‘제2의 연금주머니’ 주택연금, A에서 Z까지

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집은 가지고 있지만 충분한 은퇴자금을 마련하지 못한 고령층에서 주택연금에 대한 관심이 높다. 연금이나 저축 외에 정기적으로 생활비를 탈 수 있어 '제2의 연금주머니'로 주목 받는 주택연금의 모든 것, 김현우 행복자산관리연구소 소장과 함께 알아본다.

Q. 주택연금이란 무엇인가?

A. 주택을 담보로 대출을 받되, 대출금을 연금처럼 나눠 받는 방식이다. 가령 2억 원짜리 집을 갖고 있다고 치자. 1억 원을 대출해 생활비로 쓴다면 은행에 꼬박꼬박 이자를 내야 한다. 언젠가는 원금도 갚아야 해서 돈을 다 쓰게 되면 집을 처분해야 할 수도 있다.

주택연금에 가입한 경우라면 어떨까. 대출금 1억 원을 매월 연금처럼 조금씩 지급 받되, 이자는 당장 갚는 것이 아니라 사망 후에 청산하고, 이자와 원금(연금)이 얼마가 되든지간에 해당 주택에서 평생을 거주할 수 있다.

Q. 주택을 가지고 있다면 주택연금을 모두 다 받을 수 있나?

A. 도입 초기엔 1주택이 원칙이었으나, 지금은 조건이 완화되어 다주택자도 가능하다. 다만 보유 주택의 합산 가격이 9억 원 이하일 경우만 가능하다. 만약 이를 초과하는 2주택자인 경우 3년 이내에 1주택이 되는 조건으로 가입할 수 있다.

Q. 임대사업자도 신청이 가능한가?

A. 주거용 오피스텔은 대상에 해당되지 않는다. 임대를 목적으로 소유한 건물이 주택이라면 이 역시 다주택자에 해당한다. 따라서 임대사업자 여부가 아닌 해당 건물이 주택인지 아닌지에 따라 주택연금 가입 가능 여부가 달라질 수 있다.

Q. 대출을 끼고 있는 집도 주택연금 가입될까?

A. '인출을 통한 상환'으로 가능하다. 다시 말해, 대출 금액만큼을 빼고 연금을 받는 것과 동일하다. 대출금액을 상환하는 데는 제한이 있다. 대출한도와 인출 한도라는 것을 적용하는데, 60세는 집값 대비 약 27%, 70세는 약 38% 정도 대출이 끼어 있더라도 주택연금 가입이 가능하다.

그러나 이렇게 대출을 없애면서 가입하게 되는 경우에는 연금액이 70%가 줄어든다. 대출한도가 올 하반기에는 늘어날 것으로 전망(60세 35%, 70세 48%)되지만 그렇게 신청하면 연금액은 90%가 줄어들게 된다.

Q. 한 채의 집으로 부부 두 사람이 가입되나?

A. 명의에 상관 없이 부부 모두 합쳐서 1주택만으로 신청이 가능하다.

Q. 가입을 해두면 언제부터, 얼마나 받을 수 있나?

지급 방식에 따라 연금을 받을 수 있는 나이가 다르다. 사망 때까지 연금을 받는 '종신지급방식'은 부부 중 아무나 60세 이상인 경우 신청이 가능하고 결격 사유만 없으면 바로 연금이 지급된다. 지급 기간을 정할 수 있는 '확정방식'은 부부 중 연소자가 만 55세~만 74세 사이일 때 신청 가능하다.

예를 들어 부부 중 한 명은 60세, 한 명은 45세인 가정에서 주택연금을 신청했다고 치자. 종신형 연금은 배우자 중 연소자를 기준으로 사망시까지 계산되기 때문에 굉장히 적은 금액의 연금을 수령하게 된다.(월 8만 6천240원 가량) 종신지급형은 60세 기준으로 주택 가격 1억당 다달이 20만 6천680원씩 받을 수 있다. 주택 가격이 5억 원이라면 한달에 약 103만 원의 연금을 받을 수 있는 셈이다.

Q. 주택연금 대신 집을 팔아 목돈을 갖는 게 이득 아닌가?

A. 주택 가격만으로 따졌을 때는 연금액이 적은 것 아닌가 의심할 수 있다. 5억 원을 2%짜리 예금에만 넣어놔도 한 달치 이자가 80만 원이 넘기 때문이다.

그러나 자세히 들여다보면 주택연금이 유리하다. 일반 주택담보대출을 받더라도 주택가격의 100%를 대출해주지 않는 것처럼 주택연금도 한도를 설정해 놓는데, 신청 나이가 적을수록 비율을 낮게 잡아서 계산한다. 이를 대출한도라고 하는데 60세를 기준으로 했을 때 약 40% 정도이다. 즉 1억 원짜리 집은 4천만 원만 활용이 되고 6천만 원은 활용을 못 하게 된다.

만약 집을 팔았다고 해도 별도의 거주지가 없다면 판 돈을 100% 자유롭게 활용할 수 없을 것이다. 따라서 위 사례의 경우 집값의 40%로 할 수 있는 다른 대안들을 따져봐야 한다. 일반 연금보험상품과 비교를 해보면 주택연금에서 지급되는 돈이 연금보험보다 약 30%가 더 많다.

정리해보자. 1억 원짜리 집을 주택연금에 가입하면 20만 원씩 받는데, 그 집을 팔고 6천만 원짜리 집을 구해서 4천만 원을 금융상품으로 활용해봐야 15만 원밖에 못 받는다는 계산이 나온다.

주택연금의 장점은 주거가 안정적으로 확보된다는 점이 크다. 또 종신연금상품은 일단 개시가 되면 해지가 불가능하지만 주택연금은 중간에 이미 받은 연금액과 이자를 포함해서 상환하면 취소도 가능하다.

Q. 가입 뒤 집값이 변하면 주택연금 수령액도 달라지나?

A. 연금액은 변하지 않는다. 따라서 집값이 많이 올라있는 상태, 그리고 앞으로 떨어질 것이 예상될 때 신청하는 것이 조금이라도 더 많은 연금을 받을 수 있다. 집값이 내려가는 것에 대한 우려는 하지 않아도 된다는 얘기다. 다만 집값이 오르더라도 연금액이 자동으로 늘어나진 않는다.

Q. 주택금액이 높아졌을 때 재가입이 가능한가?

A. 주택연금을 해지하면 3년 동안은 똑같은 주택으로는 재가입이 불가능하다. 단, 재가입하려는 주택 가격이 처음 가입 때와 같거나 떨어져 있으면 재가입할 수 있다.

주택연금을 신청할 때는 비용이 들어간다. 우리가 대출을 받을 때 설정비 등의 경비가 들어가는 것과 마찬가지이다. 주택연금을 신청할 때 가입비용은 3억 원짜리 주택을 기준으로 했을 때 약 150만 원 정도이다.

이런 가입비용을 고려하고, 3년 동안 연금을 못 받더라도 지금 신청하는 것이 훨씬 유리할 정도로 현저히 집값이 오를 경우에만 재가입을 고려하는 게 좋다.

Q. 20~30년 받을 걸 예상하고 신청했는데, 몇 년 만에 사망했다면?

A. (1)배우자가 남아 연금을 이어받는 경우, (2)그렇지 않은 경우로 생각해볼 수 있다.

(1)배우자가 있는 경우에는 6개월 이내에 승계할 것을 신청하면 연금을 그대로 이어받을 수 있다.
(2)이어받을 배우자가 없는 경우, 혹은 배우자가 연금을 이어받길 희망하지 않는 경우에는 대출금을 갚아야 한다. 즉, 이미 지급된 연금과 그에 대한 이자분을 상환해야 한다. 주택을 처분해서 상환하면 나머지 잔존가치는 상속되고, 별도의 여윳돈으로 상환하면 해당 주택을 상속 받는다.

Q. 요양원 등에 머무느라 집이 빌 수도 있는데, 이 때도 지급되나?

A. 원칙적으로 해당 주택에 거주하는 것이 주택연금을 받을 수 있는 조건이다. 1년 이상 거주를 못 하게 될 경우에는 연금지급이 종료된다. 예외가 있는데, 자녀가 봉양한다든지 질병으로 인한 입원, 수감 또는 주택금융공사가 인정하는 특별한 사유가 있을 때에는 연금이 종료되지 않는다.

Q. 집이 비어있으면 임대도 가능한가?

A. 보증금이 없는 형식의 임대만 가능하다. 집이 비지 않았을 때도 일부 임대는 가능하다. 하숙이나 셰어하우스 같은 개념으로, 방이 여러 개인데 빈 방이 있으면 보증금 없이 월세를 받고 임대를 하는 것도 가능하다.

Q. 그밖에 주택연금의 장점은?

A. 재산세를 감면 받을 뿐만 아니라 누적되는 이자분에 대해 비용으로 인정돼 일부 소득공제가 가능하다. 민간이 운영하는 제도가 아니기 때문에 민간에서 운영했다면 떼었어야 할 수수료 등의 부담이 없다.