재생 vs 개발 vs 보완…차기 서울시장의 부동산 해법은?

[선택! 대한민국]

서울에는 강남권을 중심으로 1970년대 지어져 재건축을 준비하는 아파트 단지가 여러 곳 있습니다. 새로 지어질 아파트의 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적 비율)과 층고제한 등에 대한 규제는 재건축 단지 초미의 관심사입니다. 이런 규제에 따라 조합원 분담금 등 사업성이 크게 달라지기 때문입니다.

재건축 규제를 포함한 서울의 부동산 정책은 강남 일부 재건축 단지 거주자만의 문제가 아닙니다. 재건축 단지의 집값 동향은 서울 전체의 집값 등락에도 영향을 미치고, 중앙정부의 부동산 정책을 결정하는데도 중요한 참고 자료로 쓰입니다. 이 같은 서울의 재건축 규제, 개발 방향을 결정하는 권한은 서울시가 갖고 있습니다.

현재(5월 25일) 서울의 정비구역은 모두 413곳, 서울의 주거용 건축물 가운데 준공 30년이 지난 주택이 차지하는 비율(연면적 기준)은 19.2%에 이릅니다. 앞으로 4년, 이런 곳들을 어떻게 개발할지, 서울시장 후보들의 부동산 정책은 그래서 유권자들의 표심을 좌우할 수 있는 주요 이슈로 꼽힙니다. 서울시장 주요 후보들의 핵심공약들을 살펴보니, 각 후보들의 정책 방향이 가장 크게 엇갈리는 부분도 부동산 정책이었습니다.

'도시 재생'…재건축 초과이익 노후지역 투자

더불어민주당 박원순 서울시장 후보는 '도시 재생'을 내세웁니다. 대규모 재개발 대신 구 도심을 정비해 개발하자는 것입니다. 노후주택 개·보수나 골목길 재생, 낙후 산업공간 리모델링 등이 '도시 재생'의 구체적인 방법입니다. 박 후보는 "과거와 같은 전면 철거, 모든 것을 지우고 새로 짓는 것이 아니라, 고쳐서 다시 쓰는 게 바로 '박원순표' 도시 재생이고, 서울을 세계 최고의 도시로 만들어가는 과정"이라고 말합니다.

하지만, 세운상가나 창신·숭인 등 이미 시행된 '도시 재생' 지역에서 투입 예산에 비해 큰 효과가 보이지 않는다는 비판도 있습니다. "벽화만 그리고 있다"(자유한국당 김문수 후보), "페인트 칠만 하는 수준"(바른미래당 안철수 후보)이라는 경쟁 후보의 비판도 같은 맥락입니다. 박 후보는 "과거 고속성장이나 개발 시대 기억을 갖고 있는 사람들은 아주 요란한, 외형상의 변화가 있어야만 개발이고 발전이라 생각하지만, 현대의 진정한 개발, 도시의 성장은 삶의 흔적을 잘 보존하면서 시민들에게 휴식과 문화공간을 제공하는 것"이라고 반박합니다.

박 후보는 또 정부의 재건축 초과이익 환수 정책을 철저히 추진해 서울시 귀속분을 노후지역 기반시설 확충과 임대주택 공급에 활용하겠다고 약속합니다.

재개발·재건축 규제, 초과이익 환수제 모두 폐지

자유한국당 김문수 후보는 재개발·재건축과 관련된 규제를 모두 없애겠다는 입장입니다. 현직 서울시장인 박원순 후보의 '재건축 35층 층고 제한'도 철폐하겠다고 말합니다. 재개발·재건축은 시장(market)이 사업성을 고려해 추진할 문제이지, 중앙정부나 지방정부가 규제하려 해서는 안 된다는 것입니다. 김 후보는 "부동산에 대한 과도한 규제는 공급을 줄이고 가격을 폭등하게 한 경험이 이미 노무현 대통령 당시 있었다"면서 "박원순 시장 7년 동안 묶여있던 재개발·재건축을 시원하게 풀어주겠다"고 말합니다.

또 재건축 초과이익 환수제도 전면 폐지하고 재개발·재건축 사업 기간도 기존의 절반으로 단축해 주겠다고 공약합니다. 과거 서울의 '뉴타운 열풍'을 되살려 보겠다는 의지로 보입니다.

하지만, 김 후보의 공약은 현 정부 정책과 정반대로 가겠다는 것이어서 현실성이 있겠느냐 하는 지적이 있습니다. 공약을 지키려면 정부 정책이나 법까지 바꿔야 하는데, 서울시장 권한을 벗어난다는 것입니다. 김 후보는 "재건축 초과이익 환수제 폐지 법안은 당에서 이미 발의했고, 기타 재건축 정책에서 중앙정부와 충돌하는 부분은 규정의 개정, 국토부 고시 개정 등을 강력히 요청하겠다"고 설명합니다.

'준 공영방식' 뉴타운…재건축 초과이익 '합리적 환수'

바른미래당 안철수 후보는 개발과 보전의 절충인 '준 공영방식'을 제시합니다. 뉴타운 사업이 지지부진하지만, 매몰비용 때문에 취소하지도 못하는 지역의 출구전략이라는 설명입니다. 서울시가 해당 지역의 토지를 신탁받은 뒤 직접 개발계획을 수립·시행하겠다는 것입니다. 해당 지역의 용적률을 높여주돼, 의무 임대주택 비율도 늘리고 근린생활 시설도 확충한다는 방식의 구상입니다. 안 후보는 "뉴타운이 지정된 이래 박원순 시장이 해결을 못하고 그냥 그대로 머물러 있다"면서 "이 방식만이 뉴타운 문제를 해결할 수 있다"고 말합니다.

재건축 초과이익 환수제는 실제 장기 거주하는 1가구 1주택 조합원에 대해서는 적용을 달리하는 등의 방식으로 '합리적'으로 운영하겠다고 약속합니다.

안 후보의 '준 공영방식'은 실효성이 의문이라는 지적이 나옵니다. 기존 뉴타운 개발 방식을 일부 수정한 것인데, 부진한 사업이 용적률 등 수익성을 일부 개선한다고 해서 급물살을 탈 수 있겠느냐는 것입니다. 또 임대주택 비율 등을 높이는 문제는 주민 합의가 쉽지 않을 것이라는 지적도 있습니다. 안 후보는 "수익성과 공공성을 함께 절충하는 방식이기 때문에 충분히 가능하다"고 강조합니다.

부동산 정책보다는 세입자 정책이 우선

정의당 김종민 후보는 부동산 정책을 밝혀달라는 요청에 "부동산 정책보다는 세입자 정책이 우선"이라고 답합니다. 서울 시민의 58%가 세입자인 만큼, 어떻게 개발을 하고 새 주거공간을 만들 것인지보다 기존 주거공간에서 세입자들이 어떻게 안심하고 살게 할 것인지가 먼저라는 설명입니다.

김 후보는 임대료를 한꺼번에 급격히 올리지 못하도록 규제하는 '공정임대료제'와 세입자가 특별한 문제를 일으키지 않으면 계속 거주할 수 있도록 하는 '계속 거주권제' 도입을 공약합니다. 이른바 '베를린 모델'을 서울에도 도입하겠다는 것입니다.

서울시장 현재 판세와 변수는?

6.13 지방선거 서울시장 선거는 초반 민주당 박원순 후보가 앞서는 가운데 한국당 김문수 후보와 바른미래당 안철수 후보가 이를 추격하는 모양새입니다. 각 후보들의 공약이 아직 많이 알려지지 않았고, 선거 전까지 여러 돌출 변수들도 나올 수 있는 만큼 판세가 유지될지 여부는 알 수 없습니다. 예상할 수 없는 돌출 변수 외에, 김문수 후보와 안철수 후보의 단일화 여부는 선거 구도를 바꿀 수도 있는 변수로 꼽힙니다. 실현 가능성은 아직 의문이지만, 최근 두 후보의 단일화에 대한 언급이 부쩍 늘고 있는 것만은 사실입니다.

KBS는 유권자들의 선택을 돕기 위해 선거 전까지 꾸준히 후보들의 공약과 주요 변수들을 정리해 소개하겠습니다.

[사진출처 : 연합뉴스]