[인터뷰] 심교언 교수(건국대학교 부동산학과) “수수료 반값, 부동산 중개 벤처 급증…‘전속 계약제’ 도입 모색해야” ①

□ 방송일시 : 2017년 9월 28일(목요일)
□ 출연자 : 심교언 교수(건국대학교 부동산학과)

“수수료 반값, 부동산 중개 벤처 급증…‘전속 계약제’ 도입 모색해야”

[윤준호] 주택이나 상가 등 부동산을 사고 팔 때 공인중개사에게 지불하는 복비. 중개 수수료에 변화의 바람이 불고 있습니다. 수수료가 너무 비싸다는 이유로 직거래 서비스가 나오더니 이제는 복비를 대폭 깎아주는 벤처형 중개회사까지 생겨나고 있다는데요. 소비자 입장에서는 참 좋은 일이지만 기존 중개업소들은 시장 질서를 어지럽히는 거라며 반발하고 있습니다. 자세한 내용 알아보겠습니다. 건국대학교 부동산학과 심교언 교수 전화 연결돼 있습니다. 심교언 교수님, 안녕하십니까?

[심교언] 네, 안녕하세요.

[윤준호] 현재 현행법상으로는 부동산 수수료, 어떻게 규정돼 있습니까?

[심교언] 현재 공인중개사법에 따르면 중개 수수료의 상한선만 정해져 있습니다. 거기에 공인중개사법 시행 규칙 20조에 관련 규정이 있는데, 중개에 대한 보수는 중개 의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되 받을 수 있는 한도는 0.9% 이내로 한다고 돼 있습니다. 반드시 받으라는 규정은 아니라는 것 같고요.

[윤준호] 그러니까 쌍방으로부터 받을 수 있는 그 상한은 0.9%까지만 되는 거군요. 전세나 매매나 똑같습니까?

[심교언] 임대차 같은 경우에는 금액이 조금 낮습니다. 한 0.8%이고 매매나 교환 같은 경우에는 0.9% 정도로 돼 있습니다.

[윤준호] 강제 조항이 아니고 권고 사항이네요?

[심교언] 상한선만 규정해 놨기 때문에 그 이하로 받는 것에 대해서는 서로 협의해서 결정할 수 있도록 돼 있습니다.

[윤준호] 안 받아도 되고요?

[심교언] 안 받는 것에 대한 금지 조항이 없기 때문에 안 받아도 불법이라고 해석하기는 쉽지 않을 것 같습니다.

[윤준호] 그런데 최근 부동산 거래와 관련돼서 소비자들의 입장에서 어떻게 느끼는지 그런 자료가 나온 게 있죠?

[심교언] 소비자단체협의회 같은 데서 2015년에 나온 자료들이 있습니다. 부동산 거래 경험이 있는 사람들 530명 정도를 조사했는데 82%가 수수료가 많이 비싸다고 답을 하고 있고 수수료가 싸다고 응답한 사람은 1.5%에 불과합니다. 그리고 보통 수수료 같은 것들이 서비스에 따라서 가격이 변해야 하는데 서비스 질에 상관없이 집값이 비싸면 더 비싸게 내는 구조여서 여기에 대해서 소비자들이 불만이 많은 것으로 나타나고 있습니다.

[윤준호] 그러니까 10명 중 8명 이상이 중개 수수료가 비싸다고 느끼고 있는 거네요. 최근 부동산 거래 시장에 변화가 생기고 있다고 전해 드렸는데요. 직거래 사이트 또는 부동산 중개 벤처회사까지 나와서 복비를 한쪽만 받겠다는 식으로 한다는데, 이런 변화의 실제적인 현황은 어떻습니까?

[심교언] 작년까지만 해도 직거래하는 사이트들이 많았습니다. 그런데 최근에는 반값 할인하는 스타트업 기업들이 많이 나오고 있습니다. 대부분 보면, 세입자와 집주인, 그러니까 매매가 아니고 월세나 전세 쪽으로 많이 치우쳐 있는 상황이고 그리고 이 서비스를 좀 보게 되면 기존 살던 사람들은 거주 폭이라든가 임대 가격, 매물 정보들을 다 모아서 하기 때문에 소비자들 입장에서는 오히려 중개업자한테서 받는 것보다 더 풍부한 정보를 받는 것이 아니냐, 그렇게 하고 있습니다. 그리고 최근에는 가격에 상관없이 최저 수준인 0.3%만 받겠다는 부동산 다이어트 같은 것도 나오고 있습니다.

[윤준호] 아무래도 스마트폰 애플리케이션이라든가 이런 것들이 다양해지고 온라인 시장이 활성화되면서 늘어나고 있는 거죠?

[심교언] 네, 그렇습니다. 온라인 시장이 활성화된 것들도 있고 또 하나는, 기존에는 공인중개사분들만 그런 정보 접근이 가능했는데 최근에는 부동산 거래 종합 사이트라든가 국토교통부의 실거래가 확인, 부동산 시세를 알려주는 다양한 정보들이 쏟아져 나오고 있습니다. 최근에는 오히려 너무 많은 것이 아닌가 할 정도로 나오고 있습니다. 이런 것들을 연결시켜서 정보를 제공하니까 소비자들도 상대적으로 만족도가 높은 것 같습니다.

[윤준호] 기존 부동산 업자들 입장에서는 상당히 곤혹스럽겠네요?

[심교언] 네, 그렇죠. 사실 지역들 같은 경우에는 매출액이 떨어지고 있고 기존 공인중개사들은 시장 질서를 교란하는 거라고 강하게 반발하고 있습니다. 특히 매년 상당한 수의 신규 공인중개사가 나오는데 이 사람들을 어떻게 할 것이냐 하는 반발이 있습니다. 그런데 고민을 해야 되는 게, 정부에서도 이런 것들이 사실 작년, 재작년부터 이런 문제가 불거졌습니다. 보통 이런 정책에 대해서 판단할 때에는 국민 전체의 편익이 어느 쪽이 더 좋은 건가를 따져보면 이런 것들은 편익이 더 좋은 측면이 많고, 그러면 여기에 피해를 볼 계층이 누구인가, 중개업자들의 주장도 일리가 있는 게, 당장 영세한 사업을 하는 사람이 많은데 이 사람들이 업종 전환이라든가 서비스 계승이라든가 이런 것들을 진작부터 고민하는 게 좋았는데 이렇게 닥치니까 이분들 같은 경우에는 생계가 막막하고 그러니까 집단적으로 반발하고 있는 것 같습니다.

[윤준호] 그런데 그런 부분 때문에 벤처 스타트업들이나 직거래 사이트가 어떤 영업을 하는 데 문제가 생긴다든가 하면 국민 편익이라는 측면에서는 안 좋은 거 아닌가요?

[심교언] 그래서 국민들이 오히려 피해를 보게 되는 거죠. 사실 우리나라 공인중개사 수수료는 세계적으로 보면 아주 싼 편입니다. 그런데 소비자들이 느끼는 건 서비스가 너무 낮은 것이 아니냐고 인식하고 있습니다. 선진국 같은 경우에는 컨설팅 서비스라든가 당장 처음에 의뢰만 하면 보고서도 주고요. 세무 법률까지 상담해 주고 있습니다. 수수료가 높으니까 그런 건데요. 우리 스스로가 이렇게 서비스 질을 높이는 쪽으로 가게 된다면 분업이 되지 않겠는가 봅니다. 그리고 직거래라든가 이런 저가의 거래가 있더라도 고가의 부동산 같은 경우에는 기존 오프라인 쪽에서 공인중개사 하는 쪽으로 정리가 될 것 같고 월세라든가 거래 수수료가 작은 것들이 있습니다. 한 10만 원, 20만 원밖에 안 하는데요. 그런 것들은 온라인 쪽으로 개편되지 않겠는가 봅니다. 이 부분에 대해서 정부에서도 고가의 서비스로 바뀌는 데 있어서 전환하는 것들에 대한 지원이 필요하고요. 그리고 제도적으로 봐도 우리는 전속 계약제 이런 것들이 없습니다. 그래서 부동산업 자체가 고질적으로 악순환을 겪고 있는데 전속 계약제를 선진국처럼 도입하고 그러면 양자가 상생할 수 있는 길도 어느 정도 있지 않을까 봅니다.

[윤준호] 결국은 지금 부동산 중개업이 과거 복덕방이라는 관행에서 벗어나지 못하는 한 이런 상황에서 계속적으로, 기존 부동산업자들이 반복되면서 밀릴 수밖에 없는 거 아닌가요? 그러니까 본인들도 변화를 해야 될 텐데요. 다만 이런 측면이 있습니다. 예를 들어서 기존에 동네 슈퍼마켓 또는 마트들이 있는데 대형 유통 이마트라든가 홈플러스가 생기는 것과 마찬가지로 어떠한 경쟁에서의 양태거든요. 그렇다면 골목 상권에 첨단 경영 기법이 들어왔을 때 정부가 어느 정도까지 지원해 주거나 조율해 주느냐에 문제가 생기는 건데요. 교수님께서 보시기에 시대 흐름이라는 게 어차피 스타트업 쪽 그리고 4차 산업이라는 측면에서는 빅 데이터를 활용하는 쪽으로 갈 수밖에 없는 것 아닙니까?

[심교언] 전반적인 흐름은 그런 쪽으로 갈 것 같습니다. 그리고 최근에는 AI라든가 가상현실 같은 것 때문에, 외국 같은 경우에는 심하게 말하면 중개업이 사라질 수 있다는 말도 하고 있습니다.

[윤준호] 우리나라도 보면 인터넷상에서 VR로 직접 그 방을 들어간 것처럼 보여주잖아요.

[심교언] 네, 가상현실 같은 게 되면 더 위축될 텐데요. 아무리 그렇다고 해도 관련 컨설팅 서비스라든가 다른 상담 서비스 같은 걸 붙인다면 당분간은 유지할 수 있습니다. 그리고 최근 계속적으로 부동산 중개업자들을 대상으로 재교육들도 하고 있습니다. 그런 과정에서 고급 서비스를 접목한다면 당분간은 버틸 수 있지 않는가. 문제는 단기적 충격이거든요. 이분들이 고급 서비스나 관련 종합 부동산업으로 확대되는 서비스로 이전하게 된다면 나중에는 큰 문제는 안 생기지만 지금 당장에는 문제가 크기 때문에 그런 쪽으로 제도를 종합적으로 마련하는 게 필요하다고 봅니다.

[윤준호] 저번에 앞서 지금 2심이 진행 중인 것 같은데, 변호사들이 부동산 거래에 뛰어들어서 문제가 된 게 있었죠? 그건 어떻게 진행되고 있습니까?

[심교언] 아직 최종 결정은 나지 않았지만 변호사들 쪽의 얘기를 어느 정도 인정하는 분위기 같더라고요. 그리고 그쪽 거래 같은 것들은 사실 기존 서비스가 불만이 많은 상태에서 같은 동일한 서비스를 제공하는데 싸게 하니까 사람들이 몰려간 거거든요. 기존 부동산업자들도 종합적인 부동산 산업화라든가... 지금 자꾸 영세한 쪽으로만 계속 가게 돼 있는데 그게 아니고 넓은 범위로 나아간다면 그 자체로도 경쟁력이 생길 것 같습니다. 그래서 그런 쪽으로 산업 발전을 전반적인 틀에서 봐야지 이게 한 건, 한 건에 대해서 보기 시작하면 해결책이 계속 꼬이지 않을까 싶습니다.

[윤준호] 결국은 현재 부동산 거래업이 변화되어야 하는데 지금의 부동산 중개업소들이 여러 개 합쳐서 새로운 법인으로 출발한다든지 선진 기법을 들여와서, 선진국 같은 경우에는 보면 단순하게 중개만이 아니고 앞서도 말씀해 주셨지만 여러 가지 컨설팅도 하는데, 대출이라든가 금융 소개까지 다 하지 않습니까?

[심교언] 그렇습니다. 최근 다행스러운 건, 젊은 공인중개사들을 중심으로 해서 전속 계약제도가 일부 정착되고 있고 그런 지역 같은 경우에는 맡기게 되면 당장 보고서까지 써 줍니다. 그리고 2, 3주 지나면 최근 상황은 어떻다는 식으로 또다시 보고서를 만들어 줍니다. 이런 긍정적 전환들도 나타나고 있습니다. 이런 것들이 전역으로 확대된다면 어느 정도 분업이 되지 않을까 싶습니다. 그리고 아무리 온라인이 편해도 고가의 부동산 같은 경우에는 맡기기가 불안한 심리가 있거든요. 고가 시장 같은 경우에는 중개사가 계속적으로 나가는데 서비스 품질이 높은 상태로 나갈 가능성이 높고 그리고 월세 이런 것들도 개선될 가능성이 높죠.

[윤준호] 그런데 부동산 중개업의 형태 때문에 그렇기도 하겠지만 한 번 본 고객이 계속적으로 이어지기보다는 한 번에 큰 거래로 끝나는 경우가 많다는 거거든요. 왜냐하면 집을 임대해도 최소 2년이니까 계속적으로 고객과의 거래가 이어지지 않기 때문에 크게 한번 하고 만다는 것 때문에 서비스 부분에도 상당히 문제가 있다고 이야기를 듣고 있습니다. 그 부분도 개선되어야 하겠죠?

[심교언] 그렇죠. 아까 말씀드렸지만 전속 계약제라는 게 있습니다. 우리 같은 경우 복덕방 같은 곳 대여섯 군데에 다 맡겨버리거든요. 그렇게 하면 오히려 거래가 종료되는 시점까지 시간이 더 늘어나는 단점이 있습니다. 보통은 여러 군데 맡기면 더 빠르지 않냐고 하는데, 연구 결과를 보면 그게 오히려 늦고 전속 계약제를 하면 일종에 그 사람한테 다 전적으로 일임하는 거고 또 책임감을 느끼고 하기 때문에 빠르다는 것이 있습니다. 그리고 전속 계약제가 정착되면 단골이라고 할까? 장기간 동안 그 사람이 업을 유지하면서 신뢰도를 쌓는 중개업소도 생겨날 텐데요. 우리는 경기가 좋으면 중개업소가 많이 생겨났다가 안 좋으면 사라지고 이렇게 지속성 같은 것들이 부족하기 때문에 그런 식으로 장기적으로 신뢰를 구축하는 사례들은 많지 않은 편입니다.

[윤준호] 네. 부동산 중개시장의 변화는 불가피할 전망이고 또한 구조 개혁이라고 할까요? 그런 과정에서 기존 부동산 중개업자들의 업그레이드 또한 필요할 것 같습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

[심교언] 네.

[윤준호] 지금까지 건국대 부동산학과 심교언 교수였습니다.