“불로소득 허용 않겠다” 초강력 대책…부동산 전문가 생각은?

"주택을 통한 불로소득은 어떠한 경우에도 절대 허용하지 않겠다"

투기수요를 차단하겠다고 했습니다. 실수요 중심으로 재편하겠다고 했습니다. 일단 홍남기 경제 부총리는 이렇게 말했습니다. 정말 정부 의도대로 될까요?

이게 정말 가능한 일인지, 실효성은 있는지 부동산 전문가 세 분의 얘기를 들어봤습니다.

국민은행 박합수 위원, 우리은행 안명숙 부장, 신한은행 우병탁 팀장

"초고가 15억 원 기준은 처음"..."대출 금지는 처음 본다"

이번 대책에서 가장 눈길이 가는 건 투기지역과 투기과열지구의 시가 15억 원 초과 아파트는 가계와 개인사업자, 법인 등 모든 차주에 대해서 주택담보대출을 금지한 겁니다.

전문가들은 한목소리로 다주택 여부와 상관없이 대출을 막은 건 이례적인 정책 결정이라고 말했습니다.

국민은행 박합수 부동산 수석전문위원은 "정부가 고가 아파트의 기준을 15억 원 초과라고 내린 셈인데, 이는 시장에서 처음 등장한 기준"이라고 설명했습니다.

우리은행 안명숙 부동산투자지원센터 부장도 "시가의 기준을 정해서 주택 수와 무관하게 대출을 금지한 경우는 지난 15년간 없었던 같다"고 말했습니다.

신한은행 우병탁 부동산투자자문센터 팀장은 "결국엔 공급과 수요 중 고가 아파트에 대한 수요를 억제하기 위한 측면"이라고 분석했습니다.

문제는 시가 15억 원을 초과하는 '고가' 아파트가 단지 서울 강남 등 일부 지역에 국한된 건 아니란 겁니다.

이른바 '마용성'(마포, 용산, 성동) 등 현재 서울 강북권에서 전용면적 84㎡짜리 아파트 시가는 15억이 넘습니다. 실제로 강북 대장주라는 '경희궁 자이'나 '마포 래미안 푸르지오'가 그렇습니다. 최근엔 아직 입주 전인 신촌 그랑자이가 16억 원 넘는 가격에 거래되고 있습니다.

"매수 의지 꺾이긴 할텐데"...실수요자 위주, 투기 수요엔 영향 크지 않을 것

전문가들은 이번 대출 규제로 자금 조달이 어려워지면, 일단 실수요자의 수요가 영향을 받을 걸로 봤습니다. 자산은 아직 적지만 소득이 많은 전문직 종사자 등을 포함해 중상층 실수요자의 매수 의지가 꺾일 수 있다고 지적했습니다.

반면 부유층이나 갭투자자가 받는 영향은 크지 않을 거라고 내다봤습니다.

박 위원은 "애초 다주택자인 부유층은 대출을 받지 않고 전세보증금을 끼는 갭투자가 많아서 이번 대출 규제로 인한 영향이 크지 않을 것"이라고도 말했습니다.

원래 현금을 많이 보유하고 있는 만큼 원래 대출을 받지 않고 집을 사 두는 갭투자자를 이끌어왔기 때문으로 볼 수 있겠죠.

안 부장도 "대출이 제한되는 만큼 전세 보증금을 승계하고 주택을 사는 갭투자 비중은 늘어날 수 있다"고 내다봤습니다. 이것도 역시 이른바 '현금 부자'들의 얘깁니다.

그러면서 "고가 주택에 대한 갭투자가 늘어나면 전셋값이 오를 수 있으며, 집값이 올라 레버리지 이상의 효과를 보게 된다면 결국 정부의 대출 규제는 의미가 없어질 수 있다"고 말했습니다.

다시 말해 "지금 집을 사는 사람들은 대부분 대출이 잘 해주기 때문이 아니라 전세를 끼고 사는 거라며, 대출을 받는 사람 비율은 오히려 낮다"는 것입니다.

이 때문에 "이번 대출 규제가 효과가 있다고 보긴 어렵지만, 정부 입장에서는 유동성을 흡수할 수 있고, 지금 당장 결정하면 쉽게 추진할 수 있기 때문에 대책을 내놓은 것"이라고 말했습니다.

"갭 매우기 가능성"..."9억 원 이하 서울의 소형·외곽 아파트 반사이익"

정부는 시가 9억 원 초과 주택은 9억 원이 넘는 금액에 대해서 LTV를 20%만 적용하기로 했는데, 9억 원 이하의 서울의 소형 또는 중저가 아파트가 반사이익을 얻을 수 있다는 전망도 나왔습니다.

우 팀장은 "상대적으로 중저가 아파트에 대한 대출이 그나마 풀려있는 만큼 오름폭이 적었던 지역들에서 '갭메우기' 형태가 나타날 수 있다"고 말했습니다.

안 부장도 "9억 이하 대출이 용이하거나 조정대상 외 지역이라 여러 차례 주택을 사도 부담이 없는 곳으로 세력들이 움직일 수밖에 없다"고 밝혔습니다.

다만 인기 지역 진입을 노리고 있던 사람들이 대출 규제 때문에 당장 이른바 차선책을 선택하지는 않을 것으로 보입니다. 대출이 가능한 지역이라고 해도 당장 집값이 어떻게 움직일지 지켜볼 가능성이 있기 때문이죠. 노리고 있던 지역 집값을 포함해 차선책으로 생각하는 지역의 집값이 어떻게 움직일지를 먼저 보고 그 다음 움직여도 늦지 않을 상황이 됐기 때문입니다.

변수는 세금..."종부세·공시가격 현실화로 다주택자 추가 매입은 쉽지 않을 것"

하지만 기존 다주택자들이 갭투자 등을 통해 집을 추가 매입하는 게 쉽지는 않을 것으로 보입니다. 바로 종합부동산세(종부세)율 인상 때문입니다.

정부는 지난해 9·13 대책에 이어 이번 대책에서 예상을 깨고 종부세율을 또 높이기로 했습니다. 0.1%p에서 최대 0.8%p까지 오릅니다. 안 그래도 공시가격 현실화, 공정시장가액비율 상승이 예고된 상황에서 종부세를 포함한 보유세 부담이 더 늘어날 수밖에 없게 된 거죠.

우 팀장은 "원래 예상했던 세 부담에 공시가격 현실화까지 합하며 2주택자나 3주택자는 몇십만 원이 아니라 몇천만 원 단위의 종부세를 더 내게 될 것으로 보인다"고 말했습니다.

하지만 세 부담이 부동산 시장에 미칠 영향에 대해 안 부장은 "일부 매물이 시장에 나올 수 있겠지만 집값이 크게 떨어지는 건 제한적일 거 같다"라고 말했습니다.

그러면서 "지난 대책을 보면 세금 대책이 집값을 장기적으로 안정시킬 거라고 크게 신뢰하진 않을 수 있다며, 일단 시장을 관망하다가 종부세가 늘어나는 것과 주택을 가지고 있을 때의 유불리를 따져서 움직일 것"이라고 말했습니다.

다주택자 퇴로는 열었는데..."공급 확대 수반해야"

정부는 이런 다주택자가 집을 팔 수 있도록 한시적으로 퇴로를 열어줬습니다. 조정대상 지역에서 10년 이상 보유한 주택을 내년 6월까지 팔면 한시적으로 양도소득세 중과에서 배제하고, 장기보유 특별공제를 적용하는 등 세부담을 상당 부분 덜어 주기로 했기 때문입니다.

이에 대해 박 위원은 "퇴로는 열어놓았지만, 문은 살짝 열어놓았다"며 아쉽다는 반응을 보였습니다.

그러면서 "보유세를 강화하는 게 큰 틀에서는 맞는 방향이지만, 퇴로를 열려면 제대로 열어서 시장 공급을 확대하고 가격을 안정시키는 게 바람직한 흐름"이라고 덧붙였습니다.

안 부장은 "이번 대책은 (당장) 실효성 있는 대책이라기보단 한계가 있는 대책이라며, 얼마나 효과를 보는지는 앞으로 지켜봐야 할 것"이라고 밝혔습니다.