‘다가구’라 서러워요…전세금 지켜준다더니?

오늘(3일) 전국 임차인들의 귀가 번쩍 뜨일 뉴스가 전해졌습니다. 이달 말부터 주택도시보증공사(HUG)의 전세금반환보증 가입이 확대된다는 겁니다.

전세금 반환 보증은 전세를 든 임차인이 보증에 가입하면, 계약 기간 이후 집 주인으로부터 전세금을 돌려받지 못하면 보증 기관이 임차인에게 전세금을 대신 지급하는 제도입니다. 임차인으로선 전세금 떼일 걱정을 더는 셈입니다.

지금까지는 임대차(전세) 계약 기간이 절반 이상 지나면 보증 가입 자체가 불가능했습니다. 다만, 미분양 관리지역에서는 전세 계약 기간 종료 6개월 전까지 보증 가입이 가능하도록 '특례' 규정을 적용하고 있었는데요.

이 전세금 반환 보증 특례 지역을 이달 말부터 전국으로 확대해 어느 곳에서나 임차인이 전세 만기 6개월 전까지 보증에 가입할 수 있게 하겠다는 겁니다. 담당 부처인 국토부는 "서민 임차인이 보증금을 돌려받지 못할까 하는 불안에서 벗어나길 기대한다"고 밝혔습니다.

그런데 말입니다. 이 전세금 반환보증, 과연 모든 임차인이 누릴 수 있는 제도일까요?

전세금 반환보증의 강점은 임대인, 즉 집주인의 동의를 받지 않아도 된다는 점입니다. 임차인이 신청하면 보증기관이 심사 후 임대인에게는 사후 통보하는 식입니다. 동의 없는 간편한 절차 덕에 가입 수는 매년 늘고 있습니다.

그런데 가입 주택 유형 가운데 단독·다가구는 가입 신청 시 '타 전세계약체결내역 확인서'를 추가로 제출해야 합니다. 예컨대 A라는 사람이 입주하려는 다가구 주택에 기존에 B, C, D가 전세로 살고 있었다면 이들에 대한 정보도 제출하라는 겁니다.

확인서에는 다른 임차인의 전세계약 기간과 전세보증금 등을 명시하고 임대인이나 공인중개사가 확인 서명을 하게끔 했습니다. 사실상 반환보증에 가입하려면 집주인의 동의가 필요한 셈입니다. 아파트 등 다른 주택 유형과는 다른 점입니다.

실제로 최근 반환보증 가입을 포기했다는 30대 직장인 김 모 씨는 "집주인에게 전세계약 현황을 알려달라고 하니 '이런 것까지 해야 하느냐'고 하더라"며 "사실상 아파트 사는 사람들을 위한 제도 아닌가 하는 생각이 들었다"고 말했습니다.

보증기관 입장도 이해는 됩니다. 공적 자금으로 보증을 해주는 이상, 손실 규모를 최대한 줄이기 위한 검증 절차는 필요합니다. 아파트처럼 구분 등기를 하는 주택은 선순위채권 등을 보면 위험 정도를 파악할 수 있습니다.

하지만 다가구 주택의 경우 몇 세대가 어느 정도 규모로 임차해 있는지는 임대인만이 알고 있습니다. 보증기관으로서는 이런 정보들이 있어야만 향후 구상권 청구 범위 등을 가늠할 수 있습니다.

현실이 이렇다 보니 HUG의 전세금반환보증 가입 현황을 보면 단독·다가구가 현저히 적습니다. 전체 가운데 단독·다가구 비중이 7% 가량에 불과합니다. 가장 많은 건 아파트로 70%가량을 차지합니다.

참고로 서울연구원 자료를 보면 서울 주택유형 가운데 아파트가 42%, 단독·다가구가 30%가량을 차지합니다. 이를 고려하더라도 단독·다가구가 얼마나 전세금반환보증에서 외면받고 있는지 알 수 있습니다.

그렇다면, 방법은 없는 걸까요?

우선 다가구주택 등의 임차인은 공인중개사에게 선순위 임차보증금 정보를 정확히 요구할 필요가 있습니다. 현행법에 따르면 공인중개사는 다가구 주택을 중개할 경우 기존 임대차 정보를 고지할 의무가 있습니다. 임차인이 마땅히 받아야 할 권리라는 얘기입니다.

또, 집주인과 사전 협의가 되면 임대차 계약서에 특약 조건으로 '전세금반환보증 가입 시 협조한다.' 등의 문구를 삽입할 수 있습니다. 혹여나 나중에 임대인이 협조를 거부해 보증 가입이 어렵게 되는 것을 예방할 수 있습니다.