공시가격 인상에 만세 부른 강남 이 아파트

정부가 공시가격 인상을 통한 보유세 인상 카드를 꺼내자 집 소유자들이 술렁이고 있다. 김현미 국토교통부 장관은 21일 국회 업무보고에서 “올해 주택가격 상승분을 (공시가격에) 현실적으로 반영하겠다”고 밝혔다.

김 장관의 발언은 최근 서울지역의 집값 상승세가 심상치 않은 상황에서 나온 것이다. 특히 지난 6월 말 보유세 개편안 공개 이후 "보유세 부담이 생각보다 크지 않다"는 여론이 집값 상승으로 이어지고 있다는 판단이 작용한 것으로 분석된다.

실제로 정부의 보유세 개편안에서 증세 대상을 주로 시세 25억∼30억 원 정도의 고가주택과 3주택 이상 다주택자로 좁히자, 그보다 싼 주택과 3주택 미만 보유자들은 "불확실성이 해소됐다"며 매물을 회수하면서 호가가 급등하고 있는 상황이다.

여기에 박원순 서울시장의 여의도·용산 개발 발언과 최근 강북 지역 균형개발 계획까지 공개되면서 집값 상승 속도가 빨라지자 결국 주무부처인 국토부가 공시가격 인상안을 공식화하면서 시장의 열기를 식히겠다고 나선 것이다.

보유세 크게 늘어

정부의 공시가격 책정이 실제 거래가를 못 따라간다는 지적이 많았는데, 정부가 이를 맘 먹고 현실화할 경우 보유세는 눈덩이처럼 불어나게 된다. 특히 종합부동산세는 공시가격 상승분 이상으로 늘어난다.

예를 들어 현재 공시가격이 19억 7천600만 원인 서초구 반포동 반포주공1단지 107.47㎡는 공시가격을 24억 3천200만 원으로 23%만 올려도 보유세 부담이 1천만 원에서 1천400만 원대로 40% 가까이 증가한다. 여기에 공정시장가액비율까지 높이면 상당수 강남권 아파트의 보유세 부담이 상한인 150%(종부세 포함)까지 올라갈 것으로 보인다.

은퇴자 타격 클 듯

공시가격 인상의 파장이 만만치 않은 것은 공시가격이 보유세뿐 아니라 기초노령연금 수급대상자 결정 같은 60여 종의 행정 처리의 기준이 되기 때문이다.

실제로 최근 4년 연속 공시지가가 크게 오른 제주에서는 기초노령연금 신청자 중 43%(4,138명)가 탈락하는 현상이 일어나기도 했다. 전국 평균 탈락률인 29%를 크게 앞서는 수치다.

서울에 사는 부부의 경우 아파트 공시가격이 7억 6380만 원 이상이면 소득이 전혀 없어도 기초노령연금을 한 푼도 받을 수 없다. 공시가격 인상으로 소득이 없는 은퇴세대들의 타격이 작지 않을 것이란 우려가 나오는 이유다.

공시가격 인상에 반색하는 단지

정부의 주택 공시가격 인상 방침이 알려진 22일, 한 부동산 카페에는 공시가격 인상을 환영한다는 일부 강남 재건축단지 조합원들의 글이 올라왔다. 세금 인상을 의미하는 공시가격 인상을 반기는 이유는 뭘까.

해답은 재건축초과이익 환수금의 산정 기준에 있다.

재건축 초과이익 환수란 재건축 조합이 재건축을 통해 얻은 이익이 1인당 평균 3000만 원을 넘으면 초과 금액의 최고 50%를 재건축부담금으로 내도록 한 제도다. 이때 부담금은 준공 인가일(종료시점) 아파트 공시가격에서 재건축 추진위 설립 승인일(개시 시점) 기준 공시가격을 기준으로 한다. 즉 추진위가 설립될 당시의 공시가격이 높이 잡힐수록 분담금을 줄어든다.

이런 이유로 재건축을 추진 중인 개포주공 5단지와 개포 6·7단지는 올봄 예정됐던 재건축 추진위원회 설립을 내년으로 미룬 상태다. 올해 집값 상승분이 반영될 내년 공시지가를 적용받아 부담금을 낮추기 위해서다. 그런데 정부의 공시가격 현실화 방침에 따라 공시가격이 가파르게 오를 경우 재건축 초과이익 환수액수도 가파르게 줄어드는 '행운'을 누리게 되는 것이다.

한 시장 전문가는 "공시가격 조정 문제는 보유세 인상으로 인한 조세 저항 외에도 너무나 큰 파급효과를 가져올 것으로 본다“며 “공시가격 현실화가 어쩔 수 없다 해도 세부적으로 보완이 필요하다”고 말했다.