전문가 분석 ‘9.13 대책’…“물량 잠김 우려” vs “대출 제한 효과”

보유세를 올리고 대출을 규제하는 정부의 9.13 부동산 대책에 대해 전문가들의 의견을 들어봤다.

"물량 잠김 현상이 더 심해질 우려가 있다" (심교언 건국대 부동산학과 교수)

심 교수는 중장기적으로 시장을 안정시키는 데 미흡한 대책이라고 평가했다. "시장 불안정성만 더 키우는 게 아닌가 의문이 들고, 대책 중 종부세 인상이 가장 큰 것인데 경제학 교과서를 보면 1회적으로는 가격 조정은 되는데, 그 다음에는 시장 수요공급에 따라서 가격이 올라갈 수 있다"고 분석했다.

주택 매물을 시장에 내 놓지 않는 '물량 잠김' 현상도 우려했다. "양도세 감면시 거주요건 강화를 했으니까 물량 잠김이 더 심화될 수 있다"는 것이다.

또 임차인에 대한 세금 전가 효과와 임대주택 공급 문제도 우려했다. "수요가 많은 집은 전세가가 더 올라갈 가능성이 있고, 전세자금 대출을 보면 상당수가 생계형 대출인데 거부를 당하면 이 사람들은 어떻게 살아가느냐?"하고 의문을 제기했다. "다주택자들이 임대주택의 80% 이상을 공급하고 있는데, 이 사람들이 공급을 줄이면 내년에는 임대료가 더 올라갈 수 있다"는 것이다. 서민이 더 어려워질 수 있다는 말이다.

"상승세 둔화 가능성" (박원갑 KB국민은행 수석전문위원)

반대로 박 위원은 이번 대책으로 최근의 상승세가 둔화될 가능성이 있다고 평가했다. 이번 대책이 예상보다 고강도 대책인데다 가뜩이나 급등으로 단기 고점 논란이 일고 있는 상황에서, 서울 및 수도권에서는 일단 경계심리가 작동하면서 상승세 둔화 가능성이 있다는 것이다. 특히 투자수요 성격 강한 재건축은 정부 정책에 민감하게 움직이는 특성이 있으므로 적어도 단기 약세가 불가피하다고 평가했다.

추석을 고비로 둔화 국면이 더욱 뚜렷해질 가능성이 높지만, 장기적 안정세는 좀더 지켜볼 필요가 있다고 평가했다. "가을 이사철이 예년보다 빨리 시작된만큼 빨리 마무리 될 것으로 전망되며, 수요자들의 경우 안전자산 선호 심리가 작동하면서 상대적으로 저렴한 신규 분양시장으로 눈 돌릴 것으로 보인다"는 전망이다.

"대출 규제, 1주택자 추가 매수 심리에 영향 줄 듯" (이상우 유진투자증권 연구원)

이 연구원은 이번 대책의 핵심을 1주택자들의 추가 매수를 막기 위한 것으로 분석했다. 서울 전 지역과 수도권 주요 지역에 2주택부터 강한 대출 규제를 받기 때문에 "추가 매수할 때 주택담보대출이 안 이루어져 매수세가 완화될 수 있다"고 평가했다.

매물이 나오는 효과도 있을 것으로 내다봤다. 매수할 경우에 기존 집을 파는 조건으로 대출이 가능하도록 했기 때문이다. 다만 "1주택자들이 추가적으로 주택매수에 나서는 것이 불편해지는 것으로, 향후 이분들의 결정이 어떻게 나올지를 지켜봐야겠다"고 덧붙였다.

"호가 올리는 매수세 줄 듯…가격 금방 식지 않는다" (김형근 NH투자증권 연구원)

김 연구원은 "집값의 유지는 가능하지만 호가를 올리는 매수세들이 당분간은 줄어들 것"으로 내다봤다. 대출 규제는 효과가 있을 것이라면서도 "주택가격은 붐이 일어났을때는 금방 식지 않는다"면서 "더 갈 것 같아서 못 팔고, 더 못 사니까 유지되지 않겠나"라고 말했다.

종부세의 경우 장기적으로는 영향이 있을 것인데 당장은 문제가 없다고 봤다. 공정가액 비율이 2022년까지 인상되므로 효과는 내년 이후에 주로 발생한다는 것이다.

이번 대책의 강도에 대해서는 "적당하다"라고 평가했다. "이 정도는 원래 했었어야 한다고 생각했는데 좀 늦은 대책이다"면서 "종부세가 노무현 정부의 3% 수준 아니겠냐는 컨센서스가 이미 있었다"라고 설명했다.

이번 대책의 한계로는 "서울에 공급되는 택지를 구체적으로 공개해야 하는데 그 부분이 미흡하다"고 지적했다. "30군데 30만 호가 어딘지 나와봐야 할 것 같고 택지가 풀린다 하더라도 당장 공급하는 건 제한적이며 보상문제, 그린벨트 문제도 있어서 당장은 힘들다"는 것이다.

"다주택자 세율 부담, 시뮬레이션 생략이 아쉽다" (김남근 변호사, 국토부 관행혁신위원장)

김 위원장은 다주택자 세율 부담에 대해서 시뮬레이션 작업이 생략됐고 공시가 현실화가 빠진 점이 아쉽다고 지적했다. 앞으로 그린벨트를 해제한다면 공공성을 강화해 개인 이익으로 돌아가지 않아야 할 것이라고 지적했다. 또, 지자체와 정부의 갈등에 대해서는 협의 전에 공개가 되면서 시장에 혼란을 준 점이 문제라고 비판했다.

[사진 출처 : 연합뉴스]