[경제 인사이드] 연락 안 되는 집주인…전세 보증금 돌려받는 방법은?

[앵커]

계약 기간이 끝난 후 전세보증금을 받아야 하는데 전화도 메시지도 받지 않는 집주인,

이럴 땐 어떻게 대응해야 할까요?

전세 보증금 돌려받는 방법 강신업 변호사와 알아봅니다.

집주인이 일부러 내 연락을 피할 때 보증금은 받아야 하고, 어떡하나요?

[답변]

내용증명을 보내야 합니다.

내용증명은 우체국이 편지의 내용과 날짜를 증명해 주는 것인데요.

내용 증명 자체가 법적인 효력이 발생하는 것은 아니지만, 사실을 통지했다는 증거가 됩니다.

또 보증금반환을 차일피일 미루는 경우에 법적 절차를 마련하겠다는 강경한 의사를 표시함으로써 임대인에게 심리적인 압박감을 줍니다.

[앵커]

변호사를 통해 보내는 건가요?

[답변]

꼭 변호사 이름으로 보내야 하는 것은 아닙니다.

개인 이름으로 보내나 변호사 이름으로 보내나 효과는 원칙적으로 같습니다.

다만 변호사를 대리인으로 하여 내용증명을 보내는 경우 집주인 입장에서는 앞으로 소송도 불사하겠다는 의사로 받아들일 수 있습니다.

심리적인 압박감이 더 강하겠죠.

[앵커]

변호사 수수료가 부담될 수도 있잖아요.

효력은 같다고 하니까, 개인이 보내려면 어떤 방법으로 보내면 되나요?

[답변]

특별한 형식은 없어요.

16절지나 편지지에 같은 내용으로 3통을 써서 우체국에 가서 보내면 됩니다.

요즘은 인터넷 우체국에서 보내는 것도 가능합니다.

우체국에 3통을 제출하면 우체국에서 내용증명으로 보냈다는 것을 확인하는 도장을 찍고, 1통은 우체국에 보관, 1통은 상대방에게 발송, 다른 1통은 제출인에게 반환해 줍니다.

반드시 등기 우편으로 발송해야 합니다.

비용은 서울에서 서울로 보낼 경우 5,000원 이내, 내용 증명 외에 돈을 약간 더 내면 배달 증명이란 것도 해줍니다.

이것은 상대편에게 실제 배달됐다는 것까지 확인해주는 서비스죠.

[앵커]

어떤 내용을 적어야 하나요?

[답변]

먼저 임대차보증금반환청구서, 전세금반환청구서와 같이 제목을 크게 달고요.

그 밑에 먼저 발신인과 수신인의 이름 주소 연락처를 정확히 적습니다.

그다음 알리고자 하는 내용을 적되 원칙적으로 육하원칙에 따라 적는데요.

임대차 계약의 내용, 임대차 계약이 종료된 시점과 종료 사유를 적고, 보증금 반환을 요청하는 내용을 적습니다.

임의로 반환하지 않으면 소송을 할 것이고, 그 경우 소송비용은 수신인이 부담하게 되리라는 것도 적으면 좋고요.

돈을 받을 계좌도 적어 넣으면 됩니다.

불필요한 내용을 담으면 오히려 법적 분쟁 시 불리해질 수 있으니까 표현이나 문구를 조심해서 적어야 합니다.

[앵커]

내용 증명까지 보냈는데 전세보증금을 받지 못했다면 어떡하나요?

[답변]

먼저 고려할 수 있는 것이 임차권등기명령입니다.

원칙상 집을 비우면 세입자의 우선변제권이 사라지거든요.

하지만 임차권등기명령을 받아놓으면 마음 놓고 이사를 하여도 우선변제권이 유지됩니다.

그다음은 전세금반환소송입니다.

소송하는 데는 얼마간의 시간이 필요하지만 가장 확실한 방법입니다.

이 경우 세입자가 살던 집을 경매하여 전세보증금을 받아낼 수 있고요.

일반적으로는 소송을 제기하면 경매까지 가기 전에 소유권을 잃을 형편에 놓인 집주인이 보증금을 지급합니다.

[앵커]

집 전세 계약 기간이 끝났는데 주인에게 연락을 못 했고 주인도 연락이 따로 안 왔을 때, 계약이 자동갱신 되잖아요?

2년 더 살아야 하는 건가요?

[답변]

주택 임대차보호법은 이렇게 묵시적 갱신이 이뤄진 경우에도 세입자 보호를 위한 규정을 두고 있습니다.

즉 묵시적 갱신이 되면 2년 계약은 유지되지만, 임차인은 언제든지 계약의 해지를 통지할 수 있습니다.

이때 세입자가 2년간 살겠다고 하면 집주인은 이를 받아들일 수밖에 없고요.

반면, 임차인이 2년이 되기 전에 언제라도 나가겠다고 통보할 수 있고 이 경우 집주인은 보증금을 돌려줘야 합니다.

즉, 집주인으로서는 묵시적 갱신이 이뤄질 경우 불리해지는 것이죠.

따라서 임대인으로서는 될 수 있으면 묵시적 갱신보다는 계약서를 다시 쓰는 편이 유리하죠.

단, 묵시적 갱신을 해지하겠다고 임차인이 집주인에게 통보하는 경우에도 3개월이 지나야 계약 해지가 된다는 점에 유의할 필요가 있고요.

따라서 계약 만료 최소 한 달 전 전세금 반환 내용증명을 통해 새로운 임대차계약을 맺을 의사가 없다는 것을 분명히 밝혀두는 것이 좋습니다.

문자, 카톡 등도 가능하지만, 나중에 법적 분쟁 발생 시 입증이 어려울 수 있기 때문에 이 경우도 '내용증명'을 이용할 수 있습니다.

[앵커]

요즘 전세금보증보험 많이 가입하시는데 소송 없이 보증금을 받을 수 있다고 하더라고요.

어떤 절차를 거치면 되나요?

[답변]

전세보증금반환보증에 가입하고 전세 계약이 종료되었으나 보증금을 반환받지 못하는 경우 주택도시보증공사에 보증금반환을 신청할 수 있습니다.

먼저 보증이행청구 신청 전 주택 임차권등기명령 신청을 하고(인터넷을 이용한 주택 임차권등기명령 신청도 가능) 임차권등기명령서 결정문이 발급되면 보증이행 심사서류를 준비해서 가까운 주택도시보증공사 지사로 전화 후 방문하여 신청하면 됩니다.

원칙은 보증기간이 끝나는 다음날(전세 계약 기간 만료일로부터 한 달 후)부터 신청할 수 있고요.

보증금을 반환받는 데는 전세기간 만료 후 약 1달 10일 이상 소요됩니다.

물론 이사 후 주택을 명도 해야 하는데요.

가령 주택도시보증공사에 현관키나 비밀번호를 알려주어야 할 수도 있습니다.