[경제 인사이드] 정부, 부동산 간접투자 문턱 낮춘다

입력 2019.09.17 (18:16) 수정 2019.09.17 (18:35)

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[앵커]

정부가 리츠, 부동산펀드 등 부동산 간접투자에 대한 혜택을 크게 늘리기로 했습니다.

어떤 혜택을 주는지, 나아가 집값 안정에 도움을 줄지 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원과 짚어봅니다.

부동산 간접투자인 리츠나 부동산 펀드가 어떤 것인지 설명부터 해주시죠.

[답변]

리츠와 부동산펀드는 부동산 간접투자상품입니다.

개인이 부동산을 직접 사고팔지 않고 돈을 맡기면 전문가가 운용해서 이익을 나눠준다고 해서 간접투자상품이라고 하는데요.

공모형, 사모형의 경우 투 자수에 따라 판단합니다.

투자자 수에 따라 49인을 넘으면 공개적 방식으로 모집한다고 해서 공모형이라고 하죠.

다수의 투자자로부터 돈을 모아 부동산에 투자하고, 그 수익을 배당하는 부동산투자회사가 리츠. 일반적인 부동산 직접투자처럼 건물을 사거나 개발하고, 임대를 통해 돈을 번다. 그리고 이 돈을 투자자들에게 배당 형식으로 나눠줍니다.

리츠는 주식시장에 상장돼 있어서 투자자가 쉽게 현금화 할 수 있고요.

부동산펀드는 투자금의 비율만큼 지분을 가진다는 측면 주로 3~5년 만기의 폐쇄형으로 만들어지며 만기까지 환매가 거의 불가능하다는 점에서 차이가 있습니다.

둘 다 부동산을 증권화한 상품인데, 모두 몇십만 원 소액투자가 가능합니다.

개인이 투자하는 것보다 위험이 덜하고 수익이 어느 정도 발생하기에 ‘중위험 중수익 상품’으로 요즘 관심이 늘고 있습니다.

[앵커]

정부가 부동산 간접투자를 활성화하겠다고 밝혔습니다.

이유가 뭘까요?

[답변]

두 가지로 분석할 수 있습니다.

우선 시중의 금리가 낮아지고요.

추가로 더 낮아질 것이라는 기대가 큰 데요.

부동 자금이 주택시장으로 유입돼 집값이 너무 불안해지는 것을 막겠다는 취지죠.

집값이 오를수록 무주택서민들의 주거 불안이 커지니 자금의 물꼬를 다른 곳으로 유인하겠다는 겁니다.

두 번 째는 누구에게나 투자의 문이 열려있는 공모형 부동산 간접투자상품에 세제 혜택을 더 줘서 일반 국민이 수익을 가져갈 기회를 제공한다는 겁니다.

부동산 간접투자상품은 연평균 23.4%씩 빠르게 성장하지만, 사모가 대부분을 차지하고 공모는 3.7%에 불과하거든요.

주로 사모에 참여하는 소수의 외국인·기관투자자들만 부동산 간접투자의 수익을 가져다주는 점을 개선하겠다는 것이죠.

[앵커]

정부가 부동산 간접투자를 활성화를 시키기 위해 많은 혜택을 주겠다고 했는데요.

어떤 혜택을 주나요?

[답변]

먼저 수익성이 좋을 것으로 예상하는 공공자선 사업을 공모형 투자에 몰아주기로 했습니다.

예를 들면 지하철역과 철도역 복합개발이나 복합환승센터 등을 만드는 사업의 경우 공모형 투자에 가점을 줘서 우대해줄 예정이고요.

도시첨단산업단지 용지나 대형 물류시설 용지, 신도시 안의 자족용지도 공모 투자자에게 우선 공급됩니다.

그리고 세금도 깎아줄 예정입니다.

보통 이자와 배당 소득에 대해선 연 14%(지방소득세 포함 15.4%)의 세금이 부과되지만, 공모형 투자의 경우 다른 소득과 따로 분리과세하고 5천만 원 한도로 9%의 세율만 과세할 방침입니다.

또, 공모 리츠·펀드에 취득세를 감면해주는 방안도 추진한다고 합니다.

[앵커]

리츠나 부동산 펀드 같은 부동산 간접투자가 활발해지면 어떤 이점이 있을까요?

[답변]

시중의 부동자금이 산업단지·물류시설 등 공공 인프라와 상업용 부동산으로 유입되면 경제효과가 크다고 정부는 판단한 것 같습니다.

말하자면 주택으로만 몰리는 이 자금의 물꼬를 생산시설 투자자금으로 돌려 실물경제를 활성화하는 데 기여한다는 전략이죠.

일부 기간 투자자에게만 집중되었던, 부동산 간접투자 수익을 국민에게 재분배하는 효과가 이뤄지고요.

[앵커]

부동산으로만 쏠리던 자금이 부동산 간접투자로 분산되면, 집값 안정에 도움이 될까요?

[답변]

정부는 '부동산 간접투자 대중화'를 통해 기존 주택을 중심으로 이뤄지던 부동산투자의 패턴을 돌려놓는 계기가 될 것으로 기대하고 있는데요.

하지만 세제 혜택을 주는 한도가 5,000만 원 정도이어서 많은 돈을 투자할 수 있는 것은 아닙니다.

그렇다 보니 주택으로 몰리는 수요를 완전 대체는 어려울 것이고요.

하지만 월세 수익이 나오는 오피스텔, 상가 직접 투자와 경쟁력을 갖춘다면 일부 은퇴자들이 여유 자금을 투자할 가능성이 있는 것으로 보입니다.

돈을 모으기 시작하는 사회초년생들도 관심을 가지지 않을까 합니다.

[앵커]

정부가 활성화 시키지만 넣는다고 무조건 수익이 나고, 손실이 없는 건 아니잖아요.

부동산 간접투자 시 주의할 점은 뭔가요?

[답변]

부동산펀드나 리츠는 다양한 부동산에 분산해 투자할 수 있어 리스크(위험)를 줄일 수 있는 장점이 있습니다.

하지만 개발사업은 항상 복병이 있죠.

개발을 추진하다가 잘 안 될 가능성에 대비해 금융구조 등 상품을 잘 설계해야 합니다.

실제 수익률도 잘 나와서 검증이 된다면 안심하고 투자할 것으로 보입니다.

이번에 상장 리츠의 경우 반드시 전문 신용평가기관의 평가를 거친 뒤 결과를 공시하도록 의무로 규정했는데 이런 안전장치가 잘 가동이 되어야 할 것이고요.

투자자들은 고려할 것은 경기침체가 오면 부동산 간접투자 역시 안전하다고만은 볼 수 없다는 점입니다.

경제여건 변동 위험성이 존재한다는 걸 명심하시고요.

우량한 임차인이 장기책임임대차계약 돼 있는 상품들을 선택하는 것도 좋고요.

부동산을 사거나 자금을 빌려주고 이자를 받는 상품이 있는데, 이때는 부동산 담보 설정 순위와 담보가치에 대출 비율인 LTV(Loan To Value)가 낮을수록 안정적이니까요.

이런 것도 반드시 점검해야 합니다.

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  • [경제 인사이드] 정부, 부동산 간접투자 문턱 낮춘다
    • 입력 2019-09-17 18:24:17
    • 수정2019-09-17 18:35:07
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[앵커]

정부가 리츠, 부동산펀드 등 부동산 간접투자에 대한 혜택을 크게 늘리기로 했습니다.

어떤 혜택을 주는지, 나아가 집값 안정에 도움을 줄지 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원과 짚어봅니다.

부동산 간접투자인 리츠나 부동산 펀드가 어떤 것인지 설명부터 해주시죠.

[답변]

리츠와 부동산펀드는 부동산 간접투자상품입니다.

개인이 부동산을 직접 사고팔지 않고 돈을 맡기면 전문가가 운용해서 이익을 나눠준다고 해서 간접투자상품이라고 하는데요.

공모형, 사모형의 경우 투 자수에 따라 판단합니다.

투자자 수에 따라 49인을 넘으면 공개적 방식으로 모집한다고 해서 공모형이라고 하죠.

다수의 투자자로부터 돈을 모아 부동산에 투자하고, 그 수익을 배당하는 부동산투자회사가 리츠. 일반적인 부동산 직접투자처럼 건물을 사거나 개발하고, 임대를 통해 돈을 번다. 그리고 이 돈을 투자자들에게 배당 형식으로 나눠줍니다.

리츠는 주식시장에 상장돼 있어서 투자자가 쉽게 현금화 할 수 있고요.

부동산펀드는 투자금의 비율만큼 지분을 가진다는 측면 주로 3~5년 만기의 폐쇄형으로 만들어지며 만기까지 환매가 거의 불가능하다는 점에서 차이가 있습니다.

둘 다 부동산을 증권화한 상품인데, 모두 몇십만 원 소액투자가 가능합니다.

개인이 투자하는 것보다 위험이 덜하고 수익이 어느 정도 발생하기에 ‘중위험 중수익 상품’으로 요즘 관심이 늘고 있습니다.

[앵커]

정부가 부동산 간접투자를 활성화하겠다고 밝혔습니다.

이유가 뭘까요?

[답변]

두 가지로 분석할 수 있습니다.

우선 시중의 금리가 낮아지고요.

추가로 더 낮아질 것이라는 기대가 큰 데요.

부동 자금이 주택시장으로 유입돼 집값이 너무 불안해지는 것을 막겠다는 취지죠.

집값이 오를수록 무주택서민들의 주거 불안이 커지니 자금의 물꼬를 다른 곳으로 유인하겠다는 겁니다.

두 번 째는 누구에게나 투자의 문이 열려있는 공모형 부동산 간접투자상품에 세제 혜택을 더 줘서 일반 국민이 수익을 가져갈 기회를 제공한다는 겁니다.

부동산 간접투자상품은 연평균 23.4%씩 빠르게 성장하지만, 사모가 대부분을 차지하고 공모는 3.7%에 불과하거든요.

주로 사모에 참여하는 소수의 외국인·기관투자자들만 부동산 간접투자의 수익을 가져다주는 점을 개선하겠다는 것이죠.

[앵커]

정부가 부동산 간접투자를 활성화를 시키기 위해 많은 혜택을 주겠다고 했는데요.

어떤 혜택을 주나요?

[답변]

먼저 수익성이 좋을 것으로 예상하는 공공자선 사업을 공모형 투자에 몰아주기로 했습니다.

예를 들면 지하철역과 철도역 복합개발이나 복합환승센터 등을 만드는 사업의 경우 공모형 투자에 가점을 줘서 우대해줄 예정이고요.

도시첨단산업단지 용지나 대형 물류시설 용지, 신도시 안의 자족용지도 공모 투자자에게 우선 공급됩니다.

그리고 세금도 깎아줄 예정입니다.

보통 이자와 배당 소득에 대해선 연 14%(지방소득세 포함 15.4%)의 세금이 부과되지만, 공모형 투자의 경우 다른 소득과 따로 분리과세하고 5천만 원 한도로 9%의 세율만 과세할 방침입니다.

또, 공모 리츠·펀드에 취득세를 감면해주는 방안도 추진한다고 합니다.

[앵커]

리츠나 부동산 펀드 같은 부동산 간접투자가 활발해지면 어떤 이점이 있을까요?

[답변]

시중의 부동자금이 산업단지·물류시설 등 공공 인프라와 상업용 부동산으로 유입되면 경제효과가 크다고 정부는 판단한 것 같습니다.

말하자면 주택으로만 몰리는 이 자금의 물꼬를 생산시설 투자자금으로 돌려 실물경제를 활성화하는 데 기여한다는 전략이죠.

일부 기간 투자자에게만 집중되었던, 부동산 간접투자 수익을 국민에게 재분배하는 효과가 이뤄지고요.

[앵커]

부동산으로만 쏠리던 자금이 부동산 간접투자로 분산되면, 집값 안정에 도움이 될까요?

[답변]

정부는 '부동산 간접투자 대중화'를 통해 기존 주택을 중심으로 이뤄지던 부동산투자의 패턴을 돌려놓는 계기가 될 것으로 기대하고 있는데요.

하지만 세제 혜택을 주는 한도가 5,000만 원 정도이어서 많은 돈을 투자할 수 있는 것은 아닙니다.

그렇다 보니 주택으로 몰리는 수요를 완전 대체는 어려울 것이고요.

하지만 월세 수익이 나오는 오피스텔, 상가 직접 투자와 경쟁력을 갖춘다면 일부 은퇴자들이 여유 자금을 투자할 가능성이 있는 것으로 보입니다.

돈을 모으기 시작하는 사회초년생들도 관심을 가지지 않을까 합니다.

[앵커]

정부가 활성화 시키지만 넣는다고 무조건 수익이 나고, 손실이 없는 건 아니잖아요.

부동산 간접투자 시 주의할 점은 뭔가요?

[답변]

부동산펀드나 리츠는 다양한 부동산에 분산해 투자할 수 있어 리스크(위험)를 줄일 수 있는 장점이 있습니다.

하지만 개발사업은 항상 복병이 있죠.

개발을 추진하다가 잘 안 될 가능성에 대비해 금융구조 등 상품을 잘 설계해야 합니다.

실제 수익률도 잘 나와서 검증이 된다면 안심하고 투자할 것으로 보입니다.

이번에 상장 리츠의 경우 반드시 전문 신용평가기관의 평가를 거친 뒤 결과를 공시하도록 의무로 규정했는데 이런 안전장치가 잘 가동이 되어야 할 것이고요.

투자자들은 고려할 것은 경기침체가 오면 부동산 간접투자 역시 안전하다고만은 볼 수 없다는 점입니다.

경제여건 변동 위험성이 존재한다는 걸 명심하시고요.

우량한 임차인이 장기책임임대차계약 돼 있는 상품들을 선택하는 것도 좋고요.

부동산을 사거나 자금을 빌려주고 이자를 받는 상품이 있는데, 이때는 부동산 담보 설정 순위와 담보가치에 대출 비율인 LTV(Loan To Value)가 낮을수록 안정적이니까요.

이런 것도 반드시 점검해야 합니다.

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