[KBS 공감토론] 8.2 부동산 대책 투기차단 효과와 보완책

▒ 패널 (가나다순) ▒

권대중 교수 : 명지대학교 부동산대학원(대한부동산학회장)
서순탁 교수 : 서울시립대학교 도시행정학과(경실련 서민주거안정본부장)
장용동 대기자 : 아시아투데이
최은영 연구위원 : 한국도시연구소



□ 백운기 / 진행
여러분 안녕하십니까. KBS <공감토론> 백운기입니다. 정부가 지난 2일 내놓은 강도 높은 부동산대책이 과연 어떤 효과를 가져올지 관심이 쏠리고 있습니다. 이번 부동산대책은 6년 만에 투기과열지구를 부활시키고, 다주택자에 대한 양도소득세를 무겁게 매기는 등 강도 높은 규제가 특징인데요. 정부는 후속조치로 다주택자에 대한 세무조사까지 계획하고 있습니다. 이번 조치가 부동산시장의 과열을 진정시키고 또 집값안정이라는 목표를 달성하게 할 수 있을지 관심이 모아지지만 한편에서는 이번 대책이 참여정부의 부동산정책 실패를 그대로 답습할 수도 있다는 우려를 낳고 있습니다. 오늘 KBS <공감토론>에서는 8월 2일 부동산대책이 가져올 파장과 앞으로 과제를 진단해 보겠습니다. 이슈다운 이슈! 토론다운 토론! KBS <공감토론> 시작합니다!

□ 백운기 / 진행
오늘 <공감토론> 함께 하실 부동산 전문가 네 분 패널 소개해 드리겠습니다. 대한부동산학회장 맡고 계신 명지대 부동산대학원 권대중 교수 모셨습니다. 안녕하십니까?

□ 권대중
안녕하세요.

□ 백운기 / 진행
반갑습니다. 잘 계셨습니까?

□ 권대중
네.

□ 백운기 / 진행
네, 날씨가 아주 더운데 건강 잘 챙기셔야죠.

□ 권대중
네, 감사합니다.

□ 백운기 / 진행
네. 경실련 서민주거안정본부장 맡고 계십니다. 서울시립대 도시행정학과 서순탁 교수 자리하셨습니다. 안녕하십니까, 교수님?

□ 서순탁
네, 안녕하세요.

□ 백운기 / 진행
반갑습니다. 아시아투데이 장용동 대기자 나오셨습니다. 안녕하세요. 반갑습니다.

□ 장용동
네, 반갑습니다.

□ 백운기 / 진행
네, 잘 계셨죠.

□ 장용동
네.

□ 백운기 / 진행
한국도시연구소 최은영 연구위원 자리하셨습니다. 안녕하십니까, 박사님?

□ 최은영
안녕하세요.

□ 백운기 / 진행
네. 그 전보다 더 건강해지신 것 같습니다.

□ 최은영
감사합니다.

□ 백운기 / 진행
네. 네 분 함께 인사 나누시고 시작하죠.

□ 패널
안녕하세요.

□ 백운기 / 진행
정부가 지난 2일 부동산대책을 발표했으니까 꼭 일주일이 됐습니다. 대개 일주일, 2주일 정도 지나면 그 효과가 어느 정도 나타나는 때인데 그 내용을 살펴보기 전에 정부가 지난 2일 날 내놓았던 부동산대책 핵심내용을 먼저 정리를 해 보고 토론에 들어가면 좋겠습니다. 최은영 박사님, 간단히 핵심내용을 정리를 해 주십시오. 어떤 내용들이 있었는지.

□ 최은영
네, 핵심내용은 크게 두 부분으로 나눌 수 있을 것 같은데 첫 번째 부분은 2014년 말 박근혜 정부 때 통과됐던 부동산 3법을 실질적으로 무력화하는 내용들이 포함되어 있습니다. 그때 당시에 포함되었던 내용들이 분양가상한제, 재건축초과이익환수, 재건축분양을 가구 당 수도권에서 3채까지 분양을 받을 수 있게 그렇게 부동산 3법이라는 내용이 그런 내용을 담고 있었는데요. 아마 기억하실 텐데 최경환 당시 부총리께서 한여름에 겨울옷을 입고 있는 격이라고 하면서 부동산규제 완화를 얘기를 했고 그중에서 아마 핵심적인 게 분양가상한제의 실질적인 폐지였을 텐데 이것들을 실질적으로 무력화하는 내용을 담고 있습니다. 그런데 여기서 중요한 점은 법 개정 없이, 그래서 지금 국회 통과가 필요한 부분이 많이 없이 정부의 행정조치만으로 이것들을 무력화할 수 있는 강력한 내용들을 포함하고 있고요. 이게 큰 부분이고, 그다음에 한 부분은 추가적인 조치들입니다. 아까 말씀하셨던 다주택의 양도소득세 중과가 기존보다 굉장히 강해진다는 점, 그리고 재건축에 대한 규제에 비해서 규제가 약했던 재개발이나 도시환경정비사업에 관한 규제도 강해지고 있다는 점, 그리고 특별사법경찰제, 이름만 들어도 무시무시한데요. 특별사법경찰제라든가 그다음에 자금조달계획을 내라는 등의 추가적인 조치들이 행해지고 있는 것이 8.2대책의 중요내용이라고 하겠습니다.

□ 백운기 / 진행
네. 권대중 교수님, 투기과열지구, 투기지역, 이런 것도 지정을 했죠?

□ 권대중
그렇죠. 이번에 서울 전역이 투기과열지구고요. 11개 지역이 투기지역입니다. 그리고 이 투기과열지역과 투기지역에서는 이미 발효된 법률도 있어요. 투기지역에서는 양도세 중과세가 이미 시행되고 있고요. 투기과열지구에서는 이미 재건축초과이익환수제와 관련돼서도 내년부터 시행하겠다는데 그 이외에도 지위양도금지라든지 또 재당첨금지를 시행하고 있습니다.

□ 백운기 / 진행
투기과열지구하고 투기지역은 어떤 차이가 있습니까?

□ 권대중
일단 투기과열지구는 국토교통부장관이 지정을 합니다. 그리고 투기지역은 기재부장관이 지정을 하는데요. 투기과열지구는 정비사업을 규제하는 게 주로 많이 있고요. 투기지역은 양도세 중과세가 있습니다. 그래서 집값이 급등하거나 급등할 가능성이 있는지 이것을 지정하는데 이제까지는 강남4구 정도가 지정될 걸로 봤는데 서울 전역이 지정된 것은 아주 충격적인 일이었죠.

□ 백운기 / 진행
네. 서순탁 교수님, 서울 전역을 투기과열지구로 지정했다, 이것만 놓고 봐도 이번 정부 부동산대책은 강도가 좀 센 편이었다, 이렇게 평가를 할 수 있죠?

□ 서순탁
네, 그렇습니다. 제가 보기에 6.19 대책과 8.2 대책은 차이가 상당히 있는데요. 6.19 대책은 청약시장 대책이고 8.2 대책은 단기적인 투기수요를 억제하기 위한 종합대책이었다, 따라서 투기과열지구나 투기지역 지정을 통해서 강도 높은 여러 가지 정책수단이 동원될 수밖에 없었고요. 그 외에도 재건축규제라든지 또는 실수요자 중심의 주택공급방안이 포함돼 있다는 점에서 종합대책이라 할 수 있겠습니다.

□ 백운기 / 진행
네. 장용동 대기자님, 정부가 그러니까 새 정부가 들어서서 부동산대책을 이제 두 번째 내놓는 것 아닙니까? 6월 19일하고 8월 2일하고. 이렇게 얼마 되지 않은 사이에 대책을 계속 내놨다는 것은 그만큼 부동산시장을 좀 심각하게 봤다, 이렇게 봐야 되겠죠?

□ 장용동
네. 대통령도 마찬가지로 관계부처 장관들도 역시 부동산문제에 대해서 굉장히 심각한 그런 발언들을 많이 했는데요. 당초에 올해 부동산시장은 하반기로 갈수록 굉장히 침체될 거다, 이런 예상들이 있었습니다. 그런데 선거가 막 끝나자마자 서울의 집값이 굉장히 급등을 하기 시작했고 바로 그런 영향들이 6.19 대책이 나오게 된 배경이죠. 그래서 재건축의 입주권이라든지 이런 부분들하고 청약시장 규제하는 대책을 내놨었는데 바로 그렇게 단편적인 대책으로는 이 시장을 지금 억지할 수가 없다, 이런 판단에서 어떻게 보면 복합고강도처방을 내놨다, 이렇게 볼 수 있죠. 세금뿐만 아니라 거래규제라든지 또는 실제로 금융규제라든지 모든 게 다 망라돼 있지 않습니까? 우리 과거에 70년대나 80년대 봤던 세무조사까지도 지금 이 안에 포함되어 있는데요. 그렇게 보면 하여튼 정부가 이 문제를 상당히 심각하게 생각하고 있다, 이렇게 말씀드릴 수 있을 것 같습니다.

□ 백운기 / 진행
우리 어떤 교수님 한 분은 오겹살 정책이라고 표현하시더라고요. 8.2 부동산대책의 내용을 한 번 살펴봤는데요. 먼저 이번 대책을 우리 서민들 또 시민들은 어떻게 생각하시는지 저희가 한 번 들어봤습니다. 시민들 목소리 한 번 들어보시죠.

(시민 인터뷰)

□ 백운기 / 진행
시민들의 목소리를 들어봤는데 그야말로 기대와 우려가 교차하는 것 같습니다. 시장반응이 궁금한데요. 권대중 교수님, 지금 발표된 지 일주일 되지 않았습니까? 대개 보면 정부대책 발표하고 한 1~2주 뒤에 시장 반응이 형성되는 거죠, 대체로 보면. 그래서 어떻게 보면 이번 주가 대책의 실효성을 판가름 하는 분기점이 될 거다, 이런 얘기가 나오는데 현재 보시기에 시장 분위기 어떻습니까?

□ 권대중
직접적으로 규제를 받는 강남지역 같은 경우는 피부로 와 닿는 것은 아닌 것 같은데요. 전부 움츠리고 지금 매물을 급매물을 내놓는 상태도 있다고 그래요. 그러니까 효과가 있는 것 같은데 아직은 거래된 사례가 없기 때문에 위축된 상태로 있는 것 같고요. 아마도 관망세가 아닌가 생각이 들어요. 이번 대책이 성수기가 아닌 비성수기에 나왔다는 게 특이한 점이죠. 성수기가 되면 시장반응이 있을 거라고 보여 지고요. 또 규제에서 벗어난 지역 중에서 안양이나 대전이나 인천 같은 경우는 오히려 풍선효과로 청약이 몰리거나 가격에 대한 문의가 예전보다 훨씬 많아졌다고 합니다.

□ 백운기 / 진행
네. 성수기라고 하면 대개 언제쯤을 성수기로 봅니까?

□ 권대중
대개 8월 말부터, 이달 말이죠. 이달 말부터 9월, 10월 달이 이사주기고 이사주기에,

□ 백운기 / 진행
학기 초.

□ 권대중
그렇죠. 요새는 학기 초 좀 넘어서도 이사를 합니다. 그래서 이 시기에 전월세를 얻거나 매매를 하게 되거든요. 그게 성수기라고 보여 지는데요. 이 대책이 6.19 대책이 나온 지 딱 44일 만에 나왔거든요. 8.2 대책이 아주 성수기는 아니고 비성수기에 나왔다는 게 시민들에게는 많은 충격이었던 것 같습니다.

□ 백운기 / 진행
네. 아시아투데이 장용동 대기자께서는 현장 분위기를 좀 더 잘 아실 것 같은데 현장 어떻던가요?

□ 장용동
그렇습니다. 예년에 말씀하신 것처럼 대책이 나오면 시장이 잠시 좀 멍한 그런 상태, 그러니까 그것을 이른바 관망세, 이렇게 얘기들 하는데요. 이번 대책은 아까 말씀드린 대로 상당히 고강도의 복합대책이기 때문에 시장에서 이해를 하기가 굉장히 힘들 거다, 한동안 더. 그러다 보면 시장반응은 훨씬 더 길어질 수 있는 소지가 상당히 많다, 이렇게 보여 집니다. 역시 지금 권 교수님 말씀하셨지만 강남권의 영향이 가장 궁금한데 일부는 1억 정도 싸진 급매물이 나왔다, 이렇게 얘기를 하지만 실제 거래된 사례가 없기 때문에 그게 전반적으로 어떤 영향으로 갈 건지 하는 것들은 아직은 좀 미지수라고 이렇게 봐야 될 것 같고요. 수도권으로 일부 청약은 확산되는 그런 경향들을 보이는 것 같습니다. 예컨대 그런 풍선효과가 의정부 쪽이라든지 외곽 쪽으로 가고 있고 부산도 해운대에서 밖으로 좀 나가는 이런 양상들, 어떤 오피스텔 같은 경우들은 30분 만에 청약이 마감됐다고 그러는데요. 그런 사항들이 풍선효과가 연이어서 나타나고, 또 하나 재밌는 효과는 이게 주택에 상당히 집중되다 보니까 상업용 부동산이 일부 움직이는 것 같습니다. 그게 골목 이면도로에 있는 중규모, 한 4층이나 5층짜리의 그런 조그마한 빌딩들, 대략 한 25억에서 70억 사이 정도, 어제도 강남에 있는 어떤 분한테 얘기를 들어보니까 한 100억 정도의 자금을 대기 중인 사람들이 자기가 90명은 동원할 수 있다, 이런 얘기들을 하는 것을 봐서는 그런 쪽으로 일종에 상업용 부동산 쪽으로 많이 좀 흘러가고 있는 것 아닌가, 이런 것도 예측해 볼 수 있을 것 같습니다.

□ 백운기 / 진행
그것도 일종에 풍선이군요.

□ 장용동
그렇습니다.

□ 백운기 / 진행
네. 두 분께서는 아직은 지금 관망세인 것 같다, 이렇게 평가를 하셨고요. 최은영 박사님 보시는 시장 분위기 어떻습니까?

□ 최은영
저는 일단 정책효과라는 것을 그렇게 단기적으로 봐서는 안 된다고 판단하고 있습니다. 정책이라는 게 일주일, 2주일에 결과가 나오는 것은 아니고요. 그러니까 지금 반포에서 원래 시세가 28억 형성되던 게 25억에 나왔다, 이런 기사들이 나오는데 이런 것들이 사실 우리들의 삶과 얼마나 관계가 있겠습니까? 오히려 정책효과는 장기적으로 두고 봐야 하고 제가 판단하기에는 이것은 굉장히 고강도의 종합적인 대책이기 때문에 당연히 주택시장에 영향을 강하게 줄 것이라고 판단합니다. 아까 시중의 유동자금 얘기들을 많이 하시는데요. 그런데 사실은 지금 같은 주택가격의 급격한 상승은 저는 그 방아쇠를 당긴 게 분양가상한제를 주택3법, 부동산3법을 하면서 그것을 없앤 거라고 생각하거든요. 그래서 지금 강남에 4천만 원 이상 분양가가 형성되지 않으면 지금과 같은 높은 주택가격은 형성될 수 없었어요. 그러니까 2014년 이전에는 강남에 3.3㎡ 당 가격이 3천만 원 정도에서 형성되던 것이 분양가상한제를 없애고 나니까 4천, 5천 이렇게 되는 상황인데 유동자금과 상관없이 정부의 제도는 주택시장에 굉장히 중요한 영향을 미칩니다. 그런 점에서 지금 이번 대책은 굉장히 꼼꼼하게 촘촘하게 짠 정책이고 제가 좀 아쉬운 부분은 지역이 너무 좁다, 저는 그렇게 보는데 좀 더 넓은 지역을, 그러니까 촘촘한 그물인데 그물을 너무 좁게 쳤다고 보는데 그것 이외에는 이것은 아까 모든 전문가들이 계속 말씀하셨지만 굉장히 고강도의 종합대책이고 보시면 정말 고민 많이 했구나, 라는 생각이 듭니다. 그래서 시장에서 영향을 안 받을래야 안 받을 수는 없는 정책이라고 판단하고 있습니다.

□ 백운기 / 진행
조금 있으면 나타날 것이다. 그럼 최 박사님 보시기에는 언제쯤 효과가 좀 나타날 것 같습니까?

□ 최은영
제가 점쟁이도 아니고 기상청도 아니고 그렇게 얘기할 수는 없고요. 이것은 어쨌거나 아까 제가 부동산3법 말씀드린 게 2014년이 지금까지 영향을 미치고 있는 거거든요. 2014년 말에 부동산3법 통과됐던 것이 지금 영향을 미치고 있는 것처럼 지금 정부에서 이러한 정책방향을 새 정부 내내 5년 동안 밀고 간다고 했을 때 우리의 삶에 영향을 미치는 영향권 안에서는 변화가 분명히 발생할 거라고 생각합니다.

□ 장용동
시장수요가 전반적으로 영향을 미치는 것으로 감안해 보면 사실은 주택을 사려고 하는 사람들이 얼마나 어떤 의도를 가지고 주택을 살까, 이게 굉장히 중요한데 그렇게 보면 대부분 다 그런 분들은 급매물이 떨어지거나 아니면 시장이 성수기에 좀 움직이거나 이럴 때 주로 움직이게 되는데 그래서 시장에서는 대개 9월 추석 지나야 효과가 나오지 않을까 이런 얘기들을 많이 하고 있더라고요. 그러나 하여튼 이게 다주택자에 대한 규제가 굉장히 강하기 때문에 일단 집을 가진 사람들이 어떻게 움직이느냐, 그리고 사려는 사람들이 어떻게 움직이느냐 하는 것들을 굉장히 예민하게 봐야 될 것 같습니다.

□ 백운기 / 진행
네, 장용동 대기자님이셨고요. 서순탁 교수님 보시는 시장반응은 어떻습니까?

□ 서순탁
네. 저는 현장 경험자는 아니지만 주로 인터넷 반응을 중심으로 보고 있는데요. 아마도 이번 대책은 고강도 대책이기 때문에 단기적으로는 굉장한 효과가 있을 것으로 보여 집니다. 그렇지만 과거 참여정부 시절에 이런 강한 단기적 정책에 대한 학습효과가 있어서 이것은 일시적으로 반응이 있지 장기적으로 또 근본적인 문제해결은 되지 않는다고 저는 보고 있습니다. 왜냐하면 현재의 상황이 풍부한 유동성에 또 과거의 규제완화, 그다음에 저금리 기조에 뒤이어서 일어난 구조적인 문제이기 때문에 대출규제나 청약제도 개선 또는 세제개편만으로는 해결이 쉽지 않다, 이렇게 보여 지고요. 그렇지만 단기적으로는 굉장히 고강도 대책이기 때문에 효과가 있을 것이다, 이렇게 생각이 되고요. 다주택자 규제에 관해서는 뒤에 다시 이와 관련해서 말씀을 드리도록 하겠습니다.

□ 백운기 / 진행
네. 정부가 이번에 내놓은 부동산대책과 관련해서 정부는 일단 강남이라든지 일부 지역에서 나타난 부동산 가격이 지극히 비정상적이다, 이런 판단을 한 것 같습니다. 그래서 이런 대책이 나온 것으로 보이는데, 무엇보다도 우리나라 가계부채 규모가 지금 경제성장을 제약할 정도로 그렇게 지나친 수준이기 때문에 강력한 대출규제가 필요했다, 그래서 이런 조치가 나왔다, 그런 시각도 있는데 서순탁 교수님 어떻게 보십니까?

□ 서순탁
네, 대출규제가 저도 필요하다고 봅니다. 지금 가계대출이 1,400조에 이르고 있죠. 위험수준에 있다고 금융당국에서는 인식하고 있는 것 같고요. 그렇지만 부동산가격, 주택가격을 잡기 위한 정책수단은 과거에도 실패를 했고요. 가격 그 자체가 정책의 목표가 될 수는 없다고 보여 집니다. 그래서 그런 측면에서 저는 장기적인 주택문제 해결을 위한 정책수단이, 예를 들면 보유과세를 단계적으로 인상을 한다든지 또 금리수단 또 공급책으로서는 공공임대주택을 대폭 확대한다든지 그런 노력들이 동시에 병행돼야만 가능하다고 보고 있습니다.

□ 백운기 / 진행
네. 그런데 권대중 교수님, 집값 폭등의 원인을 꼭 투기수요 하나로 단정할 수는 없지 않습니까?

□ 권대중
그렇죠.

□ 백운기 / 진행
일각에서는 정부가 규제를 강화해도 지금 시중금리가 워낙 낮기 때문에 어차피 부동산시장으로 자금이 흘러들어갈 수밖에 없다, 이런 분석도 하는데 그것은 어떻게 보십니까?

□ 권대중
일단 우리 최은영 박사가 아까 말씀하신 부동산 3법이 2005년도 1월 1일부터 적용을 했는데요. 분양가상한제 민간택지에서는 폐지를 했습니다. 이것도 굉장히 영향이 컸고요. 그보다 더 먼저 영향을 준 것이 제 생각에는 강남지역의 재건축사업이었습니다. 이 재건축사업이 금년도 말까지 재건축초과이익환수제가 연기되어 있는데 이것을 피하기 위해서 너도 나도 사업을 진행했거든요. 그러는 과정에 일반분양분이 분양가상한제까지 폐지되니까 엎쳐진 거예요. 거기에 우리 서순탁 교수님 말씀하신 대로 저금리의 유동성이 많으니까 몰려든 건데 부동산가격 자체가 상승한 그 원인은 결국에 그런 요인들도 있지만 더 큰 원인은 수요보다 공급이 부족했다는 거죠. 다시 말하면 공급보다 수요가 많아진 현상입니다. 6.19 대책 자체가 수요억제정책이지 공급정책은 아니지 않습니까? 이번 8.2 대책도 대부분 다 수요억제정책입니다. 공급정책은 거의 없는 거죠. 뒤에 보면 일부 있겠지만. 그래서 이런 규제정책만 가지고는 부동산시장을 잡을 수 없고요. 그럼 시간이 지나면 다시 이게 스프링 효과처럼 또 가격이 올라가는 문제가 생깁니다. 그런데 이번에 대책 중에서 특이한 점이 조정대상구역이라고 하는, 이게 분양시장에서 적용하는 거거든요. 경기도지역의 7군데와 세종시까지 양도세 규제가 있습니다. 이렇게 광범위하게 했는데도 불구하고 대출규제만으로는 규제할 수가 없습니다. 가장 큰 요인은 강남지역에 대출을 10% 적게 줘도 삽니다, 능력이. 결국에 대출규제는 중소서민들에게 어려움을 더 주는 것 아닌가. 그리고 가장 큰 문제 중에 하나가 이번 대책 중에서 DTI, LTV를 낮춘 것은 일단 시장을 당장 진정시키는 데는 효과가 있지만 장기적으로는 저는 아니라고 봐요.

□ 백운기 / 진행
네. 하여튼 이번 조치가 적절했는지 효과는 어떻게 나타날지 하나하나 살펴볼 텐데요. 장용동 대기자님, 지금 권대중 교수님 말씀하신 내용 가운데 공급이 없는 상태에서 수요규제, 이게 바로 지난번 참여정부 때 부동산대책의 중심 아니었습니까? 그런 점에서 그때 정책이 실패했는데 또 이것을 답습하는 것 아니냐, 야권에서는 지금 이런 주장을 하지 않습니까? 참여정부 때하고 비교해서 좀 어떻습니까?

□ 장용동
참여정부 때도 역시 우리가 가장 기억에 남는 것은 8.31 조치였습니다. 그것도 역시 세금과 규제를 강하게 한 고강도 대책이었는데요. 바로 그런 규제만 일삼고 가다가 결국은 막판에 가서 미니신도시라든지 택지개발부지로 조성을 하는 그런 상황으로 갔거든요. 결국은 이게 시장의 에너지를 과거에도 보면 역시 규제를 강하게 하고 대책이 나오게 되면 시장의 에너지가 소모되어 버리는 게 아니고 사실은 조금씩 조금씩 해서 계속 에너지가 축적되다가 그게 어느 일정한 시점이 되면 다시 폭발하는 증세가 나타나는 그런 양상들을 보이고 있는데요. 그게 한 3~4년 정도 계속 가다가 결국은 참여정부 시절에도 막판에 한 43%까지 뛰어오른 이런 양상들을 보였는데 결국은 이번도 지금 문제점으로 지적되고 있는 것이 바로 그런 양날의 칼을 좀, 공급도 일종에 활발하게 이루어지면서 수요규제를 좀 해야 되지 않았느냐, 이런 지적들이 굉장히 많죠. 우선 강남의 재건축집값이 뛰어오르니까 그 부분에 대한 것을 방향전환을 좀 하고 일단 기대감을 좀 더 꺾어야 하는 필요성은 충분히 이해가 갑니다. 그러나 그런 규제와 아울러서 바로 공급도 같이 동시에 나왔어야 이 대책이 장기적으로 지속적으로 영향을 가지고 가는 거지, 이게 수요규제만 가지고는 절대로 해결이 안 된다, 또 에너지가 축적될 수밖에 없다, 저는 이렇게 보고 있습니다.

□ 서순탁
네, 제가 보기에는,

□ 백운기 / 진행
네, 서순탁 교수님.

□ 서순탁
네. 참여정부 시절에도 공급대책이 없었던 것은 아닙니다. 강남대체신도시라고 판교개발도 했고요. 당시에 공급부족이 논란이 되자 송파거여 신도시 개발도 대규모로 계획을 새로 했죠. 그런데 부동산시장에서 공급이라는 게 시간이 걸리는 문제이기 때문에 공급대책을 발표해도 실제로 공급 시기는 3~4년 후에 공급이 이루어지기 때문에 시차가 있을 뿐입니다. 다만, 저는 수요 부분에서 항상 수요가 공급을 앞서기 때문에 가격이 오른다고 얘기하지만 현재의 상태를 보면 실수요와 가수요로 구분할 수가 있는데요. 주택이 없는 주택이 필요해서 매매하는 경우와 주택이 있는 사람이 또 구매하는 그 수요를 구분할 수 있는, 지금 현재는 주택이 있는 사람이 주택을 추가로 매매하는 경우가 많이 나타나고 있습니다. 정부는 이 점에 주안점을 둬서 다주택자를 겨냥해서 정책을 강하게 고강도로 제시하고 있는 것입니다.

□ 백운기 / 진행
네. 참여정부 시즌2라는 비판에 대해서 최은영 박사님은 어떻게 보십니까?

□ 최은영
저는 우리나라 역대 정부 중에서 주택정책을 가장 잘못한 정부는 이명박 정부라고 생각합니다. 그것은 데이터를 가지고 보면 되는데 가장 중요한 지표 중에 하나는 RIR이라는 지표입니다.

□ 백운기 / 진행
RIR이요?

□ 최은영
네, 소득대비 주거비 부담이라고 해서 사실 주택가격보다 더 중요한 게 임대료가 소득 대비 어떠냐, 어떤 비율을 가지냐는 것이거든요. 그런데 그런 게 참여정부의 시작연도와 이명박 정부의 시작연도에 우연히도 14.2%로 똑같이 시작했어요. 그랬던 것이 결국 노무현 정부 때는 그게 13.0으로 끝났고요. 그러니까 낮아졌다는 거죠. 그게 낮을수록 주거비 부담이 적다는 거거든요. 그러니까 100만 원 벌면 한 13만 원을 주거비로 쓴다, 이런 비율이라고 생각하시면 되는데요. 그랬던 것이 14.2로 똑같이 시작했던 이명박 정부에서는 20.8로 역대 최고로 상승했거든요. 그러니까 기억하실 텐데요. 전월세 가격의 폭등을 기억하실 겁니다. 그래서 저는 일단 노무현 정부 때의 주택정책이 실패했다는 게, 그러니까 주택가격이 올랐다는 부분에 대해서는 부분적으로 실패지만 한편으로는 노무현 정부 때는 주택가격도 많이 올랐지만 상대적으로 전월세 가격은 덜 올랐고 그다음에 소득이 많이 올라서 RIR, 주거비 부담은 상대적으로 덜 올랐거든요. 그래서 이명박 정부 때보다는 서민 중산층이 살기가 더 나쁘지는 않았어요. 그래서 저는 주택정책 측면에서 지금 자꾸 노무현 시즌2 하면서 노무현 정부를 비판하는데 가장 최악의 정부는 이명박 정부였다고 평가하고요. 그리고 지금 박근혜 정부의 주택 핵심정책이 뭐였습니까? 빚내서 집사라는 거거든요. 그것이 담고 있는 것을 생각을 해 봐야 되는데요. 가계소득이 주택가격을 부담할 수 없다는 거예요. 그러니까 빚을 내서라도 집을 사라고 했고 그다음에 빚을 내서라도 세를 살라고 했던 게 박근혜 정부였어요. 이게 정상적인 시장이 아니라는 거죠. 그러니까 우리가 소득을 가지고 집을 살 수 있어야 되는데 지금 세종시 같은 데 5억이 올랐다고 하는데 이것을 제가 한 번 계산해 보니까 우리 최저임금이 1만 원으로 올랐을 때 200시간을 일해도 20년을 꼬박 일해야 되는 돈이에요. 이런 게 어떻게 정상적인 시장입니까? 지금의 문제에 있어서 투기수요가 굉장히 중요한 역할을 했다고 보고요. 저는 정부가 지금 이번에 8.2 대책에 있어서 방향은 맞게 잡고 있다고 생각해요. 보유세 등이 도입되지 않은 것은 일부 좀 아쉽긴 하지만 투기수요에 의해서 지금 주택문제가 야기됐는데 그게 왜 그랬냐면 빚내서 집사라는 정책, 그러니까 능력과 상관없이 무조건 국가가, 아까 부동산3을 계속 얘기하는 게 국가가 책임질 테니까 어떻게 해서든 투기를 하라는 거였거든요. 그런 시그널을 줬던 게 문제고 그게 지금으로 이어져 있다고 판단하고 있습니다.

□ 백운기 / 진행
최은영 박사님께서는 지금 참여정부 시즌2라는 비판에 대해서 RIR이라고 하는 이 수치를 통해서 보면 반드시 그렇지 않다, 그리고 역대 정부를 보더라도 이명박 정부 때가 더 실패했다, 지금 이런 판단을 하셨는데 혹시 장용동 대기자님, 반론 있으십니까?

□ 장용동
네. 물론 그런 점도 충분히 있습니다. 그러나 집값이 올랐다고 하는 것, 이것 하나만으로는 부동산시장 정책을 판단할 수 없는 일인데요. 과다하게 많이 올라간 사실, 그 부분은 아마 누구도 부인할 수 없을 겁니다. 집값이 이렇게 많이 올라간다고 그러면 일단 거기서부터 어떻게 보면 시장의 균열이 상당히 올 수밖에 없는데 이번 대책의 최대의 맹점이라고 할까요. 어떤 실책이라고 할까 이런 부분들이 과거 우리가 90년대도 생각해 보면 역시 김영삼 정부가 들어서서 신도시 건설하면서 주택을 갖는 것에 대해서 터부시를 많이 했습니다. 그래서 규제를 굉장히 많이 가했죠. 바로 그런 것들하고 결국은 97년도에 외환위기가 오면서 시장이 깨지고 나니까 김대중 정부 들어와 가지고 분양권 전매까지도 다 허용하고 결국은 분양가 자율화까지도 다 허용하는 그런 사태가 됐습니다. 그러니까 고강도 규제를 강하게 하게 되면 그다음에는 꼭 시장이 죽어서 또 문제가 생기거든요. 그러면 그것을 풀 때 또 과다하게 풀게 되고 그다음 정부에 가서는 또 다시 참여정부에 들어와서 또 규제로 옭아매기 시작을 했습니다. 그게 바로 MB정부 들어와서 결국은 또 시장을 다시 되살리는 정책으로 또 나오게 됐거든요. 이번도 그런 맥락에서 본다면 너무 강하게, 시장이 물 흐르듯이 좀 흘러갈 구멍을 두면서 몰이를 같이 하고 전체적인 시장의 균형을 유지를 해야 되는데 그런 부분에 강하게 물막임을 하게 되다 보면 결국은 시장이 죽게 되고 그것이 어느 일정한 기간이 지나게 되면 결국은 또 다시 부양책으로 일부 또 나올 수밖에 없는 그런 구조를 가지고 있기 때문에 그것의 반복적인 그런 실수다, 이런 생각도 들고요. 또 하나는 아까도 잠깐 좀 나왔지만 다주택자에 대한 그런 시각들, 지금까지 어떻게 보면 정권이 바뀌었다고 해서 다주택자를 어떻게 보면 투기몰이꾼으로 이렇게 내세우는 것은 옳지 않다고 생각이 듭니다. 결국은 다주택자들에 대해서 전월세난이 심각할 때 그 주택들이 시장에 흘러나와서 결국은 전세자나 월세자들이 그 주택을 가지고 살았거든요. 그렇다고 보면 그 사람들도 역시 노후에 예컨대 임대소득을 가지고 살려는 그런 생각도 있었지만 중요한 것은 시장의 또 하나의, 어떤 그런 정부가 다 임대주택을 해 줄 수 없는 마당에 민간임대를 활성화시키기 위해서 나온 대책의 일환인데 지금에 와서 거꾸로 뒤집어서 그 사람들을 다 투기몰이를 하고 있다, 이것은 정말 잘못된 것 아닌가 이런 생각도 듭니다.

□ 백운기 / 진행
두 분 말씀을 듣다 보니까 제가 좀 궁금한 생각이 드는데요. 지금 정부가 바뀔 때마다 부동산대책이 이렇게 바뀌는 게 부동산의 이런 사이클에 맞추어서 대책이 바뀌는 것인지, 아니면 그 정부의 추구하는 바에 따라서 부동산대책이 바뀌는 것인지, 그게 궁금한데 서순탁 교수님, 권대중 교수님은 어떻게 생각하시는지 한 번 들어보고 싶습니다. 서순탁 교수님, 먼저 좀 말씀해 주시죠.

□ 서순탁
네. 우리나라 부동산대책의 역사를 들여다보면 두 가지가 다 영향을 크게 미치고 있습니다. 그래서 지금까지 우리나라 부동산정책은 경기조절수단으로 활용되어 왔고요. 따라서 경기가 침체돼 있으면 회복하기 위한 수단으로 부동산정책을 활용을 했고 불쏘시개로 사용했다고 얘기를 하죠. 침체돼 있으면 또 규제완화를 통해서 했고 과열되면 또 규제를 강력하게 투기단속을 명분으로 해 왔습니다. 그래서 반복돼 왔죠. 내용은 당연히 반복됐습니다. 그러다 보니까 이게 주택이 주거수단이 아니라 투기나 재테크의 수단으로 돼 왔습니다. 그래서 저는 주택정책을 독립적으로 장기적인 비전과 목표를 정하고 일관되게 추진할 필요가 있다, 정치적인 정권의 성격이나 경기의 영향을 크게 받지 않아야 된다, 그래야 서민들이 주거불안에 시달리지 않을 수 있다, 그런 틀을 만드는 게 중요해 보이고요. 제가 보기에 아까 주택정책을 평가함에 있어서 여러 가지 기준이 필요한데 제일 중요한 것은 실제 거주자, 서민들의 주거비 부담 또 주거불안의 해소, 이게 가장 중요한 평가기준이 돼야 한다고 봅니다. 가격 그 자체는 오를 수도 있고 내릴 수도 있고, 오르면 자산가치가 올라가서 좋고 또 오른 만큼 세금을 내면 되는 것이기 때문에. 그러나 우리나라는 그런 측면에서 근본적인 프레임이 정해지지 않았다는 문제점이 있고요. 또 하나 제가 아까 말씀드리고 싶었던 게 참여정부 시절의 문제인데요. 이렇게 투기적인 수요가 많을 때 공급을 확대하면 문제가 해결되지 않느냐, 이렇게 생각하지만 사실은 그때 가수요가 많을 경우 공급을 확대하면 오히려 불난 집에 기름 붓는 격입니다. 그래서 이게 수요공급의 원리가 작동이 잘 안 되는 경우를 참여정부 시절에 경험을 했기 때문에 먼저 수요를 정상화시켜 놓고 그다음에 공급을 단계적으로 확대하는 것도 좋은 조건으로 저는 생각이 됩니다.

□ 백운기 / 진행
알겠습니다. 권대중 교수님.

□ 권대중
지금 우리 서 교수님이 좀 거시적인 측면에서 말씀을 하셨는데요. 거기에 제가 한 가지 더 말씀드리고 싶은 것은 경기의 활성화로 또는 이 방법으로 지금까지 역대 정부가 해 온 것은 사실이에요. 그런 것은 바람직하지 않고요. 서민들의 주거불안을 해소하기 위한 주택공급정책 측면에서는 사실 민간임대주택을 공급하는 것은 참 바람직하거든요. 정부가 공급을 다 못하는 것은 다주택자가 하고 있거든요. 그런 점에서 긍정적인 면이 있지만 이게 투기수요나 또는 캐피탈 게인, 매각 차익을 바라고 투자하는 수요는 분명히 잡아야 됩니다.

□ 백운기 / 진행
네, 있죠.

□ 권대중
저는 그래서 수요분산정책을 제가 생각하는 것은 지금 가격이 오를 때 정말로 인근지역에 대체부지를 만들거나 수요 분산정책을 써야 된다고 생각해요. 그러면서 청약제도를 강화시키면 다주택자도 못 들어가거든요. 그래서 부동산은 다른 재화와 달리 지리적 위치의 고정성이라는 게 있습니다. 강남지역의 집값이 오르는 것을 그 2배로 공급하면 얼마나 좋겠습니까? 못하거든요. 그래서 지역마다 계층마다 환경조건이 다르기 때문에 그때그때 거기에 맞춰서 정책을 내놓는 게 아마 바람직하다, 이런 생각이 듭니다.

□ 백운기 / 진행
네. 한 가지 더 생각해 보고 잠깐 쉬었다 가겠습니다. 이번 조치와 관련해서 강남권 외에 강북권 주민들 불만이 좀 큰 것 같습니다. 서울 전역을 투기과열지구로 지정을 했는데 강남과 강북은 분명히 주택값 차이가 큰데 함께 규제하는 것은 형평성에 어긋난다, 약간 자조 섞인 목소리로 “우리도 강남 대우 받아서 좋네” 이런 얘기를 하기도 하지만, 이 점은 어떻게 보십니까? 권대중 교수님.

□ 권대중
강북지역까지 서울 전역으로 이렇게 투기과열지구로 묶인 것은 풍선효과나 이게 번지는 것을 사전에 막기 위해서 한 거고요. 그렇다고 해서 1가구1주택자들은 전혀 관계가 없습니다. 이게 다주택자의 문제죠.

□ 백운기 / 진행
그렇죠.

□ 권대중
네, 그래서 이번에 서울 전역이 투기과열지구로 묶인 것에 대해서는 충격적이고 좀 광범위하게 했지만 억울한 면도 아마 없지 않아 있을 겁니다.

□ 백운기 / 진행
네. 서순탁 교수님은 어떻게 보십니까?

□ 서순탁
저도 이게 규제의 어두운 면이라고 보여 집니다. 마치 수도권규제처럼. 수도권 북부지역은 굉장히 어려운 지역인데도 불구하고 수도권이라는 이유로 역차별을 당하고 있지 않습니까? 그런 것처럼 그런 측면이 있긴 하지만 아까 권 교수님이 말씀하신 것처럼 일종에 풍선효과를 사전에 차단하기 위한 그런 고육지책이 아닌가 싶습니다.

□ 백운기 / 진행
네. 최은영 박사님, 이런 얘기가 나오는 것은 아무래도 지금 벌써부터 규제를 피한 지역은 아파트 청약경쟁도 가열되는 모습이 있고 그런 풍선효과 기대가 있기 때문에 우리는 그동안 별로 재미도 못 봤는데 이번에 같이 묶인다, 이런 생각이 좀 있는 것 같아요.

□ 최은영
저는 그것은 좀 아니라고 생각을 하는데요. 일단 지금 서울의 중위 아파트 가격이 6억이 넘는다고 하거든요. 그러면 강남뿐 아니라 강북도 충분히 소득에 비해서 너무 높은 수준의 주택가격을 보이고 있기 때문에 강북도 투기과열지구로 묶이는 것을 그렇게 억울해하지는 않으셔도 될 것 같고요. 오히려 저는 아까 제가 말씀드렸지만 이 그물이 너무 좁다,

□ 백운기 / 진행
오히려.

□ 최은영
투기과열지구가 되어야, 아까 제가 박근혜 정부 때 통과시킨 부동산3법이 무력화되어 있는데 그 수단이 사실 투기과열지구와 투기지역이거든요.

□ 백운기 / 진행
박사님 생각은 그물을 어디까지 치면 바람직하겠습니까?

□ 최은영
저는 권역으로는 쳐야 된다고 생각해요. 그게,

□ 백운기 / 진행
수도권?

□ 최은영
네, 수도권. 그렇지 않으면 풍선효과라는 말이 지금 자꾸 나올 수밖에 없는데요. 그러니까 경기도의 일부 시만 하다 보니까 안양 같은 지역이 빠진다든가 이런 일이 발생하는 거잖아요. 그러다 보니까 지금 원래도 기존에는 수도권, 권역별로 규제가 갔는데 지금은 굉장히 복잡하게 가 있는 상황이거든요. 면이라기보다는 아주 점으로 가 있는 상황이어서 그 풍선효과를 막기 위해서는 좀 더 넓게 그물망을 권역으로 치는 것이 바람직하다고 판단을 하고 그 근거는 그동안 사실 대체로 수도권의 집값이 올랐던 거지 그 일부 지역만 더 오른 것은 아니었거든요. 그래서 권역으로 넓히자는 게 제 생각입니다.

□ 백운기 / 진행
네. 장용동 대기자님 생각도 들어볼까요?

□ 장용동
네. 풍선효과 방지, 분명히 그런 점도 있었을 겁니다. 그리고 또 하나 우리가 유념해야 될 것이 지금 문재인 정부 들어와서 가장 역점사업으로 하고 있는 것이 도시재생뉴딜사업입니다. 바로 이 도시재생뉴딜사업은 강남보다는 강북권에 더 집중될 수 있는 개연성이 충분히 있다, 이렇게 보여 집니다. 일부 지역은 벌써부터 얘기들이 많이 나오는 것으로 봐서는요. 바로 그런 부분들이 사전조치 성격도 그 안에 포함이 돼 있고요. 또 실제로 강북이 좀 일부 오른 것도 사실입니다. 마포 아현동이나 이런 데에 3.3㎡ 당 3천만 원대 지금 간다고 하는 것은 굉장히 많이 오른 거거든요. 그래서 그런 지역에 대한 것들을 사전조치로 규제한다는 의미가 여기 안에 포함돼 있는 것 같습니다.

□ 백운기 / 진행
네. KBS <공감토론> 오늘은 정부가 내놓은 8.2 부동산대책 효과에 대해서 진단해 보고 있습니다. 명지대학교 권대중 교수, 아시아투데이 장용동 대기자, 한국도시연구소 최은영 연구위원, 서울시립대 서순탁 교수와 함께 하고 있습니다.

□ 백운기 / 진행
청취자 분들 문자 많이 보내주시는데요. 문자 소개해 드리고 토론 이어가겠습니다.
콩으로 의견 주신 최통섭 청취자님 “정부가 다주택자에게 집을 팔라고 전방위로 압박을 가하고 있는데요. 다주택자를 투기세력으로만 보고 있는 것 같아서 답답합니다. 다주택자들도 적법하게 세금을 내고 있고 전월세를 공급하면서 시장에 기여하고 있습니다. 무조건적인 규제는 시장규제체제에 맞지 않다고 생각합니다.”
3539 쓰시는 분 “부동산이 투기대상이 되는 것을 막아야 합니다. 정부가 서울 전 지역과 세종시, 그리고 과천 등을 투기과열지구로 지정했는데요. 저는 일부 지역이 아닌 전 지역을 투기과열지구로 추가 지정해야 된다고 생각합니다. 그래야 시장에 확고한 정부의 메시지가 전달될 겁니다.”
8945님 “양도소득세 중과는 중장기적으로 주택가격을 상승시키는 요인이 될 거라고 생각합니다. 다주택자들이 과도한 세금을 부담하면서까지 집을 팔 이유가 없습니다. 집값은 그대로이고 전월세 물량만 줄어들 겁니다.”
6726님 “이번 부동산대책이 과도하다는 지적도 많지만 저는 주거안정을 위한 특단의 조치라고 생각합니다. 시장논리에 맞지 않는 부분도 있지만 집 없는 서민들을 위해서 다주택자에 대한 규제를 강화할 필요가 있었습니다. 8.2 부동산대책이 성공한 정책이 되기를 바랍니다.”
두 분만 더 소개하겠습니다. 콩으로 의견 주신 봉금준 청취자님 “투기세력을 잡을 필요가 있긴 하지만 상당수의 지역을 투기지역과 투기과열지역으로 지정하면서 실수요자와 서민들까지 피해를 입는 건 아닌지 모르겠습니다.”
6104님 “보유세 강화방안이 빠진 게 유감스럽습니다. 대책의 실효성이 더 떨어질 것 같습니다.”
네, 문자로 참여해 주신 청취자 여러분께 감사드립니다.
최통섭 청취자님도 지적을 하셨는데 이번 대책 특징 가운데 하나가 바로 다주택자에 대한 규제가 강화됐다는 점일 겁니다. 내년 4월부터 집을 두 채 가진 사람은 기존 양도소득세에 10%p 가산세를 물리기로 했고요. 3채 이상 가진 사람은 20%p 물리기로 했습니다. 또 정부는 세무조사라든지 후속조치를 통해서 계속해서 다주택자들은 내년 4월 이전에 집 파는 게 좋다, 이런 메시지를 보내고 있는데 이 점은 어떻게 보시는지 한 번 들어보겠습니다. 최은영 박사님, 어떻게 보시나요?

□ 최은영
네, 저는 다주택자들한테 정부가 집을 팔아라, 팔아라, 하는 것은 좀 위험하다고 생각합니다. 이게 폭탄 돌리기인데요. 그러니까 지금 폭탄이 돌아가서는 안 된다고 생각해요. 저는 폭탄을 가지고 계셔야 된다고 생각하거든요. 투기하신 분들이 폭탄을 가지고 계셔야 되는데 이것을 지금 돌리면 훨씬 더 우리 사회적으로 문제가 된다고 생각해요. 그러니까 큰 시세차익을 실현하게 되는 거잖아요. 그게 한 5억이 올랐을 때 2억 정도는 깎아서 3억을 실현하게 되면 그게 다른 사람한테 가면 선의의 피해자가 생길 수 있고, 그래서 저는 그 시각은 정부가 빨리 폭탄 돌려라, 라고 하는 것은 좀 위험하고 지금 가격이 하향안정화 된 이후에 자연스럽게 나와야지 지금 당장 집을 팔라고 하는 것은 조금 위험한 접근이라고 생각이 됩니다.

□ 백운기 / 진행
그런데 정부가 그렇게 이야기하는 것은 대책을 발표했는데 지금 당장부터 그 대책을 시행할 수는 없으니까 4월부터로 시점을 잡은 것 아니겠습니까? 그리고 그 이후에는 세금을 물릴 거니까 그 전에 파는 게 낫다, 이렇게 얘기하는 것 아닙니까?

□ 최은영
그런데 팔면 그 집을 누군가 사야 하잖아요. 그런데 정상적으로 사기에 지금 너무 집값이 높다는 거죠. 그 집을 누가 살 것이냐는 거예요. 그래서 그런 측면에서의 심각한 고려가 필요하다고 생각이 됩니다.

□ 백운기 / 진행
서순탁 교수님, 그러면 손해 보고 팔라는 얘기일까요?

□ 서순탁
네, 좀 가격을 싸게 내놔도 안 살지도 모릅니다. 왜냐하면 규제가 강하기 때문에요. 그래서 저는 이 부분을 다른 측면으로 보고 있는데요. 결국은 세제강화로 세금을 더 물리고 또 대출도 덜 해 주니 임대주택으로 등록을 해서 그 세금을 피해라, 하는 얘기입니다. 임대주택으로 등록한다는 것은 임대소득이 투명하게 알려지고 또 거기에 따라 세금도 정당하게 내고 또 사회에 기여하는 부분은 4년~8년, 전세기간을 시장 전세기간보다 넓게 제공해 주고 또 인상률을 5% 이내로 낮게 그렇게 해서 세입자에게 사회적으로 기여를 하게 되면 그러한 세금을 피할 수 있는 제도도 있습니다. 그런데 이 부분은 간단치가 않습니다. 일단 다주택자 규제를 강화하게 되면 이들이 집을 내놓느냐 아니면 집을 내놓지 않느냐 하는 문제로 관건이 되는데요. 예컨대 참여정부 시절에는 집을 내놓지 않았습니다. 이 부분이 학습효과로 저는 우려하는 부분이다, 그렇다면 매매수요가 감소하고, 그렇게 되면 전세수요가 증가하게 됩니다. 그렇게 되면 전월세값이 오를 가능성이 있고 저는 이 부분과 관련해서 전월세상한제 도입이 오히려 역설적으로 필요해 보이는 부분으로 이해가 됩니다. 이게 예상치 못한 부작용으로 저는, 왜냐하면 집을 내놔도 팔지 않으니까 전세로 놔야 될 것 아닙니까? 전세에서 그것을 만회하려는 소유자의 욕구도 있게 되고. 그래서 이 부분이 전세시장에 악영향을 줄 가능성이 많다, 이렇게 보기 때문에 이 부분은 조금 더 착시현상을 주의하면서 다른 추가적인 대책을 준비해야 되지 않을까 생각이 듭니다.

□ 백운기 / 진행
권대중 교수님, 정부가 이번에 부동산대책의 주요 타겟을 다주택자로 본 것은 아무래도 다주택자가 주택을 좀 팔아야 주택시장이 안정될 거다, 이런 인식이 있는 것 아니겠습니까?

□ 권대중
그렇죠. 조금 전에 말씀하신 내용 중에서 정정할 게 뭐가 있냐면요. 내년 4월 이전에 주택을 전부 팔라고 하는 게 아니고 이미 투기과열지구나 투기지역이나 조정대상구역 중에서 투기지역에 해당되는 11곳은 8월 3일부터 이미 양도소득세 중과세가 진행되고 있습니다. 강남4구 같은 경우나 용산구라든지 또는 양천구라든지 지금 팔면 중과세입니다. 이런 사람들이 주택을 팔지 못하고 우리 최은영 박사님처럼 끌어안고 있어야 됩니다. 그래서 이런 상황을 그럼 어떻게 해야 될 것이냐. 바로 이게 우리 서순탁 교수님 말씀처럼 임대주택으로 돌려야 되는데 이게 좀 문제가 있어요. 신규주택을 임대주택으로 등록하는 경우도 세제혜택이 많아요. 예를 들면 내년도 2018년도 말까지 40㎡ 이하의 주택을 구입해서 임대 놓는 경우는 취득세, 보유세가 없습니다. 60㎡는 50% 감면해 주고요. 그런데 이것은 전부 신축주택에만 해당이 됩니다. 그런데 이것은 재고주택 아닙니까? 가지고 있는 주택을 임대주택으로 돌릴 때는 세제혜택이 거의 없습니다. 그리고 등록절차도 일반 상업용건물의 임대사업자 등록과 주택임대사업 등록이 좀 달라요. 이게 복잡해요. 그래서 이번 참에 다주택자가 임대주택사업자 등록을 할 수 있도록 정부가 대폭 여러 가지 완화조치를 해서 등록시켜 놓고 5년, 10년 후에 …올리는 거죠. 그런데 이게 임대주택을 등록할 때는 준공공임대주택이 4년~8년인데 이번에 8년 이상만 해라, 이렇게 얘기하는데 그렇게 되면 우리 서순탁 교수 아까 말씀하신 대로 임대주택을 등록하게 되면 다주택자가 사회적 기여를 해야 됩니다. 그것이 바로 임대료를 연간 5% 이상 못 올리는 제도가 있거든요. 그래서 이런 것들이 복합적으로 다주택자들의 출구전략을 무조건 팔라고만 하지 말고 여러 가지 방면으로 정부가 제지를 해야 될 것 같습니다.

□ 백운기 / 진행
장용동 대기자님, 또 정부는 지금 전체 주택거래량 중에서 1주택 이상 유주택자가 차지하는 비중이 계속해서 오르고 있다는 점을 좀 문제로 보고 있는 것 같습니다.

□ 장용동
정말 이게 정권이 바뀌어도 이런 수치나 이런 부분에 대해서는 정말로 우리가 객관적으로 봐야 된다, 이런 생각이 듭니다. 이번에도 지금 다주택자가 주택구매가 많아서 투기적인 수요가 많아서 집값이 올랐다, 이렇게 지금 예단도 하고 있고요. 그런데 과연 그런가. 이런 것들을 우리가 정확히 통계치로 끌어내야 되는데 사실 저소득층 주거공급을 위해서 다주택자들이 굉장히 기여한 것이 사실이거든요. 그리고 지금까지 민간임대를 활성화하기 위해서 거기를 적극적으로 유도한 것도 사실이고요. 그런데 그런 부분에 있어서 좀 제대로 평가가 되고 있지 않다, 그래서 그런 시장을 비정상적인 시장이라고 자꾸 이해하는 것은 다소 좀 문제가 있다, 이렇게 보여 지고요. 주택수요에 있어서도 정부가 어디까지 가수요, 어디까지 진실한 실제수요, 이것도 우리가 사회적인 합의를 통해서라든지 뭔가 좀 분명히 해야 할 필요성이 있다, 이런 생각이 드는데요. 사실 강남권이나 일부 지역에서 집 있는 사람들이 기존 재고주택시장에서는 집을 한 채 사는 사람들이 물론 있습니다. 그런데 신규분양시장 같은 경우들은 지금 대부분 나가 보면 교체수요가 굉장히 많이 있습니다. 생활수준이 상당히 나아지니까 방도 좀 넓힌다든지 시설이 좀 더 고급화된다든지 이런 기능화 된 아파트, 이런 쪽으로 찾아서 자꾸 갖다 보니까 어떻게 보면 교체수요가 굉장히 많이 늘고 있어서 자연스럽게 그분들이 2주택자가 되는 겁니다. 지금 헌집 한 채 있고 새 집으로 옮겨가는 사람들이 그 중간과정에 있는데 그런 사람들까지도 다 거기에 포함시켜서 2주택자로 같이 이렇게 본다는 것, 이것도 다소 좀 무리가 있는 것 아닌가, 이런 생각이 듭니다. 실제로 이게 다주택자의 집 팔기를 유도했다면 저번 청문회 할 때 통계치 보니까 새로 신임 장관들도 2주택자들 굉장히 많더라고요. 그러면 거기서부터 먼저 팔아야 되는 것 아닌가, 이런 생각도 듭니다.

□ 백운기 / 진행
그런데 수치 말씀하셨는데 지금 정부 발표한 자료를 보면 전체 주택거래량 가운데 1주택 이상 유주택자가 차지하는 비중이 지난 2006~2007년에는 31%대였는데 2013~2017년은 43%대로 증가했고요. 특히 2주택 이상 보유한 다주택자의 주택 비중을 보면 2015년에는 7.5%였는데 지난해와 올해 14.0%로 2배가량 늘었더라고요.

□ 장용동
네, 바로 그 자료가 지금 2주택자만 가지고 했지 1주택자를 가지고 있는 사람도 또 굉장히 많습니다. 그 통계 숫자가. 그러니까 1주택자를 집을 산 사람도 거기에 어느 정도 기여를 했는지는 평가가 좀 나와 줘야 다주택자가 집을 사서 다주택자가 굉장히 집을 많이 샀다, 이런 결과가 나오는 건데 거기만 꼬집어서 그 통계치만 지금 보고 있기 때문에 이런 문제를 야기했다, 사실 1주택자나 이런 다주택자들은 정부에서 적극적으로 다주택자를 양산한 그런 셈이죠, 지금까지 한 5년 동안.

□ 백운기 / 진행
네. 서순탁 교수님 의견은 어떻습니까?

□ 서순탁
네, 제가 보기에는 사회적인 트렌드는 세컨론도 유행입니다. 그래서 2주택 개념이 과거의 방식으로 이해해서는 좀 어려운 점이 있는데요. 다만, 과거 전 9년 동안 대출규제 완화해 주고 또 전매도 허용해 주고, 그런 과정에서 이번에 다른 재테크 수단보다 이게 수익이 많이 남으니까 이런 제도의 허점을 이용해서 집을 넓혀 보자, 아니면 수익을 더 챙겨보자, 이런 시도가 상당히 있었던 것으로 보여 집니다. 왜 그런 해석을 하느냐 하면 전반적으로 우리 사회는 1~2인 가구가 대폭 증가하고 있고 이들이 실제로 주택수요로 지금 잡히고 있는데요. 실제 시장에서 공급되는 것은 이들을 겨냥한 주택보다도 돈이 되는 주택이 주로 시장에서 산업적 차원에서 공급이 되고 있기 때문에 저는 수요와 공급의 미스매치로 해석을 합니다. 그런 측면에서 정부가 통계적으로 이렇게 정책수단을 동원하기 위해서 제시된 통계이긴 하지만 이 통계 자체보다는 전체적인 흐름으로 봐서는 저는 다주택자를 다른 측면에서, 즉, 실제 실수요자가 아닐 가능성이 많다는 측면에서 이렇게 포장한 것이 아닌가, 이렇게 생각이 됩니다.

□ 백운기 / 진행
네. 최은영 박사님, 그런데 다주택자라고 하더라도 선의의 장기임대사업자들도 좀 있지 않습니까? 이런 분들을 투기세력과는 좀 구별할 필요성도 있을 것 같은데요.

□ 최은영
네, 정부의 정책에 그 부분은 저는 이미 반영되어 있다고 보고 있거든요. 그러니까 지금 임대사업 등록을 해라, 그러면 아까 말씀하셨던 양도세의 중과라든가 그다음에 장기특별공제, 이런 것들이 배제되는 것에서 안 하게 해 주겠다, 그러니까 정부가 출구전략을 주지 않은 게 아니고요. 그다음에 다주택자들은 집을 팔거나 혹은 임대사업자로 등록을 해라, 라는 출구전략을 주고 있습니다. 그런 측면에서 정부가 다주택자를 크게 문제라고 보고 있거나 이런 것은 아니고 정부가 문제라고 보고 있는 것은 투기세력이고 아까 말씀하신 31.3%에서 43%로 갔다는 게 한 주택을 보유한 사람이 집을 산 거거든요. 그러니까 그게 결과적으로는 2채의 집을 소유하게 되는 사람의 비율입니다. 아까 기자님이 약간 숫자를 오해하고 계신 것 같은데요. 그런데 여기서 저희가 수요와 공급 얘기가 계속 나오는데 저희가 주거종합계획에서 적정수요량은 사실 연간 한 40만 채로 얘기가 되고 있는데요. 그런데 최근 3년 간 60만 호에서 70만 호가 계속 공급이 됐거든요. 워낙 부동산경기가 부동산을 굉장히 장려하는 그런 정부 하에서 공급 자체는 많았어요. 그런데 그렇게 주택을 공급했음에도 불구하고 주택가격이 어떻게 됐는지 굉장히 올랐고 그리고 굉장히 중요한 지표 중의 하나가 자가보유율인데 무주택인 40%는 움직이지 않고 있다는 겁니다. 그렇게 공급했음에도 불구하고 40%가 지금 한 십 몇 년 동안 계속 40%거든요. 40%는 사실 지금 저희가 얘기한 DTI, LTV, 이 모든 것들이 의미가 없는 실수요자들인데 그분들의 문제가 해결되지 않고 있다는 측면에서 공급 측면을 지금 계속들 말씀하시는데 그 문제는 공급으로 해결되지 않는 부분이 있다는 점을 지적하고 싶습니다.

□ 백운기 / 진행
권대중 교수님, 그러면 지금 임대사업자 등록자들한테 인센티브를 제공한다, 그러니까 이렇게 한다는 거죠. 지금 우리 국민의 40%가 임대주택에 살고 있는데 그 가운데 임대사업자로 등록한 사람은 10%밖에 안 된다는 거예요. 그래서 임대사업자로 등록해라, 그러면 세제혜택도 주고 금융혜택도 주겠다, 그렇게 하면 선의의 피해자를 좀 줄일 수 있을까요?

□ 권대중
저는 줄일 수 있다고 생각이 됩니다. 지금 다주택자들의 상당수가 베이비부머세대가 투자하는 사람들이 많아요. 그러니까 노후준비가 안 되니까 주택을 하나 둘 더 사서 반전세나 월세 놓는 경우도 있고요. 그다음에 이게 다주택자의 수가 몇 퍼센트라고 하는 게 중요한 게 아니라 지역별로 분석해 놓을 필요가 있습니다. 지방 같은 경우는 2주택도 있을 수 있고요. 그다음에 자녀를 위해서 증여세를 내더라도 재건축아파트, 미래가치가 있는 아파트를 사줄 수도 있고요. 그런 측면에서 접근해서 분석을 해야 되는데 수가 많다는 것만으로 규제해서는 안 되거든요. 그래서 1가구가 만약에 1가구2주택, 3주택을 갖고 있다면 그들은 틀림없이 임대주택사업으로 들어와야 됩니다. 박근혜 정부 때 임대주택사업등록자를 1가구만 가져도 임대주택사업등록을 하게 해 놨습니다. 그러니까 1가구2주택, 3주택 얼마든지 할 수 있어요. 그래서 정부가 임대주택등록을 쉽게 할 수 있게 만들어 주고 지금 우리 최은영 박사 말씀하신 대로 그렇게 되면 장기보유특별공제도 공제하고 여러 가지 혜택은 있거든요. 그게 부족하다면 더 줄 수도 있습니다. 그래서 일단 끌어들이고 그다음에 시장이 안정화되면 그때 가서 등록임대사업제에 대해서 어떻게 정리를 하더라도 그렇게 가야 되지 않겠나, 1가구2주택, 3주택자가 불로소득처럼 매각차익을 남기는 것은 정의로운 사회에서는 바람직하지는 않다고 봅니다.

□ 백운기 / 진행
서순탁 교수님, 지금 이런 유인책을 내놨는데 그래도 만약에 등록실적이 저조하다면 일정 주택 이상을 보유한 다주택자는 의무적으로 임대사업자로 등록시키는 방안도 정부가 검토하고 있다고 하는데 이것은 어떻게 보십니까?

□ 서순탁
네, 제가 보기에는 그 이전에 먼저 선행적으로 해야 될 게 시장에서 이렇게 정부가 유도했음에도 불구하고 참여하지 않는 이유를 좀 생각해 봐야 될 것 같은데요. 그중에 하나 대표적인 예가 임대사업자가 등록을 하게 되면 물론 자기 소득도 노출이 되지만 제일 중요한 것은 건강보험료를 훨씬 더 많이 내게 된다는 문제가 있습니다. 그러니까 지금 현재 예를 들어서 연 임대소득이 2천만 원 이하 있는 사람이 세금을 낼 경우 직장가입자로 건보료를 내게 되면 소득세는 56만 원 정도 되는데 건보료는 그 5배 정도 이상 낸다는 것으로 이렇게 나와 있어요. 대부분 임대사업자가 은퇴한 노년층이 대부분인데 임대소득에 의존하는 경우가 많은데 이들이 건보료 감당 같은 것은 사실상 힘들다고 봐야 됩니다. 그렇다면 전체적인 부담체계를 종합적으로 고려해서 임대사업자로 등록할 수 있게끔 유인체계를 실효성을 높일 필요가 있다. 그럼에도 불구하고 적을 경우에는 의무화를 그다음에 고려할 필요가 있다고 보여 집니다.

□ 백운기 / 진행
공감이 가는 지적입니다. 장용동 대기자님은 어떻게 보십니까?

□ 장용동
네. 임대등록제, 참 좋은 제도입니다. 주택의 과다한 수요를 좀 더 규제를 자연스럽게 시장에 먹혀들어갈 수 있도록 한다는 의미에서 직접 규제가 아닌 간접규제로 이것을 주택매매시장이라든지 사는 시장에서 보면 굉장히 좋은 제도가 아닌가, 이런 생각이 듭니다. 어떻든 지금 여러 얘기가 나왔지만 좀 등록을 쉽게 할 수 있도록 물꼬를 트는 일은 굉장히 중요할 겁니다. 그런데 이것도 하나 생각해 볼 수 있는 문제가 예컨대 규모라든지 지역적으로 임대수요가 어느 정도가 있는지도 또 부분적으로 우리가 생각을 해 보고 그것을 차근차근 등록을 시키는 그런 부분들이 굉장히 중요할 겁니다. 예컨대 한꺼번에 등록을 시킨다든지 또는 등록을 안 한 지역들, 이런 지역들하고 지역 간의 균형이 맞지 않는다면 과잉수요도 일부 부분적으로 생겨날 수도 있는 부분이기 때문에 임대등록을 자꾸 아마 유도를 하려면 그런 부분들에 대한 시장수요도 봐 가면서 규모에 따라서 한다든지 또는 지역별로 맞춰서 한다든지 이런 제도가 아마 전월세상한제하고 비슷하게 지역적으로 아마 알맞은 그런 지역들을 먼저 찾아서 하는 것이 중요하지 않을까 이런 생각이 듭니다.

□ 백운기 / 진행
네. 다주택 문제 살펴봤는데요. 갭투자 한 번 또 생각해 보겠습니다. 요즘에 갭투자, 갭투자 많이 하는데 권대중 교수님, 갭투자 설명 좀 해 주시죠.

□ 권대중
쉽게 설명을 드리면 주택가격이 1억인데 지금 매매가 대비 전세가비율이 71%를 넘어가고 있습니다. 70% 넘어갑니다. 지금 전세가. 그러니까 1억짜리 주택에 전세가 7천만 원이면 3천만 원만 투자하고 집을 사는 겁니다. 그리고 매매가격이 올라가면 파는 거죠. 이게 갭투자인데 이번 조치로 인해서 갭투자가 월세나 또는 대출을 받았다면 문제가 달라지겠지만 전세로 안고 있는 사람의 경우는 주택가격이 떨어지면 못 돌려줘서 좀 문제가 되죠. 또 하나 강남지역 사람들은 대개 대출을 받지 않고 반전세나 원세로 하는 경우가 있어요. 이런 경우는 문제가 없습니다. 이런 사람들도 역시 1가구2주택, 3주택으로 관리를 해서 세금을 더 물려야 되고 이게 임대사업자로 사실 들어와야 됩니다. 이 갭투자가 성행하게 되면 부동산시장은 질서가 어지러워집니다.

□ 백운기 / 진행
그렇죠. 이게 완전 주택시장을 왜곡시킬 수 있는 것 아닙니까?

□ 권대중
그럼요.

□ 백운기 / 진행
그러면 이 갭투자는 어떻게 막을 수 있습니까?

□ 권대중
제가 지금까지 말씀드린 대로 결국에 그것도 임대주택사업자로 등록해서 임대주택으로 들어와야 됩니다.

□ 백운기 / 진행
네. 지금 갭투자 방지를 위해서 1가구1주택자에 대해서도 거주요건을 추가하고 또 양도세 부담을 가중시킨 것, 이것은 어떻게 평가하십니까?

□ 권대중
그것은 바람직하다고 생각이 됩니다. 어차피 1가구2주택, 3주택자는 2가구, 3가구를 다 거주할 수 없으니까 세금을 내야 되겠죠. 그래서 그런 사람들은 아마 규모가 작은 사람들은 임대주택사업 등록을 쉽게 하지 않을까 생각이 됩니다. 지금 임대주택사업자 등록을 낼 수 있는 게 145㎡ 이하거든요. 그런데 그 이상 되는 것들도 사실은 문제가 됩니다. 그래서 김현미 국토교통부 장관이 취임하기 전부터 의원 시절에도 주장했던 것이 1가구3주택에 대한 임대주택 과세였습니다. 아마도 재임기간 동안 이것은 관철하지 않겠나 보여 집니다.

□ 백운기 / 진행
네, 서순탁 교수님 의견은 어떻습니까? 갭투자에 대해서.

□ 서순탁
네, 과거에 유행했던 것들인데요.

□ 백운기 / 진행
요즘에도 한참,

□ 서순탁
글쎄요.

□ 백운기 / 진행
젊은 친구도 대출을 받아서,

□ 서순탁
제가 보기에는 8~90년대 전셋값이 마구 오를 때 전세 끼고 집 사는 게 유행이었고 대개 그렇게 해서 집 마련을 하지 않았나 싶은데요. 어쨌든 지금 상황에서 다시 이런 행태들이 많이 일어난다는 게 참 안타깝고 개탄스러운 일이라고 생각이 됩니다. 당연히 양도세 중과를 통한 문제해결이 필요해 보이는데요. 장기적으로는 저는 그것은 대증요법적인 문제해결 수단보다는 다른 접근이 필요해 보인다고 보여 집니다. 그것은 뒤에도 말씀 드리겠습니다. 보유세라든지 다른 정책수단인데 재산세 부분에서 말씀을 드리겠습니다.

□ 백운기 / 진행
네, 최은영 박사님, 갭투자 이게 잘못하면 완전히 깡통전세가 발생할 수도 있고 그런 문제가 생기잖아요.

□ 최은영
네, 그렇죠.

□ 백운기 / 진행
그런 점에서 지금 이런 대책은 어떻게 보십니까?

□ 최은영
그러니까 갭투자라는 것은 기본적으로 주택가격 상승을 전제로 하는 거거든요. 상승이 아니면 이것은 굉장히 위험성이 큰 것이잖아요. 그런 측면에서 지금 최근에 갭투자가 상당히 성행했고 어느 정도라고 얘기를 하느냐면 옷보다 집을 더 빨리 사고판다고 얘기할 정도로 사실 이 갭투자 문제가, 특히 이게 제가 아까 계속 투기과열지구나 이게 너무 좁다고 했던 게 이게 서울에서만 문제가 있던 게 아니에요. 지방, 그러니까 세종시, 대구, 부산, 제주, 이런 많은 지역들에서 이런 양상이 벌어지고 있거든요. 그래서 이번에 다행히 이런 문제를 규제하기 위해서 청약1순위를 규제를 하고 그다음에 사실은 이 제도를 악용을 해 가지고 무주택자면 6개월만 있으면 지방에서는 1순위가 돼서 계속 당첨이 되는 그런 상황들을 막기 위한 그런 촘촘한 것들이 이번에는 짜여 있다고 판단하고 있습니다.

□ 서순탁
네, 제가 보기에 갭투자자 입장에서 생각을 해 본다면요. 그 부분에 대해서는 저는 미래의 전망, 자산가치 증가 가능성에 대한 기대심리와 관련돼 있어 보이는데요. 서구의 대도시들 보면 주택가격이 굉장히 비싼 지역이 많습니다. 아시아권 대도시에서 그런 현상이 나타나고 있고요. 그래서 아마 돈이 있는 사람들이 그런 상상을 할 가능성이 많아 보이는데 현재 서울이라는 대도시를 놓고 갭투자의 필요성을 판단했을 것으로, 합리성이 있을 것으로 저는 생각을 해 보는데요. 그렇다면 갭투자하는 것이 미래투자가치로서 다른 어떤 재테크수단보다 상당히 좋다는 판단 하에 이뤄질 가능성도 있어 보입니다. 예를 들면 서울의 양질의 주택이 특정 지역의 가격이 현재 시점에서 그대로 있을 것인가, 더 많이 오를 것인가에 대한 기대심리입니다. 제가 보기에는 특정 지역의 경우는 가격이 더 오를 것으로 그렇게 예상이 되고요. 이 지역에서 제도가 허용하는 한 갭투자를 선택할 가능성이 많아 보입니다. 투자자 입장에서 본다면. 그래서 저는 그 측면에서 근본적인 해결대책과 그다음에 대증요법적인 수단, 두 개가 동시에 필요하다는 관점을 전제하고 있습니다. 하나는 고가주택을 갖고 있으면 그에 상응하는 보유세를 내도록 하는 선진국형 조세장치가 필요하고 단기적으로 시장과열조짐이 있어 보이면 그 부분은 대출규제라든지 이런 세제조치를 통한 문제해결수단이 필요해 보입니다.

□ 백운기 / 진행
그러면 보유세 얘기로 좀 넘어가 보죠. 지금 이번 대책에서 보유세를 안 건드렸거든요. 그래서 과연 이번 대책 가지고 투기세력, 집값 잡을 수 있을까, 그런 우려가 나오는데, 서순탁 교수님, 왜 보유세를 이번에 뺐을까요?

□ 서순탁
보유세는 예를 들면 특정 부위가 아픈데 보유세는 전신마취를 하는 그걸로 비유를 할 수가 있어 보입니다. 근본적인 것이기도 합니다. 사실은 우리나라 부동산 과세제도는 처분했을 때 생기는 세부담하고 갖고 있어서 생기는 부담, 두 가지로 분류가 가능한데요. 주택분 재산세가 보유과세에 해당됩니다. 그런데 우리나라는 세 구조상 처분과세는 굉장히 많이 거둬들이고 있고요. 걷기 쉬우니까. 양도차익에 대한 과세 양도소득세. 그런데 보유단계는 조세저항 등의 이유도 있고 또 우리나라 사회구조 특성상 베이비붐 세대가 주택을 갖고 있어요. 소득이 없는 주택만 보유한 세대가 굉장히 많습니다. 세금 낼 능력도 없는데 나보고 어떻게 하라는 소리냐, 그 경험을 과거에 참여정부 때 했었습니다. 그런 까닭에 보유세 도입을 굉장히 부담스러워하는 그런 측면이 있어 보입니다. 그래서 마지막 카드로 이렇게 생각하고 있는 듯한 느낌을 받았습니다. 그렇지만 사회변화도 있고 주택시장구조도 변화하고 있는 상황에서 언제까지 보유세 제도 변화, 그러려면 양도소득세는 좀 완화를 해야 되겠죠. 양도소득세 강화가 무조건 정답은 아닙니다. 그런 세 구조의 전환이 필요한데 언제 할 것인가 하는 그런 궁금증도 동시에 갖고 있습니다.

□ 백운기 / 진행
권대중 교수님, 보유세를 인상 안 하고 양도세 부담만 커진다면 다주택자들 입장에서 봤을 때는 집을 안 내놓고 계속 보유하는 쪽으로 가지 않을까요?

□ 권대중
그게 중상류층은 그럴 확률이 있고요. 만약에 갭투자 하듯이 작은 돈을 가지고 투자했던 중하위층, 서민층들은 굉장히 부담이 클 겁니다. 이게 문재인 대통령이 후보 시절에 보유세 인상 얘기를 했었습니다. 그랬다가 중간에 철회했는데 제가 어떤 자료를 보니까 이게 2015년도 OECD 세수 통계서에서 나온 자료입니다. OECD 국가 중에서 GDP 대비 재산세율이 2013년도에는 평균이 1.9%였습니다. 당시에는 34개국입니다. 그런데 우리나라가 2.5%였어요. 그런데 이게 2015년도 기준으로 넘어가면 금액이 우리가 좀 더 올라가요. 그리고 또 하나는 OECD 사이트에서 자료를 봤는데요. 이게 인터넷 사이트 date.oecd.org라는 사이트에 들어가면 택스론프로파트라고 하는 파트가 있어요. 그것을 누르면 총 조세대비 보유세 비율, 총 조세대비 보유세가 기여하는 비율은 제일 높은 나라가 영국입니다. 이게 아마 2015년도 자료인 것 같아요. 그런데 그 당시에 12.7%였고요. 우리나라가 세 번째로 11.03% 나왔고 그 자료에 의하면 GDP 대비 보유세비율도 제일 높은 나라는 역시 영국입니다. 그런데 우리나라가 11번째로 2.72%로 나와요. 이 자료가 얼마나 신뢰성이 있는지는 모르지만 왜 그러냐 하면 OECD 가입국가가 자료를 다 내야 되거든요. 그래야 평균치가 나오는데 안 내는 나라도 있단 말이죠. 어쨌든 보유세 비율이 우리나라가 그렇게 낮지는 않다, 그런데 부동산을 갖고 있으면 내는 세금이 거래세와 보유세로 나눈다면 취득세와 양도세로 나눴을 때 보유세의 비율이 높다면 보유세를 올린다면 취득세하고 양도세를 낮춰야 된다 이거죠. 양도세는 국세고 보유세는 지방세거든요. 한 번 올리면 이것은 계속적으로 부담을 줍니다. 그런 측면에서 아마 정부가 조금 신중해야 하지 않나, 또 사회적 합의가 있어야 되지 않나 하는 생각이 듭니다.

□ 백운기 / 진행
네, 최은영 박사님께서는 어떻게 평가하십니까?

□ 최은영
장기적으로는 보유세 강화방안으로 가야 돼서 아쉬운 측면이 있지만, 그런데 정부가 문제를 무엇이라고 핵심적으로 보느냐에 관한 것이었을 것 같은데요. 그러니까 투기가 가장 문제였다고 문제를 진단하고 있고 그러면 투기세력을 정부가 막기 위해서는 양도소득세가 사실은 그분들의 시세차익을 노리고 하는 것이지, 오래 보유하기 위해서 투기를 하는 것은 아니잖아요. 그러니까 투기세력 중에 물론 장기보유도 있습니다. 그러니까 사실 이번에 굉장히 다층적으로 장기특별공제도 제외하는 이런 것도 있지만, 그러니까 이번 정책은 단기투기자 그다음에 장기투기자에 관련해서 각각의 맞춤 정책을 내놨다고 보는데요. 그래서 문제가 뭐냐고 봤을 때 이번 정부에서 가장 큰 문제는 투기에 의해서 집값상승이 야기됐다고 보기 때문에 그렇다면 문제의 진단이 그렇게 됐다면 세도 양도소득세를 강화하는 것이 방향이었다고 판단합니다. 그래서 보유세, 그러니까 모든 정책을 한꺼번에 이번에 다 포함됐다면 더 이상적이었겠지만 정책적으로 판단할 부분이었다고 생각합니다.

□ 백운기 / 진행
네, 정부는 "보유세 인상이 전국의 모든 부동산 소유자가 대상이 될 수 있기 때문에 전체적으로 재산 과세 수준이 적절한지 폭넓은 의견 수렴이 필요한 사안이다“ 이런 입장인데 장용동 대기자님께서는 보유세 제외 어떻게 평가하십니까?

□ 장용동
사실은 문재인 정부가 들어서면서 시장에서는 보유세 문제 때문에 굉장히 예민해져 있었습니다. 특히 종부세나 이런 부분들이 종합부동산세가 강화되지 않겠나, 이런 보유세 부분에 특히 신경을 많이 썼던 건데 사실은 그 부분이 후퇴하면서 시장에 약간 제어, 맥이 좀 풀려간 것 아닌가 저는 이런 생각도 하는데요. 어쨌든 이 보유세는 전반적으로 부동산세의 개편 속에서 같이 한 번 논의될 부분이다. 그리고 우리가 다주택자를 얘기를 하지만 그런 집을 보유한 사람들이 세금을 많이 내야 되는 것은 당연하고요. 그리고 또 강남의 규제도 결국은 이 틀 속에서 간접적으로 이루어지는 것이 맞다, 저는 그렇게 봅니다. 직접 팔아라 말아라 하는 것보다는 이런 세제를 동원을 해서 거기도 충분히 세수를 걷고, 선거 전에 어떤 후보는 15조 원 걷겠다, 이런 얘기도 하지 않았습니까? 하여튼 그런 부분을 강화해서 간접적인 방안으로 시도해 나가는 것이 더 합리적이다, 이렇게 생각이 듭니다.

□ 백운기 / 진행
네, 한 가지 더 짚어보겠습니다. 이번 부동산정책, 부동산규제 강화라고 봐야 되겠죠. "이게 집을 사려는 수요를 줄일 것이다. 그러면 전월세 비중이 늘고 임차료가 오르는 부작용이 나타날 것이다" 이런 우려도 있습니다. 최은영 박사님, 그런 걱정하는 분들 있죠.

□ 최은영
네, 제가 아까 말씀드렸던 것 같은데요. 굉장히 아주 똑같이 가는 게 지금 40%는 계속, 그러니까 자가보유율이라는 숫자가 바뀌지를 않고 있어요. 그러니까 정부가 아무리 주택을 공급해도, 그래서 지금 한 40%의 서민들은 이 주택시장에서 지금 완전히 배제되어 있는 그런 상태이거든요. 그런 측면에서 이게 이 정책이 이러니 전월세가 다 늘어난다, 이렇게 얘기하기는 좀 힘들 것 같고요. 그런데 아까 서순탁 교수님이 말씀하셨는데 전월세상한제는 도입이 필요하다고 생각합니다. 왜 그런 말씀을 드리냐면 지금 지방은 사실 주택가격대비 매매가격대비 전세가가 충분히 높아요. 80, 이런 데가 있거든요. 그런데 장기적으로 만약에 집값이 안정된다고 할 때 그 여지가 있는 데가 사실 서울입니다. 안 그래도 주거비 부담이 높은 서울이 한 50%, 60, 70 정도 되거든요. 그러니까 강남 같은 데는 매매가 대비 전세가 비율이 50밖에 안 되고, 이래서 사실은 이쪽 서울 권역에서 전세로 인한 고통이 훨씬 더 심해질 가능성 커요. 지방은 매매가 대비 비율이 너무 높아서 더 올라갈 수 있을까 싶을 정도로 이미 너무 높고요. 80, 90인 데,

□ 백운기 / 진행
90까지도 있더라고요.

□ 최은영
네. 그러한 점에서 안 그래도 주거비 부담이 큰 서울과 수도권에서 전월세가격이 상승할 우려가 있으니 지금 차제에 전월세상한제까지 같이 복합적으로 고려돼야 되는 상황이라고 생각합니다.

□ 백운기 / 진행
권대중 교수님, 이 부작용에 대해서 어떻게 생각하십니까?

□ 권대중
전월세상한제를 시행할 확률이 높기는 해요. 그런데 이렇게 되면 부동산시장이 또 왜곡이 생길 수 있습니다. 지금 투기지역이나 투기과열지구에서 매매가 이루어지지 않으면 전세를 놓게 될 텐데 집을 안 산다는 얘기죠. 지금 금년도 연말까지 부동산114가 발표한 자료를 보니까 정확도가 얼마 주의도 있는지 모르지만 이번에 서울지역에 금년도 이주물량이 약 한 4만 가구 가까이 된답니다. 그러니까 둔촌주공아파트만 해도 5,900세대예요. 거기다 개포1, 2, 3, 4단지가 다 있고 또 서초구도 있고. 그런데 입주물량은 금년도 연말까지 2만 6,500가구 정도, 그러니까 입주물량보다 이주물량이 많아지는 거죠. 물론 제가 다른 토론에서도 그런 얘기를 했습니다마는, 인근지역까지 이렇게 이전을 하면 충분히 흡수율이 있다고 얘기하지만 이사라고 하는 것은 자기 지역에서 살면서 멀리 가기가 쉽지 않습니다. 주변 지역에 있지 않으면 가격은 올라가게 되거든요. 그런데 이것을 강제로 시장의 가격을 통제하는 것은 급등하는 지역에서는 있을 수 있겠지만 시장 질서를 잡거나 또는 중개시장이나 이런 것을 본다면 저는 바람직하지는 않다고 생각해요. 특히 가격통제 부분이나 기간통제 부분은 재산권 침해가 있을 수 있거든요.

□ 백운기 / 진행
네. 장용동 대기자님.

□ 장용동
서울권에서는 분명히 또 전월세문제가 다시 등장할 수 있다, 저도 그렇게 보이는데요. 왜냐하면 지금 말씀하신 것처럼 입주하는 물량이 별로 없고 과거에도 우리가 좀 돌이켜 보면 서울에서 대단지가 준공이 될 때 적어도 한 3~4년 동안은 전월세도 안정됐고 가격도 안정된 그런 사례들이 계속 반복적으로 많이 나타나고 있습니다. 예컨대 잠실주공 같은 경우에는 한 8천 가구짜리가 준공이 되고 나서 외환위기 때 전월세 급등하는 그 문제를 충분히 거기서 받아냈거든요. 그래서 오히려 일부지역에는 역전세가 생겨서 주택전월세가격이 한 20% 정도 다운되는 그런 사태도 있었는데요. 바로 그런 물량지역들이 서울의 어딘가는 좀 있으면서 주변에 완충역할을 해 줘야 되는데 그런 물량들이 지금 없고 이주수요만 계속적으로 발생하는 그런 상황이기 때문에 얼마든지 전월세 문제는 또 다시 재연될 수 있는 가능성이 있다, 이렇게 보여 지고요. 다만, 지방권 같은 경우들, 지금 전체 물량들을 국토교통부에서 파악하고 있듯이 대략 올해, 내년에 한 79만 가구 정도, 어떻게 보면 사상 최대 규모의 입주물량이 지금 예고돼 있기 때문에 그런 부분들을 감안한다고 그러면 수도권을 좀 벗어나면 충분히 그런 여유는 어느 정도 있다, 이렇게 보여 지거든요. 그렇다면 아까 얘기도 많이 나왔지만 바로 공급이 풍성할 때 전월세상한제를 도입하는 것이 낫다, 그래서 지역적으로 그런 공급량을 충분히 봐서 전월세상한제를 도입하는 것이 바람직하지 않나 이렇게 보여 집니다.

□ 백운기 / 진행
네, 최은영 박사님.

□ 최은영
네, 서울의 공급부족을 말씀을 하시는데 정부 발표 자료에 따르면 수도권 전체에 지금 입주 예정 물량이 2016년에 약 30만 호 정도 되고요. 그다음 10년 평균은 그게 한 20만 호였거든요. 그래서 10년 평균보다 훨씬 높은 상태고 특히 서울만을 따져도 10년 평균은 6만 호인데 지금 최근에 2016년, 2017년은 7만 호 이상으로 크게 무리가 없는 것으로 국토부는 파악하고 있습니다.

□ 백운기 / 진행
네. 서순탁 교수님 의견 듣겠습니다.

□ 서순탁
네, 이 부분은 제가 아까 좀 말씀을 드린 바가 있는데요. 제가 보기에 다주택자에 대한 규제를 강화하면 집을 팔지 않을 가능성이 많아 보이고 또 매매수요도 없고 팔리지 않을 가능성이 많아서 내놓지도 않을 뿐만 아니라, 그래서 전세시장을 자극해서 전월세가가 불안할 가능성이 많다고 하는데 제가 보기에는 지금 8.2 대책의 핵심은 투기적 수요를 차단하는 것, 시장안정이 목적인데 제가 보기에 서민주거안정대책은 빠져 있습니다. 서민들을 위한 대책은 장기대책으로 공급확대책밖에 없어요. 공적임대주택을 17만 호를 짓겠다는 것, 거기에는 공공임대주택이 13만 호고 4만 호가 정부지원을 받아서 준공공임대제도인데요. 우리나라는 특이하게 민간임대시장규모가 큽니다. 즉, 민간주택시장이 크다는 거예요. 그 문제가 해결되지 않고 있기 때문에 항상 서민들의 주거불안 가능성이 커지고 있고 이 부분에 대한 직접적인 해결수단이 단기적으로는 필요하다고 보입니다. 왜냐하면 이 가격이라는 게 급등할 수 있기 때문에, 주거비 부담이 급등할 수 있기 때문에 속도조절 차원에서라도 바람직한 제도는 아니지만 전월세상한제가 불가피하게 국지적으로 도입이 필요하다고 저는 생각합니다.

□ 백운기 / 진행
네, 지금 서민대책 필요성을 지적해 주셨는데 후반부에는 갑작스러운 규제강화로 선의의 피해자가 발생할 수도 있는 그런 문제, 그리고 주택공급 부족 우려도 있는데 이 부분은 어떻게 해결할 것인지 생각해 보겠습니다. KBS <공감토론> 함께 하고 계십니다.

□ 백운기 / 진행
청취자 분들 문자 소개해 드리고 토론 이어가겠습니다.
휴대전화 뒷자리 6726 쓰시는 분입니다. “부동산은 시장에 맡겨서는 안 된다고 생각합니다. 다주택자들은 투자라고 얘기하지만 투자와 투기는 종이 한 장 차이라고 생각합니다. 주택시장이 안정될 때까지 만이라도 일정부분 다주택자를 규제할 필요가 있습니다.”
2709님 “부동산시장에 돈이 몰리는 것은 저금리정책 때문입니다. 정부가 경제성장을 위해서 저금리정책을 펼쳐놓고 이제 와서 다주택자가 집값을 올렸다고 지적하는 것은 적절치 않습니다. 규제보다는 좀 더 종합적인 대책이 필요합니다.”
1391님 “과도한 주택담보대출은 규제할 필요가 있습니다. 주변을 보면 소득으로 대출금 이자 내기도 어려운 사람들이 참 많습니다.”
6499님 “대출규제를 강화하면 돈이 부족한 서민과 중산층만 피해를 볼 겁니다. 집값이 조정되더라도 상당한 시간이 걸릴 텐데 내 집 마련 어떻게 하나요? 답답합니다.”
9249 쓰시는 분 “다주택자 규제가 강화되면 집을 팔려고 하는 사람들이 늘어날 겁니다. 그렇게 되면 자연스럽게 주택가격이 안정되지 않겠습니까?”
콩으로 의견 주신 이린화 청취자님 “정부가 임대사업자 등록을 의무화하는 방안을 검토하고 있다고 하는데요. 임대사업자로 등록하면 집주인이 원하는 시기에 매매를 할 수 없지 않나요? 정부가 재산권 행사를 막는 것은 적절치 않다고 생각합니다.”
6075 쓰시는 분 “정부가 규제를 강화해도 다주택자들은 집을 팔지 않을 것 같습니다. 부자들은 관망하면서 버텨도 손해를 보지 않습니다. 저는 보유세 인상이 시급하다고 생각합니다.”
5678님 “집값이 하락할 것이라는 신호가 시장에 형성되면서 많은 사람들이 주택구입을 미룰 것 같습니다. 그렇게 되면 전월세수요가 늘어나서 주거불안정이 심각해질 겁니다. 정부가 임대주택공급량을 늘리는 등 보완책을 마련해야 합니다.”
네, 다양한 의견을 주신 청취자 여러분 감사드립니다.
후반부에 몇 가지 문제점이랄까 아쉬운 점들 생각해 볼 텐데요. 방금 문자 보내주신 분들 상당수 청취자들께서 과도한 주택담보대출 우려를 하셨습니다. 이 부분도 잠깐 한 번 생각을 해 볼 필요가 있는데요. 이번 조치로 대출규제가 강화되면서 어려움에 빠진 분들이 많이 있죠. 특히 독신가구, 맞벌이 가구는 이런 대책으로 좀 더 어려워질 수도 있다, 그런 얘기 나오는데 장용동 대기자님, 지금 투기지역, 투기과열지역에 대해서는 LTV, DTI 일괄적으로 40% 적용하기로 하지 않았습니까?

□ 장용동
네, 그렇습니다.

□ 백운기 / 진행
아직 은행업 감독 규정이 안 바뀌었는데 대출한도가 줄어들었죠.

□ 장용동
네, 그렇습니다.

□ 백운기 / 진행
좀 설명을 해 주시죠.

□ 장용동
금융감독원이 지금 각 은행들한테 이미 금융기관한테 보냈습니다. 담보인정비율 LTV, 그다음에 총부채상환비율 DTI 규제 세부시행방안을 행정지도로 지금 변경을 이미 했습니다. 그래서 창구에서는 이미 지도가 되고 있는 그런 상황들인데요. 말씀하신 것처럼 LTV, DTI 규제가 10p씩 강화된 그런 상황들입니다. 담보대출을 한 건 이상 보유한 다주택자에 추가 대출을 받을 때는 그만큼 10p씩 강화된 그런 상황들인데요. 어떻게 보면 1인가구나 지금 소득이 있으면서도 주택을 지금 구입하려고 하시는 분들, 이런 분들한테는 충분히 그런 자금의 대출규제를 유예시켜서 가야 되는데 그분들까지도 이제 아마 이게 이렇게 되면 집을 지금 꼭 사야 되느냐고 하는 의혹에 빠지게 될 겁니다. 그렇다면 시기적으로는 저희들이 보기에는 오히려 그런 때에 1가구나 또 1인가구나 소가구가 집을 매입하기에 적기의 형태가 될 수 있을 것 같다, 이것도 보이지만 실제로 매수수요가 적게 되면 결국은 집을 살 사람들이 별로 없게 되고 그렇게 되면 시장은 또 침체양상으로 깊이 갈 수 있는 소지가 굉장히 많이 있습니다. 정부가 가계부채 입장에서 강화했다고 하는 입장은 충분히 달성한다고 보여 지지만 아마 주택시장이 굉장히 더 침체양상으로 가게 된다면 이게 다시 역전세난까지도 또 이어질 수 있는 개연성도 충분히 있고 이미 수도권 외곽에 있는 신도시나 이런 데서는 그런 역전세 얘기들이 오고가고 있거든요. 그러니까 그동안에 전세가격이 너무 높이 올랐기 때문에 공급물량은 많고 그러다 보면 자연히 수요는 없게 되면 전세가가 떨어질 수 있는 개연성이 굉장히 많아서 집 살 수요가 점점 줄어들지 않겠나, 이렇게 보여 집니다.

□ 백운기 / 진행
권대중 교수님, 이 주택담보대출 한도가 줄어들면서 가장 힘들어하는 게 3~40대 실수요자들 아니겠습니까? 아직 재산형상이 다 안 된 세대인데 그렇지 않아도 서울지역 집값이 비싼데 대출한도는 줄어들고, 그러면 더 집 사기 어려워진다, 이런 볼멘소리가 나오는 거거든요.

□ 권대중
그래서 이번 대책 중에서 정부가 신혼부부로 연소득 6천만 원 이하이거나 생애최초주택구입자로서 7천만 원 이하자에게는 5억 원 이하의 주택을 살 때는 50%까지 올려줍니다. 그런데 저는 또 조금 생각이 다른 면이 하나 있는 게 매매가 대비 전세가 비율이 전국 평균 아파트 같은 경우는 70%가 넘기 때문에 어떻게 보면 3~40%만 융자 받으면 살 수 있거든요. 굳이 서울에 사지 않아도 되는데 문제는 이렇게 대출규제를 함으로써 수도권지역의 공급이 많은 지역에 신규 아파트로 입주할 때 대출이 안 돼서 입주를 못하는 사태가 벌어질까 봐 우선 더 큰 걱정입니다. 그리고 정부가 정책을 1인가구나 또는 서민가구 또 젊은 층만 겨냥하는데 앞으로는 노인인구도 늘어나기 때문에 소득이 낮거나 소득이 없는 노인층에 대한 대책도 사실 있어야 돼요. 그래서 자기 집을 줄여서 노후대비를 할 수 있다든지 다른 대책이 나와야 되는데 이번에는 그냥 일반적인 대출규제, 또 투기지역과 투기과열지구에 적용해서 집값을 잡는 데만 먼저 이렇게 성급하지 않았나 하는 생각이 듭니다.

□ 백운기 / 진행
네. 최은영 박사님, 실수요자 구제책.

□ 최은영
네. 실수요자가 누구냐에 관련해서 지금 정부는 연소득 6천만 원 정도로 잡았잖아요. 그게 사실 청년들만 해당하는 것은 아니거든요. 그렇다면 우리나라 도시가계평균, 그러니까 6분위 정도까지는 포함하고 있는 거예요. 60%인 사람들은 사실 LTV와 DTI 규제라는 게 어마어마한 것 같지만 10% 정도를 줄인 거거든요. 그런데 이분들한테는 소득이 6천만 원 이하인 분들한테는 10%를 다시 주기 때문에 그렇게 크게 문제는 없다고 생각합니다. 오히려 문제는 집을 안사는 게 아니라 못 사는 거죠. 이분들이 전세를 끼고 그것을 조금만 더 해서 집을 사라고 계속 그러는데 전세도 빚을 내서 살고 있는 거거든요. 빚내서 집을 사고 있는 거고 그리고 지금 빚내서 집 사라는 정책이 종말을 정말 볼 시점이 됐는데 1,400조라는 가계부채 다 알고 있고, 그런데 더 충격적인 숫자 중에 하나는 2016년에 한국은행이 낸 통계가 가계가 원래는 이자수입과 이자지출이 있을 때 이자수입이 더 많아야 되잖아요, 가계는 기본적으로. 그런데 2016년에는 1975년에 통계를 내기 시작한 이후 최초로 가계가 빚쟁이가 됐어요. 5조 7천억이 마이너스였거든요. 이것을 어떻게 계속 끌고 갈 것인지. 그러니까 빚내서, 지금 빚이 계속 소득에 비해서 집값이 너무 오르다 보니까 그것을 소득으로 감당하는 게 아니라 빚으로 감당해서 여기 부채가 어마어마하게 쌓여 있는 거잖아요. 그런 문제를 더 이상은 안고 가기 힘들다는 측면에서 지금 대출규제라는 것은 불가피한 측면이 있고 그다음에 실수요자를 정부가 6천만 원 이하 정도로 보는 것은 우리나라의 10% 정도를 포괄하는 건데 그것은 적정 수준이라고 판단합니다.

□ 백운기 / 진행
네. 서순탁 교수님께는 이것을 좀 여쭤보고 싶은데요. 이런 가운데 정부가 갑작스러운 규제로 피해를 입은 실수요자들을 돕기 위해서 대책을 마련한 게 있는데 대책 발표하기 전에 주택매매계약을 하고 잔금을 못 치른 무주택자들 있지 않습니까? 이 무주택자들한테는 기존의 대출규제를 그대로 적용하기로 했는데 이런 구제책은 충분하다고 보십니까?

□ 서순탁
네, 저도 궁여지책으로 필요하다고 봅니다. 그리고 또 정부발표문건을 보니까 그 부분이 포함돼 있었고요. 그 외에도 아까 권 교수님도 얘기했었지만 부부합산 연소득이 6천만 원 이하라든지 또 주택가격 6억 이하 적용 제외, 특히 그 외에도 정책모기지 확대 같은 그런 조치들이 있는데요. 저는 이 부분은 크게 보면 가계부채 관리 차원에서도 긍정적인 측면이 있고 또 금리인상이 예상되고 있는데 금리가 올라가면 대출 받는 사람들도 부담이 크지 않습니까? 그런 측면에서 저는 긍정적인 측면이 훨씬 많다, 그래서 그 부분에 대해서는 정부가 실수요자인데 불가피하게 손해를 보는 사람에 대한 배려는 어느 정도는 했다, 이렇게 생각이 됩니다.

□ 백운기 / 진행
네. 정부가 8월 2일 날 내놓은 부동산대책, 그 효과는 어느 정도일지 지금 진단해 보고 있는데 벌써 시간이 많이 지나갔습니다. 이제 시간이 별로 남지 않았는데요. 마무리로 이런 생각해 보겠습니다. 이제 부동산 규제와 더불어서 공급대책을 병행해야 한다, 이런 얘기 계속해 주셨는데 이번 대책에 보면 개발제한구역을 풀어서 신규 택지를 확보하는 방안도 포함되기는 했죠. 그렇지만 내년에 재건축초과이익환수제도 부활될 예정이고, 재개발 재건축 규제가 강화되면 주택공급이 부족해질 수 있다, 이런 우려가 나오지 않습니까? 주택공급 부족 우려 어떻게 보시는지요. 권대중 교수님.

□ 권대중
우선 정부가 임대주택공급을 확대하고 있고 또 앞으로도 확대할 계획입니다. 저는 첫 번째 정부에 대고 하고 싶은 얘기가 있습니다. 서초구나 강남구에 보면 우면지구라든지 세곡지구에 임대아파트 공급을 했어요. 이게 이명박 정부 때 보금자리 주택으로 공급을 했는데 임대주택으로 공급을 했는데 공급할 때 가격보다 한 2~3배가 올라버렸습니다. 그래서 저는 강남지역이나 또는 선호하는 지역 또 입지가 좋은 지역에 정부가 임대주택을 공급할 때는 영구임대주택으로 공급해야 됩니다.

□ 백운기 / 진행
그렇죠.

□ 권대중
그래야 이 가격이 안 오릅니다. 정부가 서민들을 위하고 또 청년층이나 또는 독거노인이나 또는 신혼부부를 위해서는 지속적으로 주택공급을 해야 한다고 보고요. 한 가지 더 말씀드릴 수 있는 것은 서민주택이라고 그래서 굳이 60㎡ 이하만 공급할 필요는 없습니다. 부모를 모시고 살 수도 있고 자녀가 둘 셋 될 수도 있기 때문에 이것도 역시 이전 정부가 진행했던 뉴스테이처럼 중형 정도까지도, 국민주택규모 이하까지도 공급을 늘려야 된다고 봅니다. 그렇게 되면 주택이 투기의 대상이 아니고 또 소유의 대상이 아니고 자산증식의 대상이 아니고 거주의 대상으로 개념이 바뀌고 그 이념이 바뀌지 않겠나 하는 생각이 듭니다.

□ 백운기 / 진행
그렇죠. 최은영 박사님, 주택공급 부족 우려 어떻게 보십니까?

□ 최은영
네, 재개발 재건축의 속도가 사실은 너무 빨라진 게 오히려 더 문제였다고 생각이 되거든요. 지금 이런 주택가격 폭등과 관련해서. 그래서 지금은 재개발 재건축 속도를 좀 조절할 시점이고요. 그리고 재개발 재건축이라는 것은 사실은 굉장히 높이 올라가니까 주택공급이 많이 되는 것처럼 보이지만 실제로는 그렇지 않거든요. 오히려 가보면 이렇게 재개발 재건축으로 사업이 오도 가도 못 하면서 오히려 사람이 살 수 없는 곳으로 이렇게 되고 하는 것들 때문에 꼭 재개발 재건축으로 인해서 공급이 확대된다, 이렇게 보는 것은 맞지 않다고 생각합니다.

□ 백운기 / 진행
네. 장용동 대기자님.

□ 장용동
네, 저는 좀 입장이 다른데요. 사실은 아까도 좀 얘기를 했지만 우리가 소득이 향상되면서 살만한 주택, 이런 주택들이 많지 않기 때문에 항상 물량적으로 따지면 굉장히 많은 것처럼 보이지만 살만한 주택은 또 별로 없기 때문에 정부가 재개발 재건축에 대한 명확한 입장정리를 해서, 그리고 도시를 뭔가 확실하게 재생을 한다는 측면에서 보면 과거처럼 전면개발이나 이런 형태들은 가급적 줄이더라도 뭔가 살만한 주택을 많이 공급을 해야 장기적으로 부족현상들을 메꿔나갈 수 있다, 이렇게 보여 지고요. 아까도 과거 MB정부 얘기 했습니다마는, 세곡동 그린벨트 풀어서 지은 세곡지구 주택단지입니다. 그런데 거기에 전부 강남 사람만 또 들어가 있습니다. 그러니까 그런 부분에 대해서 그린벨트를 좀 풀더라도 뭔가 서민들한테 확실하게 돌아갈 수 있는 주거단지를 만들어야 되고요. 그리고 또 항상 우리는 필요한 지역은 A지역인데 C지역에 물량적으로만 공급하는 그런 사태들이 굉장히 많거든요. 유효지역에 반드시 공급해 주는 이런 정책들이 아울러 병행돼야 된다, 이렇게 보여 집니다.

□ 백운기 / 진행
네. 공감이 가는 말씀입니다. 서순탁 교수님.

□ 서순탁
네, 저는 우리의 주택정책의 역사가 신규주택을 얼마나 많이 짓느냐가 중요한 목표였던 것 같아요. 그런데 아무리 주택을 많이 지어도 주택은 항상 부족하다는 목소리를 내고 있습니다. 실제로 현실적으로는 그렇지 않다고 보여 지는 것이 주택의 보급률 자체도 100%를 넘어섰고 또 주택의 수요도 양적인 부족보다는 질적인 수요 측면에서 다양해지고 있기 때문에 양적으로 주택공급이 부족하다는 것에는 다른 관점을 견지하고 있고요. 그래서 도심에서의 도시재생도 과거처럼 대규모의 획일적으로 다 허물고 새로 주택을 짓는, 그렇게 해 봤자 주택가격만 비싸죠. 그래서 저는 이런 접근방법은 지금 문제해결을 어렵게 한다고 보고 있고요. 결국은 기존 주택을 활용하는 그런 지혜가 필요한 것 같습니다. 그리고 더 중요한 것은 임대차시장을 선진화시키는 건데요. 저는 임대사업자로 등록을 하지 않으면 임차인을 구하기 어렵도록 제도를 설계하는 게 중요한 과제이고, 또 임대주택 관리하는 대형 전문기업이 있었으면 하는 그런 바람을 가져봅니다.

□ 백운기 / 진행
네. 짧게 한 가지만 더 생각해 보고 마치도록 하겠습니다. 서울지역의 주택보급률이 96%, 높은 편이죠. 그런데 노후주택이 많죠. 그래서 "도시재생을 통해서 주택공급을 늘리는 방안도 필요하다" 이런 주장이 나오는데 이 부분에 대해서는 어떻게 생각하십니까? 권대중 교수님.

□ 권대중
이번에 투기지역과 투기과열지구는 도시재생뉴딜정책에서 빠졌죠. 제가 엊그제 우리 국토부 차관하고 대담을 하면서 “왜 뺐습니까?” 하고 제가 물었습니다. 그랬더니 “당분간 뺐습니다” 이렇게 얘기하는 식이에요. 그것은 무슨 얘기냐면 5년 내내 제외시킬 것은 아니고요. 시장이 안정화되면 다시 도시재생뉴딜정책을 진행할 걸로 보여 지는데요. 도시가 점점 시간이 경과하면 노후물량이 되는데 이것이 물리적인 노후화나 기능적인 노후화뿐 아니라 경제적인 노후화까지 가기 때문에 도시는 새로운 환경으로 바꿔줄 필요는 분명히 있습니다. 앞으로 5년만 지나고 나면 1기 신도시에 약 한 45만 가구가 노후물량주택으로 취급 받을 수 있는, 그래서 이런 측면에서 볼 때는 도시지역이 새로운 환경을 바꿀 수 있는 도시재생뉴딜정책은 꼭 필요합니다. 그래서 이것을 진행하는 과정에 집가가 급등하는 것만 막으면 주택공급도 어느 정도 늘릴 수 있다고 생각이 됩니다.

□ 백운기 / 진행
한국도시연구소 최은영 연구위원께서는 이 문제에 관심이 더 많으실 것 같은데요.

□ 최은영
그런데 노후주택 문제를 어떻게 해결할 것이냐, 그게 도시재생뉴딜을 통해서만 해결될 것이냐. 지금 벌써 투기세력들은 어디가 서울의 뉴딜지역으로 지정될 것이냐에 굉장히 많은 관심을 보이고 있었거든요. 그런 점에서 저는 이번 정책에서 서울 전역이 빠진 것은 투기를 대응하기 위해서는 적절한 것이었다고 판단합니다. 이미 사실 우리나라는 개발을 촉진할 수 있는 많은 제도와 법을 갖고 있잖아요. 꼭 도시뉴딜이 아니어도 도시재생이 아니어도 너무 빨리 그것들이 개발이 이루어지는 게 저는 문제라고 생각하고 있습니다.

□ 백운기 / 진행
네. 장용동 대기자님 의견은요?

□ 장용동
네, 역시 도시재생이 다 지역별로 다르거든요. 서울 다르고 부산 다르고 그 지역적인 특성들이 다 있기 때문에 그래서 우리 주택정책의 가장 고질적인 문제가 중앙에서 모든 것을 다 통제하려고 한다는 것이 어떻게 보면 가장 고질적인 문제가 아닌가. 이번 계기를 통해서라도 지자체에 맡겨야 할 것은 확실하게 맡겨야 된다, 예를 들면 재건축 인허가 같은 경우는 지자체에서 하고 있지만 수요관리는 또 정부에서 하고 있습니다. 서로 따로 따로 하고 있는 셈이죠. 그래서 지역적 특성을 살려서 주택경기도 조절하고 주택정책을 제대로 하려면 지방한테 과감하게 위임을 해서 지방수요에 맞는 그 해당 지역 특성을 살린 그런 주택정책이 필요하다, 이런 말씀을 드리고 싶습니다.

□ 백운기 / 진행
네. 서순탁 교수님.

□ 서순탁
네. 저는 서울의 경우는 이 문제로부터 벗어나기 어렵다고 보여 집니다. 왜냐하면 앞으로 이 도시재생은 소규모 정비사업 중심으로 돼 갑니다. 소득이 적은 사람도 살만한 곳이어야 되는데 만약에 대자본이 투입되면 임대료가 올라갑니다. 그러면 없는 사람은 살 수가 없어요. 그러니까 젠트리피케이션 문제가 다시 발생하는 겁니다. 그래서 이 젠트리피케이션 없는 도시재생은 있을 수가 없거든요. 그래서 저는 앞으로 접근방법은 소득이 적은 사람도 살만한 곳이 있어야 되는데 그러려면 좀 낡았지만 좀 불편하지만 도심에서 거주할 수 있다는 그 메리트가 있는 지역이 필요한데 이 지역을 몽땅 공공투자를 통해서 주택을 다 살기 곳으로 만들어 놓으면 그 지역은 돈 있는 사람만 살게 되는 결과를 초래하거든요. 그래서 제가 보기에 서울은 이런 공급과 수요, 이런 양적인 측면에서 접근하면 저는 안 된다, 이렇게 생각하고 있고 이 문제를 문제로 바라보기보다는 있는 그 자체를 존중하면서 접근할 필요가 있다고 생각이 됩니다.

□ 백운기 / 진행
네. 오늘 새 정부의 부동산정책과 관련해서 어떤 효과를 가져올지 진단해 봤는데요. 이제 마무리할 시간이 됐습니다. 새 정부의 부동산정책, 또 짧게는 이번에 내놓은 정부의 부동산대책, 어떻게 가야 맞다고 생각하시는지 딱 한마디씩만 듣고 싶습니다. 권대중 교수님, 어떤 점을 강조하고 싶습니까?

□ 권대중
규제 일변도로 가는 정책은 바람직하지 않다고 보여 집니다. 시장을 충분히 이해하고 지역별로 계층별로 맞춤형 정책이 필요한 시기라고 보여 집니다.

□ 백운기 / 진행
네, 감사합니다. 장용동 대기자님.

□ 장용동
네, 저도 거의 동감인데요. 역시 한쪽을 누르면 한쪽이 튀게 돼 있습니다. 그게 경제에 있어서는 가장 중요한 부분이죠. 어떻게 조율을 할 것인가 하는 것이 가장 중요한 문제죠.

□ 백운기 / 진행
네. 최은영 박사님.

□ 최은영
네, 지난 박근혜 정부의 부동산3법 개정은 쉽게 무력화시킬 수 있었지만 그것으로 인한 재앙은 그렇게 쉽게 우리 사회를 놔주지 않을 것이라고 판단하고 있습니다. 그래서 우리 사회가 들고 있는 폭탄인 가계부채와 소득에 비해서 턱없이 높은 집값, 이 문제는 굉장히 오랫동안 갈 것이거든요. 그래서 정부가 굉장히 긴 호흡으로 가야 한다, 그러니까 폭탄의 뇌관을 제거할 시간이 필요하다는 것으로 정부가 초심을 잃지 않고 일관된 정책을 펴 주시기를 부탁드리도록 하겠습니다.

□ 백운기 / 진행
일관된 정책. 네, 서순탁 교수님.

□ 서순탁
네, 저는 두 가지를 합한 것이 되겠습니다. 제가 보기에는 정책이 효과적이려면 유연성이 확보돼야 되고요. 또 동시에 정책의 방향성이 정확히 제시돼야 됩니다. 그래서 저는 두 가지 측면이 앞으로 중요하다고 생각이 됩니다.

□ 백운기 / 진행
감사합니다. 오늘 토론 함께 해 주신 명지대 부동산대학원 권대중 교수님, 서울시립대 도시행정학과 서순탁 교수님, 아시아투데이 장용동 대기자님, 한국도시연구소 최은영 연구위원님, 네 분 감사드립니다. 수고하셨습니다.

□ 패널
수고하셨습니다.

□ 백운기 / 진행
네, 전화와 인터넷, 문자로 참여해 주신 청취자 여러분께도 감사의 말씀 드립니다.