[경제 인사이드] 분양원가 공개 확대…집값 안정 이끌까

[앵커]

김현미 국토교통부 장관이 공공택지 내 민간 아파트의 분양원가 공개 항목 확대를 시사하면서 분양 원가공개가 속도감 있게 추진될 것으로 보입니다.

분양원가 공개 항목 확대는 주택과 토지 가격에도 커다란 영향을 미칠 전망인데요.

일각에서는 집값을 잡는데 실효성이 있을지 문제를 제기하고 있습니다.

자세한 이야기 김남근 변호사와 짚어봅니다.

국토부에서 분양원가 공개를 확대할 것이라 밝혔습니다.

어떤 것들이 더 공개되는 건가요?

[답변]

먼저, 국토부에서 공개하겠다는 내용은 정확하게는 분양원가 아니라 분양 가격 정보를 61개 항목으로 공개하겠다는 겁니다.

그동안 12개 항목으로 공개하던 것을 확대하겠다는 것입니다.

예를 들어 공사비는 토목, 건축, 기계설비 등 큰 범주의 항목으로만 구분, 분양가격을 공개하였는데, 건축의 경우에는 토공사, 흙막이공사, 옹벽공사 등 12개 세부항목으로, 건축은 미장, 단열, 방수, 목공사 등 22개 세부항목으로 공개하겠다는 것입니다.

이렇게 분양가격을 구성하는 각 공사가격을 세부적으로 공개하면 해당 공사별 일반적인 공사비와 비교하여 검증이 가능해져 해당 아파트의 건축비 등이 부풀렸는지 여부를 어느 정도 알 수 있게 됩니다.

다만, 이러한 내용이 경실련과 같은 시민단체에서 요구하는 직접공사비, 간접비, 금융이자 등의 분양원가와 이윤규모를 공개하라는 분양원가 공개와는 다른 차원의 것입니다.

[앵커]

건설사가 주택 건설로 폭리를 취하기 힘들어지는 만큼 분양가격이 지나치게 올라가는 일을 막아 집값 안정화를 뒷받침할 거란 입장에 대해 건설업계서는 이미 분양가 규제를 받고 있는 상황이라 별 효과가 없을 것이란 반응입니다.

이 부분에 대해 어떻게 생각하세요?

[답변]

분양가상한제는 택지비는 분양 당시의 감정 가격, 건축비는 기본형건축비라고 하는 아파트에 적용되는 표준건축비를 더해서 정합니다.

택지의 감정가격의 경우 처음 논밭에서 아파트용 택지로 용도전환 과정에서 이미 많은 개발이익이 더해져 가격상승이 되는데 강제수용당시의 토지가격과 도로, 상하수도 등 택지로 조성하는 비용을 더한 금액 보다 훨씬 높아 택지비에서 많은 이익이 발생하게 됩니다.

그리고 실건축공사비는 평당 450만 원 이하인데 기본형건축비는 최고급사양의 시설을 한 것을 전제로 750만 원 정도 하고 있어 기본형건축비만으로도 상당한 이익을 내게 됩니다.

분양가상한제는 대체로 주변시세 보다 높게 받지 못하는 수준에서 정해지고 있어서 강남 재건축사업처럼 일반분양분 분양가격이 주변 시세보다 20-30% 높아 주변시세를 끌어올리는 역할을 방지하는 효과는 있지만, 분양가격이 폭리수준에서 정해지는 것인지는 검증하기 어렵습니다.

[앵커]

기존 시세보다 분양가격이 낮은 경우, 이른바 '로또 청약'이 여러 차례 연출됐는데 정부가 이런 현상을 오히려 부추길 수 있다는 지적도 있는데요.

[답변]

분양가격이 주변 시세 보다 낮을 경우 최초의 수분양자에게 많은 개발이익을 넘겨 준다는 비판이 제기될 수 있습니다.

수분양자는 무주택자 등으로 자격제한이 되어야 하고, 무주택자라 하더라도 실거주 목적이 투기적 목적으로 사용하지 못하도록 실거주기간 (전매제한기간)을 설정하고 그 전매제한기간 내에 판매하는 경우에는 공공에 분양가격에 일정한 주거비상승분을 더한 금액으로 환매하도록 하는 등 투기방지대책이 필요할 것입니다.

[앵커]

분양원가 공개 압박이 자칫 건설사의 공급 축소로 이어질 수 있다는 우려도 있어요.

이에 대해서 어떻게 생각하세요?

[답변]

분양원가 공개 자체가 건설사의 이윤을 제한하자는 것이 아니고, 폭리수준의 이익이 나는지는 검증해 보자는 것이므로 공급이 축소로 이어질 우려는 없을 것입니다.

[앵커]

건설업계는 공공택지에 조성되는 아파트와 재건축 사업 등 민간사업은 근본적인 원가 구조가 달라 단순 비교가 힘든 측면도 있다고 주장하는데요.

실제로 그렇습니까?

[답변]

재건축사업의 경우에도 종전 권리가액, 즉 종전 주택의 토지에 대한 감정평가금액이 너무 낮고 신규주택의 가격은 높게 평가하여 가격의 거품이 많다는 분쟁이 많이 발생하고 있어 분양가격에 대한 검증을 통해 이러한 시비를 불식시켜야 할 것입니다.

[앵커]

일단 공공주택부터 분양원가 공개를 확대할 것이라 밝혔는데, 민간사업은 어떻게 되는지 모르겠습니다.

사실 민간사업이 안 되면 의미가 없지 않나 싶은데요.

[답변]

민간주택을 빼놓고 얘기하면 분양원가 공개 의미가 없습니다.

민간사업까지 분양가격 공개를 확대하기 위해서는 주택법 등의 법령의 개정이 필요할 것입니다.

[앵커]

분양원가 공개가 확대되면 집값이 정말 안정화 될 수 있을까요?

어떤 제도가 함께 뒷받침 되어야 할까요?

[답변]

분양가격이 주변시세보다 높게 책정되어 주변시세를 끌어 올리는 현상을 차단하는 측면에서는 집값안정에 기여하는 측면이 있습니다.

특히 강남재건축의 일반분양가가 주변시세보다 높게 책정되는 현상이 주변집값을 지속적으로 오르게 하는 부작용이 있었는데, 지금은 주택도시기금이 일반분양보증을 할 때 이렇게 주변시세 보다 높게 일반분양가격을 책정하는 경우 분양보증을 거절하는 방식으로 간접적인 분양가상한제를 실시하여 주변시세를 끌어올리는 부작용을 막고 있기도 합니다.

전체 주택에서 분양주택이 차지하는 비중은 1-2% 내외이어서 전체 집값을 안정시키는 역할까지 하기는 어렵지만, 집값폭등 현상이 빈발하는 주요도심 지역에서는 분양주택이 상대적으로 많아 어느 정도 전체주택의 집값안정에도 기여하게 될 것입니다.

집값안정 외에도 무주택세대주에게 내집마련을 지원한다는 (보편적인) 주거복지 개념에서 분양가 규제 문제를 접근할 필요도 있을 것입니다.