[인터뷰] 박원갑 수석전문위원(KB국민은행 투자솔루션부) “부동산 대책, 장기적 효과 위해 체계적인 모니터링 필요” ②

□ 방송일시 : 2017년 8월 2일(수요일)
□ 출연자 : 박원갑 수석전문위원(KB국민은행 투자솔루션부)

“부동산 대책, 장기적 효과 위해 체계적인 모니터링 필요”

[윤준호] 지난주 서울 아파트값이 올 들어 가장 높은 상승폭을 보였습니다. 아파트 시장이 이렇게 과열되면서 정부에서는 오늘 또다시 부동산 대책을 내놓을 것으로 보이는데요. 강남 재건축 시장의 열기가 가시지 않는 만큼 강남을 집중 공략한 추가 대책이 나올 것으로 예상되고 있습니다. KB국민은행 박원갑 투자솔루션부 수석전문위원 전화 연결해서 오늘 발표될 것으로 보이는 부동산 대책 전망해 보겠습니다. 박원갑 위원님, 안녕하십니까?

[박원갑] 네, 안녕하십니까?

[윤준호] 어차피 부동산 대책은 나온다고 했지만 이달 말쯤으로 원래 예상했었는데요. 오늘 발표될 예정인데, 시장 분위기가 부동산 대책을 앞당길 만큼 상당히 심각한 건가요?

[박원갑] 그렇습니다. 일부에서는 2006년 버블 세븐을 떠올린다는 얘기들도 많이 하고 있으니까요. 그만큼 국제적 과열 현상이 심각하다고 볼 수 있습니다. 강남 재건축은 한 달 사이에 1억 올랐고 3000가구를 통틀어서 거래될 만한 매물들이 손에 꼽힐 정도라고 하니까요. 가격이 단기간에 많이 오르니까 계약을 중간에 파기하는 경우도 많이 있습니다. ‘집을 못 사는 것 아니냐’ 하는 불안감이 많이 팽배하다 보니까 전반적으로 시장이 굉장히 뜨거운 상황이라고 볼 수 있을 것 같습니다.

[윤준호] 내놨던 매물도 거두어들인다고 하면서 아예 매매 자체가 안 된다는 이야기도 있던데요. 실제 매매도 안 되고 있습니까?

[박원갑] 아니요. 매매는 생각보다 많습니다. 서울부동산정보광장이 매달 거래량을 체크하는데요. 지난 7월 서울 아파트 거래량이 1만 4500건 정도가 되는데 올 들어서 가장 많습니다. 지난 4월에 7700건 정도 됐는데 그때에 비해서는 배 이상 많습니다. 그러니까 전반적으로 가격도 많이 오르고 거래량도 많이 늘었다고 볼 수 있습니다. 이건 무주택자들이 그만큼 불안감을 느끼고 있기 때문에 시장에 참여한 것이 아닌가 하는 분석을 해 보고 있습니다.

[윤준호] 지금 가장 문제가 되는 것이, 특히 정부가 투기를 좌시하지 않겠다고 이야기하는 그 중심 지역이 바로 강남입니다. 왜 강남이 이렇게 특히나 많이 오르고 주도하고 있는 겁니까?

[박원갑] 일단은 개발이익환수제가 내년부터 부활된다고 하지 않습니까?

[윤준호] 네, 재건축초과이익환수제요.

[박원갑] 네. 사업 속도를 내니까 어떤 기대감들을 많이 가지고 있는 것 같습니다. 그리고 재건축이 강남에 많은데, 이게 투자재 성격이 강하거든요. 그러다 보니까 최근에 돈 많이 풀린다 하는 우려감들도 시장에 반영되고 있는 것 같습니다. 또 참여정부 때 집값이 많이 올랐잖아요. 그런 막연한 비합리적인 기대들도 시장에 영향을 많이 미치고 있다고 볼 수 있습니다. 그런데 전반적으로 보면 과도한 기대 심리가 결국은 투기성 자금들이 시장에 유입됐는데, 특히나 강남 쪽으로 더 많이 몰리다 보니까 이런 급등 현상들이 나타났다고 볼 수 있을 것 같습니다.

[윤준호] 적어도 지난 6.19 대책보다는 더 강력한 대책이 이번에 나올 것이라고 모두가 예상하고 있는데요. 오늘 발표될 부동산 종합 대책에 어떤 것들이 포함될 것으로 보십니까?

[박원갑] 아직은... 엠바고라고 하죠? 오후에나 그게 풀린다고 이야기를 하는데, 제가 아침에 조간을 다 훑어봤습니다. 대체적으로 기사들을 종합해 보면 이번 대책들은 세금, 대출, 재건축, 청약 같은 전반적인 분야를 아우르는 종합 대책이 될 것이라는 것과 그만큼 포괄적이라는 것과, 그래서 아마 이번 대책이 상당 부분 2011년, 그러니까 6년 전으로 규제가 되돌아가는 부분들이 많지 않을까 하는 생각이 들면서 그런 얘기도 나오고 있습니다.

[윤준호] 6년 전이면 투기과열지구 지정했던 그때 말씀하시는 거죠?

[박원갑] 그렇죠. 그때 이전으로 상당 부분 규제들이 되돌아가는 측면들이 있을 것이라고 보이는데요. 언론 보도를 보면 예상보다 강도 높은 대책이라는 얘기도 나오고 있습니다. 참여정부 때 8.31 대책을 기억하실 겁니다. 2005년 8.31 대책 때 그때 이후 거의 12년 만에 가장 고강도의 대책이 아니냐 하는 분석들도 나오고 있습니다.

[윤준호] 구체적으로 어떤 대책들이 포함될 것으로 보십니까?

[박원갑] 지금은 가장 거론이 많이 되고 있는 게 투기과열지구 얘기인데요. 투기과열지구가 과연 어느 지역에 지정될지는 현재로서는 알 수 없지만 강남이나 서울 같은 데는 지정될 가능성이 있지 않나, 이렇게 보고 있습니다. 투기과열지구가 지난해 10.13 대책도 시장이 안정되지 않으면 도입하겠다고 한번 경고 메시지가 나갔었고 이번 6.19대책에도 그런 얘기가 나왔기 때문에 자연스럽게 가능성이 높다고 보고 있는 것 같고요. 투기과열지구로 지정되면 일단 대출 문턱이 많이 높아집니다. 총부채상환비율이라고 하죠. DTI라든지 주택담보인정비율인 LTV가 한 40% 정도로 낮아지고 또 재건축 같은 경우 더 영향을 많이 받을 수 있습니다. 조합설립인가를 받으면 아예 조합원들이 되팔지 못하는 그런 측면들도 있습니다.

[윤준호] 그렇죠. 조합원 지위 양도가 안 되죠.

[박원갑] 조합원 지위양도 금지라고 흔히 이야기하죠. 그런데 무주택 입장에서는 좋은 점이 있습니다. 이번에 그렇게 할지는 모르겠는데, 과거에 장기 무주택자를 우대하는 가점제가 있지 않았습니까? 재건축이나 재개발 같은 민영주택을 분양할 때 주로 적용을 하는데요. 지금 85제곱미터, 흔히 33평이라고 하는데, 이게 가점제 물량이 43%입니다. 그런데 이걸 75%로 늘릴 수 있다는 얘기도 하고요. 85제곱미터 이상 되는 중대형은 전부 다 추첨제거든요. 이걸 50% 정도로 늘리기 때문에 장기간 무주택자 입장에서는 투기과열지구에서 분양 받기가 굉장히 수월해지는 측면들은 있을 것 같습니다.

[윤준호] 그분들은 투기가 아닐 수 있으니까요.

[박원갑] 그렇죠. 무주택자니까 아무래도 실거주 차원에서 청약을 할 가능성이 높다고 봐야죠.

[윤준호] 그리고 투기과열지구 말고 어떤 대책이 또 포함될 수 있습니까?

[박원갑] 지금 얘기로는, 주택거래신고제 가능성이 있지 않겠는가 하는 얘기도 하는데요. 주택거래신고제는 2005년도에 폐지됐는데 이게 6억이 넘어서면 자금 조달 계획서를 내야 돼요. 자금을 어디에서 마련했느냐. 그리고 입주 계획까지 내야 되는데, 그런데 주택거래신고제를 시행하려면 법을 개정해야 되는 측면이 있는 것 같습니다. 그래서 이 부분은 투기 지역에 집어넣든지 여러 가지 다른 방법을 통해서 실수요 중심으로 주택을 구매하도록 하는 장치들도 이번에 포함되지 않을까 예상하고 있습니다.

[윤준호] 투기과열지구로 지정하거나 주택거래신고제를 도입하면 최근 집값 상승의 또 하나의 원인으로 지적되고 있는 갭투자도 규제 효과가 있겠죠?

[박원갑] 그렇죠. 갭투자가 많이 차단되는 측면도 있을 것 같습니다. 최근 다주택자들은 물론 대학생까지 갭투자를 한다는 보도를 많이 접해 보셨을 텐데요. 아마도 다주택자에 대해서 체제상 여러 가지 불이익을 주거나 혹은 이렇게 될 수도 있습니다. 지금 1주택자가 양도세를 비과세로 받기 위해서는, 9억 이하라는 전제에서 보면요. 2년 보유만 하면 되잖아요. 그런데 앞으로 이걸 거주권을 2년 초과한다는 얘기도 오늘 보도 보니까 나오더라고요. 이렇게 되면 갭투자 같은 거, 특히 대학생 갭투자라든지 이런 경우들은 굉장히 불가능하게 되는 상황입니다. 주택 시장 트렌드가 완전히 바뀌는 거예요. 그동안 투자 중심 마인드에서 실거주 트렌드로 정착되는 효과들이 크지 않을까, 이렇게 예상해 보고 있습니다.

[윤준호] 갭투자도 그렇고 다주택자에 대해서 이번에 강력한 조치를 담겠다고 정부 여당이 얘기했거든요. 다주택자를 겨냥한 또 다른 특별한 조치가 있을까요?

[박원갑] 지금 현재로서는 다주택자에 대해서는 양도세에 대한 부분들이 아무래도 강력할 것으로 생각됩니다. 이미 그건 예고가 되었기 때문에 중과세 부분에 대해서 도입하지 않을까 생각이 듭니다. 이렇게 되면 굳이 자기가 살 만한 집을 제외하고는 여러 채를 불리는 투자들 있지 않습니까? 이런 부분들은 많이 줄어들 것으로 예상됩니다. 그리고 양도세 중과세를 피하기 위해서 임대주택 사업자로 등록을 많이 할 거예요.

[윤준호] 그게 낫겠죠.

[박원갑] 그렇죠. 이렇게 되면 임대료 상승을 연간 5% 이상 못 올리도록 돼 있거든요. 그러면 자연스럽게 전월세 상한제 효과를 낼 수 있는 거예요. 여러 가지 그런 포석이 있지 않을까 예상해 보고 있습니다.

[윤준호] 마지막 질문 드리겠습니다. 이번 부동산 대책 실시로 집값이 안정될까요?

[박원갑] 일단 단기적으로는 안정 효과가 클 것으로 예상됩니다. 최근 두 차례 정도 대책이 나왔지만 그때와는 다른 종합 대책이기 때문에 제 생각에는 시장 안정 효과가 예상보다 조금 더 클 것이라는 생각을 해 보고 있습니다. 그런데 과연 장기적으로 효과를 거두기 위해서는 여러 가지 시장에 대한 체계적인 모니터링이라든지, 이번에 또 도시재생 뉴딜을 하지 않습니까? 그러면 이게 집값 불안의 또 다른 불씨가 될 수 있으니까 사전에 이걸 하기 전에 투기 억제 장치라든지 이런 부분들을 만들 필요가 있지 않나, 이런 생각도 해 보고 있습니다.

[윤준호] 단기 처방뿐만 아니라 종합적으로 살펴봐야 할 필요가 있다는 말씀으로 받아들이겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

[박원갑] 네, 감사합니다.

[윤준호] 지금까지 KB국민은행 박원갑 투자솔루션부 수석전문위원이었습니다.