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[경제 인사이드] “국민 44%는 세입자”…주거 안정 위한 해법은?
입력 2019.01.14 (18:17) 수정 2019.01.14 (18:28) KBS 경제타임
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[경제 인사이드] “국민 44%는 세입자”…주거 안정 위한 해법은?
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[앵커]

우리나라 전체 가구의 44%는 '내 집'이 없습니다. 전세나 월세로 산다는 건데요.

하지만 세입자를 보호하는 주택임대차보호법 개정안 서른 여건은 아직 상정조차 되기 못 하고 있습니다.

왜 이런 걸까요?

세입자 주거 안정을 위해 어떤 법이 필요할까요?

서울주택도시공사 법률 고문 김태근 변호사와 함께 짚어봅니다.

상가임대차보호법은 계속해서 개정됐습니다.

그런데, 주택임대차보호법은 거의 변화가 없었던 것 같아요. 바꿀 법이 없는 건 아닐 테고, 왜 그런 걸까요?

[답변]

말씀해주신 것처럼, 상가임대차보호법은 개정됐죠. 반면에 주택임대차보호법은 여전히 아무런 변화가 없습니다.

현재 우리나라에서는 주택을 자산 일부로 보고 자산 증식 수단으로 여기는 인식이 많아, 여전히 주택의 임대기간을 늘리는데, 많은 주택소유자가 반대하는 경향이 있습니다.

이렇게 되는 이유가, 주택의 자산 가치는 매매에 의한 투자소득과 임대에 의한 임대료 소득으로 나눌 수 있는데, 임대기간이 늘어날수록 임대료 소득은 연 5% 인상률에 국한되는 반면에 매매에 의한 투자소득을 얻기는 상대적으로 어렵기 때문입니다.

물론 최근까지도 임대주택의 전세금을 끼고 주택을 거래하는 이른바 갭투자 방식의 주택거래가 많았는데요.

이런 갭투자 방식은 주택가격 폭등기에 예외적으로 적용되는 것이고요. 주택 가격 안정기에는 매수인이 주택을 확인하고 주택의 매매 여부를 확인하는데요.

주택을 임대하는 기간이 길어질수록 이런 절차가 원활하지 않은 것입니다.

따라서 우리나라 국민들의 주거 안정을 위해서는, 주택을 자산의 증식 수단으로 보기보다는, 국민의 주거 안정 수단으로 보는 인식이 확산하여야 하는데, 우리나라의 주택 투기 역사가 1960년대 말(1967년 부동산투기억제에 관한 특별조치법 제정)부터 시작되어 벌써 50년이 넘는 역사라 인식을 바꾸는 게 쉽지 않습니다.

지금도 여전히 수많은 분이 경기가 침체할수록 조만간 부동산 규제 완화 대책이 나올 거라는 믿음이 확고하고요.

이 때문에 젊은 분들의 주거비 부담은 계속 증가하게 되고, 이러한 주거비 부담이 현재 우리나라 저출산 현상의 근본적인 원인이 되고 있는 현실입니다.

[앵커]

상가임대차보호법 임대 기간이 늘어났어요,

5년에서 10년으로 주택 임대차보호법에서는 전‧월세 임대 기간이 어떤가요?

[답변]

현행 주택임대차보호법에서는 법률상 보호받은 임대기간을 2년으로 규정하고 있습니다.

임대기간 2년이라는 것이, 1988년 올림픽 이후로 주택 수요 증가 및 임대료가 폭등함에 따라 1990년부터 세입자인 보통사람들의 주거안정을 보호하기 위하여 도입된 임대기간입니다.

이렇게 도입한 임대기간 2년을 거의 30년째 유지하고 있는 현실입니다. 올해가 지나가면 딱 30년이 되겠네요.

[앵커]

사는 곳에서 적응 좀 하려고 하면 떠나야 하는 실정인데요. 2년은 너무 짧다- 기간을 좀 늘려야 한다는 목소리가 계속 해서 나오고 있죠?

[답변]

먼저 최소한 현행 임대기간 2년에 1회는 갱신하여, 최소 4년은 거주할 수 있도록 임대차 계약을 다시 연장하는 권리를 보장하는 계약갱신청구권이 주택임대차보호법에도 적용되어야 할 것으로 판단되고요.

이 경우 4년간 연 5% 임대료 인상률을 예상할 수 있기 때문에, 안정적인 거주가 가능할 것으로 판단됩니다.

그리고 또 하나의 대안이 있는데요. 현재 우리나라의 주거 불안은 수도권 등 대도시 중심으로 벌어지고 있는 현상입니다. 이러한 문제는 전 세계적으로도 마찬가지이고요.

굳이 시골이나, 주택 공급이 넉넉한 지방까지 계약갱신청구권을 도입할 필요는 없다는 의견도 있습니다.

이에 따라 주택임대차보호법으로 계약갱신청구권을 법률로 정하기보다는 각 시, 도의 조례로 위임해 놓으면, 수도권과 광역시 등 각 지방자치단체에서 필요에 따라 도입하는 것도 합리적인 대안이라고 생각합니다.

이렇게 각 지방자치단체에 위임해 놓으면, 각 지방자치단체에서 필요에 따라 계약갱신청구권을 도입할 수 있고, 이러한 의사 결정은 궁극적으로 각 지방주민의 의사에 따라 결정될 수 있습니다.

한 예로 뉴욕시 임대료 가이드라인 위원회(Rent Guideline Board)라는 게 있는데요.

뉴욕시에서는 2015년 6월 30일 약 250만 원(2,500만 달러) 이하 월세가구 약 100만 세대에 대해서는 2015년 10월부터 임대기간이 1년인 세대에 대해서는 월세 인상을 동결하고, 임대기간이 2년인 세대에 대해서는 인상률을 2%로 제한하겠다고 결정하였습니다.

독일은 주택임대차에 있어서 기간을 정하지 아니한 임대차를 원칙으로 하고 있고, 임대차에서 임대인이 계약을 해지하기 위해서는 임대인에게 정당한 사유(임대료 미납, 임대주택 파손 등)가 존재하여야 합니다.

[앵커]

임대료 인상률도 좀 살펴보죠. 상가임대차보호법에서는 연 5% 이상 임대료를 올리지 못하도록 돼 있는데요.

주택임대차보호법은 어떤가요?

[답변]

현재 주택임대차보호법에서도 똑같이 연 5% 이상 임대료를 올리지 못하도록 규정하고 있는 것은 같습니다.

다만 현행법의 해석과 관련하여, 대법원에서는 ‘연 5% 인상률은 임대기간 2년만 적용되는 것이지, 임대기간 2년을 넘는 경우에는 적용되지 않는다’는 판결을 선고한 적이 있습니다.

이 때문에 임대인은 임대기간 2년이 지난 경우에는 시세라는 명분으로 최대 50% 인상까지 요구하는 실정이고, 이렇게 올라가는 임대료를 맞출 수 없는 보통 사람들은 이사를 하는 선택을 하게 되는 것입니다.

이런 이유로 해서 사실상 주택임대차보호법상 연 5% 인상률은 현실적으로는 적용될 일이 거의 없습니다. - 물론 현재 문재인 정부에서 적극적으로 추진하고 있는 임대사업자등록제도 아래에서는 최대 8년간 임대료가 연 5%로 제한되고 있는데요.

임대주택 수요가 총 900만 가구라고 가정하면, 어제 언론 기사에 따르면, 이 중 임대사업자가 등록된 민간임대주택은 최근까지 약 135만 세대 정도 된다고 하고요.

통계청의 통계자료를 보면, 10년 이상 장기공공임대주택이 약 120만 세대 정도 되는 것으로 추정되고 있습니다. 결국, 민간과 공공 임대주택을 통틀어, 총 약 250만 가구만 임대기간 8년 이상에 임대료 인상률 연 5% 제한의 보호를 받고 있고요.

나머지 750만 세대가량은 임대기간 2년 이외에는 아무런 보호를 받지 못하고 있습니다.

[앵커]

이런 문제는 어떻게 개선해야 해소할 수 있을까요?

[답변]

현행법제도에서 최소한 1회 이상의 계약 갱신은 인정되어야 할 것으로 판단되고요.

그러한 갱신 기간에 연 5%의 인상률만 적용되어도, 임차인들의 주거 안정은 지금보다는 더 나아질 것으로 판단됩니다.

[앵커]

한편에서는 이렇게 무조건 기간과 임대료 인상 상한을 정하는 건 임대인에 대한 재산권을 침해하는 거라는 반응도 있고 저렴한 임대주택과 고급 임대주택을 구별해야 한다는 이야기도 있습니다. 이에 대해 어떻게 생각하세요?

[답변]

임대인에 대한 재산권을 규제하는 부분이 있다 보니, 그 부분에 대한 고민으로 문재인 정부에서는 주택임대사업자로 등록한 주택에 한해 임대기간과 임대료 인상률 제한을 규정하고 있는데요.

이에 대해서는 국민들의 전체 뜻이 모인다면, 계약갱신을 허용하는 임대인에 대해서는 국가의 지원이 필요하다고 생각하고 있습니다.

그리고 저렴한 임대주택과 고급 임대주택을 구별하는 것, 이 부분에 대해서는 주택임대차 보호는 중산층과 저소득층의 주거안정을 위한 것이기 때문에, 고급 임대주택까지 포함할 이유는 없다고 판단하고 있습니다.

이와 유사한 이유로 상가임대차보호법에서도 일정 범위의 임대차에 한해서만 임대차보호규정을 적용하고 있습니다.

뉴욕시 임대료가이드라인위원회도 2011년 임대료법(Rent Act) 개정으로 임대료 2,500달러, 가계 합산소득 상한 요건은 200,000달러가 넘는 주택임차인에 대해서는 임대료 규제를 완화하고 있습니다.
  • [경제 인사이드] “국민 44%는 세입자”…주거 안정 위한 해법은?
    • 입력 2019.01.14 (18:17)
    • 수정 2019.01.14 (18:28)
    KBS 경제타임
[경제 인사이드] “국민 44%는 세입자”…주거 안정 위한 해법은?
[앵커]

우리나라 전체 가구의 44%는 '내 집'이 없습니다. 전세나 월세로 산다는 건데요.

하지만 세입자를 보호하는 주택임대차보호법 개정안 서른 여건은 아직 상정조차 되기 못 하고 있습니다.

왜 이런 걸까요?

세입자 주거 안정을 위해 어떤 법이 필요할까요?

서울주택도시공사 법률 고문 김태근 변호사와 함께 짚어봅니다.

상가임대차보호법은 계속해서 개정됐습니다.

그런데, 주택임대차보호법은 거의 변화가 없었던 것 같아요. 바꿀 법이 없는 건 아닐 테고, 왜 그런 걸까요?

[답변]

말씀해주신 것처럼, 상가임대차보호법은 개정됐죠. 반면에 주택임대차보호법은 여전히 아무런 변화가 없습니다.

현재 우리나라에서는 주택을 자산 일부로 보고 자산 증식 수단으로 여기는 인식이 많아, 여전히 주택의 임대기간을 늘리는데, 많은 주택소유자가 반대하는 경향이 있습니다.

이렇게 되는 이유가, 주택의 자산 가치는 매매에 의한 투자소득과 임대에 의한 임대료 소득으로 나눌 수 있는데, 임대기간이 늘어날수록 임대료 소득은 연 5% 인상률에 국한되는 반면에 매매에 의한 투자소득을 얻기는 상대적으로 어렵기 때문입니다.

물론 최근까지도 임대주택의 전세금을 끼고 주택을 거래하는 이른바 갭투자 방식의 주택거래가 많았는데요.

이런 갭투자 방식은 주택가격 폭등기에 예외적으로 적용되는 것이고요. 주택 가격 안정기에는 매수인이 주택을 확인하고 주택의 매매 여부를 확인하는데요.

주택을 임대하는 기간이 길어질수록 이런 절차가 원활하지 않은 것입니다.

따라서 우리나라 국민들의 주거 안정을 위해서는, 주택을 자산의 증식 수단으로 보기보다는, 국민의 주거 안정 수단으로 보는 인식이 확산하여야 하는데, 우리나라의 주택 투기 역사가 1960년대 말(1967년 부동산투기억제에 관한 특별조치법 제정)부터 시작되어 벌써 50년이 넘는 역사라 인식을 바꾸는 게 쉽지 않습니다.

지금도 여전히 수많은 분이 경기가 침체할수록 조만간 부동산 규제 완화 대책이 나올 거라는 믿음이 확고하고요.

이 때문에 젊은 분들의 주거비 부담은 계속 증가하게 되고, 이러한 주거비 부담이 현재 우리나라 저출산 현상의 근본적인 원인이 되고 있는 현실입니다.

[앵커]

상가임대차보호법 임대 기간이 늘어났어요,

5년에서 10년으로 주택 임대차보호법에서는 전‧월세 임대 기간이 어떤가요?

[답변]

현행 주택임대차보호법에서는 법률상 보호받은 임대기간을 2년으로 규정하고 있습니다.

임대기간 2년이라는 것이, 1988년 올림픽 이후로 주택 수요 증가 및 임대료가 폭등함에 따라 1990년부터 세입자인 보통사람들의 주거안정을 보호하기 위하여 도입된 임대기간입니다.

이렇게 도입한 임대기간 2년을 거의 30년째 유지하고 있는 현실입니다. 올해가 지나가면 딱 30년이 되겠네요.

[앵커]

사는 곳에서 적응 좀 하려고 하면 떠나야 하는 실정인데요. 2년은 너무 짧다- 기간을 좀 늘려야 한다는 목소리가 계속 해서 나오고 있죠?

[답변]

먼저 최소한 현행 임대기간 2년에 1회는 갱신하여, 최소 4년은 거주할 수 있도록 임대차 계약을 다시 연장하는 권리를 보장하는 계약갱신청구권이 주택임대차보호법에도 적용되어야 할 것으로 판단되고요.

이 경우 4년간 연 5% 임대료 인상률을 예상할 수 있기 때문에, 안정적인 거주가 가능할 것으로 판단됩니다.

그리고 또 하나의 대안이 있는데요. 현재 우리나라의 주거 불안은 수도권 등 대도시 중심으로 벌어지고 있는 현상입니다. 이러한 문제는 전 세계적으로도 마찬가지이고요.

굳이 시골이나, 주택 공급이 넉넉한 지방까지 계약갱신청구권을 도입할 필요는 없다는 의견도 있습니다.

이에 따라 주택임대차보호법으로 계약갱신청구권을 법률로 정하기보다는 각 시, 도의 조례로 위임해 놓으면, 수도권과 광역시 등 각 지방자치단체에서 필요에 따라 도입하는 것도 합리적인 대안이라고 생각합니다.

이렇게 각 지방자치단체에 위임해 놓으면, 각 지방자치단체에서 필요에 따라 계약갱신청구권을 도입할 수 있고, 이러한 의사 결정은 궁극적으로 각 지방주민의 의사에 따라 결정될 수 있습니다.

한 예로 뉴욕시 임대료 가이드라인 위원회(Rent Guideline Board)라는 게 있는데요.

뉴욕시에서는 2015년 6월 30일 약 250만 원(2,500만 달러) 이하 월세가구 약 100만 세대에 대해서는 2015년 10월부터 임대기간이 1년인 세대에 대해서는 월세 인상을 동결하고, 임대기간이 2년인 세대에 대해서는 인상률을 2%로 제한하겠다고 결정하였습니다.

독일은 주택임대차에 있어서 기간을 정하지 아니한 임대차를 원칙으로 하고 있고, 임대차에서 임대인이 계약을 해지하기 위해서는 임대인에게 정당한 사유(임대료 미납, 임대주택 파손 등)가 존재하여야 합니다.

[앵커]

임대료 인상률도 좀 살펴보죠. 상가임대차보호법에서는 연 5% 이상 임대료를 올리지 못하도록 돼 있는데요.

주택임대차보호법은 어떤가요?

[답변]

현재 주택임대차보호법에서도 똑같이 연 5% 이상 임대료를 올리지 못하도록 규정하고 있는 것은 같습니다.

다만 현행법의 해석과 관련하여, 대법원에서는 ‘연 5% 인상률은 임대기간 2년만 적용되는 것이지, 임대기간 2년을 넘는 경우에는 적용되지 않는다’는 판결을 선고한 적이 있습니다.

이 때문에 임대인은 임대기간 2년이 지난 경우에는 시세라는 명분으로 최대 50% 인상까지 요구하는 실정이고, 이렇게 올라가는 임대료를 맞출 수 없는 보통 사람들은 이사를 하는 선택을 하게 되는 것입니다.

이런 이유로 해서 사실상 주택임대차보호법상 연 5% 인상률은 현실적으로는 적용될 일이 거의 없습니다. - 물론 현재 문재인 정부에서 적극적으로 추진하고 있는 임대사업자등록제도 아래에서는 최대 8년간 임대료가 연 5%로 제한되고 있는데요.

임대주택 수요가 총 900만 가구라고 가정하면, 어제 언론 기사에 따르면, 이 중 임대사업자가 등록된 민간임대주택은 최근까지 약 135만 세대 정도 된다고 하고요.

통계청의 통계자료를 보면, 10년 이상 장기공공임대주택이 약 120만 세대 정도 되는 것으로 추정되고 있습니다. 결국, 민간과 공공 임대주택을 통틀어, 총 약 250만 가구만 임대기간 8년 이상에 임대료 인상률 연 5% 제한의 보호를 받고 있고요.

나머지 750만 세대가량은 임대기간 2년 이외에는 아무런 보호를 받지 못하고 있습니다.

[앵커]

이런 문제는 어떻게 개선해야 해소할 수 있을까요?

[답변]

현행법제도에서 최소한 1회 이상의 계약 갱신은 인정되어야 할 것으로 판단되고요.

그러한 갱신 기간에 연 5%의 인상률만 적용되어도, 임차인들의 주거 안정은 지금보다는 더 나아질 것으로 판단됩니다.

[앵커]

한편에서는 이렇게 무조건 기간과 임대료 인상 상한을 정하는 건 임대인에 대한 재산권을 침해하는 거라는 반응도 있고 저렴한 임대주택과 고급 임대주택을 구별해야 한다는 이야기도 있습니다. 이에 대해 어떻게 생각하세요?

[답변]

임대인에 대한 재산권을 규제하는 부분이 있다 보니, 그 부분에 대한 고민으로 문재인 정부에서는 주택임대사업자로 등록한 주택에 한해 임대기간과 임대료 인상률 제한을 규정하고 있는데요.

이에 대해서는 국민들의 전체 뜻이 모인다면, 계약갱신을 허용하는 임대인에 대해서는 국가의 지원이 필요하다고 생각하고 있습니다.

그리고 저렴한 임대주택과 고급 임대주택을 구별하는 것, 이 부분에 대해서는 주택임대차 보호는 중산층과 저소득층의 주거안정을 위한 것이기 때문에, 고급 임대주택까지 포함할 이유는 없다고 판단하고 있습니다.

이와 유사한 이유로 상가임대차보호법에서도 일정 범위의 임대차에 한해서만 임대차보호규정을 적용하고 있습니다.

뉴욕시 임대료가이드라인위원회도 2011년 임대료법(Rent Act) 개정으로 임대료 2,500달러, 가계 합산소득 상한 요건은 200,000달러가 넘는 주택임차인에 대해서는 임대료 규제를 완화하고 있습니다.
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