[경제 인사이드] 전세 계약했는데 월세?…부동산 이중계약 피하려면?

[앵커]

전세 계약을 맺고 보증금까지 내고 살고 있었는데, 알고 보니 내 계약이 월세였다면.. 얼마나 황당하겠습니까.

최근 이런 일이 벌어졌습니다.

한 공인중개업소의 사기극으로 20~30대 청년들이 전세 자금을 날릴 위기에 놓였는데요.

이런 이중계약을 막을 법은 없는지, 김태근 변호사와 알아봅니다.

경기도에서 일어난 이중계약 사건, 정리 부탁드립니다.

[답변]

2가지 방식의 사기 사건인데요.

첫째, 임차인과는 전세 계약을 체결하고, 임대인과는 월세 계약을 체결하는 수업입니다.

예를 들면, 임차인의 전세금액이 1억 원이면, 임대인과는 월세는 보증금 500만 원에 월세 30만 원(24개월)으로 계약한 후, 전세금 1억 원과 보증금과 월세의 합계 차액을 다른 곳으로 전용하는 것이죠.

이때마다 중개업자는 임대인이 고령이어서 은행 업무에 어려움을 겪는다는 식의 거짓말로, 부동산 명의 통장으로 전세금을 받았고, 이렇게 받은 돈을 임대인에게는 월세로 지급했다고 합니다.

두 번째는 똑같이 전세계약을 체결하더라도, 임차인과는 7,000만 원에, 임대인과는 5,000만 원의 전세 계약을 맺어, 차익 2,000만 원을 다른 곳에 사용하는 식의 방법입니다.

한편 이 사건은 안산에서만 특별했던 것이 아니고, 최근 주택 임대차 계약 관련 사기 사건으로 자주 발생하고 있습니다.

[앵커]

왜 이런 일이 끊이지 않고 일어나는 걸까요?

[답변]

이런 사건은 주택 가격 급등 시에 많이 발생하는데요.

부동산 중개업자의 경우에는 거래하는 주택의 가격이 올라가는 게 보이다 보니, 뭔가 본인이 직접 주택을 사들여 투기 이익을 얻고 싶은데, 이런 자금을 스스로는 확보하지 못하다 보니, 결국 손님들의 투자금까지 손을 대는 것인데요.

15분 만에 계약 체결 이에 반해 현재 우리나라의 주택 임대차 중개 관행은, 공인중개사 사무실에 가서 주택을 잠깐 본 후 괜찮다 싶으면, 그 다음 날 집주인을 만나 거의 15분 안쪽으로 계약을 체결하고 있거든요.

이러다 보니, 주택 임차인이 집주인을 직접 만나 계약을 체결하더라도, 집주인이 진짜인지 가짜인지 확인하기가 어려운 부분이 있습니다.

쌍방 대리 또한, 임대인과 임차인 사이에 공인중개사가 알아서 주택임대차 계약을 체결하는 것처럼 양쪽을 안심시킨 후 공인중개사가 임대인과 임차인을 모두 속여 계약을 체결하는 경우도 있습니다.

임대인의 신분증 사본 위조 정말 심하면, 공인중개사가 제삼자를 통해 보증금이 적은 월세 임대차 계약을 체결하여 해당 주택을 확보한 후, 계약 당시 입수한 임대인의 신분증 사본을 바탕으로 임대인을 가장한 제삼자의 사진을 첨부하여 위조 신분증을 만드는 경우도 있습니다.

이렇게 되면, 임차인은 임대인의 신분증만으로는, 임대인이 그 주택의 적법한 소유자인지와 공인중개사가 해당 주택 임대차계약을 적법하게 위임받았는지를 확인할 수 없게 되는 것입니다.

[앵커]

이런 경우 세입자들은 보증금을 돌려받을 수 없는 겁니까?

집주인은 책임이 전혀 없는 건가요?

[답변]

이것도 2가지로 나누어서 설명해 드려야 할 것 같은데요.

먼저 첫째, 집주인이 공인중개사에게 본인의 신분증과 도장 등을 맡긴 경우에는, 법률적으로 공인중개사에게 계약을 위임한 것으로 보아, 임차인이 임대인에게 보증금 반환을 요구할 수도 있습니다.

이 경우는 공인중개사로 인한 실질적인 사기의 피해자는 집주인이 되는 경우입니다.

그러나 조금 전에 말씀드린 바와 같이, 공인중개사가 집주인의 신분증과 도장을 위조하여 계약을 체결하는 경우에는, 사실상 공인중개사가 임차인을 속여서 계약을 체결하는 경우이기 때문에, 집주인은 본인도 몰랐다고 하면, 임차인은 집주인에게 책임을 묻기 어려운 상황이 빠지게 됩니다.

[앵커]

요즘 오피스텔 같은 건, 공인중개사나 업체에서 위임을 받는 경우가 많더라고요.

이렇게 대리인과 계약할 때 무엇을 꼼꼼하게 확인해야 하나요?

[답변]

무엇보다도 가장 중요한 건, 계약을 체결하실 때, 천천히 꼼꼼하게 물어보시고 계약을 체결하셔야 해요.

왠지 이런 걸 물어보면, 내가 뭔가 세상 물정을 몰라 보이고, 부끄럽게 생각하지 마시고, 적극적으로 물어보셔야 합니다.

그러라고 중개수수료 지급하는 것이거든요.

둘째, 원칙적으로 계약은 당사자 본인과 하셔야 하는데, 대리인이 나왔다고 하면, 최대한 집주인 본인과 직접 만날 수 있는지를 확인하셔야 합니다.

외국에 계시지 않는 한, 집주인을 못 만날 이유는 없거든요.

셋째, 그럼에도 불구하고 불가피한 사정으로 인해, 대리인과 계약을 체결해야 하는 상황이면, 대리인이 적법한 위임장을 가졌는지, 집주인의 신분증과 인감도장을 가졌는지를 확인하셔야 합니다.

이때 위임장에 신분증만으로는 부족하니, 집주인 본인의 인감증명서를 첨부하면 좋겠다고 요구하시는 게 좋습니다.

넷째, 대리인이 제시한 신분증, 인감증명서에 기재된 주민등록번호와 주택의 등기부가 일치하시는지를 꼭 확인하셔야 하고요.

다섯째, 기존에 주택을 사면서 받은 등기권리증과 세금 납부 내역까지 요구할 수도 있는데요.

사실 이 정도까지 요구하는 상황에 이르면, 우리나라 중개 관행상 실질적으로 계약을 체결하기는 어렵습니다.

마지막으로는 철저하게 임차인은 속일 의도로 모든 신분증과 문서까지 위조하면 사실상 대책이 없는데요.

이때는 공인중개업자의 손해책임보험 증서를 확인해서 받아주시는 게 꼭 필요합니다.

다만 이 경우에는 보통 책임보험금 한도가 1억 원이기 때문에, 조금 전 사건처럼 약 43억 원의 피해금액이 발생한 경우에는 실질적인 보상을 받기 어려운 점이 있습니다.

궁극적으로는 현행 공인중개사법을 개정하여, 중개업자의 의무 작성 서류인 중개 물건 확인 설명서상에 계약 체결 때부터 임대인 본인의 신분 확인을 위한 추가 조치, 즉 등기권리증과 세금 납부 서류 등의 확인을 의무화하는 게 타당할 것으로 판단됩니다.

이런 경우 번거롭다는 불편함은 불가피한데요.

큰돈이 들어가는 계약을 체결하실 때에는, 천천히 꼼꼼하게 계약을 체결하셔야 합니다.

지금 우리나라는 너무 빨리빨리 계약을 체결하는 경향이 있습니다.

[앵커]

이런 매물은 애초에 거르는 게 제일 좋을 것 같은데요.

방법이 있을까요?

[답변]

현재 시세보다 너무 임대료가 저렴하다 싶으면 그 주택은 피하시는 게 좋습니다.

이것도 조금 마음 아픈 얘기인데요.

보증금이 많지는 않은데, 가족들에게 괜찮은 집을 구해주고 싶은 부모님들이 많습니다.

이 경우 중개인으로부터 주택 임대차보호법상 최우선적으로 보호받은 금액이 있으니, 이것만 내고 들어와서 살아도 된다고 소개받는 경우가 있습니다.

현재 서울의 경우 최우선 변제받는 소액보증금이 3,700만 원입니다.

그리하여 이렇게 3,700만 원만 내고 약 1억 원 정도 보증금이 필요한 주택에 임대해서 들어갔는데, 알고 보니 이미 우선순위가 있는 담보가 잡혀 있고, 경매 진행 중인 깡통주택이지요.

이 경우 임차인 나는 몰랐기 때문에, 최우선적으로 소액보증금을 보호받아야 한다고 주장할 수는 있는데, 등기부상 이미 주택 가치 대비 담보채권액이 넘는 담보권 등기가 설정되어 있고, 여기에도 경매까지 진행되고 있는 경우에는 법원에서는 임차인이 이러한 사정을 알았음에도 의도적으로 앞순위 채권자들에게 손해를 가할 목적으로 주택을 임차하였다고 간주하여, 최우선변제보증금도 돌려받지 못하는 사건도 많이 발생하고 있습니다.

그리하여 주택 대비 보증금이 너무 저렴한 것도 한 번쯤은 의심해볼 필요가 있고, 임대차 계약 시에는 주택 등기를 꼭 확인하신 후, 주택 가격 대비 담보금액이 너무 큰 것은 아닌지, 경매 진행 중인 사건은 아닌지 꼭 확인하셔야 합니다.