게 자기의 가계파산뿐만 아니라 국민의 전체 주름살이 될 수 있기 때문에 이것은 다시 말씀드려서 도박과 같은 대출제도라고 볼 수 있는 거예요. 그렇기 때문에 그런 위험을 줄이고 정상화시키는 것이 바로 지금까지 완화됐던 것을 원점으로 돌리는 것이기 때문에 나는 이런 문제에 대해서 자꾸 왜 딴지를 걸고 문제제기를 하는지 잘 모르겠고요. DTI만 하더라도 50%, 지금 우리나라는 많다고 보고 있습니다. 실제로 우리가 돈을 빌리는 것을 보면 자기 소득 대비 한 30%밖에 안 빌립니다. 그런데 실제 운용할 때는 50 이상을 우리가 책정해서 하고 있기 때문에 이것은 단순하게 집을 사라는 목적으로 완화했던 것만 가지고 LTV, DTI 운영의 의미를 따지고 한다고 하면 이것은 굉장히 협소한 해석이고 또 잘못된 해석이라고 보고 있다는 겁니다. 그렇기 때문에 지금 민주당 쪽에서 훈련된 사람들은 무엇보다도 LTV, DTI는 최소한 원래 수준으로는 돌리겠다는 겁니다. 더 강화한다고는 아직까지 입장을 밝히고 있지 않습니다만, 그렇다면 우리가 대개 공정한 게임의 시장에서 물건을 사고팔고 하는 것이 된다고 한다면 저는 돌리는 것에 대해서, 굳이 우리가 다른 비용을 지불해 가면서 돌리는 것에 대해서 반대할 이유는 저는 없다고 보고 있습니다.

□ 서순탁
네, 그 점에 대해서 제가 한 가지만 더 보태고 싶은데요.

□ 한상덕 / 진행
네. 서울시립대의 서순탁 교수님.

□ 서순탁
네. 사실은 LTV, DTI가 완화된 게 지난 2014년입니다. 그때는 돌이켜보면 전월세가격이 급등할 때입니다. 정부에서는 전월세가격이 급등하니까 돈을 저리로 쉽게 빌리게 해 줄 테니까 집을 사라, 권고를 했어요. 당시 모 장관이 어떤 얘기를 했느냐면, “LTV, DTI가 이렇게 비율이 낮은 것은 한겨울에 여름옷을 입고 있는 형국과 같다.” 이렇게 비유를 했어요. 그래서 빚내서 집 사라고 했는데 지금 어떤 결과를 초래했는지 보면 그 당시 정책실패로 규정을 하고 새 정부에서는 이 부분을 다시 원상복구하거나 좀 더 강한 선택을 하려고 검토하고 있는 것으로 저는 그렇게 해석을 합니다. 그러니까 다 과거의 경험에 비추어서 지금 새로운 정책카드를 검토하고 있다, 이렇게 저는 보고 있습니다.

□ 두성규
저는 지금,

□ 한상덕 / 진행
네, 건설산업연구원의 두성규 박사님.

□ 두성규
네. 저는 이 부분에 대해서 지금 지적하신 부분들에 대한 반론을 제가 제기하려고 하는 것은 아니고요. 지금 사실 가계부채가 이렇게 문턱을 높이게 되면 아까도 말씀드린 바와 같이 서민들의 대출에 대한 근원적인 차단이 될 수 있다는 점에서 저는 우리가 좀 더 관심을 가지고 볼 필요가 있다고 생각이 되고요. 다시 말하면 이 문제가 근본적으로 왜 가계대출이 이렇게 늘어났고 이 부분들이 서민들에게도 지금 많은 부담이 될 수 있는 이런 식으로 됐느냐 하면 결과적으로 저금리라는 기조가 오랫동안 지속이 돼 왔던 상황들이기 때문에 실질적으로 서민들은 저금리 하에서 필요해서 돈을 빌렸는데 또 문턱이 낮았기 때문에 필요한 부분을 쉽게 빌렸었는데 그 상당수의 자산가들이나 이런 사람들은 지금 금리 부분에 있어서 저금리 기조 하에서 충분히 주택을 보유하거나 주택을 구입함으로써 수익성이 굉장히 컸기 때문에 그쪽으로 몰려들었던 겁니다. 그래서 제가 볼 때는 이 부분을 DTI나 LTV를 심사기준을 강화하거나 이런 식으로 해서 문턱을 차단하기 보다는 그 문턱 부분은 사실 낮게 유지를 하되, 실질적으로 금리 자체를 저는 인상함으로써 자산가들이 불필요하게 이쪽으로 투기적인 수요들이 몰려드는 것 자체를 원천적으로 차단하지 않는다면 결과적으로 이런 제도라는 것을 규제나 강화나 이런 것을 통해서 가장 많은 부담을 안게 되는 것은 결국은 서민이다, 돈을 가지고 있는 사람들은 투자를 다음 기회로 미루면 되니까 사실 문제가 되지 않는데 이 문턱 높이는 것 자체에 대해서 너무나 손쉽게 생각하는 것은 조금 문제가 있지 않을까, 이런 생각을 해 봅니다.

□ 조명래
제가 하나 좀 보태면요. LTV, DTI는 이것은,

□ 한상덕 / 진행
조명래 단국대 교수님이십니다.

□ 조명래
대출제도의 어떤 표준적 제도입니다. 그것은 기본적으로 하나의 보편적인 평균에 맞춰서 하는 거고 지금 우리 두 박사 말씀하신 실수요자들 내지는 정말 집을 사야 할 사람들에 대해서는 어떻게 할 것인가, 그것은 지금도 굉장히 다양한 정책들이 많습니다. 저는 DTI를 강화하든 LTV를 강화한다고 해서 실수요자들이 돈을 못 빌려가지고 못 산다고 보지 않고 여러 가지 정책금융이나 대출제도도 많고요. 특히 이번 정부도 보면 이른바 생애주기형 맞춤형이라는 정책을 내놨거든요. 그러면 자기 소득이나 연령에 맞는 여러 가지 정책들을 지금 이 정부가 도입하려고 하기 때문에 그런 일반론적으로 우리가 예컨대 정책을 강화함으로써 어떤 실질적으로 피해를 볼 수 있는 이런 계층이라든가 인구라든가 이런 부분에 대해서는 저는 정부가 거칠게 일방적으로 하지 않을 걸로 보고 있습니다. 섬세하게 정책을 쪼개 가지고 그런 부분은 구제하고 도와주는 그런 정책을 저는 분명히 내놓을 것으로 보기 때문에 그런 이유 때문에 LTV, DTI를 우리가 과거로 돌리는 것에 반대 이유가 성립된다고는 보지 않습니다.

□ 한상덕 / 진행
네. 청취자 여러분들께서 지금 오늘 토론에 참여해 주신 패널 분들의 이야기를 듣고 계신 대로 한시라도 빨리 대출규제를 해야 한다는 그런 주장이 있는 반면에 또 LTV, DTI 대출규제를 강화한다고 해서 시장에서 어떤 즉각적인 효과를 기대할 수 있겠느냐, 하는 이런 시각도 있습니다. 오히려 닭 잡는데 소 잡는 그런 상황에서 우리 경제 전체를 망칠 수도 있다는 그런 우려를 나타내는 시각이 아닌가 싶습니다. 전체적으로 종합해서 이 부분을 정리해 주실 분 누가, 김덕례 박사님께서.

□ 김덕례
정리까지는 아니고요. DSR이든 LTV, DTI도 근본적으로 저희가 잘못하고 있는 것은 DTI나 LTV 같은 경우에는 금융기관의 건전성을 관리하는 지표입니다. 그런데 그것을 우리가 자꾸 주택경기조절을 하는 수단으로 활용을 하다 보니까 이게 완화를 했다가 강화를 했다가 자꾸 반복이 되고 있는 게 그게 과거 정부부터 계속 문제가 되고 있다고 보여 지기 때문에 앞으로 LTV, DTI, DSR 같은 경우에는 금융기관의 건전성을 관리하는 지표로 두고 그것들에 대한 변동성은 없는 게 맞다고 보여 지고, 지금 이렇게 LTV, DTI라고 하는 지표들을 자꾸 완화했다 강화했다는 것을 반복하게 될 경우에 가장 타격을 받는 계층들이 소득자산들이 낮은 취약계층이나 서민계층들입니다. 아무래도 이 부분들 같은 경우 진입장벽이 높아졌다가 아니면 좀 더 쉽게 돈을 빌릴 수 있다가 하는 문제들이 반복되고 있기 때문에 이러한 부분들에 대해서 저희가 조금 유의를 해야 될 필요가 있기 때문에 이런 것들을 하지 말아야 되고, 또 하나 중요한 것은 이것들이 계속 반복이 됐을 경우에 오히려 실질적으로 초기에 자산을 확충하고 있지 못한 가구들에게는 정말 오랜 기간 동안 그 자산을 모아야만 내 집 마련이든 아니면 전세보증금 같은 경우를 마련할 수가 있기 때문에 차등적으로 적용하지 않으면 안 되겠다는 것 하나하고, 그리고 외국에서는 LTV를 강하게 쓰고 있으면 DTI나 DSR을 그렇게 중첩적으로 복합해서 강하게 쓰고 있지 않습니다. 우리처럼 이렇게 획일적인 규제수단을 쓰고 있는 나라가 캐나다나 홍콩 정도이고 굉장히 탄력적으로 적용하고 있기 때문에 금융기관의 건전성 측면에서 탄력적으로 적용할 수 있는 것들을 검토할 필요가 있을 것 같습니다.

□ 한상덕 / 진행
네. LTV, DTI 대출규제보다 더 강한 규제카드를 정부가 꺼내들 것이냐, 이 부분도 지금 초미의 관심사가 되고 있는 부분인 것 같습니다. 정부가 꺼낼 만한 가장 유력한 카드로는 지금 총부채원리금상환비율, DSR에 대한 조기 도입이라고 하는데 이 부분에 대해서는 어느 분께서 이야기를 해 주시겠습니까? 우리 건설산업연구원의 두성규 박사님.

□ 두성규
네. 지금 DTI나 LTV 쪽의 연장선상에 있다고 볼 수 있는데요. 지금 총부채원리금상환비율이라고 해서 아까 말씀하신 대로 신용대출이나 각 개인이 빌린 모든 대출 부분과 관련되는 부분을 원리금을 상환할 수 있는 능력과 비교해서 대출규모를 산정하기 때문에 이 부분이 도입될 경우에는 실질적으로 지금보다는 굉장히 강력한 정책수단으로서 시장에 주는 충격파가 대단히 클 것으로, 그래서 지금 아마 출범한 새 정부도 이 부분과 관련해서는 상당히 필요성에는 공감하면서도 어느 시점에서 이것을 전면적으로 실시할 것인가, 이런 쪽에 조심스러운 행보를 보이고 있는 것 같습니다. 그리고 이 부분이 당초 2019년인가요? 그쪽에 예정돼 있다가 당겨서 필요성들에 대해서 공감을 하고 있는데 이 부분과 관련해서 지금 시중에 알려진 바보다는 오히려 금융기관 내에서도 이 DSR 자체의 제도를 도입해서 획일적으로 적용하기보다는 지금 아마 각 금융기관에 탄력적으로 자율적으로 맡기는 이런 방안들도 지금 논의되고 있을 정도로 이 제도가 가지고 있는 시장에 미치는 영향은 대단히 클 것이다, 이렇게 생각이 듭니다. 그래서 제가 생각할 때는 지금, 아까 같은 얘기입니다. 다른 DTI나 LTV와 함께 이 제도가 도입되면 사실 다른 제도, LTV는 모르겠지만 DTI는 아마 별로 기능 자체가 의미가 없을 것으로, 중복되는 측면들이 있기 때문에 소멸될 것으로 보여 지는데 어쨌든 이 제도 부분과 관련해서는 저는 다른 의미를 떠나서라도 서민들의 대출에 대한 길, 문턱, 이 부분은 아까 말씀대로 다른 어떤 정책적 수단을 동원해서라도 충분히 확보해 주는, 그래서 정말 우리가 생각하지 못한 가운데 사금융으로 몰리는 최극단적인 상황은 분명히 정부가 책임을 지고 배려를 하거나 고려하는 그런 부분들이 필요하다고 이렇게 생각이 듭니다.

□ 서순탁
제가 그 부분에 대해서 한 가지,

□ 한상덕 / 진행
네, DSR 도입과 관련해서 우리 서순탁 교수님.

□ 서순탁
네, 대출규제를 강화하면 서민들이 피해를 볼 가능성이 크다고 얘기하시는데 없다고 볼 수 없고 또 피해가 있을 경우에 대비한 전략도 지금 보입니다. 그것은 뭐냐 하면 아무래도 소득증가에 비해서 집값상승이 큰 가계의 경우 앞으로도 계속될 거기 때문에 가계의 소득을 배가시켜주는 경제성장전략도 이미 제시한 바가 있고 동시에 지금 최근에 공급되고 있는 주택은 최근에 저소득층이 주로 살고 있는 1, 2인 가구 주택의 공급이 아닙니다. 대개 비싸고 더 많은 사람이 사는 주택이기 때문에 미스매치가 있어요. 그러니까 저소득 계층은 돈을 빌려서 집을 살 수가 없습니다. 오히려 이들에게 필요한 것은 정부가 제공해 주고 있는 장기공공임대주택이라든지 주거비 보조와 같은 주거복지 차원의 배려가 필요한 것이죠. 저는 대출규제 강화가 무주택 저소득층 서민에게 큰 영향은 없을 것으로 보지만 그래도 있다면 이들에게는 별도의 특별한 배려가 필요하다, 그 배려는 이미 정책적으로 많이 제시되고 있다, 이렇게 보고 있습니다.

□ 한상덕 / 진행
네. DSR 도입과 관련해서 우리 단국대학교 조명래 교수님은 어떤 의견을 갖고 계십니까?

□ 조명래
네. DSR을 도입해야 된다는 그런 이유가 등장하게 된 배경을 우리가 잘 이해해야 되는데요. 그게 DTI, LTV가 있음에도 불구하고 DSR이라는 일종에 새로운 대출심사제도를 도입한다는 것은 그만큼 우리 부채가 많이 늘었다는 것을 전제하는 겁니다. 그래서 지난 정부 때도 정권 초기에 총부채, 그러니까 부채총량을 5%까지 줄이겠다고 하다가 결국 부동산시장을 살려야 한다는 그 이유 때문에 풀면서 결국의 총부채를 못 잡았는데 따라서 지금 현재 총부채원리금상환비율의 도입이라는 것은 크게 보게 된다면 우리나라의 점증하고 있는 폭증하고 있는 가계부채 총량을 사실 근본적으로 줄이겠다는 것이고 그 줄인 메커니즘이라는 것은 돈을 아무나 쉽게 빌리는 것이 아니라 빌릴 수 있는 사람한테만 빌려주자고 하는 그런 제도죠. 그래서 이게 상환능력을 봐서, 그것은 주택뿐만 보는 것이 아니라 비주택분야, 일반 신용분야 다 봐서 어쨌든 갚을 수 있는 정도를 판단해 가지고 돈을 빌려줄 수 있도록 하기 때문에 이것은 그런 대출규제라기보다는 금융권의 일종에 아까 우리 김덕례 박사가 이야기했던 금융제도 등의 건전성이라든가 혹은 신용제도의 건전성이라든가 혹은 상환능력을 바탕으로 하는 그런 가계의 부채관리, 이런 측면으로 이 제도 도입의 의미를 우리가 봐야 될 것 같아요.

□ 한상덕 / 진행
네. 우리 김덕례 박사님은 DSR 도입과 관련해서 어떤 의견을 갖고 계신지요.

□ 김덕례
저는 원래 당초에 이 DSR이라고 하는 것들이 새로운 거기 때문에 당초 정부의 계획은 한 3년 정도의 계획을 가지고 올해 DSR이라고 하는 표준모형을 어떻게 만들고 내년에 그것을 은행권에서 어떻게 적용을 하는지 시범사업을 하고 그다음 해에 연차적으로 안정된 테스트 후에 적용을 하겠다고 하는 로드맵을 가지고 있었는데 지금 시장상황이 이렇다 보니까 이것을 조기에 도입하자고 하는데 이렇게 됐을 경우에 그러면 DSR에 우리가 신용대출을 어디까지 포함해야 될지에 대한 논의들이 충분히 되지 않았습니다. 그래서 예를 들어서 마이너스 통장을 많은 분들이 가지고 계시는데 이것들이 DSR에 포함이 되게 되면 쓰지 않아도 이게 DSR이 올라가는 그런 구조를 가지고 있어서 충분한 논의 없이 DSR이 도입이 됐을 경우에는 오히려 예기치 못하는 부작용들이 나올 수 있을 것 같아서 저는 이것들이 필요하다고 한다면 충분한 논의를 거쳐서 표준모형이 정밀하게 만들어져서 들어와야 될 필요가 있다고 보여 지고요. 금융권에서 대출을 할 수 있는 사람들은 상관이 없지만 금융권에서 배제되고 소외되는 계층들이 많습니다. 그런 것들이 공적금융으로 정책금융으로 굉장히 많이 커버가 되어야 하는데 그런 부분들이 아직까지 우리 사회에 부족한 부분들이 많기 때문에 그런 부분들에 대해서 정밀하게 같이 고민이 되지 않으면 진입장벽이 높아져서 오히려 생계비에 대한 부담까지 생기는 가구들이 늘 수 있는 위험이 있어서 새로운 지표의 도입들은 점진적으로 충분한 논의를 바탕으로 하는 게 바람직하지 않을까 생각을 합니다.

□ 한상덕 / 진행
네. 새 정부의 부동산정책과 서민주거대책의 방향과 진단을 모색해 보는 <공감토론> 진행해 드리고 있습니다. 지금 이 시간에 KBS <공감토론> 진행 가운데 문자로 의견을 보내주신 청취자 여러분들의 의견을 소개해 드리고 <공감토론> 계속 진행해 드리도록 하겠습니다.
끝자리 번호 9555 쓰시는 분, “인구는 줄어드는데 주택은 늘어나는 이유가 이상합니다. 아울러 집이 느는데도 서민은 내 집 마련에 힘이 드는 이유도 이상합니다.” 이런 의견을 보내주셨고요.
3991 쓰시는 분, “정부가 먼저 부동산 시장 개입 의사를 밝히는 것은 좀 신중하게 해야 되지 않았나 하는 생각이 듭니다. 일부 지역의 움직임만 보고 정책결정을 내놓기보다는 시장경제의 흐름을 충분히 살피면서 서서히 접근해도 늦지는 않을 것 같습니다. 강남뿐만 아니라 영등포, 마포 등 서울 수도권이 거의 오르고 있습니다. 가파르게 오르고 있어서 집 없는 중산층도 앞으로 집 사는 게 겁이 날 그럴 정도입니다.”
지금 여러분께서는 KBS <공감토론>을 듣고 계십니다.

□ 한상덕 / 진행
KBS <공감토론> 부동산 규제와 관련해 이밖에 도입될 걸로 거론되고 있는 여러 가지 규제정책들이 있는데요. 그중에서도 전월세상한제에 대한 논란이 커서 거리에서 만난 시민들에게 찬반 의견을 물어봤습니다. 한 번 들어보시죠.

(시민 인터뷰)

□ 한상덕 / 진행
전월세상한제와 관련한 시민들의 의견을 거리에 나가 직접 들어봤습니다. 서민들이 월급으로는 전세값 상승을 따라갈 수 없기 때문에 도입이 절대적으로 필요하다는 세입자들의 입장이 있고요. 또 반면에 집주인 입장에서는 과도한 재산권 침해가 아니냐, 이런 문제를 제기하고 있는 것 같습니다. 개인 간의 거래를 규제한다는 점에서 볼 때 단순한 정책적 개입이 아닌데 전월세상한제 찬반 입장이 시장에서는 갈리고 있는 그런 상황인 것 같습니다. 이에 대해서 오늘 패널 분들께서는 어떤 의견을 갖고 계신지 궁금합니다. 먼저 서순탁 서울시립대 교수님부터 시작해 주시죠.

□ 서순탁
네. 아시다시피 2010년 무렵부터인가요? 최근 몇 년 동안 임차가구의 소득 대비 주거비용비율을 이른바 전문가들은 RIR로 표현하고 있습니다. 이게 버는 소득에 비해서 주거비용이 급격하게 상승하고 있어서요. 많은 어려움이 쌓이고 있습니다. 그런 차원에서 저희 경실련에서 오랫동안 공급 측면에서는 서민들을 위한 공공임대주택을 대폭 확충하기를 요구했고 그다음에 공공임대주택을 대폭 확충하는데 시간도 많이 걸리고 어려움이 있으니 단기적인 정책으로 속도조절 차원에서 주거비 부담 완화를 위한 수단으로서 전월세상한제를 주장해 왔었습니다. 물론 사인 간의 거래계약에 정부가 간섭한다는 측면에서 어려움이 있지만 갚을 능력이 부족한 서민들의 주거안정 차원에서는 우리 사회에 꼭 필요한 제도라고 생각이 됩니다.

□ 한상덕 / 진행
네. 우리 주택산업연구원의 김덕례 박사님께서는 전월세상한제에 대해서 어떤 의견이십니까?

□ 김덕례
전월세상한제에 대해서는 장단점, 그리고 이게 도입이 됐을 경우에 효과와 부작용을 같이 면밀히 따져 가지고 합리적인 선이 뭔지를 저는 찾아야 될 것 같고요. 그러니까 많은 경험사례에서 보듯이 전월세상한제라고 하는 인위적 가격통제가 들어왔을 경우 임차인에게는 굉장히 유리할 수 있지만 오히려 임대인에게는 불리할 수 있다는 지적들이 많이 있고 어차피 임대차시장에 있어서의 전월세 문제는 임대인과 임차인의 문제인데 임대인과 임차인의 균형점 찾기가 안 된다고 하면 계속 부작용들의 논란들은 있을 것 같습니다. 그런데 지금 새 정부에서는 이런 전월세상한제라든가 계약갱신청구권들의 도입들을 얘기를 하면서 분명히 모두에 밝힌 것이 임차인의 주거비 부담 완화와 더불어서 임대인의 적정한 수익보장을 할 수 있는 균형점을 찾아주겠다고 하는 것들이 있고 그 부분들에 대해서 합리적인 선이 나온다고 하면 저는 바람직해 보일 수도 있다고 보입니다. 그런데 하나 유의해야 될 것은 우리가 과거에 뉴욕 사례들을 굉장히 많이 벤치를 해서 뉴욕에서도 임대료 통제를 하는데 어떻게 우리나라가 안 할 수 있는가 라고 얘기를 하는데 뉴욕에서도 모든 주택에 대해서 임대료 통제를 하지 않았습니다. 그래서 정부에서 지원을 두고 임대인이 어느 정도 수용 가능한 주택들의 스탁들을 확보해 가고 그 주택들에 대해서는 임대료를 통제를 하고 있기 때문에 우리가 가지고 있는 준공공임대주택이라고 해서 어느 정도의 임대인이 보조를 받고 지원을 받아서 임대료가 통제가 돼도 어떤 균형점을 찾을 수 있다고 하는 주택들의 스탁을 많이 확보해 가는 게 필요할 것 같고요. 그런 주택에 대해서는 연 5%든 3%든 제한을 두는 것이 크게 사회적으로는 무리가 없을 것 같습니다. 하지만 전면적으로 모든 민간주택에 전월세상한제를 도입하겠다, 이런 것은 과거 경험을 보더라도 사회적으로 굉장히 물의를 일으킬 수 있을 거라고 보여 집니다.

□ 한상덕 / 진행
네. 단국대학교 조명래 교수님께서는 전월세상한제에 대해서 어떤 의견이십니까?

□ 조명래
지금 우리나라 전체 가구 중에 서울 같은 경우 60%, 전국적으로 본다면 50%가 임대차 가구로 살아가고 있습니다. 그러니까 국민들의 주거안정은 사실 임대차 관계 안정화에 달려 있다고 볼 수 있겠죠. 그런데 그 임대차 관계 안정화에 가장 중요한 것이 우리가 집을 살 때는 집값이 중요하듯이 내가 세 들어 살게 된다면 역시 임대료가 중요한 건데 옛날에는 그게 전세라는 것이 전세 끼고 살면 집값도 오르고 또 투자의 개념도 있었습니다만, 지금은 어쨌든 간에 서 교수가 얘기한 대로 주거비 자체가 우리 지출의 상당한 부분을 차지하고 있을 정도로 주거비중의 특히 임대료, 특히 임대차 가구로 살아가는 이런 가구들의 임대료 부담이 상당히 커지는 것이죠. 그런데 지금 임대료라는 것이 가령 월세라든가 전세 같은 것이 경제적으로 표현되는 일종의 액수입니다만, 숫자적으로 가격으로 나타납니다만, 우리나라 사람들이, 전문가들이 놓치고 있는 것 중에 하나가 임대료의 수준이라는 것은 사실은 임차인과 임대인 간의 권리관계의 반영입니다. 그러니까 서구 선진국은 대개 주거복지가 실현되고 주거안정이 된 나라에서는 일단 부동산시장 임대시장의 안정화라는 것이 이를 테면 우리나라 같은 경우 민법이라든가 그다음에 임대차 보호법 같은 데서 임차인과 임대인 간의 권리관계를 안정화 시켜줍니다. 그렇게 해서 그런 것들이 바탕이 돼서 임차인과 임대인 간에 여러 가지 가격협상을 할 때 일방적으로 가격을 오르거나 내리거나 하지 않기 때문에 상대적으로 가격이 안정돼 있고 그런 것들이 임대시장을 정부가 국가가 전반적으로 사회적으로 관리하기 때문에 임차인의 권리가 상대적으로 보호될 수 있는 그런 제도적 조건이 있는 상태에서 임대시장이 돌아가는 것이죠. 그런데 우리는 아시다시피 임대시장이 100% 방치돼 있다고 해도 과언이 아닐 정도로 상당히 관리가 안 돼 있고 그중에서도 가격 관리는 임대시장이 굉장히 비정상적인 시장인데도 불구하고 방치된 시장인데도 불구하고 그것을 예컨대 시장임대료 수준으로 관리하기 위한 이런 정책을 내놓으면 시장에서 엄청난 반발을 하고 있다는 겁니다. 그래서 지금 임대료 전월세상한제라는 것은 지금까지 이미 법상에 있는 것이기도 하고 사실 또 저 같은 경우 이미 국회에서 한 11년 전부터 이것을 발표해 왔는데요. 이 제도가 갖고 있는 긍정성에 대한 이해가 굉장히 부족합니다. 그러다 보니까 우리 사회가 이것을 어떻게 접목을 해야 될지에 대한 검토가 안 된 상태에서 찬반논쟁만 있을 뿐이지, 이것을 우리 현실에 어떻게 접목시켜서 정말 주거안정을 기할 수 있는 하나의 정책적인 수단으로 쓸 것인가, 여기에 대한 고민이 너무 없었습니다. 아까 우리 김덕례 박사께서 서구선진국 예를 들었습니다만, 이것은 우리 사회에서는 전문가들 사이에서 많은 이견이 있었습니다만, 분명한 것은 대개 서구선진국은 주거 안정화를 위해서 임대료관리를 해 온 것이 명백한 사실입니다. 다양한 방식으로. 그렇기 때문에 우리는 이제쯤은 제가 말씀을 드렸습니다만, 우리 전체 가구 중에 50~60%, 우리 세입자 가구로 친다면 850만 가구가 이제는 정말 주거안정을 기하려고 한다면 임대료의 적정관리가 있어야 되고 그중에 한 수단이 저는 전월세상한제라고 봅니다만, 그것만이 사실은 임대료를 관리할 수 있는 방법은 또 아닙니다.

□ 한상덕 / 진행
네. 우리 건설산업연구원의 두성규 박사님께서는 전월세상한제 도입에 대해서 어떤 의견을 갖고 계십니까?

□ 두성규
네. 이런 부분은 사실 지금 임차인과 임대인의 관계를 어떤 식으로 가져가느냐 하는 부분도 사실은 좀 고려가 돼야 될 것 같습니다. 무슨 얘기냐면 임차가구 중에도 상당한 소득수준과 자산을 가지고 있는 경우들도 많이 있고 하기 때문에 앞으로 이 부분에 있어서는 저는 시장에서 어느 것이 하나의 정답이다, 라기보다는 우리의 국민들 혹은 또 전체적인 시민들에 가지고 있는 이 부분들에 대한 공감대가 과연 어느 쪽으로 몰릴 것인가 하는 부분들을 좀 검토해야 될 것 같고요. 그다음에 분명히 또 상당 부분은 노후대책을 통해서 소규모 주택에 대해서 임대소득을 가지고 노후대책을 하고 있는 세대들도 있기 때문에 이런 쪽에도 이 제도 자체의 변화로 인해서 부당하게 기존의 부담이나 이런 것 자체가 과중하게 된다든지 이런 것들이 생기지 않도록 해야 되지 않을까, 그래서 저는 이 부분에서 전월세상한제나 계약갱신청구권이나 이런 부분들을 받아들일 것이냐 말 것이냐를 단정적으로 OX로 하는 식으로 요구하기 보다는 지금 현재 도입되고 있는 준공공임대제도나 다른 어떤 인센티브에 해당될 수 있는 다른 선택, 합리적 선택을 할 수 있는 여지를 병행해서 선택의 여지를 주는 그런 쪽의 제도 개선도 우리가 한 번 논의의 대상에 포함을 시킬 필요가 있지 않느냐, 지금까지는 이 제도 자체에서 찬반만 가지고 계속해서 극단적인 경쟁관계를 계속 유도했던 그런 측면들이 있는데 이제 논의 자체에서 또 다른 우회할 수 있고 또 하나의 공유할 수 있는 그런 보편적인 보조적인 수단 부분도 우리가 같이 논의의 대상에 포함시키는 그런 지혜가 필요할 것으로 보여 집니다.

□ 서순탁
제가 그 점에 한마디만 말씀드리고 싶은데요.

□ 한상덕 / 진행
네. 서울시립대 서순탁 교수님.

□ 서순탁
네. 사실은 임대차관계에 있어서 주거약자인 세입자를 보호하는 문제는 시장원리에 우선합니다. 주거권 형법에 기초해서 보호받아야 되고 없는 사람들도 주거권을 보호해야 되는 게 국가의 책무이기도 합니다. 그렇기 때문에 규제의 명분은 충분하다고 보여 지고요. 일각에서는 준공공주택제도의 도입을 지금 이미 하고 있습니다. 그런데 실효성이 없습니다. 그 이유는 명백합니다. 임대인들이 소득노출을 꺼려하기 때문에 되지 않는 제도를 계속 근거로 해서 제도 도입을 미루는 것은 적절치 않다고 보여 지고요. 저는 물론 전면적이고 획일적으로 하기는 어려워 보입니다만, 필요한 지역에는 할 수 있어야 한다고 생각을 하고요. 정부당국에서 의지만 갖는다면 충분히 현실에 맞는 정책설계를 할 수 있다고 저는 생각을 합니다.

□ 김덕례
그것에 대해서 하나만 더 말씀드리고 싶은데, 그러니까 저희가 과거에,

□ 한상덕 / 진행
네, 주택산업연구원 김덕례 박사님이십니다.

□ 김덕례
네. 저희가 너무나 양비론적인 접근은 어려운 것 같고요. 그러니까 임차인과 임대인의 관계에 있어서 어떤 가격규제를 통해서 조율이 될 수 있는 그런 주택도 있고 사실 임차인들이 대부분 80%가 민간주택에서 살고 있는 상황에서 전면적인 것은 굉장히 어렵다고 보여 집니다. 그렇다면 우리가 조금 더 합리적인 대안을 찾을 수 있을 것이고 우리가 임차인의 어포더블 하우징에서 지불 가능한 주거비 수준이라고 얘기하는데 그 수준이 있고 임대인에게는 또 요구수익률이 있습니다. “내가 이 정도의 임차료는 받아야 돼.” 라고 하는 게 있는데 문제는 그 지불할 수 있는 임차료와 그리고 임대인이 받고자 하는 임대료 사이에 갭이 있는데 이 갭들은 저는 얼마든지, 그러니까 주택도시기금이든 아니면 금융이든 그 갭들을 메꿔준다고 하면 우리가 굳이 획인적인 어떤 가격상한제가 아니더라도 주거비 지원, 그리고 새로운 바우처의 개념들로도 가능하다고 보여 집니다. 그래서 이런 것들에 다양한 선택지를 두고 시장에서 선택을 할 수 있게 해 주는 것이 불협화음이라든가 잡음들을 최소화하면서 서민들에게는 주거비 부담 완화를 그리고 임대인들에게는 적정 수익률을 보장해 줄 수 있는 균형점을 찾을 수 있는 대안이라고 보이기 때문에 과거와는 다른 관점에서 우리가 임대차 시장을 조명할 필요가 있지 않나 라는 생각이 듭니다.

□ 한상덕 / 진행
네. 지금까지 전월세상한제 도입에 대한 패널 여러분들의 의견을 들어봤는데요. 다른 부동산 규제정책도 도입 여부가 지금 관심을 끌고 있습니다. 임대주택 등록제는 김현미 국토부 장관 내정자가 발의한 그런 법안이고, 재계약 갱신권은 문재인 대통령의 공약에 담겨 있어서 특히 이런 제도는 도입될 가능성 커 보이는데 이 부분에 대한 의견은 어떻게 갖고 계신지 먼저 조명래 단국대 교수님부터 설명해 주실까요?

□ 조명래
네. 저는 우리, 특히 임차가구로 살아가는 서민약자들의 주거안정을 기할 수 있는 정책은 크게 두 가지 영역으로 보고 있는데요. 일단 임대주택 혹은 준공공임대주택, 안전하게 살 수 있는 다양한 그런 사회적으로 규율된 주택이 많이 공급돼야 되고요. 그다음에 우리가 집을 사는 것과 달리 임차가구로 산다는 것은 결국 가격이라든가 임대인 간의 관계기 때문에 임대차 관계 안정화를 할 때는 크게 한 5가지 제도 도입이 우리나라에 필요하다고 제가 수년 전부터 주장을 하고 있는데요. 임대차등록제가 도입돼야 되고요. 그다음에 임대과세가 정상적으로 우리는 이뤄져야 될 것 같고요. 그다음에 가격의 정상적, 그러니까 시장가격으로서 우리가 관리될 수 있는 그런 제도의 도입도 필요할 것 같고요. 그다음에 대개 임대차 보호법은 서구 선진국에서는 임대차 관계 존속의 장기를 전제로 하기 때문에 그렇다면 자연스럽게 임차인에 계약갱신청구권을 주는 것은 대개 임대차보호법의 원리에도 맞다고 보고 있고요. 그다음에 임대차분쟁조정, 이 5가지가 늘 제도화 돼야 된다고 보고 있는데 그중에서도 논란이 되고 있는 것이 특히 전월세상한제라든가 계약갱신청구권, 이것은 사실은 우리 민주당 같은 데서는 이미 벌써 한 12년, 13년 전부터 주요한 당의 정책과제로 주장을 해 왔었는데 굉장히 오래된 일종의 정책과제입니다. 그래서 이번에는 새 정부가 특히 민주당을 여당으로 두고 있기 때문에 오랫동안 주장해 왔던, 특히 두 정책은 어쨌든 한국현실에 맞게끔 저는 도입을 할 것 같기 때문에, 물론 그에 따른 부작용이 없지 않아 있기도 합니다만, 문제는 그것을 우리나라에서는 반대만 하다 보니까 한국의 현실에 맞는 제도 도입에 대한 고민을 우리 정부도 별로 안 했습니다. 그러다 보니까 이게 상상을 못했을 뿐이지 이 제도의 도입이 갖고 있는 긍정성은 저는 굉장히 많다고 보기 때문에 특히 저는 새 국토부 장관께서 아마 이 두 가지 정책의 현실화에 대한 상당히 많은 힘을 저는 실을 것으로 보고 있습니다.

□ 한상덕 / 진행
네. 우리 산업연구원의 두성규 박사님께서는 전월세상한제 외에 다른 부동산 규제정책에 대해서 어떤 제도를 도입하면 좋겠다고 생각하십니까?

□ 두성규
네. 지금 그런 제도의 필요성이나 이런 부분들은 그동안 굉장히 많은 논의가 돼 왔었죠. 돼 왔는데 지금 우리 국내 임대시장 자체가 조금 전에 우리 김덕례 박사님께서 말씀하신 바와 같이 민간임대가 지금 대다수를 차지하고 있는 상황에서 공공임대 물량이라는 게 대단히 제한적입니다. 그리고 이번 정부가 이 부분과 관련해서도 연간 17만 호씩 공급을 하겠다고 굉장히 야심찬 계획을 발표하고 있는 상황들을 고려할 때 중장기적으로는 결국 공공임대 물량 자체가 충분히 들어오도록 함으로써 민간과 공공이 경쟁을 하거나 또 실질적으로 물량 등을 통해서 수급균형을 통하게 되면 결국 자연스럽게 해소될 수 있는 그런 부분들인데요. 그 과정까지 사실은 지금 임차인들이 겪게 된 그런 부담이나 이런 것들을 경감시켜주는 그런 방안들에 대해서 지금 계약갱신청구권이나 임대주택등록제라든지 조금 전에 이야기했던 전월세상한제나 이런 것들이 많이 언급이 되는 것 같습니다. 그런데 저는 이 부분들을 지금 찬반의, 아까 조금 전에도 말씀드린 바와 같이 다른 쪽의 여러 가지 부분들의 필요성들이 있지 않나, 논의 자체에서 규제라는 그런 수단을 앞세워서 압박하는 그런 것보다는 민간에서도 민간의 재산권 행사라는 측면들을 고려할 때 자율적으로 이쪽에 참여할 수 있는 쪽의 분위기가 제도적인 환경 조성도 대단히 필요하다, 그리고 우리가 그동안에 부동산 거래와 관련해서도 투명화나 이런 것들이 많이 진행이 돼 왔음에도 불구하고 이번에 고위공직자들의 여러 가지 상황들을 고려할 때 다운계약서라든지 이런 부분들의 불법적이거나 편법적인 그러한 행위들이 적지 않았습니다. 지도층에 있는 쪽도 적지 않았는데 과연 이런 부분들을 일반 국민들에게 규정을 정해 놓고 일정한 틀 안에서 관리하는 그런 부분들에 대해서 정부가 제대로 관리를 또 할 수 있을 것인지, 이 부분에 대한 편법에 대해서 국민들에 대해 그러면 계속해서 위법한 그런 처벌 중심의 정책으로 가져갈 것인지, 이런 부분들은 우리가 공감대를 필요로 하는 논의가 필요할 것으로 보여 지고요. 가장 우선적으로는 정부도 이 공공임대 부분에 대한 물량들에 대해서 자신감 있고 책임감 있는 그러한 공급을 내놓는 결과를 통해서 국민들이 신뢰할 수 있고 따라올 수 있도록 하는 환경조성도 저는 같이 겸해야 되지 않을까 싶습니다.

□ 조명래
제가 간단하게 조금,

□ 한상덕 / 진행
네, 우리 단국대 조명래 교수님께서 좀 더 보태실 말씀이 있으신 것 같은데.

□ 조명래
네, 제가 반론을, 이런 이야기입니다. 제가 말씀드린 임대차등록제라든가 그다음에 임대과세를 정상화하자는 것은 사실 이게 임대차시장을, 우리 예측 가능을 규율해 가는 겁니다. 조정해 가는 건데 저는 그런 것만 잘 된다면 정부가 굳이 엄청난 재정을 투입해서 임대주택 공급할 필요 없다고 봐요. 우리나라 전체 임차가구 중에서 아까 김덕례 박사가 이야기했습니다. 한 80%가 민간임대주택으로 살아가는, 민간임대주택이 제가 볼 때 사실상 관리가 안 되는 상태입니다. 따라서 이것이 최소한의 그런 여러 가지 규율이 되는 것이 된다면 예컨대 임대료가 급격하게 뛰거나 기간을 예컨대 임대인 중심으로 단축하거나 이런 것이 없다면 나는 민간임대주택에서도 상당히 안정된 삶을 살 수 있다고 보고 있고요. 독일 같은 경우에는 임차가구가 평균적으로 사는 그 거주기간이 12년입니다. 우리는 자기 집을 갖고 있으면 11년 살고 임차가구로 살면 3.3년을 삽니다. 바로 그런 것이 사회적으로 규율되기 때문에, 그만큼 내가 집을 사지 않고도 살 수 있기 때문에 이런 것들이 지금 현재 우리나라 주거상황에서 본다면 서민주거안정을 기하는데 저는 굉장히 중요한 방법이라고 보는데 이런 것들이 정상화 시키고 민주화 시켜가는 그런 제도라고 보고 있는데 왜 이런 것들을 자꾸 시장의 개입이라고 보고 있고 규제로만 보고 있는지 참 이해가 안 됩니다.

□ 한상덕 / 진행
독일하고 우리나라하고 임대주택에 사는 기간이 차이가 많이 나는 것은 어디에 이유가 있습니까?

□ 조명래
아까 제가 말씀드렸다시피 임대주택에 살아도 그만큼 여러 가지 제도들이 임차인의 권리를 보호할 정도로 임대차관계를 유지시켜준다는 겁니다. 가격이라든가 기간이라든가 권리행사라든가 이런 모든 측면에서.

□ 한상덕 / 진행
네, 그렇군요. 우리 주택산업연구원의 김덕례 박사님 뭔가 보태실 말씀이 있으신 표정이신데.

□ 김덕례
외국하고 우리나라하고 바로 비율을 비교하는 게 굉장히 어렵더라고요. 사실 독일 같은 경우가 그렇게 높은 것은 그만큼 임차인에게 그런 서비스를 제공하게끔 하기 위해서 임대인에게 그에 상응하는 조세라든가 아니면 다른 여러 가지의 것들을 지원을 하고 있는데 그런 부분들에 대한 소개가 조금 없는 상태에서 임차인들의 그런 것만 하는 것은 어려울 것 같고요. 임대인에 대해서 충분하게 저는 같이 인센티브를 줘서 균형감을 찾으면 될 거라는 생각이 듭니다. 그런데 지금 전월세상한제라든가 계약갱신청구권, 그다음에 임대주택등록제가 같이 논의가 되고 있는데 이중에 가장 현실적인 게 저는 임대주택등록제라고 생각이 되고 그러면 이것을 하기 위해서는 임대인들이 규제에 의한 것들이 아니고 자발적으로 임대주택을 등록을 하겠다고 하는 사회를 만들어 주는 게 중요하다고 생각을 합니다. 그런데 준공공임대주택도 그렇고 임대인이 등록을 하지 않는 이유는 일단 그동안에 노출되지 않았던 세원에 대한 부담, 이것들의 옳고 그름을 떠나서 일단 내지 않았던 세금을 내야 된다는 이런 부담감을 어떻게 해소해 줄 것인가, 이것에 대한 선결해야 될 과제가 있고 또 하나는 그냥 일반인들이 그리고 나이 드신 분들이 임대주택 등록하는 절차가 굉장히 복잡합니다. 세무서에도 가야 되고 물건이 있는 해당 자치구에도 가야 되고 또 내가 살고 있는 구에도 가야 되고 하나나 두 개를 등록하기 위한 절차라든가 이런 제도적인 것들이 상당히 복잡하게 돼 있기 때문에 이러한 것들이 조금 정비가 된 상태에서 자연스럽게 임대주택 등록을 하게 되면 임대소득 과세에 대한 것들도 연결이 되기 때문에 그런 것들이 정비가 된 상태에서 공정임대료라고 하는 합리적 수준의 임대료에 대한 연구들이 진행이 된 상태에서 계약갱신청구권이라든가 아니면 전월세상한제, 이런 제도들이 순차적으로 도입이 된다고 그러면 시장안정에 도움이 될 수 있을 것 같습니다. 그런데 너무나 단기적으로 들어와 버리게 되면,

□ 조명래
그것 10년 전부터 얘기한 겁니다.

□ 김덕례
지금부터라도 열심히 고민을 해서, 저는 진취적으로 고민을 했으면 좋겠습니다.

□ 한상덕 / 진행
네. 조금 다른 이야기 해 보겠습니다. 초과이익환수제 적용을 피한 재건축 단지들이 이미 가파른 집값 상승세를 보이고 있다고 하는데요. 재건축 초과이익환수제 시행 여부, 이 부분에 대해서는 어떤 생각을 갖고 계신지 궁금합니다. 먼저 조명래 교수님부터 시작해 주실까요?

□ 조명래
네. 이것 재건축 초과이익환수제도는, 그러니까 이게 재건축을 통해서 개발이익이 이를 테면 우리가 종전가격하고 종후가격을 비교해서 시세차익이 발생되면 그중에 5천만 원 이상에 대해서 그 차익에 대해서 최대 50%까지, 30~50%까지 환수하는 그런 제도인데요. 이 부분을 두고 여러 가지 제도의 성격에 대한 문제, 예컨대 위헌적인 문제, 또 그다음에 과도한 부담의 문제, 여러 가지 문제제기가 되고 있는데요. 지금 현재 우리나라 정비사업을 통해서 발생하는 이익을 거두는 사업이 두 가지가 있습니다. 일단 도시환경정비사업 같은 경우에는 예컨대 도시의 상업지 재개발하면 여러 가지 부동산개발이익이 발생되면 그것은 개발이익을 환수하도록 돼 있고요. 그다음에 재개발은 하지 않고 재건축에 대해서만 유독 별도의 특별법을 제정해 가지고 초과이익을 환수하는데 이 부분에 대해서는 여러 가지 재개발 형평성의 문제가 있다고 합니다만, 기본적으로 초과이익환수제도라는 것은 과세가 아니고요. 부담금제입니다. 부담금제의 원리라는 것은 기본적으로 사용자가 비용을 부담하는 이런 것인데 그렇다면 이게 재건축에서 사용자가 비용을 부담한다는 이야기는 우리가 재건축을 하게 된다면 예컨대 여러 가지 개발밀도가 높아지면 그만큼 인프라에 대한 여러 가지 사회적 경제비용을 발생시킬 수가 있기 때문에 사실 이런 것에 대한 부담을 시키는 것과 같은 이치입니다. 그러니까 이게 도시환경정비사업과 마찬가지로 상대적으로 개발이익은 많이 발생되는데 실제 그 이익을 가져간 사람은 부담을 많이 차지하기 때문에 그렇게 해서 유사한 사업으로 판단을 해서 정부가 특별법으로 부담금을 산정하는 것인데 지금 우리가 1억 정도 차익이 발생하면 그 가옥주가 부담하는 것이 한 1,600만 원인가 그 정도 됩니다. 그래서 그게 차액이 많아지면 금액이 많아지면 부담금이 급격하게 높아지는 이런 문제는 있습니다만, 기본적으로 현재 저는 그렇게 반헌법적이거나 그렇지는 않다고 보고 있고요. 누진제를 또 적용하고 있고 하기 때문에 근본적으로 잘못된 제도라고는 보지 않고 또 이 특별법의 제1 목적 규정을 보게 되면 이 제도의 도입은 재건축으로 인한 가격상승을 통제하고 그다음에 이익라고 환수해서 사회적으로 재분배하는 이런 목적으로 이 제도가 도입됐다고 하기 때문에 이 제도의 의미가 갖고 있는 것이 저는 그렇게 가볍지 않다고 보고 있는 것이죠. 문제는 현재 재건축 시장의 가격 오름폭이 어떤 건가를 보게 된다면 그동안은 초과이익환수를 유예를 시켜왔습니다만, 이제쯤은 유예를 더 이상 하지 말고 발생한 이익에 대해서는 이제는 환수를 해야 되겠다고 하는 그런 데 대한 많은 부분에서의 합의가 지금 어느 정도 이루어지고 있고요. 물론 전문가 사이에서는 찬반이 여전히 아직도 팽팽하고 있고요. 특히 사업을 추진하는 조합 측에서는 아주 반대가 극심한 형편입니다만, 저는 일단 그 제도 자체가 갖고 있는 긍정성이 있기 때문에 이번에 다시 재도입되게 된다면 조금은 여러 가지 제도를 순화시켜 가지고 부담이 그렇게 크지 않는, 그리고 지역에 대해서도 제한적으로 적용하는 그런 정도의 조건을 가지고 이 제도의 복원은 필요하다고 보고 있습니다.

□ 한상덕 / 진행
네. 우리 두성규 박사님께서는 재건축 초과이익환수제에 대해서 어떤 의견이십니까?

□ 두성규
네. 참 묘한 게 재건축 초과이익환수제가 2006년도에 부동산시장의 과열현상을 일으킨 주 범인이 누구냐, 재건축이다, 라고 해서 재건축에 대해서 일정하게 규제수단으로서 사실 나온 것이라고 볼 수 있습니다. 그런데 지금은 그 재건축 초과이익환수제로 인해서 강남에서 지나치게 관리처분인가 신청이죠. 그것까지 할 경우에 초과이익을 부담하지 않는 그 편법적인 것 때문에 시장이 지나치게 재건축의 쏠림현상이 일어나면서 오히려 전체 부동산 시장을 교란시키는 그런 요인으로 작용했다는 거죠. 그래서 제가 볼 때는 이 제도 부분 자체가 사실은 저는 어떤 측면에서 볼 때 좀 서로 순서가 어긋나고 있는 것이 아닌가, 이런 생각이 들고요. 가장 중요한 것은 이 제도 자체가 새롭게 신설되거나 할 때는 국민들이 납득할 수 있는 그러한 내용이어야 된다고 생각이 드는데요. 지금 현재는 이 재건축 초과이익환수제가 여러 가지 상황별 그런 부분에서 부적절했다고 보기 때문에 지금까지 유예돼 왔던 게 아닌가, 이렇게 보여 지고요. 올해 말까지 만일에 이게 끝나게 되면 내년에 복귀가 된다고 할 때 실질적으로 그러면 재건축 자체가 이번에 이런 환수제가 아니었다면 과연 강남의 재건축으로 인한 이런 광풍이 불었겠느냐 하는 문제가 생기게 되고요. 그다음에 재건축과 재개발을 실질적으로 우리가 구분해 놓고 있지만 과연 실제 그것으로 인해서 이익을 얻는 조합원의 입장에서 볼 때 어떤 차이가 있을까, 저는 구체적인 그런 사례들을 두고 본다면 큰 차이가 없을 거라고 봅니다. 그리고 무엇보다도 이게 부담금이라는 부분은 조세와는 분명히 차이가 있다는 점에 대해서 저도 동의를 합니다. 그런데 이것은 어떤 것을 전제로 하고 있느냐면 재건축을 통해서 형성하게 되는 주택이나 이런 부분들의 가치가 계속해서 상승할 것이라는 것을 전제로 하고 있는 거죠. 실질적으로 자기가 마지막 준공 시점에서 얻은 이익에 대해서 부담금을 부여하게 되는데요. 나중에 그것을 미실현이익에 대해서 부담금을 부여해 놓고 그 가치가 만일에 실제 사업을 추진하던 이전처럼 추락을 한다든지 이렇게 됐을 경우에는 그 부분에 대해서 어떤 혜택을 받거나 어떤 대안으로서 보전이 되거나 하는 부분들은 없게 됩니다. 그래서 저는 재건축으로 인해서 만일에 과도한 시세차익을 얻게 되거나 하는 부분들은 분명히 양도소득을 통해서 충분히 해소할 수 있는 제도가 지금 있는 상태고요. 실질적으로 자기 실 거주로서 자기가 기존에 있는 낡은 주택을 재건축해서 입주하는 그런 당사자들은 안정적인 좋아진 주택에서 편안하게 살고 싶은 그런 상태에서 굉장히 금전적인 부담을 안고 가야 된다는 측면에서 이 제도 자체가 때와 시에 있어서 지금 시기를 놓치거나 적절하지 않는 것이 아닌가, 이런 생각을 해 보게 됩니다.

□ 한상덕 / 진행
네. 여기서 휴대폰 문자메시지를 통해 의견 보내주신 청취자 여러분의 의견 잠시 소개해 드리겠습니다.
휴대전화 끝자리 7336 쓰시는 분, “서울의 부동산 가격이 천정부지면 결국 공실주택 속출은 당연하지 않을까요. 지금 잡지 않으면 폭락사태가 오지 않는다고 누가 장담할 수 있을까요.” 하는 의견 보내주셨습니다.
그리고 끝자리 6033 쓰시는 분, “동판교에 있는 32평 아파트가 9억이 넘어가고 있습니다. 걱정입니다.” 하는 의견 보내주셨고요.
6860 쓰시는 분, “임대인의 권리를 지나치게 제약하는 것은 개인의 재산권을 침해하는 것으로 더 심해지면 공산주의에 수렴된다고 생각되는 바, 적절한 균형점에서 결정되어야 된다고 생각됩니다.” 하는 의견을 보내주셨습니다.
‘새 정부 부동산 정책과 서민주거대책은?’ 이라는 주제로 KBS <공감토론> 진행해 드렸습니다. 이제 마무리해야 될 시간인데요. 정부의 부동산과 서민주거정책이 어떤 방향으로 가야 된다고 보시는지 간단히 정책적 제안 부탁드리겠습니다. 어느 분부터 간단히 소개해 주시겠습니까? 먼저 우리 여성분이신 김덕례 박사님.

□ 김덕례
저는 이 새 정부가 지금 가지고 있는 국정지지율 80%를 끝까지 5년 동안 지지를 받는 정부이기를 바라고요. 그러기 위해서는 소통을 굉장히 강조했던 그런 정부인 것처럼 이 전체, 그래서 일부 임차인뿐만이 아니고 임대인, 그리고 모든 국민의 의견들을 다 담아서 조금씩 준비해 가는 그런 정책들을 조금 장기적 관점에서 가지고 가는 그런 정책들을 해야 되는 것이 필요하다고 보여 집니다.

□ 한상덕 / 진행
네. 서울시립대 서순탁 교수님.

□ 서순탁
네. 저는 새 정부의 정책기조랄까요. 문제의식은 현행 주택시장의 변화에 기초하고 있다고 판단이 되고요. 그 이유로서 지금 경기부양이나 주택산업의 관점에서 주거문제를 바라보는 것이 아니라 거주자의 관점에서 주거비용 관리, 가계부채 관리, 이런 측면에서 바라보고 있어서 기본적인 방향은 상당히 바람직하다고 생각을 합니다. 다만, 과거의 경험에서 우리가 볼 수 있듯이 서민주거안정을 위한 여러 가지 노력들은 법률의 개정으로서 가능한 것들이 많습니다. 그래서 국회의 협력이 필요한 부분인데요. 이 부분에 대해서는 역시 이해관계자가 상반돼 있는 것처럼 전문가의 시각도 상당히 다르고 그러한 이유로 국회에서 이 법률개정안을 쉽게 통과시키지 않고 있는 형국입니다. 그래서 조금 장기적인 관점에서 주거약자, 그리고 미래헤드를 고려한다는 차원에서 전향적인 판단이 필요해 보입니다.

□ 한상덕 / 진행
네. 우리 두성규 박사님.

□ 두성규
네. 제가 서두에도 말씀드렸지만 지금 새 정부가 도시재생과 임대주택 공급을 통해서 주거안정을 추구한다는 측면에 있어서는 저는 너무나도 찬성이고 지지 의사를 충분히 보냅니다. 그러나 정부 자체의 5년이라는 임기 자체는 그다지 길다고 볼 수 없습니다. 이 5년 이내에 규제라는 수단을 통해서 부동산시장을 인위적으로 안정시키려는 그러한 노력은 사실은 굉장히 많은 부작용을 동반할 수 있다는 점에서 저는 이 정부가 충분히 성공한 정부로서 부동산시장의 안정이라는 그 목표에 있어서 보다 충실해질 수 있도록 노력해 주시기를 부탁드리고 싶습니다.

□ 한상덕 / 진행
네. 마지막으로 우리 단국대학교의 조명래 교수님.

□ 조명래
네. 저는 이게 단기적인 규제다 아니다, 그런 논쟁이나 그런 정책에 대해서 우리가 주로 관심을 갖지 말고요. 이 정부가 그동안 고도성장기의 정책들을 어떻게 정상화시킬 것인가, 이를 테면 후분양제 같은 제도를 긴 호흡으로 도입해서 우리 부동산시장의 공급의 구조라든가 이런 것을 점진적으로 바꿔내는 이런 정책을 도입했으면 좋겠다는 생각이 듭니다.

□ 한상덕 / 진행
네. KBS <공감토론>, 오늘은 새 정부의 부동산 주택정책 흐름을 진단해 보고 서민주거 안정을 위한 대책을 함께 고민해 봤습니다.
오늘 토론에 참석해 주셔서 열띤 토론을 이끌어주신 주택산업연구원의 주택정책실장 김덕례 박사님, 건설산업연구원의 두성규 박사님, 경실련 서민주거안정본부장 서울시립대학교의 서순탁 교수님, 그리고 단국대학교의 조명래 교수님, 네 분께 다시 한 번 깊은 감사드리겠습니다. 수고 많으셨습니다.

□ 패널
감사합니다.

□ 한상덕 / 진행
전화와 인터넷, 문자로 참여해 주신 청취자 여러분들께도 깊은 감사의 말씀을 다시 한 번 올리겠습니다.