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[취재K] “전입신고보다 집주인 근저당이 먼저”…세입자 행동 요령은?
입력 2019.01.16 (15:35) 수정 2019.01.16 (18:37) 취재K
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[취재K] “전입신고보다 집주인 근저당이 먼저”…세입자 행동 요령은?
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"전입신고 한 날 근저당 걸려서 보증금 날렸다는 보도 때문에 요즘 난리예요. 저희는 그런 일 없도록 아예 전세계약서에 '임대차 계약 기간 동안 근저당 설정 안 한다'는 특약을 넣어 드릴게요."

며칠 전, 대전에 아파트 전세 계약을 하러 간 한 기자는 부동산 중개업소에서 공인중개사가 하는 이야기를 듣고 표정 관리를 해야 했습니다.

공인중개사가 언급한 보도 "못참겠다/전입신고 날 근저당 건 집주인…“보증금 1억이 전 재산인데 눈물만 납니다"를 보도한 당사자였기 때문입니다.

전입신고 한 날 집주인이 대출받은 근저당에 밀려 전 재산인 보증금 1억 원을 날릴 위기에 처한 부부의 사연에 전국 세입자들이 들썩했습니다.

"전입신고 해도 대항력이 그 다음 날 생긴다고요?"
"잔금 치르고 이사한 날 곧바로 전입신고 해도 그 날 집주인이 대출받아서 근저당 걸면 아무 소용 없단 얘긴가요?"
"국회의원들은 이런 법 안 바꾸고 뭐 한대요?" "무슨 제도가 이런 식으로 돼 있대요?"

이제부터 이 생활밀착 질문들에 대한 답을 찾아보고자 합니다.

'전입신고 효력은 다음 날부터'라는 현행법

세입자를 분노하게 한 제도의 발단은 1981년 제정돼 시행되고 있는 주택임대차보호법입니다.

'무주택 국민의 주거생활의 안정을 보장하고 임차인의 불편을 해소함은 물론 그 임차권을 보호하여 안정된 임차생활을 영위할 수 있도록 하려는 것'이라는 제정 이유에서 보듯, 이 법은 세입자 권리 보호가 주된 목적입니다.


핵심은 '대항력'을 규정한 제3조 1항입니다. "임대차는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다"고 적시하고 있습니다. (이후 법 개정을 통해 지금과 같이 익일이 '다음 날'로 바뀌는 등 표현만 일부 고쳐졌습니다.)

등기부에 구체적 권리관계를 기록하지 않더라도, 세입자가 주택을 넘겨받고 그곳에 전입신고 하는 것만으로도 다른 권리에 대항하는 힘을 갖게 한다는 내용입니다.

■'전입신고 다음 날 효력', 대체 왜?

의문은 왜 하필 세입자의 대항력 발생 시점을 '전입신고 다음 날'로 정했느냐는 것입니다. 전입신고 한 것과 같은 날 근저당이 걸릴 경우, 접수하면 곧바로 효력이 있는 근저당에 세입자의 순위가 밀려 보증금을 한 푼도 받지 못하게 될 수 있기 때문입니다.

부동산법 전문가 서해용 박사는 한국법학회에 기고한 논문 <주택임대차보호법상의 임차인의 대항력 발생시기-익일조항 폐지를 중심으로(2015)>은 "익일 조항을 임대인이 악용해 같은 날 근저당 등의 담보권을 설정하면 경매나 공매 시에 임차인이 대항력이 상실되면서 임차인이 후순위가 돼서 임대인만 보호되고 임차인은 보호되지 않는 결과로 남게 된다"고 지적합니다.

이승주 부동산 전문 변호사는 "실제로 입주 당일에 집주인 대출로 근저당이 걸린 뒤 나중에 집이 경매로 넘어가서 피해를 봤다는 사건이 종종 접수된다"면서 "세입자는 소송을 통해 문제를 해결해야 하는데 이긴다는 보장이 없다"고 합니다.

■'세입자 권리보다 근저당 권리가 우선'이라는 법

왜 이렇게 해 놓은 걸까? 그 이유는 법원 판례에 등장합니다. 대법원은 1997년 12월 12일 선고한 97다22393(배당이의) 판결에서 '인도와 주민등록을 갖춘 다음 날부터 대항력 발생' 규정 취지를 다음과 같이 설명했습니다.

-인도나 주민등록은 등기와 달리 간이한 공시방법이다.

-따라서 인도·주민등록과 제3자 명의의 등기가 같은 날 이뤄진 경우에 그 선후관계를 밝혀 선순위 권리자를 정하는 것이 사실상 곤란하다.

-제3자가 인도와 주민등록을 마친 임차인이 없음을 확인하고 등기까지 마쳤음에도 그 후 같은 날 임차인이 인도와 주민등록을 마침으로 인하여 입을 수 있는 예측할 수 없는 피해를 방지하기 위해 임차인보다 등기를 마친 권리자를 우선시키고자 하는 취지다.

즉, 법원에서 접수번호를 받아 서류상 기록을 남기는 등기와 달리 주민등록을 위한 전입신고는 구체적 시점의 기록이 남지 않아서 어느 게 먼저인지 따지기가 어렵다, 따라서 접수 시점이 명확한 등기가 전입신고보다 먼저라는 게 대법원의 판단입니다.

임차인 보호가 주목적이라는 주택임대차보호법이 뜻밖에도 근저당권자를 보호하기 위해 세입자의 대항력을 전입신고보다 하루 늦게 생기게 만들었다는 것입니다. 고개가 갸우뚱해지는 대목이 아닐 수 없습니다.

"주민등록 마친 때 효력 발생하게 법 개정해야"

이 때문에 서민이 다수인 세입자를 보호한다는 취지에 맞게 법을 고쳐야 한다는 목소리가 높습니다.

서해용 박사는 "법 제정과 시행 초기에는 단순히 선후 관계를 따지기 위해서 등기가 전입신고보다 우선이라고 한 건데, 취지가 잘못됐다"면서 "주택임대차보호법 3조 1항은 익일 조항을 폐지하고 '임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 제삼자에 효력이 생긴다'고 개정해 곧바로 효력이 생기게 해야 한다"고 강조합니다.

서 박사는 이어서 "법을 바꾸더라도 근저당권자가 불편해지거나 문제 될 건 없다. 금융기관은 보통 근저당을 먼저 설정한 뒤에 대출금을 지급하는데, 그 사이 세입자가 전입신고를 한 것으로 확인되면 집주인이 임대차 계약을 숨긴 것으로 판단해서 대출 계약을 파기하면 되기 때문"이라고 밝혔습니다.

■법 개정 전까지, 보증금 어떻게 지켜야 할까?

다만, 법을 고쳐서 전입신고 한 그 날부터 세입자가 보증금을 보호받기까지는 국회 논의 등 절차를 거쳐야 하는 만큼 시간이 걸릴 수밖에 없습니다. 일단 지금으로써는 현행법과 제도를 따를 수밖에 없습니다.

그럼, 보증금을 최대한 안전하게 지키기 위해선 어떻게 해야 할까요?

1. 입주 당일 등기부 확인·전입신고부터

일단 입주일에 잔금을 치르기에 앞서 등기부 등본을 다시 한 번 열람해 추가로 걸린 근저당이 있는지 확인해야 합니다. 대법원인터넷등기소(http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp)에서 가능합니다.


집주인이 금융기관에 대출을 신청해 입주 당일에 근저당 설정이 진행 중인인지도 확인할 수 있습니다. 이 경우 전산 처리가 완료되지 않았기 때문에 등기부에는 '신청사건 처리 중'이라고만 나옵니다. 구체적인 내용은 대법원인터넷등기소 사이트에서 '등기열람/발급 → 등기신청사건 처리 현황' 순으로 접속하면 볼 수 있습니다.

등기부상 문제가 없다는 게 확실하다면 그때 집주인에게 잔금을 지급한 뒤, 곧바로 그 날 전입신고부터 해야 합니다. 꼭 동사무소에 가지 않더라도 가능합니다. 공인인증서만 있으면 '정부24(http://www.gov.kr/portal/main)' 사이트에서 온라인으로 신청할 수 있습니다.


이 경우도 일과 시간인 오전 9시~오후 6시 중에 해야 합니다. 업무시간 종료 시각인 오후 6시를 넘겨 접수하면 이튿날 접수 처리가 돼서 대항력은 그 이튿날, 다시 말해 '정부24'에 전입신고를 한 날을 기준으로 '모레'에야 대항력이 발생하기 때문입니다.

2. '입주일에 근저당 걸면 계약 무효' 특약 기재

전세 계약서에 집주인이 세입자의 입주 당일 근저당권을 설정하지 않는다고 약속하는 '특약'도 가급적 기재해야 합니다. 보통 "입주 당일 근저당권이 설정되면 임대인의 귀책으로 임대차계약은 무효가 된다"는 내용으로 작성합니다.

다만, 강제력은 없습니다. 집주인이 특약을 무시하고 잔금을 치른 그 날 대출 받고 근저당 걸어버려도 막지 못합니다. 집주인이 보증금 돌려주지 않고 버티거나 집이 경매로 넘어가는 등 문제가 생기면 어차피 소송으로 풀 수밖에 없습니다.

3. 전세권 설정…집주인 동의 필요

전세권 설정도 고려 대상입니다. 세입자가 자신의 전세 권리를 등기부에 명확한 기록으로 남기는 것입니다. 전입신고·확정일자와 같은 효력을 갖는 동시에, 근저당권과 마찬가지로 법원에 접수하는 즉시 효력이 생깁니다.

단점도 있습니다. 집주인이 동의해 주지 않으면 불가능합니다. 전세보증금에 비례해 등록세가 부과되는 등 전입신고·확정일자보다 비용도 더 듭니다.

4. 전세보증보험도…비용 감안해야

전세보증보험도 있습니다. 전세 계약이 끝났을 때 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 세입자는 보험에서 그 금액을 받고, 보험사는 집주인에게 구상권을 청구하는 제도입니다. 집주인의 동의가 필요 없고, 전세 계약 기간의 절반이 지나기 전까지 신청이 가능합니다.

보장 한도는 주택 가격에서 기존에 설정된 근저당과 다른 세입자의 보증금 등 선순위채권을 제외한 금액입니다. 단, 보증금 액수에 비례해서 보험료 부담이 발생한다는 점은 감안해야 합니다.

믿고 맡기는 중개인, 의무를 다 해 주세요

지금까지 전세 거래에서 '세입자 행동 요령'을 살펴봤는데, 또 하나 간과돼선 안 될 게 있습니다. 공인중개사의 의무입니다.

계약하려는 부동산의 등기부 등 서류상 기록밖에 조회할 수 없는 세입자로서는 해당 물건에 대해 더 많은 정보를 가진 공인중개사에게 의존할 수밖에 없습니다. 적잖은 금액의 중개 수수료를 지급하는 것도 이 때문입니다.

그만큼 공인중개사도 세입자의 권리 보호를 위해 최선을 다해야 합니다. 공인중개사협회는 "중개의뢰인의 재산상 손해가 발생하지 않도록 중개 대상물과 관련해 본인이 알고 있는 정보를 모두 설명해 주는 게 공인중개사의 의무"라고 역설합니다. 그 의무만 제대로 해 줘도 세입자가 피해 보는 일이 줄어들 것입니다.
  • [취재K] “전입신고보다 집주인 근저당이 먼저”…세입자 행동 요령은?
    • 입력 2019.01.16 (15:35)
    • 수정 2019.01.16 (18:37)
    취재K
[취재K] “전입신고보다 집주인 근저당이 먼저”…세입자 행동 요령은?
"전입신고 한 날 근저당 걸려서 보증금 날렸다는 보도 때문에 요즘 난리예요. 저희는 그런 일 없도록 아예 전세계약서에 '임대차 계약 기간 동안 근저당 설정 안 한다'는 특약을 넣어 드릴게요."

며칠 전, 대전에 아파트 전세 계약을 하러 간 한 기자는 부동산 중개업소에서 공인중개사가 하는 이야기를 듣고 표정 관리를 해야 했습니다.

공인중개사가 언급한 보도 "못참겠다/전입신고 날 근저당 건 집주인…“보증금 1억이 전 재산인데 눈물만 납니다"를 보도한 당사자였기 때문입니다.

전입신고 한 날 집주인이 대출받은 근저당에 밀려 전 재산인 보증금 1억 원을 날릴 위기에 처한 부부의 사연에 전국 세입자들이 들썩했습니다.

"전입신고 해도 대항력이 그 다음 날 생긴다고요?"
"잔금 치르고 이사한 날 곧바로 전입신고 해도 그 날 집주인이 대출받아서 근저당 걸면 아무 소용 없단 얘긴가요?"
"국회의원들은 이런 법 안 바꾸고 뭐 한대요?" "무슨 제도가 이런 식으로 돼 있대요?"

이제부터 이 생활밀착 질문들에 대한 답을 찾아보고자 합니다.

'전입신고 효력은 다음 날부터'라는 현행법

세입자를 분노하게 한 제도의 발단은 1981년 제정돼 시행되고 있는 주택임대차보호법입니다.

'무주택 국민의 주거생활의 안정을 보장하고 임차인의 불편을 해소함은 물론 그 임차권을 보호하여 안정된 임차생활을 영위할 수 있도록 하려는 것'이라는 제정 이유에서 보듯, 이 법은 세입자 권리 보호가 주된 목적입니다.


핵심은 '대항력'을 규정한 제3조 1항입니다. "임대차는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다"고 적시하고 있습니다. (이후 법 개정을 통해 지금과 같이 익일이 '다음 날'로 바뀌는 등 표현만 일부 고쳐졌습니다.)

등기부에 구체적 권리관계를 기록하지 않더라도, 세입자가 주택을 넘겨받고 그곳에 전입신고 하는 것만으로도 다른 권리에 대항하는 힘을 갖게 한다는 내용입니다.

■'전입신고 다음 날 효력', 대체 왜?

의문은 왜 하필 세입자의 대항력 발생 시점을 '전입신고 다음 날'로 정했느냐는 것입니다. 전입신고 한 것과 같은 날 근저당이 걸릴 경우, 접수하면 곧바로 효력이 있는 근저당에 세입자의 순위가 밀려 보증금을 한 푼도 받지 못하게 될 수 있기 때문입니다.

부동산법 전문가 서해용 박사는 한국법학회에 기고한 논문 <주택임대차보호법상의 임차인의 대항력 발생시기-익일조항 폐지를 중심으로(2015)>은 "익일 조항을 임대인이 악용해 같은 날 근저당 등의 담보권을 설정하면 경매나 공매 시에 임차인이 대항력이 상실되면서 임차인이 후순위가 돼서 임대인만 보호되고 임차인은 보호되지 않는 결과로 남게 된다"고 지적합니다.

이승주 부동산 전문 변호사는 "실제로 입주 당일에 집주인 대출로 근저당이 걸린 뒤 나중에 집이 경매로 넘어가서 피해를 봤다는 사건이 종종 접수된다"면서 "세입자는 소송을 통해 문제를 해결해야 하는데 이긴다는 보장이 없다"고 합니다.

■'세입자 권리보다 근저당 권리가 우선'이라는 법

왜 이렇게 해 놓은 걸까? 그 이유는 법원 판례에 등장합니다. 대법원은 1997년 12월 12일 선고한 97다22393(배당이의) 판결에서 '인도와 주민등록을 갖춘 다음 날부터 대항력 발생' 규정 취지를 다음과 같이 설명했습니다.

-인도나 주민등록은 등기와 달리 간이한 공시방법이다.

-따라서 인도·주민등록과 제3자 명의의 등기가 같은 날 이뤄진 경우에 그 선후관계를 밝혀 선순위 권리자를 정하는 것이 사실상 곤란하다.

-제3자가 인도와 주민등록을 마친 임차인이 없음을 확인하고 등기까지 마쳤음에도 그 후 같은 날 임차인이 인도와 주민등록을 마침으로 인하여 입을 수 있는 예측할 수 없는 피해를 방지하기 위해 임차인보다 등기를 마친 권리자를 우선시키고자 하는 취지다.

즉, 법원에서 접수번호를 받아 서류상 기록을 남기는 등기와 달리 주민등록을 위한 전입신고는 구체적 시점의 기록이 남지 않아서 어느 게 먼저인지 따지기가 어렵다, 따라서 접수 시점이 명확한 등기가 전입신고보다 먼저라는 게 대법원의 판단입니다.

임차인 보호가 주목적이라는 주택임대차보호법이 뜻밖에도 근저당권자를 보호하기 위해 세입자의 대항력을 전입신고보다 하루 늦게 생기게 만들었다는 것입니다. 고개가 갸우뚱해지는 대목이 아닐 수 없습니다.

"주민등록 마친 때 효력 발생하게 법 개정해야"

이 때문에 서민이 다수인 세입자를 보호한다는 취지에 맞게 법을 고쳐야 한다는 목소리가 높습니다.

서해용 박사는 "법 제정과 시행 초기에는 단순히 선후 관계를 따지기 위해서 등기가 전입신고보다 우선이라고 한 건데, 취지가 잘못됐다"면서 "주택임대차보호법 3조 1항은 익일 조항을 폐지하고 '임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 제삼자에 효력이 생긴다'고 개정해 곧바로 효력이 생기게 해야 한다"고 강조합니다.

서 박사는 이어서 "법을 바꾸더라도 근저당권자가 불편해지거나 문제 될 건 없다. 금융기관은 보통 근저당을 먼저 설정한 뒤에 대출금을 지급하는데, 그 사이 세입자가 전입신고를 한 것으로 확인되면 집주인이 임대차 계약을 숨긴 것으로 판단해서 대출 계약을 파기하면 되기 때문"이라고 밝혔습니다.

■법 개정 전까지, 보증금 어떻게 지켜야 할까?

다만, 법을 고쳐서 전입신고 한 그 날부터 세입자가 보증금을 보호받기까지는 국회 논의 등 절차를 거쳐야 하는 만큼 시간이 걸릴 수밖에 없습니다. 일단 지금으로써는 현행법과 제도를 따를 수밖에 없습니다.

그럼, 보증금을 최대한 안전하게 지키기 위해선 어떻게 해야 할까요?

1. 입주 당일 등기부 확인·전입신고부터

일단 입주일에 잔금을 치르기에 앞서 등기부 등본을 다시 한 번 열람해 추가로 걸린 근저당이 있는지 확인해야 합니다. 대법원인터넷등기소(http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp)에서 가능합니다.


집주인이 금융기관에 대출을 신청해 입주 당일에 근저당 설정이 진행 중인인지도 확인할 수 있습니다. 이 경우 전산 처리가 완료되지 않았기 때문에 등기부에는 '신청사건 처리 중'이라고만 나옵니다. 구체적인 내용은 대법원인터넷등기소 사이트에서 '등기열람/발급 → 등기신청사건 처리 현황' 순으로 접속하면 볼 수 있습니다.

등기부상 문제가 없다는 게 확실하다면 그때 집주인에게 잔금을 지급한 뒤, 곧바로 그 날 전입신고부터 해야 합니다. 꼭 동사무소에 가지 않더라도 가능합니다. 공인인증서만 있으면 '정부24(http://www.gov.kr/portal/main)' 사이트에서 온라인으로 신청할 수 있습니다.


이 경우도 일과 시간인 오전 9시~오후 6시 중에 해야 합니다. 업무시간 종료 시각인 오후 6시를 넘겨 접수하면 이튿날 접수 처리가 돼서 대항력은 그 이튿날, 다시 말해 '정부24'에 전입신고를 한 날을 기준으로 '모레'에야 대항력이 발생하기 때문입니다.

2. '입주일에 근저당 걸면 계약 무효' 특약 기재

전세 계약서에 집주인이 세입자의 입주 당일 근저당권을 설정하지 않는다고 약속하는 '특약'도 가급적 기재해야 합니다. 보통 "입주 당일 근저당권이 설정되면 임대인의 귀책으로 임대차계약은 무효가 된다"는 내용으로 작성합니다.

다만, 강제력은 없습니다. 집주인이 특약을 무시하고 잔금을 치른 그 날 대출 받고 근저당 걸어버려도 막지 못합니다. 집주인이 보증금 돌려주지 않고 버티거나 집이 경매로 넘어가는 등 문제가 생기면 어차피 소송으로 풀 수밖에 없습니다.

3. 전세권 설정…집주인 동의 필요

전세권 설정도 고려 대상입니다. 세입자가 자신의 전세 권리를 등기부에 명확한 기록으로 남기는 것입니다. 전입신고·확정일자와 같은 효력을 갖는 동시에, 근저당권과 마찬가지로 법원에 접수하는 즉시 효력이 생깁니다.

단점도 있습니다. 집주인이 동의해 주지 않으면 불가능합니다. 전세보증금에 비례해 등록세가 부과되는 등 전입신고·확정일자보다 비용도 더 듭니다.

4. 전세보증보험도…비용 감안해야

전세보증보험도 있습니다. 전세 계약이 끝났을 때 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 세입자는 보험에서 그 금액을 받고, 보험사는 집주인에게 구상권을 청구하는 제도입니다. 집주인의 동의가 필요 없고, 전세 계약 기간의 절반이 지나기 전까지 신청이 가능합니다.

보장 한도는 주택 가격에서 기존에 설정된 근저당과 다른 세입자의 보증금 등 선순위채권을 제외한 금액입니다. 단, 보증금 액수에 비례해서 보험료 부담이 발생한다는 점은 감안해야 합니다.

믿고 맡기는 중개인, 의무를 다 해 주세요

지금까지 전세 거래에서 '세입자 행동 요령'을 살펴봤는데, 또 하나 간과돼선 안 될 게 있습니다. 공인중개사의 의무입니다.

계약하려는 부동산의 등기부 등 서류상 기록밖에 조회할 수 없는 세입자로서는 해당 물건에 대해 더 많은 정보를 가진 공인중개사에게 의존할 수밖에 없습니다. 적잖은 금액의 중개 수수료를 지급하는 것도 이 때문입니다.

그만큼 공인중개사도 세입자의 권리 보호를 위해 최선을 다해야 합니다. 공인중개사협회는 "중개의뢰인의 재산상 손해가 발생하지 않도록 중개 대상물과 관련해 본인이 알고 있는 정보를 모두 설명해 주는 게 공인중개사의 의무"라고 역설합니다. 그 의무만 제대로 해 줘도 세입자가 피해 보는 일이 줄어들 것입니다.
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