[취재후] ‘공시가격 참견시점’…당신의 시점은?

표준 단독주택 22만 호 공시가격 상승률 9.13%
시가 15억 원 기준으로 상승률 큰 격차
"안 내던 세금 내는 것" vs "보유세 폭탄"
98.3% vs 1.7%...누구의 시점에서 바라볼까


"집 주인이요? 마포 여기엔 안 살아요. 강남에 산다고 들었는데, 이 집은 부모한테 받은 거라고 하던데요."
(서울 마포구 공시가격 10억 2천만 원 단독주택 세입자)

"은평 여기 집값은 크게 오르지도 않아요. 세금 조금 더 오르겠지만 그거 가지고 부담된다고 하면 안 되죠."
(서울 은평구 공시가격 2억 4천여만 원 단독주택 주인)

집 '공시가격' 당신이 몰랐던 것과 알아야 할 것들

오늘(25일)부터 전국 표준단독주택 22만 호에 대한 공시가격 열람이 시작됐습니다. 공시 예정가격에 대한 소유주 의견청취가 끝나고 의견 일부가 반영된 공시가격입니다. 한국감정원 부동산 공시가격 알리미에 접속하거나 자치단체 민원실을 방문하면 올해 1월 1일을 기준으로 산정된 공시가격을 확인할 수 있습니다.

단독주택이란 우리가 흔히 골목길에서 볼 수 있는 건물 하나짜리 단독, 다가구 주택 등을 말합니다. 그중에서도 각 지역의 대표성이 있는 '표준'을 따로 두는 데 이게 22만 호입니다. 그리고 이 표준을 바탕으로 전국 396만 호의 개별 단독주택의 공시가격을 정합니다. 표준+개별 주택을 더한 단독주택은 전국 418만 호입니다.

'보유세 폭탄'이냐 '형평 맞추기'냐 갈라진 시점

어제(24일)는 표준 단독주택의 공시가격 상승률과 상승 배경 등에 대한 국토교통부 등 관계부처 발표가 있었습니다. 브리핑 장소였던 정부서울청사 브리핑실은 50여 석의 기자석이 꽉 차 통로 바닥에 앉는 기자도 여럿 있었습니다. 앞서 설명했듯 418만 호 중 10%도 안 되는 22만 호에 대한 가격공시일 뿐인데 이처럼 관심이 컸던 이유는 공시가격 상승의 첫 신호탄이었기 때문입니다.

중요성이 반영된 듯 오늘 아침 9개 중앙일간지, 경제지 등은 모두 1면을 통해 관련 소식을 담았습니다.

-서울 단독주택 공시가 18% 인상…비싼 집일수록 인상률 높아 (조선)
-강남·용산 고가주택 값 안 올라도 보유세 폭탄 (중앙)
-공시가격 현실화 첫발…서울 단독주택 18% 올려 (한겨레)
-상위 2% 주택에 세 폭탄…시세 15억이 갈랐다 (한국)
-공시가 올라 세금 폭탄? 다수에겐 형평 맞추기 (국민)
-용산·강남·마포 30% 급등…세폭탄 현실화 (서경)

기본 팩트는 같았지만 제목의 결은 크게 다릅니다. 어떤 시점으로, 정확히 말하면 누구의 시점으로 공시가격을 바라보느냐에 따라 사용하는 단어가 달라집니다. 어느 쪽이 맞을까요? 각자의 시점으로 정확히 확인해볼 필요가 있어 보입니다.

공시가격 참견시점…'보유세 폭탄' 걱정? 이명희 회장이거나 시세 15억 원 넘는 집 있거나

올해 전국의 표준 단독주택 공시가격 상승률은 9%를 기록하며 역대 최고를 기록한 것은 맞습니다. 다만 조금 더 자세히 따져봐야 할 것은 가격대별 상승률입니다.

대표적으로 표준 단독주택 22만 채 가운데 가장 비싼 곳은 서울 용산구 한남동에 있는 신세계 이명희 회장 집입니다. 지난해 공시가격이 169억 원이었는데 올해는 270억 원으로 59% 올랐습니다. 그동안 연 10% 정도씩 올랐던 것과 비교하면 큰 폭으로 오른 게 맞습니다.

그런데 이번 인상은 시세 15억 원(공시가격으로 환산 시 약 9억 원) 이상의 고가주택을 대상으로 한 이른바 '핀셋 인상'입니다.주택 시세가 25억 원을 넘으면 평균 36%, 15억 원을 넘으면 21% 올랐습니다. 반면 시세가 15억 원 이하의 평균 상승률은 5.8%였고 3억 원 이하는 3%만 올랐습니다.

공시가격을 시세가 오른 곳은 이에 맞게 올렸고, 고가 주택은 여기에 더해 그동안 낮았던 시세 반영률도 끌어 올린 것입니다.

이걸 잘 보여주는 게 서울의 자치구별 상승률입니다.

서울의 평균 상승률은 17.75% 였는데 자치구별로 차이가 꽤 큽니다. 상승률 상위 5개 구는 용산, 강남, 마포, 서초, 성동입니다. 지난해 '마용성'으로 불리며 집값 상승을 일으킨 곳들에다가 전통적으로 부자동네인 강남 서초가 포함됐는데 20~30%대의 상승률을 나타냈습니다.

반면 상승률 하위 5개 구는 도봉, 구로, 금천, 강북, 중랑 등의 순서로 각 7~8% 대의 상승률을 보였습니다.

전국으로 보면 전국 평균 (9.13%)보다 높게 상승한 시군구는 28곳이고 평균보다 낮게 상승한 곳은 222곳으로 훨씬 많습니다. 고가주택이 많은, 시세가 많이 뛴 서울의 일부 지역이 전체 평균을 끌어 올린 것입니다.

이번 공시가격 인상을 '보유세 폭탄'으로 보려면 시가 15억 원 이상의 고가 주택 한 채 정도는 갖고 있어야 한다는 얘기입니다.

시세 15억 원 넘는 표준주택은 전체의 1.7%, 4천 채 뿐

그 고가 주택은 얼마나 될까요? 시세 15억 원이 넘는 표준주택은 전체 22만 표준주택 가운데 1.7%로 4천 채에 불과합니다. 그동안 덜 내왔던 세금을 '현실화'하는 것이라지만 그래도 그 세금을 직접 내야하는 고가주택자 시점에서는 폭탄이라고 불만일 수 있습니다.

나머지 98.3% 대다수의 경우도 시세가 상승했다면 조금씩 세금이 더 오르긴 합니다. 그렇다고 '폭탄'으로 보기에는 무리가 있습니다. 그 기준은 주택 시세가 15억 원을 넘느냐 안 넘느냐로 판단해 볼 수 있습니다.

표준 주택 공시가격이 발표되기 보름 전 각자의 상황에 따라 어떻게 생각하는 지 들어볼 필요가 있어 단독주택들을 직접 가봤습니다. 먼저 서울 마포구의 한 단독주택. 공시가격이 지난해 8억 3천여만 원에서 올해 10억 2천만 원으로 오른 곳입니다. 시세는 17억 정도로 추산되는 곳입니다. 하지만 집 주인을 만날 순 없었습니다. 집 주인이 사는 집은 따로 있었습니다.

<"집 주인이요? 마포 여기엔 안 살아요. 강남에 산다고 들었는데, 이 집은 부모한테 받은 거라고 하던데요."
(서울 마포구 공시가격 10억 2천만 원 단독주택 세입자)>

다음은 서울 은평구. 공시가격이 지난해 2억 2천여만 원에서 올해 2억 4천여만 원으로 오른 곳입니다. 시세는 4억 원 정도로 추산되는 곳입니다.

<"은평 여기 집값은 크게 오르지도 않아요. 세금 조금 더 오르겠지만 그거 가지고 부담된다고 하면 안 되죠."
(서울 은평구 공시가격 2억 4천여만 원 단독주택 주인)>

조세 형평성 높이며 추가로 걷은 세금, 공공이익에 부합하게 사용돼야

정부가 고가 주택을 중심으로 공시가격을 올리기 시작한 건 그동안 고가 주택의 공시가격이 실제 집값에 크게 못 미친다는 지적에 따른 것입니다. 재산세와 종합부동산세, 그리고 건강보험료, 기초연금 등은 집값의 공시가격을 바탕으로 매겨지는 만큼 세금 부과와 복지대상자 선정 등에 문제가 있었다는 설명입니다.

실제로 참여연대가 2017년 단독·다가구 주택의 실거래가별 공시가격 반영률을 조사했는데 3억 원 이하 주택의 실거래가 반영률은 52.3%였지만 15억 원을 초과하는 주택의 경우 35.5%에 불과했습니다.

정부의 이번 공시가격 현실화에 따라 지금껏 고가주택 소유자들이 불공평한 공시가 체계 탓에 덜 내왔던 세금, 앞으로 더 내게 된다면 재정 여력은 더 확보될 겁니다. 더 거둔 세금이 공공이익에 부합하게 사용된다면 대다수 중저가 주택 소유자들(혹은 무주택자)은 자신이 낸 세금보다 공공 환원을 통해 돌려받는 게 더 많을 겁니다.

공시가격의 형평성을 높이는 건 지금까지 고가주택 소유자들에게 유리했던 보유세 체계를 바꾼다는 점에서 의미가 있습니다. 다만 그 형평성을 높이는 것과 마찬가지로 조세저항을 줄이기 위해선 거두는 것과 마찬가지로 쓰는 것도 잘 써야 합니다. 비리 없이, 낭비 없이 올바르게 써주길 바라는 국민들의 '참견'을 귀 기울여 들어야 하지 않을까요.

참고로 공시가격 통지를 받지 못(?)하는 무주택자는 우리나라 전체 가구의 44%에 달합니다.