[일요진단] ‘서울 아파트값’ 폭등…부동산 대책 실효성은?

■ 진행: 김진수
■ 대담: 심교언 건국대 부동산학과 교수, 김남근 참여연대 정책위원, 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원

-서울 아파트값이 연일 사상 최고치를 경신하며 폭등하고 있습니다.

강남의 일부 아파트는 3.3제곱미터 이른바 1평 가격이 1억 원에 달한다는 소식도 들리는데요.

서민과 무주택자들의 상대적인 박탈감은 더욱 커지고 있습니다.

이상 과열 현상을 보이는 집값을 잡기 위해서 정부가 또 대책을 발표했습니다만 현 정부 들어 여덟 번째 대책인데 종부세 강화와 대출 규제가 주요내용입니다.

하지만 그동안 여러 부동산 대책에도 불구하고 집값이 잡히지 않으면서 이번에는 통할까라는 의문이 들기도 합니다.

전문가 모시고 이번 대책이 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 함께 이야기 나눠보겠습니다.

-거긴 한강변이니까요.

80제곱미터형이 당연히 24억 원을 되고도 남아요.

거기는 30억까지도 갈 거예요.

-8월 6일부터 움직이기 시작해서 9월 한 3일-4일까지 바짝 움직인 거 같아요.

-집값은 한번 오르면 떨어지기 쉽지 않아요.

-투기와 집값은 끝까지 잡겠다는 각오로 이번 대책을 마련했습니다.

-앞서 구성물에서 보신 것처럼 이번 정부 여덟 번째 부동산 대책이죠.

9.13 대책을 통해서 금융 대출 제한과 종부세 강화를 통해서 투기 세력과 집값은 잡고 실수요자는 보호하겠다, 이런 정책을 내놨는데요.

먼저 우리 전문가분들 평가부터 좀 들어봐야 되겠습니다.

심 교수님 어떻습니까, 집값이 이 대책으로 잡힐 수 있을 거라고 보십니까.

어떻게 보십니까?

-정부가 상당히 꼼꼼하게 준비하고 다 했지만 좀 한계는 있을 것 같습니다.

지금 나온 대책이 종합적인 대책이라고 보기에는 좀 임시방편적인 성격이 많고.

그러기 때문에 한계는 있지만 단기적으로 지금의 폭등세는 진정시킬 수 있는 게 아니냐.

사실 정부 개입이 없더라도 일주일에 1%씩 올라가는 상승률은 버틸 수가 있습니다.

그래서 진정세가 돌아오기는 돌아오는데 이때 정부가 했기 때문에 어느 정도 진정세가 빨리 올 것이다 볼 수 있겠습니다.

그런데 중장기적으로 봤을 때는 공급책의 부족이라든가 이런 것 외에도 단기적으로는 뭐 서민을 위하는 정책으로 보이지만 중장기적으로는 반대로 보이는 정책들도 상당히 많습니다.

그래서 혼란이 굉장히 연속되지 않겠는가.

그래서 중장기적으로 봤을 때는 시장 불안정성을 더 키워서 시장이 앞으로 거시경제 여건에 따라서 언제든지 급변할 수 있는 여건이 되었다라고 보여집니다.

-단기적으로는 어느 정도로 효과가 있지만 중장기적으로는 반대 효과가 나올 수도 있겠다.

김 변호사님은 어떻게 보십니까?

-글쎄요, 뭐 주택이 아무리 공급을 하더라도 투기 수요가 시장을 주도하는 한에 있어서는 부동산은 진정시킬 수가 없기 때문에 이번 대책의 가장 큰 특징은 투기수요와 실수요들을 아주 정교하게분리하겠다는 것입니다.

그래서 투기 지역과 조정구역 같은 경우에 있어서는 2주택자도 다주택자와 똑같이 봐서 대출을 전면 금지하고 종부세를 강화하겠다 하고 있고요.

1주택자에 대해서도 원칙적으로 대출을 금지하고 그다음에 양도소득세에 있어서도 일시적으로 갈아타게 하기 위해서 일시적으로 비과세 하는 기간들을 3년에서 2년으로 줄이고 거주를 하지 않아도 10년만 보유하면 양도소득세를 80%까지 면제를 해 줬는데 그런 부분들도 2년 이상 거주를 하게 만들겠다.

-줄어들었군요.

-소위 1주택자들이 똘똘한 한 채라고 얘기하는 고가 주택으로 갈아타기 위해서 투자를 하러 나오는 것들을 차단하는 그런 정책도 포함돼 있습니다.

그래서 전체적으로는 실수요자들도 불안심리 때문에 추경 매수를 하려는 그런 경향들이 생기면서 부동산 버블이 장기화될 우려가 있었는데 그런 부분들이 좀 차단되면서 상당히 진정세로 가지 않겠는가 생각이 드는데요.

가장 근본적인 원인은 부동산 시장의 유동성이 과도하게 몰리고 있기 때문에문제여서 결국 다른 나라들은 지금 이 부동산 버블을 가라앉히려고 금리들을 많이 인상을 하고 있거든요.

금리 격차가 심해지기 때문에 우리도 아마 하반기서부터는 금리를 인상할 것 같은데 금리가 인상된다든가금융 규제 효과들이 나타나기 시작하는 그런 시점에 가야 장기적으로 안정될 수 있지 않을까 생각합니다.

-이번 대책이 진정한 효과를 내기 위해서는 금리인상 같은 통화정책도 같이 수반돼야 된다, 이런 말씀이시고요.

박 위원님은 어떻게 평가하십니까?

-이번 대책은 주로 수요 압박을 통한 충격요법, 이렇게 말씀을 드릴 수 있는데요.

지난해 8.2 대책과 비슷한 성격이 있죠.

그런데 이번에 보면 종부세 말씀하셨는데 그리고 집 부자 세금이니까 우리나라에서 뭐 종부세 내시는 분들이 1% 근처니까 대부분 이번에 양도세하고 그리고 임대사업자하고 일부 대출 분야에 대해서는 집 부자가 아니라도 신경을 좀 써야 되는데.

이번 대책의 핵심은 바로 서울 아파트에 대한 불패신화를 어떻게 보면 꺾겠다는 쪽으로 정리를 할 수 있을 것 같습니다.

그러니까 서울 아파트가 일종의 안전자산이라고 생각을 하는 거죠.

그러다 보니까 계속해서 서울로 서울로 몰리니까 이걸 좀 끊어놓겠다, 뭐 이런 생각들이 아마 반영이 된 것으로 보이고요.

그런데 집값이 워낙 지금 많이 올랐거든요.

두 달 사이에 3억 오른 곳도 있으니까 너무 많이 올라서 지금 부담을 느끼고 있는 상황에서 약간 고강도 대책이 나왔기 때문에 일단 시장은 숨고르기 양상이 이어질 가능성이 있고요.

정부 정책에 예민한 재건축 같은 경우는 단기적으로 가격이 좀 하락할 가능성도 있는 것 같고.

예년보다 가을 이사철이 좀빨라졌거든요.

그러면 이제 또 역시 빨리 끝날 수 있는데 추석을 고비로 약간 둔화세가 좀 더 짙어질 것으로 예상이 되는데 문제는 과연 장기적인 효과를 어떻게 가져갈 거냐 하는 문제인데.

이번에 1주택자들의 매물이 좀 나올 겁니다.

그런데 다주택자들은 여전히 양도세 중과라는 거 때문에 내놓지 않을 것이고.

결국 매물 잠김 효과가 어떻게 보면 계속될 수밖에 없다면 일단은 지금 단기적으로는 어쨌든 간에 불안한 안정세 정도로 봐야 되지 않을까.

조금 더 공급이라든지 다주택자들의 행보, 이런 걸 좀 지켜봐야 할 것 같습니다.

-그러니까 매물 잠김 효과가 생기면 집값을 잡는 건 어려워지는 거 아닙니까? 그렇죠? 수요, 뭐가 나와야 좀 거래도 되고.

그런데 이게 지금 우리 부동산이라는 게 실제로 부동산값이 올랐는지, 아니면 호가만 올랐는지 모르는 상태에서 만약 지금 박 위원님 말씀하신 대로 매물 잠김 현상 때문에 다주택자들이 집을 안 내놓는다면 역시 집값은 지금 이 상태로 그냥 이렇게 쭉 가는 거 아니냐, 이런 우려도 있긴 있는데요.

-정부에서는 아마 그걸 걱정할 거예요.

그러니까 다주택자들에게 결국 퇴로를 열어줘야 된다는 거잖아요.

그럼 매물이 나올 것이다.

그런데 이걸 팔아서 또 산다는 말이에요.

그런 측면도 있는 것 같고.

결국은 지금 교과서적인 어떤 해법으로서는 풀 수 있는 문제는 아닌 것 같고.

일단은 시장을 어떻게 보면 거래를 약간 동결시키는 거죠.

동결시키고 난 다음에 결국 조금 이게 진정되는 걸 봐가면서 공급을 같이 해서 결국은 약간양동 작전으로 시장을 잡겠다 이런 어떤 포석을 깔고 있는 것으로 분석을 하고 있습니다.

-세 분 전문가들 말씀의 공통점은 하여튼 일단은 진정세로 갖고 갈 수 있겠지만 중장기적으로는 여전히 퀘스천이다, 이렇게 저는 들리는데요.

김 변호사님은 어떻습니까? 지금 이렇게 종부세 강화한 부분을 놓고 보면 또 일각에서는 세금 폭탄이다, 이렇게 얘기하고 있거든요.

그 부분에는 동의하십니까?

-조세형평의 원칙은 원래는 획일적으로 하는 게 아니라 누진적으로 하는 게 조세 정의에 맞는 것이거든요.

그러니까 소득이 많거나 재산세에 있어서 재산 가치가 많은 경우에 이렇게 누진적으로 하는 것들이 바람직한 것이기 때문에 그런 고가 주택이나 다주택자들이 보유하고 있는 그런 부분들에 대해서 세율을 높이겠다라는 건 뭐 조세 정의의 측면에서는 맞는다라고 생각이 들고요.

문제가 되는 거는 다주택자들이 매물을 내놓게 하는 것들은 출구를 만들어 줘서 양도소득세 중과세나 양도소득세를 낮춰주는 것도 물론 방법일 수 있겠지만 그럼 말씀하신 것처럼 거꾸로 또 투기 이익을 환수하는 대부분의 장치라는 게 양도소득세인데투기 이익을 별로 환수하지 않구나 그러면또 살 거 아니겠습니까, 그 부분들을.

그러니까 정부 입장에서는 양도소득세를 낮춘다는 게 쉬운 게 아니고 오히려 다주택을 많이 보유하고 있는 경우에 부담이 돼야 되는데, 그게 보유세거든요.

그래서 다주택자들이 여러 주택을 보유할 경우에 상당히 부담이 되기 때문에그걸 내놓게 한다든가 또는 금리 같은 게 인상이 돼서그 이자 부담 때문에 내놓게 한다든가 그런 정책이 돼야 되는데.

과연 다주택자들이 부담이 될 정도가 어느 정도인지에 대한 시뮬레이션 같은 것들에서 목표를 정하고 해야 되는데.

그런 게 없다 보니까 세율은 인상했는데 종합부동산세 보유세를 결정하는 것들이 크게 보게 되면 공시가격이 제일 밑에 깔려 있고 그다음에 공정가격비율이라는 걸로 그걸 조정하고 그다음에세율로 조정하는 것들인데요.

그럼 공시가격이라는 것이 현실화하기에는너무 낮은 거거든요.

아파트 같은 경우 한 60%, 이 정도밖에 안 되고 고가 단독주택 같은 경우는 40%-50%밖에 안 된다는 거죠.

그럼 이런 부분들을 얼마나 현실화하느냐에 따라서 부담 정도가 결정이 될 텐데요.

이번 대책에서는 공시가격을 얼마나 현실화할지.

특히 강남은 60%, 강북은 70% 해서 또형평성의 문제도 있어요.

많이 오른 곳일수록 현실 가격이 떨어지거든요.

그러니까 많이 오른 곳에 공시가격들을현실화시켜서 다주택들을 보유하는 데 대해서 부담들이 늘어가게 해야 되는데 그 부담이 어느 정도 될지에 대한그런 시뮬레이션 같은 것들을 해서 목표를 좀 정했어야 되는데 그 점은 좀 부족하다.

그래서 다주택자들이 이걸 얼마 정도의 부담을 느낄지는 앞으로 내년에 새로 책정되는 공시가격이 어떻게 정해지느냐에 따라 결정될 것 같습니다.

-그래서 다주택자에 대한 시각이 굉장히 중요합니다.

우리는 다주택자를 다 투기꾼으로 몰아가는데 선진국의 경우를 보면 다주택자를 임대주택 공급자로 인식합니다.

우리나라 현실에서도 보면 임대주택의 80% 이상을 다주택자가공급하고 있습니다.

그래서 선진국에서도 2차 대전 이후에주택 가격이 워낙 폭등하니까 다주택자들의 규제를 한번 시작했습니다.

해 보니까 이 사람들이, 다주택자들이 수익률이 떨어지니까 투자를 안 하게 되고 공급이 줄어들고 임대료가 더 폭등하는 결과들이 나타났어요, 한 몇 년 만에.

그래서 선진국들은 대부분 다주택자를 어떻게 지하원느냐, 여기에 중점을 두게 됩니다.

물론 다주택자가 투기를 했다, 안 했다.

이렇게 미운 점이 있지만 사회적으로살려줘야지 서민들이 더 산다, 이런 것들을 하나 생각해 볼 수 있고.

지금 현재 다주택자들을 계속 규제하기 시작하면 이 사람들이 투자 물량을 줄일 겁니다.

지금 현재 우리나라 주택이 매년 경제가 성장이 없더라도 한 40-50만 채를 지어야 돼요, 멸실주택 때문에.

이 주택의 한 40%를 다주택자가 사서 공급을 해 주고 있습니다.

이 공급 자체가 줄어들면 건설경제라든가 서민경제도 위기가 다가올 수 있고.

지금 가뜩이나 거시경제가 불안한 상황이거든요.

거기다가 수년 지나지 않아서 임대주택공급 부족으로 해서 임대료 폭등 가능성이 있기 때문에 사실 이런 부분에 대해서는 좀 의구심을 해결하고 가는 게 좋다.

그리고 지금 그나마 주던 임대주택에 대한 세제 혜택마저 줄여버렸잖아요.

이러면 이 사람들이 공급을 더 줄이게 될 가능성이 높습니다.

이거는 몇 년 내에 나타나는 현상들입니다.

그래서 제가 아까 중장기적으로 불안 요소가 더 커졌다라고 보는 거고.

종합부동산세를 통해서 장기적 주택 가격 안정을 잡겠다고 하는 거는 굉장히 좀 이상한 발상 같습니다.

경제학 교과서에도 보게 되면은 보유세 같은 경우는 이제 일회성,1번 정도는 충격을 줄 수 있습니다.

그다음부터는 수요, 공급에 따라서 따로 움직이거든요.

선진국들의 대부분의 도시를 보면 보유세가 우리보다 훨씬 높음에도 불구하고 가격 불안이 훨씬 더 불안합니다, 우리보다.

그래서 이게 가격 안정 효과가 맞느냐, 그렇게 보기에는 상당히 어려운 것 같습니다.

굉장히 징벌적 성격으로 그렇게 하는.

-교수님 처음 말씀하실 때 일주일에 1%씩 오르는 아주 비정상적인 상태에서 지금 정부가 이 대책을 내놓은 건데요.

교수님 말씀 들어보면 만약 이렇게 되면 임대공급의 대부분을 차지하고 있는 임대공급 다주택자들이임대 공급을 줄이게 되면 오히려 임대료만 올라가는.

-그럴 가능성이 놓습니다.

-그렇다면 지금 이런 비정상적인 어떤 가격 폭등 상태에서 그럼 어떤 대책이 바람직했었다고 생각하십니까?-선진국들의 역사를 좀 살펴볼 필요가 있습니다.

이렇게 폭등하는 건.

사실 이렇게 폭등한 건 선진국 대도시에 비하면 최근 10년 봤을 때 우리는 상당히 안 오른 편에 속합니다, 사실.

워낙 자금이 많이 풀렸으니까요.

선진국들을 보게 되면 대부분이 어떤 지역의 값이 올랐구나, 그 지역 가격을 잡겠다는 목표를 잡지는 않습니다.

보통 가격이 올랐을 때 공급이 재빠르게 늘어날 수 있는 그런 안정된 시스템을 갖추는 게 더 중요해요.

그래서 재건축이나 재개발, 최근에는 임비라고도 표현합니다.

Not In My Back Yard가아니고 Yes In My Back Yard.

뭔가 하면 대도시 가격이 폭등하니까 우리 뒷마당에 청년들을 위한 비록 협소하지만 저렴한 주택을공급하자, 이런 운동까지벌어지고 있거든요.

우리는 그런 공급 시스템을 국가가 다 없애버렸고, 최근 1년 사이에.

그래서 더 위험하다는 게 있고.

그러니까 안정적 공급 시스템 플러스 뭔가 하면 이 과정에서 중산층하고 청년이나 서민층이 굉장히 소외되거나 경제적 성장사에서 소외되게 되거든요.

그런 것들을 막기 위해서 어떻게 공급하느냐에 주목합니다.

그래서 그 계층을 위한 공급 확대책을 내놓거나, 그런 식으로 하지.

맨해튼 집값 올랐으니까 맨해튼 집값 떨어질 때까지 세금 때려보자, 이렇게 하는 선진국은 제가 알기로는 없습니다.

-그거는 좀.

-그런데 하여튼.

김 변호사님, 지금 심 교수님 말씀하신것과 관련해서 반론이 혹시 있으신가요?-몇 가지 반론이 있는데요.

첫 번째로는 임대사업자하고 투자 목적의 다주택자는 분명히 다른 것이다라고 봐야 되고요.

임대사업자의 경우에 있어서는 지금 이 문재인 정부에서도 등록을 하고 공적 규제를 받으면 임대기간을 8년, 뭐 이렇게 장기간 의무적으로 하도록 하고 거기에 임대료 인상이 규제를 받으면 일정한 세제 혜택 같은 것들을 주겠다는 거 아닙니까.

그래서다른 나라의 경우에 있어서도 임대하는 기간 동안에 있어서는 보유세라든가 임대소득세 같은 것들을 감면해 주고 있습니다.

그런데 지금 문제가 되고 있었던 것은 임대사업자한테 지나친 특혜를 많이 준 거예요.

임대사업자 등록을 많이 유도하기 위해서.

그래서 다른 나라에 경우에서는 양도소득세를 임대사업자하고 연결하는 나라는 없습니다.

그런데 우리나라는 양도소득세까지 주고 있거든요.

임대사업자는 원칙적으로 파는 게 아니라 계속 임대사업으로 이걸 내놓고 있어야지만 혜택을 주는 건데, 나중에 팔려고 하면 파는 것까지도 열어주고 그거에 대해서 또 양도소득세 혜택까지 준 것도 좀 문제였었고.

더더욱이 문제가 됐던 것들은 대출을 80%까지 할 수 있도록 해 주니까 신규로 주택을 사고 임대사업자 등록을 하게 되면서 그 대출을 80% 받아서 자꾸 집을 사는 이것들이 또 부동산 가격을 올리는 데 악영향을 줬기 때문에 임대사업자 제도를 조금 조정을 해서 대출을 다시 일반 대출처럼 규제를 하고 양도소득세 혜택 같은 것들을 줄이고 하는 것들은 바람직한 것이었다고 보여지고요.

이런 류의 어떤 장기적으로 임대차를 하고 임대료 인상 같은 것들을 규제를 받는 그런 류의 임대사업자에 대해서 일정한 보유세하고 임대소득세 같은 거에 감면혜택을 주는 건 바람직하다고 보여지는데.

다른 재테크 목적에 있어서 집값이 오르는 자본 이득을 얻기 위해서 하는 다주택에 대해서는 일정하게 규제를 해야 된다 이렇게 보여지고요.

교수님 말씀하시는 것처럼 버블이 일어나면 계속 공급을 하면 된다고 그러는데 주택을 공급하는 게 굉장히 한계가 있고.

우리나라의 경우에 있어서는 더더욱 좁은 국토에 또 더 좁은 수도권, 그것도 서울 안에서 공급하라고 그러는데 한계가 있는 게 뻔하거든요.

그러니까 당연히 투기적인 수요하고 실수요를 구분을 해서 가능하면 주택이 실수요자들에게 공급되도록 하고 투기수요를 차단하는 정책들은 한국 같은 나라에서는 불가피하고 다른 나라에 있어서도 일정 정도 유지하는 그런 정책이라고 보여지고요.

그다음에 도심에서의 재건축이나 재개발 같은 경우는, 재개발 같은 경우에는 거기에 있는 원주민들을 다 내쫓고 거기에다가 중산층용의 고가 주택을 지어야 되는데 우리 사회가 최근에 한 10-20년 동안 경험해 왔지만 큰 사회적 저항들이 일어나게 되거든요.

그건 현실적으로 굉장히 어려워졌다, 그런 점에서 원주민들이 계속 거주하게 하는 상황 속에서 주택을 개량하도록 하고 소규모 정비를 해서 거기서 주택을 조금씩 늘려나가는 그런 방식을 할 수밖에 없는 상황이고.

재건축은 꾸준하게 해야 되는 거죠, 꾸준하게 해야 되는데.

다만 그게 투기의 대상이 되지 않도록 하기 위해서 개발단계에 있어서 재건축초과이익을 걷는다든가 보유 단계에서 보유세를 일부 걷는다든가 처분 단계에서 양도소득세를 걷어서 투기 이익 자체는 철저하게 환수를 하겠다라는 장치를 마련하고 꾸준하게 추진하게 하는 그런 정책이 필요하다고 보여집니다.

-박 위원님한테도 이 질문을 한번 드리고 가야 되겠는데요.

하여튼 심 교수님 말씀이 주택 가격을 잡는 정책을 쓰는 나라는 없다.

그리고 지금 투기 세력하고 임대사업자하고 상당히 어떻게 보면 조금 정의하기 혼란스러운 상황인데.

지금 그렇게 하면 결국 임대공급이 줄어들어서 나중에 임대하시는 분들이 더 힘들어질 수 있다, 이런 말씀이시거든요.

어떻게 생각하십니까?

-그것은 약간 복잡계 같은 거예요.

그러니까 가격이 거래량에 영향을 주기도 하고 또 거래량이 가격에 서로 영향을 주기도 하기 때문에.

물론 가격 하나만 가지고 정책을 펴는 것은 그렇게 바람직하지 않을 수 있겠지만 어쨌든 가격 안정도 정책의 주요한 목표 중의 하나입니다.

그러니까 중요한 건 그거죠.

거래량과 가격의 안정적인 어떤물 흐르듯이 하는 것이라고 볼 수 있는데.

그런데 저는 이번에 현장을 지켜보면서 그러니까 뜻이 아무리 숭고하고 옳다고 하더라도 디테일한 측면에서 좀 더 정교하고 시장을 앞서가야 된다 하는 그런 느낌이 좀 많이 드는 겁니다.

그래서 가령 이번에.

-앞서가지는 못하고 있다는 거네요.

-그런 부분이 좀 아쉽습니다.

그러니까 훨씬 정교해야 된다는 거죠.

이번에 임대주택 등록 관련해서 원래는 기존의 임대주택 등록하도록, 다주택자로 하여금 등록하도록 그렇게 하는 게 취지였는데.

이게 제도가 좋으니까 새로 사서 등록을 해 버리는 거예요.

그러니까 결국은 이제 하나의 새로운 신종 재테크의 어떤 수단이었다, 이런 얘기가 나오는 건데.

그걸 도입을 할 때 충분히 그걸 갖다 시뮬레이션을 좀 해 봤어야 되는 거죠.

그리고 지금 8.2대책과 관련해서 보면 어떻게 보면 조금 더 저는 디테일에 대해 자꾸 말씀드리는데 차라리 그러면 8.2 대책 이후에 새로 산 다주택자에서만 양도세를 중과세를 매기는 거예요.

그러면 종전에 샀던 사람들은 그대로 팔도록 놔두는 거죠.

왜냐, 70년대-80년대 산 사람들도 있을 거 아닙니까?그럼 못 파는 거죠, 양도 중과 때문에.

그런 측면들 좀.

새로 사는 거에 대해서는 아예 취득세를 더 높게 매겨버리는 거죠.

2배든 3배든.

또 지금 보면 8.2 대책이 나온 뒤에 한 8개월 만에 다주택자들보고 팔라고 했지 않습니까.

그런데 전세를 끼고 있는 집은 2년마다 한 번씩 팔리잖아요, 그런 측면.

그러니까 전반적으로 주거안정 부분, 그리고 서민 주거안정이 굉장히 중요한데 시장 아이큐가 3만이라는 얘기를 하거든요.

이걸 이기기 위해서는 훨씬 더 정교한 어떤 접근들이 필요한 게 아니냐,뭐 그런 아쉬움도 있습니다.

-박 위원님은 계속해서 집값 안정 관련해서 매물 잠김 현상 그걸 걱정하시는 것 같아요.

김 변호사님도 양도소득세 관련해서는 잠깐 언급을 하셨는데.

사실 그렇다고 이거를 낮춰줄 수도 없다,아까 이렇게 말씀하셨잖아요.

그런데 더 디테일한 면으로 들어가서 시기적으로 구분을 해서 양도소득세를 조금 낮춰주면 팔라고 나올 수도 있을 것 같은데.

여기서 양도소득세는 거래세로 보는 건 아니죠?

-양도소득세는 우리 법에도 분명히 소득세로 되어 있고 근로소득과 마찬가지로 집을 팔아서 얻은 이익 중의 일부를 환수하는 거거든요.

그러니까 소득세로 봐야 되는데.

-그러니까지금 양도소득세 딜레마는 어떻게.

-양도소득세를 낮춰주게 되면 또 사게 되잖아요.

투기이익들을 많이 얻더라도그것들을 다 실어낼 수 있으니까, 세금으로 환수를 하지 않으니까.

그러니까 이걸 또 함부로 양도소득세를 낮춰주게 되면 더 투기를 조장하게 되는 측면이 있기 때문에 투기 수요와 실수요를 구분한다는 측면에서 본다면 일정하게 유지할 필요가 있다고 보여지고요.

주택 공급이라는 측면에서 보면 임대주택은 민간에 많이 의존하자고 말씀을 하셨는데.

세계 유럽 국가나 이런 나라들도 보게 되면 임대주택 공급을 철저히민간에만 의존하지 않거든요.

특히 우리의 경우에 있어서는 공공임대주택들이 전체 재고 주택에서 차지하는 비중이 6% 정도 되거든요.

다른 나라 같은 경우는 보통10% 정도는 높고 그다음에 게르만계국가 같은 경우는 그보다 훨씬 높은 수준에 달하고 있습니다.

그래서 이번 기회를 통해서 좀 철저하게 공공임대주택들을 대규모로 공급해서 이렇게 집값이 상승하거나 임대료가 폭등하는 시기에 시장에서 완충작용을 할 수 있도록 하는 기능까지 가도록 하겠다라는 목표를 세울 필요가 있고요.

그래서 주택공급정책도 나왔습니다마는 공공택지를 조성해서 주택을 공급하는데 그거의 상당 부분, 주요 부분들은 이런 공공임대주택을 특히 장기적인 공공임대주택들을 공급하는 그런 방향으로 잡아야 될 것으로 보여집니다.

그리고 대책을 전부 다 집값이 오를 때마다 내놓으니까 모든 대책이 집값 잡는 대책이 돼버려요.

그러니까 평상시에 보유세라는 것은 어떻게 보면 부동산 세제의 골간을 이루는 거니까 문재인 정부 시작하자마자 사실은 그게 정책 목표였으면 했었어야 되는 거죠.

그리고 계속 정비를 하면서 와야 되는 그런 것들이고요.

그런데 이거를 집값이 오를 때 갑자기 하게 되면 보유세가 말씀하신 것처럼 집값 잡는 대책이 돼 버리잖아요.

-전 세계에서 보기 힘든 현상입니다.

-근간을 이루는 것들인데 집값을 단기적으로 잡는 대책은 대부분 다른 나라에서 쓰는 것은 금리인상이라든가 대출규제라든가 이런 금융정책을 쓰는 거거든요.

그러니까 우리도 물론 이 안에 지금많은 대출 규제와 같은 금융정책들을 통해서 단기적인 효과를 얻으려는 부분들도 있고.

또 나중에 금리 같은 게 오르면 그런 것들도 상당히 단기적인 효과는 있겠지만.

보유세는 집값 대책과 상관없이 원래는진작에 만들어 놨어야 되는 거죠.

그리고 이게 진작에 작동을 하고 있어야지 갑자기 집값이 많이 폭등하거나 집을 사재기하는 현상들을미리 예방할 수 있었던 것이죠.

-거기다가 징벌적 보유세 이거를 하나 더 붙이니까 세금 앞에 그런 표현을 붙여도 되는지 의아스럽기도 하고.

-김 변호사님이 너무 많은 소재를 이야기해서 어떻게 얘기해야 할지 모르겠는데 양도세 같은 경우에 아까 전에 외국은 혜택을 안 준다 그러잖아요.

양도세가 거의 없기 때문에 그 혜택을 줄 필요가 없는 거예요, 선진국에서는.

그런데 외국에서는 안 주는데 우리는 준다, 그렇게 얘기하는데.

우리는 양도세가 중요하고 선진국은양도세가 거의 없는 나라들이 많습니다.

그래서 양도세를 거래세가 아니라고 표현하는데 OECD에서 평가를 할 때는 거래비용에 들어갑니다.

취득세하고 양도세를 OECD에서는 똑같이 거래비용이라 해서 표현을 하고 있고요.

그 항목 자체가 OECD 평균의 한 2배 정도 더 되는 걸로 알고 있습니다.

그래서 학자들이, 모든 학자들이 동의하는 게 양도세는 낮추고 보유세는 올리자.

그런데 이번 정부는 양도세도 올리고 보유세도 올리자, 이건 도대체 조세라는 것들을 선진국들은 특정지역 집값 잡기 위해서 안 쓰고 조세 정의라든가 그리고 국민 경제를 조절하는 수단으로 쓰는데 우리는 좀 굉장히 선후가 바뀌었다.

선진국에서는 LTV, DTI를 금융규제를 가지고 집값 잡겠다 하는 나라는 제가 알기에는 하나도 없습니다.

금융 건전성 수단이거든요.

이런 것도 그렇고.

방금 금리를 가지고 부동산을 잡겠다고 하는데 이건 굉장히 무모한 발상입니다.

이런 발상은 보통 경제학자들은 상상도 못하는 발상이에요.

금리라는 거는 워낙 거시경제에 미치는 영향이 크기 때문에 이걸 가지고 하겠다는 건 좀 문제가 많다.

저도 공공임대주택에 대해서 한마디 말씀드리면 우리 공공임대주택이 평균이 한 5.8%쯤 정도 됩니다.

OECD 평균의 한 11%고요.

그런데 그것도 자세히 보시면 영미권 국가들 미국은 1.2%고 독일이라든가 우리나라, 일본, 영국 같은 경우 5%대입니다, 우리보다 못합니다.

그런데 OECD 평균이 11%라고 11% 따라가자, 이거 문제가 많거든요.

그대신 북유럽 국가는 20%쯤 됩니다.

그래서 사회 시스템이 다른 거예요.

그래서 영미권에서 나오는 연구 결과를 보면 전부 다 직접 짓는 것보다는 한 95%입니다.

직접 짓는 것보다는 바우처로 해서 공급하는 게 훨씬 낫다라는 게 거의 검증된 연구 결과고요.

우리는 그래도 더 지어야 된다고 주장하고 있습니다.

그래서 거기에 대해서도 한번 검증을 해 볼 필요가 있고요.

그리고 새로 짓는 공공임대주택을 새로 짓는 신도시 같은 걸 공공임대주택으로 한다?이건 DJ 때도 국민임대 같은 거를 공급하다가 한 50% 이상을 공공임대주택으로 짓는다 했다가 그걸 철회했습니다.

자꾸 주택 하시는 분들은 주택정책으로보는 거예요.

이거는 공간, 도시 전체적인, 경기도 전체의 수도권 정책으로 봐야 되는데.

임대단지를 그렇게 공급해 놓으면 선진국 사례를 보면 나중에 곧 슬럼화가 되고 있고 그다음에 정책 세력화 돼가지고관리도 안 되고 이러거든요.

그런 것들이 문제가 워낙 많기 때문에 하나하나 짚고 가야 됩니다, 이거.

-심 교수님 말씀을 제가 오해해서 듣는 건지 모르겠는데 들어보면 모든 걸 다 시장에 맡기자라는 쪽이에요?

-그런 건 아니죠.

-그러면 어떤 수단으로 지금.

-제가 말씀드렸듯이 제일 중요한 건 가격이 움직이면 공급이 따라 움직이거나 그런 체제를 갖춰놔야 되고요 우리는 작년에 그걸 다 붕괴시켜버렸어요,공급 시스템을.

단기적으로 물량도 잠겼고 재건축, 신규 개발 다 잠가놔 버렸거든요.

그래서 시장이 더 꼬이기 시작했고.

그 가격이 오르면 그런 공급 시스템이 작동하면 충분히 가격이 올라가는 속도를 조절하거나 하는데.

시스템이 붕괴돼서 지금 현상이 나타난다고 저는 보고 있고.

이 과정에서 그럼 정부가 주목해야 될 것이 가격이 아니고 서민들이 피해를 보는 것들을 어떻게 막을 것이냐.

지금처럼 청년들이나 신혼부부가 대출을 못 받아서 집도 못 사게 만드는 정책이 아니고 그 친구들이라도 적어도 대출은 좀 많이 받게 해가지고 성장 사다리, 자산 증식의 사다리에 올라타도록 만들어주는 게 국가가 할 일이지 괜히 로또 청약 만들고 이런 것들은 아닌 것 같아요.

-그럼 지금 심 교수님 말씀은.

-그런데.

-아니, 잠깐만요.

재건축, 재개발 통해서 이걸 막았기 때문에 공급 시스템이 붕괴됐다, 지금 이 말씀이신가요?

-그렇죠.

최근에 인허가가 거의 없으니까요.

-그럼 이 부분을 얘기.

짚고 넘어가죠.

공급 시스템이 붕괴됐다는 전제에서 말씀을 하시는데.

박 위원님.

-그러니까 아무리 목표가 바람직하다고 하더라도 그 부작용을 어떻게 할 거냐 문제예요.

물론 재건축에서 순증 효과가 한 30% 정도 됩니다.

그러니까 100가구 올렸는데 지역민 130가구 정도가 되는 것의 순증 효과가 있는데.

그런데 문제는 그러면 이 시장이 분명히 또 폭발성이 있는 부분이잖아요.

그러니까 적합하기는 한데 현실적인 부분도 충분히 고려해야 된다.

저는 시장 메커니즘에 대해서 과연 이게 그러면 그대로 따라갈 거냐 하는 부분인데.

그거는 저는 과거와 지금 다르다고 보거든요.

지금은 스마트폰이 보급이 되면서 정보 격차라는 게 없어졌습니다.

그러니까 소위 말하면 강남의 아파트가 오른다면 옛날에는 서울 사람만 샀는데 지금은 심지어 지방에서 다 올라와서 어떻게 보면 무리 짓기 투자를 하고 있는 상황이어서.

그리고 유동성이 지금 부동 자금만 하더라도 1100조나 되고 또 M2라고 그래서 협의 통화, 이게 지금 2600조 정도가 되는 거잖아요.

그러니까 이 많은 유동성 그리고 정보 전달의 적시성, 이런 걸 감안했을 때 과연 시장 메커니즘만 보고 과연 주거 안정을 할 수 있겠느냐.

그거는 어떻게 보면은 오프라인 정도로 정보가 전달될 때 그리고 시중에 유동성이 많지 않았을 때 가능한 논리가 될 수 있겠다.

그렇지만 지금은 어떻게 보면은 훨씬 더 복잡해지고 돈도 많아지고 그리고 똑똑한 정보들도 너무 많기 때문에, 저는 시장 시스템에 대해서 너무 신뢰하는 것은 잘못하면은 더 큰 문제가 생길 수 있다, 이런 생각이 들고요.

그러니까 과연 그럼 강남 아파트라는 것은 일종의 소유 욕망의 무한대거든요, 이게.

욕망의 대상이 되는 건데.

욕망의 무한대란 말이에요, 이게.

그러면 거기에 공급을 아무리 많이 한다 하더라도 과연 그걸 충족시킬 수 있겠느냐.

그래서 어떻게 보면은 이게 좀 약간 철학적인 문제이기는 한데.

단기적으로는 어쨌든 저는 어쨌든 합리적인 수요 조절이 있을 수밖에 없지 않느냐.

그런 측면에서 보면은 어쨌든 시장을 자극하지 않는 선에서 공급 확충이라는 문제를 해결해 가야 된다.

어쨌든 지금은 재건축 건드리기에는 굉장히 위험하다.

-알겠습니다.

김 변호사님 말씀 듣기 전에 지금 박 위원님 하신 말씀에 대해서.

-저는 뭐 시장의 조절 기능, 시장을 조절하는 정부의 개입도 필요합니다.

보통 시장이 우선이고 시장 실패를 해소하기 위해서 정부 개입을 하는데.

지금은 정부 실패가 더 큰 게 아니냐, 저는 그렇게 보거든요.

그게 왜 그런가 하면 작년에 처음 대책을 만들 때도 강남 아파트가 7월 달까지 2.5% 정도, 2.6% 정도 올랐습니다.

그런데 그 대책을 만들 정도로 상승했냐도 좀 의심스러워요.

그런데 그 대책을 만들고 나서 공급이 다 망가지니까 1년 만에 15%가 올랐거든요.

이건 세계적으로 높게 오른 수준입니다.

만약 그 대책이 없었으면은 이렇게 올랐을까 하는 생각도 들어요.

지방 사람들이 다 이렇게 투기를 했을까.

물론 이거는 전제니까.

그 대책을 안 했으면 50% 갔을 수도 있다, 이렇게 얘기는 하겠지만.

그래서 자꾸 정부가 너무 사사건건 다 개입하는 것들이 오히려 더 가격을 꼬이게 만드는 게 아니냐, 그렇게 봅니다.

-알겠습니다.

김 변호사님.

-첫 번째로는 서울 지역을 예로 들어보게 되면은 아파트에 있어서 재건축을 통해서의 물량 증가가 1년에 한 5만 호에서 많을 때는 7만 호까지 있었고 멸실되는 거보다 보통 한 2만에서 3만 호 정도 계속 순증을 하고 있었습니다.

재건축이 계속 공급이 막혔다, 이런 건 사실이 아닌 거 같고요.

그래서 나름대로는 꾸준히 공급이 됐는데 다만 그게 투기 대상이 되니까 재건축초과이익환수나 이런 투기 환수 장치들을 만들자는 얘기들을 하고 있는 것이고요.

재개발에 대해서는 이명박 정부 때, 박근혜 정부 때 많이 밀어붙이기를 하려고 그랬었지만 거기 사는 사람들이, 원주민들이 많이 살고 있는데 거기를 다 철거를 하고 아파트를 지어서 중산층 위에 고급 주택을 짓는다는 것들이 거의 불가능하다는 것들이 확인이 된 거고.

서울시에서 그 부분을 정리하는 데만도 한 2-3년 정도의 시간이 걸린 것이거든요.

그래서 가능하면 원주민들이 사는 상황에서 공공이 투자를 해서 도로라든가 학교, 상하수도 정비를 하고 주민들이 자기 주택들을 개량해 나가는 형태로서 주택들을 개량해 나가고.

그 과정에서 일부 임대주택이라든가 분양주택들을 조금씩 늘려나가는 그런 소규모 정비 사업을 하겠다라는 것들이 큰 방향이고.

그거는 제가 보기에는 강북 지역이나 이런 데 있어서 크게 바꾸기 어려운 부분이 아닌가, 이렇게 생각이 들고요.

교수님께서는 그런 투기적인 수요가 많이 생기면 그거에 맞춰서 공급을 많이 하면 해결된다고 그러지만 아무리 서울같이 꽉꽉 밀집돼 있는 데서 투기 수요가 계속 생기고 있는데 그거에 맞춰서 공급을 다 한다는 것은 현실적으로도 불가능한 것들을 얘기하는 것이고요.

결국은 투기 수요하고 실수요들을 분리해서 투기 수요를 차단하려는 그런 정책들은 불가피한 것이고 또 바람직한 것이라고 보여지고요.

가능한 그렇게 어렵게 공급되는 주택들이 실수요자들에게 공급되게 하는 정책이 필요하다고 보여집니다.

임대 문제에 있어서는 바우처가 마치 다 검증된 것처럼 얘기하시는데 오히려 그 부작용이 많다는 게 더 검증됐다고 저는 생각을 하거든요.

-연구 결과 전체를 보시기 바랍니다.

-오히려.

보십시오.

미국 같은 경우에도 임대주택을 많이 팔고 바우처로 했는데 그 바우처라는 게 임대를 올리는 정책이 되거든요.

전세대출 같은 것들을 자꾸 해 주게 되게 되면 임대인의 입장에서는 어, 대출받아서 임대료 올릴 수 있잖아.

그러니까 자꾸 임대료를 올리게 되는 그런 정책이 되는 거죠.

집값이 올라가게 되면 다음에 조금 텀을 두고서는 임대료가 올라가게 됩니다.

아마 내년쯤에는 제가 보기에는 전월세 문제가 서울 지역에서 심각하게 될 수가 있어요.

그거에 대한 대비책을 해야 되는데 그 대비책이 지금 교수님 말씀하는 것처럼 또 임대료를 공급하기 위해서 전세대출 쉽게 해 주겠다, 월세대출 해 주겠다.

이런 방식으로 가면 저는 절대 안 된다고 생각이 들고요.

그거에 맞춰서 다른 나라에 있어서도 대도시 지역에 있어서는 임대료들을 적절하게 규제하려는 정책들을 다 쓰고 있습니다.

그래서 임대료를 안정화 정책이라고 해서 계약갱신제도라든가 전월세상한제 같은 임대료규제 정책 같은 것들을 도입하려고 노력을 해야 되고.

공공임대주택들을 꾸준히 공급하려는 정책을 해야만 전체적으로 실수요를 안정시킬 수 있는 것입니다.

-이거 관련해서.

-조금 반론을 조금 드리면.

-심 교수님 말씀 듣고 다른 주제로 넘어가겠습니다.

-주거비 보조라는 게 여러 강점이 있는데 단점이 딱 하나가 임대료가 올라간다는 거예요.

그런데 임대주택 건설했을 때는 낙인효과라든가 슬럼효과라든가 그런 것들이 더 크다는 게 대부분의 연구 결과에는 많습니다.

그리고 또 하나는 서울 투기지역을 위해서 무한정 집을 짓는다, 그거는 굉장히 경제의 기본적인.

좀 다른 것 같아요.

뭔가 하면은 투기를 하더라도 서울 지역에 3000만 채를 짓자, 이런 건 아닙니다.

적정 수요라는 게 있어요.

그 가격이 아무리 짓더라도 어느 정도의 적정 근접하는 게 있습니다.

투기가 무한정이니까 5000만 채를 짓겠다,이거는 굉장히 이상한 발상이고.

서울 지역이 아니고 최근의 연구 결과, 최근 10년에 나온 것 보면 강남권에서 한 30분 내에 접근 가능한 곳에 공급을 하면 강남권 집값이 하락받는다는 연구가 있습니다.

반드시 서울일 필요는 없어요.

그리고 선진국들을 보더라도 입지가 출퇴근이 편한 지역에 공급을 하면 가격 안정 효과가 있습니다.

지금 정부에서 예상하듯이 아주 먼 곳에 공급을 하면서 이 지역 가격이 조정되기를 바란다? 이런 것들은 무리수지만.

현실적으로 검증된 이론들이 있는 것들은 거기에 따르는 게 맞지 않냐.

그리고 다른 선진국들도 계속적으로 집 지을 땅도 없고 재건축도 힘든데 임비라고 해서 계속 짓듯이 우리도 그런 노력은 해야 됩니다.

그런데 재건축 진단 강화라든가.

그게 단기적으로 집값 오를 거라고 생각해서 그렇고.

그다음에 이게 또 하면 그쪽에 돈 번다 막 이래서 초과이익환수를 강화하고.

이게 공급 물량을 다 줄인다는 거예요.

지금까지는 맞습니다.

공급이 있었습니다.

이제부터는 공급이 대폭 줄지 않을까.

그것들이 시장에 반영돼서 가격이 더 불안한 양상을 보이고 있다, 이렇게 보고 있습니다.

-네, 이 정도 얘기하고.

그런데 말씀 도중에 강남에서 30분 거리에 있는 데를 공급을 확대하면 강남 집값이 떨어진다는 연구가 있다 그러니까.

-예.

-그게 제가 현실적으로 그렇게 본 적이 잘 없어서.

경험이.

-최근에 광교라든가 성남, 하남.

이쪽에 공급된 것들이, 물론 가격이 마이너스를 보이지는 않습니다.

이게 없었으면 더 올라가는데.

이렇게 될 때 개량경제학에서는 분석 방법이 있는데 그것들은 통계 기법으로 검증됐으니까 그리고 학술지에 실렸으니까 믿는 게 맞을 것 같아요.

-알겠습니다.

그러면.

조금 얘기를 바꿔서 혹시 이번 대책이 우리 심 교수님 우려하는 부분과도 조금 맥이 닿아 있는 부분이기는 한데.

또 실수요자 보호, 그중에서도 전월세를 사시는 분들 보호에 전월세자들한테 어떤 영향을 미칠 수 있을까, 이게 지금 걱정하는 부분이 많거든요.

먼저 박 위원님 말씀해 주시겠습니까?-이번에 특히 무주택자 같은 분들은 희망을 가질 수 있게 되었다, 저는 이런 말씀을 드려요.

그러니까 주로 세입자분들은 어떻게 보면 집 하나 갖는 게 꿈이지 않습니까.

그런데 이번에 청약을 할 때 사실상 운에 의해서 결정된다는 추첨제 분양이 있습니다.

가점제가 있고 추첨제가 있는데.

추첨제를 할 때 무주택자한테 우선권을 주고 집 있는 사람들은 미달이 생기면 이제 돌아가게 한다거나.

-자격을 주고.

-그러면 보통 무주택자 가운데서 가점이 낮은 분들이 계세요.

부양가족이 많지 않거나 무주택 기간이 오래되지 않는 분들.

그런 분들은 어쨌든 간에 추첨제.

서울에서는 가령 85제곱미터 초과, 중대형이라도 어쨌든 우선권이 있지 않습니까.

이렇게 되면은 조금이라도 나도 기다려 볼까.

왜냐하면 지금 서울에서 분양가하고 시세 차이가 엄청나지 않습니까.

그러면 어떻게 보면 진정되는 효과.

그러니까 지금 부동산 시장의 저는 가장 큰 불안 요인이 무주택자들의 불안입니다.

그러니까 이번 기회가 아니면 내 집을 살 기회가 없겠다, 이러다가 길바닥에 나앉을지 모른다는 그런 두려움이 있잖아요.

이런 초조감이 결국은 막판에 시장에 뛰어드는 그런 측면이 있거든요.

우리가 2006년 11월에.

그때는 집값이, 서울 집값이 월간 기준으로 6% 올랐습니다.

그런데 지금은 8월 달 해 봐야 1% 좀 더 올랐잖아요.

그런데 그때도 바로 무주택자들의 불안이 극에 달했기 때문에 그랬는데요.

이번에도 약간 그런 기미가 있습니다.

그래서 어쨌든 간에 무주택자들에게 어차피 기다리면 싸게 집 장만할 수 있는 기회가 있다.

그리고 입지가 중요하겠죠.

그래서 이번에.

-알겠습니다.

-그런 측면에서 보면은 긍정적으로 볼 수가 있는 것 같습니다.

-제가 여쭤본 건 갭 투자 하시는 분들이 대출길이 좀 막혔으니까 그거를 다 전세 하시는 분들한테 다 전가를 하는 거 아니냐.

또 종부세 인상분만큼 또 임대하시는 분들이 전월세자들한테 돌리는 거 아니냐, 이런 걱정이거든요.

김 변호사님은.

-저도 그래서 일정하게 집값이 오른 다음에 일정한 시차를 두고 전월세 가격이 오를 가능성이 있다고 보여집니다.

특히 대출이 막히고 또 세금은 오르고 그러니까 임대인들이 다주택자들이 그거를 임차인들에게 전가시키기 위해 전월세를 인상하려는 게 있고.

그게 한번 붐이 일어나고 튀어지기 시작하면 또 마찬가지로 붐처럼 할 가능성이 있어서 그런 걸 차단하기 위한 대책들이 마련이 돼야 되는데.

이번 대책에 그게 빠진 게 조금 저는 우려가 된다고 보여지고요.

그래서 그 방식에 있어서는 지금까지 문재인 정부에서는 세계 보편적으로 대도시에서 쓰고 있는 소위 임대차 안정화 정책이라고 하는, 리스 스테이블러제이션이라고 하는 그런 정책들이 계약 갱신을 통해서 임대차를 장기화시키고 갱신되는 과정에서 임대인과 임차인이 임대료 협상을 해서 정하도록 하는 그런 시스템을 얘기하는 것인데.

그런 정책들을 직접 도입하는 거보다는 정책에 반대가 심하다 보니까 임대사업자 등록을 통해서 이걸 해결하겠다.

그래서 임대사업자 등록을 짧은 기간 안에 200만 채까지 늘리겠다, 이게 화근이 돼서 빨리 200만 호를 늘리려다 보니까 세계적으로 유례가 없는 많은 세제 혜택을 주고 대출을 80%까지 받게 하고.

그러다 보니까 이게 또 투기의 진원지가 되게 이런 실책을 하게 된 것인데요.

이런 우회적인 방식보다는 정식으로, 정치적으로 논쟁도 하고 합의도 봐서 내년에 또 후년에 올 수 있는 그런 임대료 불안정에 대해서는 미리 예방적 차원에서 그런 이런 임대차 안정화 정책, 계약갱신 청구권 제도라든가.

자꾸 임대료 상한제를 많이 얘기하는데 상한제라는 건 많이 오를 때에 대비한 예비적인 거고 임대차 안정화 정책에서는 임대차가 갱신이 되니까 임대인과 임차인이 협상을 통해서 임대료를 정하라는 거거든요.

그래서 그게 안 되면 분쟁조정위로 가고 아니면 법원이 정하는 거니까.

임대료 올리는 게 굉장히 까다롭게 되는 거죠.

그래서 임대인들이 한꺼번에 많이 올리는 것들이 불가능하게 만드는 그런 절차니까.

그런 시스템들을 지금부터 도입하려고 노력해야 될 것 같습니다.

-분명히 이번 대책에서는 빠져 있는 거죠?

-그렇습니다.

-그런데 전월세 상하제나 계약갱 청구권.

뜻은 숭고하다고 보는데요.

그런데 현실에서 그게 부작용이 너무 많기 때문에 정부에서 그래서 주로 임대주택 등록을 통해서 간접적인 그런 효과를 내자는 건데.

그런데 문제는 우리나라에서는 아직까지도 전세 시장이 대부분이거든요.

그런데 전세는 본질적으로 사금융입니다.

그러기 때문에 이게 거의 급등락하는 어떤 특징이 있거든요.

입주 단지 가 보면 주변 시세 절반에 전세를 내놓거든요.

그럼 2년 있다가 5%밖에 못 올린다면 오히려 집주인이 엄청나게 피해를 보는 건데.

그런 여러 가지 문제가 있기 때문에.

제 생각에는 그거보다는 임대주택 등록 같은 부분 있잖아요.

이 부분에 대해서 좀 더.

완전히 그렇게 퍼주기식은 아니더라도 꾸준하게 좀 늘려서 세입자들의 어떤 주거.

어떻게 보면 안전망, 이걸 좀 강화할 필요가 있다고 봅니다.

-그러면 이번에 임대사업자 혜택을 너무 줄였다, 이렇게 보시는 쪽인가요?

-예.

조금 그런 측면이 있고요.

그래서 이게 아무래도 약간 부작용은 분명히 있었던 것 같아요.

그러니까 이게 일부에서 보면 집이 2채 있는 분이 이제 아들한테 하나, 부담보증여라고 해서 전세 끼고 정리하는데.

이걸 주고 나서 3개월 안에 등록을 하면 이게 85제곱미터 이하, 중소형은 또 이거 양도세가 100% 감면입니다.

이런 여러 가지 제도가 있었기 때문에 이게 어떻게 보면 약간 일탈하는 모습들이 나타났지만.

-잠깐 제가 보충 설명 드리자면.

우리 박 선생님께서는 임대료 상한제라는 게 임대료 가이드라인처럼 2년에 5% 이상 못 올리는 게 하는 이런 거를 생각하시는 것 같아요.

그런데 그렇게 운영하는 나라는 많지 않은 것 같고요.

예를 들면 독일에 있어서 임대료 상한제라는 거는 3년에 20%거든요.

3년에 20%면 굉장히 높은 거잖아요.

그러니까 폭등할 때에 대비하는 안정책인 거고.

임대료를 결정하는 방식이 임대차가 계속 갱신이 되니까, 갱신이 되니까 기간은 늘어난 거잖아요.

그런데 새로운 임대료는 안 정해진 거니까 임차인이 쫓겨날 염려가 없기 때문에 임대인과 임차인이 협상을 해서 정하라는 거거든요.

그래서 그 협상이 잘 안 되면 임대차 분쟁조정위원회 같은 걸 통해서 조정을 하거나 이런 방식들로 정하는 것이지, 임대료 가이드라인을 정해 놓고 그거만큼만 올려라, 이런 거하고는 좀 다른 거죠.

-그 나라 제도의 특수성을 감안해야 되죠.

월세라면 가능해요.

월세는 올리면 얼마 올리겠습니까.

그런데 전세는 본질적으로 굉장히 변동성이 큰 사금융 시장이기 때문에 약간 조심해서 접근해야 된다는 그런 측면이라고 봐야 될 것 같습니다.

-이번에 발표된 대책은 정부안이고요.

이게 국회로 가서 또 여야 협의를 거쳐서 또 입법과정을 거치기 때문에 지금 여기서 논의되는 모든 내용들이 적절하게 잘 반영됐으면 합니다.

아까 심 교수님 말씀 중에 임대주택, 공공임대주택의 경우에 낙인 효과, 슬럼 효과를 얘기하셨는데.

이 부분도 사실 인정하고 싶지는 않지만 굉장히 심각하고 중요한 문제 같아요.

-맞습니다.

-이런 부분을 없애려면 어떤 게 좀 필요할까요?-사실 거의 불가능하고요.

그게 사실 심각하게 된 거는 70년대에 세인트루이스에 에프이티구라는 빌딩이 있습니다.

그게 몇천 세대의 임대주택이 모여 있었는데 그해 건축가상을 받은 아주 유명한 아파트 단지예요.

그런데 15년 만에 폭파시켜 버립니다.

거대한 임대단지를 만드니까 그쪽이 급격하게 슬럼화되고.

그리고 공공의 입장도 그렇습니다.

임대주택은 2년에 한 번씩 임대료 협상을 하는데 정치인들이 가서 임대료를 안 올리겠다는 거예요.

그리고 거기의 지원도 줄이고.

그럼 그 지역이 점점 나빠지는 거예요.

우리나라도 똑같은 현상이 나타나고 있습니다.

LH주택 같은 경우에는 임대료가 매년 올라가는데 SH는 지금 안 거의 안 올리고 있습니다.

거기 아마 서울 시민들이 다 지원하거나 그런 식으로 정치화될 수 있기 때문에 임대주택 공급 자체도 한번 고민은 해 봐야 된다입니다.

그런데 지금 임대주택 공급이다 이런 거보다는 지금 청년들이나 서민들이 굉장히 좀 불편해하는 게 뭔가 하면 자금대출 같은 거 있잖아요.

대출 같은 걸 40%를 받거나 전세자금대출을 특수한 경우에서 막았는데 이것들에 대해서 굉장히 자기들도 성장해서 자산을 축적하고 이렇게 좀 모아야 되는데, 그 과정을 정부가 다 끊었다.

그럼 이제 누가 할 수 있느냐.

금수저의 아들이거나 아니면 현금이 많은 사람만 그 자산 시장에 편입될 수 있다는 거예요.

이런 실망감까지 줄 필요는 없는 게 아닌가라는 생각이 들고.

우리가 주택담보대출 같은 경우에는 거의 한 50% 정도가 생계형 대출이라고 합니다.

그런데 전세자금대출도 퍼센트가 나와 있지는 않지만 적어도 굉장히 많을 거라고 봐요.

그런데 그분들한테.

완전히 그분들을 다 배제한 거는 아니기 때문에 그런 분들한테 대출 규모를 축소시키고 이렇게 하는 거는 굉장히 서민 생활 파탄으로 갈 가능성도 있기 때문에 지금부터라도 좀 더 세부적으로 피해 입는 계층이 있나 없나를 다시 살펴야 되는 게 아닌가 싶습니다.

-빚내서 집 사라는 정책은 이미 지난 이명박, 박근헤 정권 때 어떤 폐해를 줬느냐가 우리 사회에서 많이 경험했던 것 같습니다.

가계 부채가 급등하게 되고 젊은 세대들이 그 빚에 다 묶여가지고 소비가 크게 위축되게 되니까 내수경제도 상당히 위축되고 저성장을 고착시키는 데 큰 역할을 했다라고 우리가 반성을 하고 있고.

그래서 적어도 빚내서 집 사라는 정책을 하지 말자.

그런 게 예를 들면 국토부 관행혁신위원회 같은 데도 그런 기조는 지켜야 된다는 것들을 발표한 적도 있습니다.

그런데 다시 또 빚내서 집 사라는 정책으로 나가야 된다, 젊은 세대에게 빚을 많이 주고.

그걸 가지고 집을 사라고 그러면 다 그 빚에 묶여서 소비가 위축되니까 결국은 일본식의 장기불황을 고착화시키는 그런 우려가 있는 거죠.

물론 그 대출 규모에 따라 달라질 수 있겠지만은.

다시 그런 걸로 돌아가자고 하는 것들은 너무 좀 상당히 위험하다, 이렇게 보여지고요.

그다음에 공공임대의 경우에 있어서는 유럽의 대도시 같은 경우에는 젊은 세대들은 다 일단 공공임대 같은 거에서부터 시작을 하는 거죠.

왜냐하면 지금처럼 집값이 이렇게 올라갔는데 젊은 세대들보고 이걸 집을 사는 걸 목표로 해가지고 빚을 많이 내서 시작을 하라라고 하게 되게 되면 젊은 시대부터 그게 다 묶이게 돼 버리잖아요.

그러니까 적어도 젊은 세대들이 선택을 할 수 있게는 해 줘야 된다.

나는 그렇게 빚을 많이 내가지고 거기에 묶여가면서 인생을 사는 거보다는 내가 선택을 해서 그런 임대료가 안정돼 있는 그런 주택에서 안정적으로 살 수 있는 그런 삶을 설계할 수 있도록 해 주기 위해서는 그래서 그게 적어도 장기임대주택이 10% 이상은 되게 해야 된다라는 것이거든요.

그래서 서울시에서 24만 호의 공공임대주택을 공급하겠다라든가 이런 정책을 쓰는 것들이 그런 이유인 것이죠.

그래서 젊은 세대들이나 신혼부부들, 이런 거를 염두에 둔다면 정부가 책임지고 공공임대에 대해서는 적어도 그런 전체 재고 주택의 10% 정도는 공급하겠다.

수도권같이 인구가 밀집한 데 있어서는 어떻게든지 노력을 하더라도 공공임대는 상당히 확보하도록 노력하겠다라는 그런 정책은 유지를 해야 되는 것이죠.

-공공임대의 비율이 정확히 5.8%라고 그러셨죠?

-예, 그렇습니다.

-5.8%라고 러셨는데.

-일본은 5% 초반이고요.

-이게 한 10%까지.

-그게 10%가 나온 것도 웃기는 숫자인데.

영미 계열은 5%대예요.

-5%대.

-1%대도 있고.

그런데 북미 계열은 20%대입니다.

그런데 그 두 개를 평균 하니까 11% 이렇게 나오는데.

그게 사회 시스템이 워낙 차이가 있잖아요, 2개가.

그런데 중간 값을 따라간다는 게 어떤 전략인지도 상당히 궁금하죠, 그 근거가.

너무 좀.

-공공임대주택 부분도 우리나라 주택 시장 특성을 감안해야 돼요.

전세는 뭐 1년 있다가 갑자기 1억씩, 2억씩 오르는 경우가 생기잖아요.

그렇게 월세는 그렇게 오르지 않거든요.

그러면 미래를 설계를 할 수가 있잖아요.

그러면 이게 젊은층들이 차곡차곡 내가 돈도 모으고 나중에 공공임대주택을 징검다리 삼아서 나중에 내 집 장만도 할 수 있는 거니까요.

그래서 우리나라, 지금 이렇게 전세가 변동성이 심하고 그러면 어쨌든 간에 이런 안전망, 이런 게 무엇보다 필요하다.

그런 측면에서 보면 저도 공공임대주택에 대해서는 10% 이상을 좀 빨리 짓자, 이런 입장입니다.

-제가 드린 질문은 사실 공공임대의 낙인효과, 그 슬럼화를 어떻게.

우리 심 교수님이 현실적으로 그렇게 안 되기는 불가능하다, 이렇게 못을 박으셔서.

-돈을 투입하면 됩니다, 가령.

그러니까 거기가 혐오 시설이니 그런 식의 님비가 아니라 가령 이렇게 임대주택을 지어가지고.

-가능하다, 지어도?

-거기다 공공도서관을 만드는 거죠.

-불가능한 게 아니고 거기에다가 자꾸 저소득층이나 한 계층으로 몰아넣는 게 아니고 다양한 사람들이 섞여서 하나의 생활 커뮤니티를 만들어 주면은 어느 정도 개선 효과는 있습니다.

그런데 어떤 소득 얼마 이하만 다 모여 살아라.

그다음에 젊은이 같은 경우에는 다를 거예요.

청년층 같은 경우에는 다양한 어떤 성장 가능성도 있고.

이 사람들이 활력을 주거든요.

이 경우에는 좀 좋다 치더라도 저소득층이나 고령층 같은 경우에는 그 비율이라든가 다른 사회적 편의 시설의 공급하고 같이 맞춰서 하면은 그런 것들을 조금 줄일 수는 있습니다.

그런데 다만 다른 기능들과 같이 잘 살펴서 해라.

그런데 사회학 쪽에서 보면 임대주택이나 저소득층이 어떤 특정 지역에 한 30% 이상이 몰리면 굉장히 불안 양상을 띠어요.

그래서 약간 좀 같이 어울려 사는 마을을 해야지.

-분산을 할 필요가 있다.

-꽉 모으면 그건 굉장히 좀.

-이거 역시 디테일이 필요하다, 이런 얘기네요.

-심 교수님 얘기한 게 노태우 정부에서 언급했던 영구임대정책의 실패 사례를 말씀하시는 건데.

-제 얘기는 DJ 때, DJ 때.

-영구임대주택의 대표적인 게 소득분위 10% 이하의 분들이 살아야 되고 굉장히 어려운 저소득층을 다 모아놓으니까 많은 부작용이 생겨서 김영삼 정부는 그걸 완전히 중단해 버리고 분양 전환하는 거 위주로 갔던 거고.

그런데 국민임대주택이라고 얘기하는 거기서부터는 소득 계층들을 굉장히 다양하게 해서 하고 있고 여러 군데 짓고 있고 다양한 시설들을 갖추고 있고 하기 때문에 그런 현상들은 제가 보기에는 많이 줄었다고 생각이 들고요.

청년들이나 신혼부부들이 사는, 젊은층들이 사는 임대아파트는 전혀 그런 성격들이 나기 때문에.

-그렇죠, 굉장히 좋습니다.

-그런 공공임대주택은 다 님비 시설이다, 이런 인식은 다 아니다라고 생각합니다.

-지금 또 보면 DJ 때 국민임대를 할 때 처음에 50% 이상을 검토했습니다.

그게 분양주택을 쓰기 시작하면서 한 40% 밑으로 낮췄고요.

그런데 지금 생각하는 거는 주택 숫자가 너무 중요하니까 이 숫자만 신경 쓰는 것 같아요.

그게 아니고 공간 전체의 발전이라든가 장기 발전을 해야지 지역 주민들도 어느 정도 협조가 되는 거지, 그냥 임대주택 짓겠다?학술적으로 연구 결과를 보면 임대주택 단지가 옆에 있으면 집값이 떨어진다는 게 나와 있습니다, 많이.

아니다라는 연구도 있지만 더 많은 연구는 임대주택이 영구임대가 있으면 집값이 떨어진다고 나와 있어요.

그런 상황이기 때문에 앞으로 숫자를 공급하더라도 주의 깊게 할 필요가 있다, 이런 얘기입니다.

-사실 지금 우리가 공공임대 얘기를 하고 있습니다마는 국토위 위원, 신창현 의원이 개발 계획을 유추를 한 것도 그 동기가 시장이 공공임대주택을 그렇게 많이 짓는 거를 좀 막아달라는 의도로 지금 상임위원회 때 얘기한 거 아닙니까.

그런 거 보면 우리 인식이 그리고 단체장의 생각도 거기에 미치고 있는 걸 보면 우리가 상당히 진짜 그 부분에서 그런 인식을 개선하기 위해서 상당히 많은 디테일에 신경을 써야 될 것 같아요.

-아이디어의 문제일 수도 있는데요.

그러니까 지역 주민들하고 같이 공생할 수 있는 각종 커뮤니티 시설을 많이 넣는 거죠.

도서관이나 수영장이나 뭐 거기에 마트라든지.

이런 거를 많이 지어서 같이 융화될 수 있도록 그런 아이디어를 짜는 게 무엇보다 중요한 것 같습니다.

-신창현 의원 얘기 나왔으니까.

이분도 그러셨고.

또 박원순 서울시장도 여의도, 용산 계획 해서 사실 집값을 폭등시키는 어떤 원인으로 꼽히고 있지 않습니까.

거기다가 저번에 종부세도 찔끔 인상으로 잘못 시장에 시그널을 줬다, 이런 분석들이 나오는데.

참 어떻게 보면 서로 잘 해 보겠다고 한, 물론 신창현 의원 제외하고요.

잘 해 보겠다고 한 일이 이런 결과를 낳고 있어서 참 안타까워요.

-그런데 여의도, 용산은 엄밀히 얘기하면 발표가 아니라 그냥 발언이었던 거죠, 기자들의 간담회에서.

그런데 그건 제가 보기에는 신중하지 못한 그런 것이었고.

사실은 박원순 시장 임기 내에 착공도 못 하는 그런 얘기거든요.

그러니까 장기 계획을 얘기한 거고.

다만 재건축을 이렇게 하나씩 하나씩 개별적으로 하게 되면 또 난개발이 될 우려가 있으니까 여의도, 용산에 대한 종합적인 계획을 세워서 개발하자는 게 아마 취지였던 것 같은데요.

그런 거라면 정확히 도시개발심의위원회 같은 것들을 다 거쳐서 종합적인 대책이 마련되고 또 개발을 하게 되면 당연히 그런 투기나 이런 게 발생할 수 있으니까 그럼 개발이익환수 장치나 이런 것들을 종합적으로 마련해서 발표를 했었어야 되는데 그런 게 없이 했다는 점에서는 좀 신중하지 못했다라고 보여지고요.

그런데 다만 강북 균형 개발 같은 경우는 강북은 지금 재개발이 중단되면서 상당히 슬럼화되고 있는 곳들이 많이 있거든요.

그래서 그런 부분들에다가 교통시설이라든가 도로, 상하수도 정비하고 주택 개량을 하도록 적극적으로 지원하고.

이런 식의 균형 개발을 하겠다라는 것들은 저는 불가피하게 꾸준히 해야 될 그런 부분이라고 생각이 들어서.

그런 부분들은 계속 추진해야 된다고 보여집니다.

-오늘 할 얘기가 참 많은데요.

벌써 정리할 시간이 다 돼서 말이죠.

사실 주민들의 가격 담합 문제, 사실 허위 매물에 대한 허위 신고 이런 부분 대단히 중요한데.

김동연 부총리도 그거에 대한 적절한 입법을 하겠다고 했으니까 좀 지켜보기로 하고요.

-제가 2006년도에 가격 담합, 이걸 결과가 어떻게 됐는지를 제가 봤습니다.

글로벌 금융위기를 거치고 하우스 푸어 사태를 거치고 나니까 인위적으로 떠받쳤던 가격들이 다 제자리로 되돌아갔다는 거예요.

이거는 한번 체크를 해야 될 것 같습니다.

-알겠습니다.

그러면 이제 끝 순서로 한 분씩 한 30초씩만 얘기해 주시면 되겠는데.

이번 대책에 조금 모자란 부분, 정부가 추가적으로 좀 검토를 했으면 하는 부분에 대해서 언급을 해 주시죠.

심 교수님부터 얘기해 주실까요?-저는 정부가 문제에 접근하는 방식에 대해서도 좀 문제가 있는 게 아니냐.

작년 8.2 대책 만들 때도 장관이 휴가 갔다가 복귀해서 발표를 하고.

한 달, 두 달 지나서 또 보완 대책하고 부처 안에서도 우리 업무가 맞냐, 이런 얘기 나왔거든요.

최근 한 달 동안 보여진 모습도 그에 비슷합니다.

여당 대표, 청와대, 장관, 서울시장.

다 다른 얘기하고 정제되지 않은 말이 너무 많이 나왔어요.

그래서 적어도 정부 내에서 효과에 대해서는 좀 조율을 좀 하고 나와라, 이게 중요하고.

그다음에 자꾸 단기 대책을 하는데 단기 대책 플러스 장기 대책.

그리고 국민 경제하고 서민 생활, 이 두 가지 키워드에 대해서는 항상 이 정책이 어떤 효과를 갖는지를 고민하면서 정책을 만드는 게 필요해 보인다라고 보여집니다.

-어떻게, 박 위원님 먼저 얘기하시겠습니까?

-지방 얘기가 빠져서요.

지금 지방은 고사 직전이다, 이런 얘기를 하고 있습니다.

뭐 공급 과잉에다가 지역경제 침체.

분명히 서울과는 다른 거고.

이번에 아마 상경 투자는 조금 줄이는 효과는 있겠지만.

어쨌든 지금 일부 조정 대상 지역 그리고 투기과열지구 이런 데 대해서는 조금 선별적으로 시장을 좀 봐서 완화하는 것도 한번 고민해 봐야 될 것 같고요.

분명한 것은 서울 강남을 잡는다는 이유로 지방이 유탄 맞는 일은 좀 없어야 되겠다.

대출이나 여러 가지 세금에서 좀 차별적인 접근들을 해야 되겠다, 이런 생각을 해 봅니다.

-김 변호사님.

-투기 수요를 차단하고 실수요 위주로 부동산 시장들을 재편하겠다는 것들은 부동산 정책의 근간을 이뤄야 될 기본 정책이고.

집값이 오를 때마다 이렇게 찔끔찔끔 내놔야 할 대책이 아니라고 생각이 듭니다.

일관성을 가지고 주택 정책을 추진할 필요가 있겠다고 보여지고요.

무엇보다도 이번 대책에서는 전월세 안정과 같은 임대차 안정화 정책에 대해서는 발표를 하지 않았는데.

그 부분도 좀 더 신경을 쓰고 정부가 긴장된 시각을 가지고 임대료 안정화 정책에 대한 플랜들을 만들어야 될 것 같습니다.

-오늘 세 분 말씀 여기까지 듣도록 하겠습니다.

그동안 부동산 대책들이 나올 때마다 시장은 잠시 잠잠하다가 다시 끓어올랐는데요.

이번 대책만큼은 집값을 안정시키는 효과를 반드시 거두기를 기대해 보겠습니다.

일요진단, 여기서 모두 마치겠습니다.

시청자 여러분, 감사합니다.