살까? 팔까? 안갯속 부동산시장

<녹취> "가격을 3~4천만 원 정도 낮춰서 내놓은 매물들이 있기는 합니다만, 매수자 또한 찾기가 쉽지 않은 상황이기는 합니다."

<인터뷰> 부동산 투자자(음성변조) : "지금은 '갭 투자'를 할 수가 없죠. 왜냐하면 대출 자체가 많이 줄어 있고요. 3억 원 이상에 대해서는 자금 출처를 명확히 밝혀야 되기 때문에..."

<녹취> "우리 단지는 조정대상지역에 포함되지 않는 단지이기 때문에 그냥 11.3, 6.19, 8.2 대책에 전혀 영향을 받지 않는다고 생각하시면 돼요."

서울 강남 등 일부 지역을 중심으로 자고나면 수천만 원씩 올랐던 부동산시장.

정부가 투기지역과 투기과열지구를 묶어 주택 대출과 일부 거래를 규제하는 새 부동산 대책을 내놓은지 10여 일이 지났습니다.

과열 양상을 보였던 지역에서는 대책 이후 하락세가 나타나기 시작했는데요,

반짝 효과에 그칠지, 오르기만 하던 집값이 안정세를 보일지 부동산 시장의 움직임을 밀착 취재했습니다.

서울 강남의 한 부동산 사무실.

재건축을 앞둔 아파트를 팔기 위한 상담이 한창입니다.

<녹취> "매수자가 있느나 없느냐가 중요한 거지. 지금 저희한테는 이거 뭐 얼마를 받고 얼마를 팔고 이거는 지금 중요하지 않고..."

재건축 아파트를 팔아 이사를 계획했던 이민자 씨가 부동산 대책 발표에 마음이 급해졌습니다.

<인터뷰> 이민자(서울 강남구) : "빚 있는 거 갚고, 광주로 이사 갈 계획을 세워서 미분양(아파트) 사놨기 때문에 안 팔면 저는 죽어요. 파산이에요."

공인중개사는 거래가 가능한 지 쉽게 답을 내놓지 못하고 어디론가 전화를 겁니다.

<녹취> "(고객이) 국토부 담당 사무관하고 통화는 했대요. 그래서 이제 착공 계획서가 들어오기 전까지는 (거래가) 가능한데..."

이민자 씨가 살던 서울 개포동 재건축 단지는 투기과열지구로 지정되면서 조합원 지위 양도가 금지돼 사실상 거래가 불가능해졌습니다.

재건축 착공 직전이거나 2003년 이전부터 보유한 경우 등에 한해 극히 예외적으로만 거래를 허용하고 있습니다.

대책 이후 이 단지의 아파트를 팔겠다는 문의는 많아졌지만, 실제 거래는 거의 이뤄지지 않고 있습니다.

규제로 거래가 불가능한 경우이거나 가격을 낮춰도 사겠다는 사람이 없는 겁니다.

<인터뷰> 정지심(공인중개사) : "하루에 매도하셔야 될 분들이 10여 건 정도 매도 상담을 하고 있습니다만 대부분 내가 못 판다는 상황을 모르고 있는 경우가 대부분이었습니다. 한 3천만 원 정도 조정된 가격들이 나오고는 있습니다. 그게 거래가 안 된다는 거죠."

소유자들의 매매를 위해서 재건축 사업 자체를 늦추려는 움직임도 나타나고 있습니다.

경기도 과천의 이 아파트는 재건축 추진위원회가 설립돼 내년초 조합 설립을 앞두고 있었습니다.

하지만, 최근 사업을 늦추자는 주민들이 생겨났습니다.

이번 대책으로 조합이 설립되면 조합원 지위 양도가 안돼 서울 강남처럼 거래가 불가능해지기 때문입니다.

<녹취> 재건축 추진위원회 관계자(음성변조) : "과천에서 여기가 마지막 남은 재건축이라 그래 가지고요, 뭐 좀 무리해서라도 돈을 빌려서 들어온 사람들도 있습니다. 대부분 미루자는 사람들이 그런 사람들입니다."

서울 강남과 함께 투기지역으로 지정된 마포구.

8.2 부동산 대책 이후 달라진 상황을 묻는 문의 전화가 빗발칩니다.

<녹취> "관리 처분 인가 이전에 샀어도 이미 8월 3일 이전에 샀기 때문에 상관 없습니다."

다주택자를 겨냥한 대출규제와 함께 양도세 인상이 예고되면서 이곳에서도 가격을 낮춘 매물이 나오고 있습니다.

<인터뷰> 박숙자(공인중개사) : "(웃돈이) 3억 5천만 원까지 갔다가 3천만 원에서 그 정도는 빠진 걸로 봅니다. (2~3천만 원 빠진건가요?) 2~3천만 원이 아니고 3천~5천만 원. 그 정도 빠졌어요. 대책 전과 후. 매도자는 팔고 싶어 하시고 그렇지만 매수자가 한 발 뒤로 물러났기 때문에 거래가 이뤄지고 그러진 않습니다."

부동산 가격 최고 상승률을 기록했던 세종시.

정부청사가 본격적으로 운영되면서 일부 아파트의 경우 입주 1~2년 만에 거래가격이 3억 원 이상이 오를 정도로 과열 양상을 보였습니다.

<녹취> 공인중개사(음성변조) : "저희도 팔면서 3억 원까지는 예상 안했죠. 그런데 너무 갑자기 뻥 뛰어버려서 조금 위험하기는 해요."

올해 10월 입주를 앞둔 이 아파트는 지난 6월 전매 제한기간이 끝났습니다.

2달 사이 웃돈, 이른바 '프리미엄'이 1억 5천만 원 이상 올랐습니다.

83제곱미터가 4억 원에 거래되기도 했습니다.

이곳 역시 대책 발표 직후부터 하락 매물이 나오고 있지만, 살 사람과 팔 사람 모두 치열한 눈치 싸움만 벌이고 있습니다.

<녹취> 공인중개사(음성변조) : "한 순간 막 5천만 원 떨어지면 사람들이 팔겠어요? 조금 아직 인정하는 기간이 필요한 거예요. 이제 대출 규제가 강화돼서 조만간 시세 조정이 활발하게 이뤄지지 않을까..."

한강에서 멀지 않은 서울의 한 아파트.

3년 전 이곳 84제곱미터의 매매가는 5억 5천만 원 정도.

전세는 4억 2천만 원으로 매매가의 80% 수준이었습니다.

김 모 씨는 매매가와 전세가의 차액인 1억 3천만 원으로 이 집을 사들였습니다.

이후 가격이 훌쩍 올랐습니다.

<녹취> 김OO(부동산 투자자/음성변조) : "지금 25평(84㎡)이 저층이 팔리는 게 8억 원이고요. 좋은 층이 팔리는 게 8억 원 후반, 9억원이거든요."

이른바 '갭 투자'입니다.

김 씨는 '갭 투자'로 이 일대에서만 아파트를 3채까지 보유했었습니다.

그러나 정부가 다주택자를 겨냥해 세무조사 카드까지 꺼내들면서 김 씨는 현재 보유한 2채에서 추가 구입을 멈추기로 했습니다.

3주택자부터는 양도차익의 60%까지 세금이 부과돼 갭 투자를 접기로 한 겁니다.

<녹취> 김OO(부동산 투자자/음성변조) : "지금은 갭 투자를 할 수가 없죠. 부동산 가격이 계속 상승한다는 데 저는 확신을 갖고 있기 때문에 만약에 이런 정책이 안 나왔으면 하나 정도는 더 추가로 구입할 생각을 갖고 있었죠."

김 씨 같은 다주택자가 아니더라도 단기 차익을 노린 '갭 투자' 역시 영향을 받을 것으로 보입니다.

1주택자라 하더라도 양도소득세를 감면받기 위해서는 해당 주택에 실제 거주 기록이 있어야 하기 때문입니다.

<인터뷰> 박원갑(KB국민은행 부동산 수석전문위원) : "시세 차익 목적으로 여러 주택을 살 경우에 양도세 부담이 만만치 않은 데다가 1주택자들도 비과세를 받기 위해서는 2년 이상 거주를 해야 되기 때문에 '갭 투자'가 상당 부분 차단될 것으로 예상됩니다."

규제 대상 지역에서 벗어난 곳의 상황은 어떨까?

경기도 남양주의 이 견본주택은 공식 개장을 일주일 앞두고 있지만 벌써부터 집을 보려는 사람들의 발길이 이어지고 있습니다.

시행사에서도 규제 대상 지역이 아니라는 점을 크게 내세우고 있습니다.

<녹취> "우리 단지는 조정대상지역에 포함되지 않는 단지기 때문에 그냥 11.3, 6.19, 8.2 대책에 전혀 영향을 받지 않는다고 생각하시면 돼요."

이곳은 특히 30~40대 젊은 부부를 중심으로 방문자가 늘고 있습니다.

서울 등 투기과열지구에서는 장기 무주택자와 다자녀 가구에게 유리하도록 청약 가점 적용이 확대됐는데, 이로 인해 무주택 기간이 10년 이내이고 자녀가 한두 명일 경우 사실상 당첨권에서 벗어나게 됩니다.

여기에 서울 전 지역에서 대출시 주택담보인정비율이 40%로 제한되면서 실수요자들이 규제를 받지않는 지역으로 눈을 돌리고 있습니다.

<인터뷰> 박정원(서울 성동구) : "서울이랑 비교했을 때는 훨씬 가격적인 면에서도 부담이 덜한 것 같고, 또 이런 부동산 대책이 나왔지만 그쪽 규제는 이쪽에는 들지 않기 때문에 괜찮은 것 같고요. 아무래도 공기나 이런 면에서는 아이들 키우기는 훨씬 더 장점인 것 같습니다."

실제로 규제 지역에서 벗어난 대전에서는, 8.2 부동산 대책 다음 날 청약을 실시한 한 아파트가 57 대 1의 높은 경쟁률을 보였습니다.

역시 규제 지역이 아닌 부산에서는 3백 명을 모집하는 재개발 아파트에 8만 명이 몰려 올해 들어 최고 경쟁률을 기록했습니다.

규제 지역에서 거래가 끊기면서 투자 대상을 찾는 시중 자금이 몰리는 이른바 '풍선 효과'라는 우려가 제기됐습니다.

<인터뷰> 김규정(NH투자증권 부동산 연구위원) : "비규제 지역이나 비규제 상품으로 수요가 이동하는 양상은 충분히 나타날 수 있습니다. 여전히 저금리 유동성 장세 환경은 달라지지 않았기 때문에 이후에 정부가 이 대책의 실효를 어떻게 계속 극대화해 나가느냐에 따라 달려 있는 것이고요."

정부와 여당은 곧바로 규제 지역 확대 가능성까지 언급하며 풍선 효과 차단 의지를 보였습니다.

<인터뷰> 김태년(더불어민주당 정책위의장/지난 8일) : "부동산 거래 현황을 실시간으로 모니터링 하고 있고 이번 대책에 포함되지 않은 지역에서 혹여 과열 조짐이 있을 경우에 즉각 추가적인 조치를 취할 것이라는 말씀을 드립니다."

하지만, 정부의 기대처럼 다주택자들이 주택을 팔고 이것이 가격 하락으로 이어질지는 좀 더 지켜봐야 한다고 전문가들은 지적합니다.

양도소득세가 강화되지만 집을 팔지 않으면 영향이 없고, 대출 규제의 영향도 다주택자보다는 오히려 실수요자에게 더 크게 나타날 수 있기 때문입니다.

<인터뷰> 조주현(건국대 부동산학과 교수) : "주택을 많이 가지거나 청약시장에 달려드는 소위 다주택자의 경우에는 융자를 받아서 하는 경우보다는 대개 나중 입주 시에 전세금을 받아서 전세를 주고 투자를 하는 경우가 많기 때문에 결국은 금융 규제가 정확하게 이 사람들한테 작동을 한다고 보기는 좀 어려운 측면이 있습니다."

게다가, 주택 소유자들의 부담이 늘 경우 자칫 전월세 가격을 올리는 방법으로 세입자들에게 부담을 전가할 가능성도 있습니다.

<인터뷰> 김규정(NH투자증권 부동산 연구위원) : "세금을 중과해서 내면서까지 처분하고 싶지 않다고 해서 거래에 나서지 않고 정체가 되는 상황이라고 하면 오히려 매각 차익에서 기대했던 수익률 부분을 임대료 상승으로 보전하려는 시도가 나올 수도 있습니다."

부동산 시장의 관망세는 하반기 주택공급이 본격화될 때까지 한두 달은 이어질 것이라는 관측이 나오고 있습니다.

그 후에야 투기를 막아 실수요자의 내집 마련을 돕겠다는 8.2 부동산 대책의 성적표를 확인할 수 있을 것으로 보입니다.