“내년 준공후 미분양 3만호 넘는다…연말부터 수도권 逆전세”

2015년 주택 인허가 물량 급증 영향으로 내년이면 아파트를 다 짓고도 팔지 못하는 '준공 후 미분양' 물량이 최대 3만 호에 이를 수 있다는 전망이 나왔습니다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 오늘(26일) KDI 정책포럼 '우리나라 주택공급의 문제점과 개선방향' 보고서에서 2019년 준공 후 미분양 물량이 최대 2만 5,561호, 2020년이면 3만 51호에 이를 것으로 추산했습니다.

이는 2019∼2020년 분양 물량이 29만 7천 호인 상황에서 차입금리에서 주택가격상승률을 뺀 사용자비용이 1.0%이고 2019년과 2020년 실질 경제성장률이 각각 2.4%, 2.5%인 것을 가정한 결과입니다. 올해 5월 기준 미분양 물량이 1만 8,558호인 것과 비교하면 급격한 증가입니다.

이 같은 미분양 급증세는 2015년 집중됐던 주택공급 급증에 따른 것으로 풀이됩니다. KDI가 아파트 분양물량과 미분양의 상관관계를 분석한 결과 분양 물량이 10% 증가하면 3년 뒤에는 준공 후 미분양 물량이 3.8% 증가하는 것으로 나타났습니다.

분양 확대에 따른 입주 물량 증가는 전세 시장에도 영향을 미칠 전망입니다. 아파트 입주 물량이 장기평균 대비 10% 증가할 경우 전셋값은 0.6∼1.121% 하락하는 것으로 나타났습니다.

서울·경기 지역에서 전셋값이 가장 높았던 시점이 2017년 12월과 2018년 2월임을 고려하면 2년 만기가 도래하는 2019년 12월부터 수도권에서 역전세 현상이 표면화될 것이라고 송 부장은 지적했습니다.

한국 주택시장은 주택보급률이 이미 100%를 넘어선 단계에 들어서 초과공급을 소화하기 어렵다는 것도 문제점입니다. 올해 기준 주택보급률은 106.0%, 인구 1천 명당 주택 수는 412호로 추정됩니다. 2018년 기준으로 가구 수 증가와 주택멸실 수를 더한 '기초주택수요'는 34만 8,220호지만, 실제 주택 인허가 물량은 55만 4,136호에 달해 20만 호가 넘는 공급초과가 발생하고 있는 셈인 것으로 나타났습니다.

이에 국토교통부가 발표한 분양가상한제와 3기 신도시 개발이 주택시장 문제를 해소할 수는 없을 것이라는 지적도 나왔습니다. 송 부장은 "현시점에서 신도시 건설은 구도심 쇠퇴를 촉진한다"며 "3기 신도시가 과연 정부가 원하는 방향으로 갈지 의문이 제기된다"고 지적했습니다.

송 부장은 정부는 주택의 양적 부족 문제가 완화됐고, 주택금융시장도 발달된 상황에서 주택 공급 급증과 급락의 재발을 방지하기 위해 주택금융기관의 책임성을 강화할 수 있는 제도적 보완이 필요하다고 설명했습니다.

또 정부의 택지공급이 공급 변동성을 확대할 수 있어 앞으로 정부의 공공택지 조성을 통한 주택공급계획은 신중하게 설계될 필요가 있고, 최근 가구 수 증가 폭의 빠른 감소와 세계에서 가장 낮은 저출산율, 고령층을 중심으로 한 1인 가구의 증가 등은 소형주택을 중심으로 다양한 주택수요를 요구하고 있어 이에 대응하는 수요 중심의 주택공급제도를 마련할 필요가 있다고 강조했습니다.

[사진 출처 : 연합뉴스]