[취재K] “집값 걱정마세요. 정부가 올려줍니다?”

조롱 받았던 부동산 정책.. '12·16 대책'으로 반격한 정부

"집값 걱정 마세요. 정부가 올려줍니다." 부동산 투자전문가라고 자신을 소개하는 한 유튜버가 부동산투자를 권유하며 올린 동영상 강의 제목이다.

이달 13일 유튜브(인터넷 동영상 스트리밍 서비스)에 올라온 이 영상에서 해당 유튜버는 "부동산 정책 정상화 없인 시장 정상화는 불가하다"며 정부 규제의 부작용으로 3차 폭등이 진행 중이라고 주장했다.

정부가 규제책을 내놓을 때마다 집값은 오히려 폭등했다며 부동산 정책을 비웃는 발언들은 부동산 관련 유튜브에서 이제 흔히 찾아볼 수 있다.

정부가 이런 유튜브 내용을 참고라도 한 걸까. 오랜 기간 절치부심해서 내놓은 12·16대책은 세금과 대출규제, 청약까지 총망라한 초고강도여서 시장의 충격이 상당하다.

과거에 정부가 대책을 발표하자마자 대책을 회피하는 방식을 소개하거나, 그 효과를 평가절하하는 영상들이 부리나케 인터넷에 올라오곤 했지만, 이번에는 섣불리 반응을 내놓지 못하는 모습이다.

물론, 이런 반응을 당장 시장이 안정된 것으로 판단하기는 어렵다. 하지만 분명한 건 이번 대책이 끝이 아닐 것으로 생각하는 사람들이 많아졌다는 점이다.

실제로 12·16 대책을 발표하는 자리에서 홍남기 경제 부총리는 필요하면 내년 상반기 추가대책을 내놓겠다며 시장에 절대 밀리지 않겠다는 강력한 의지를 표명했다.

부동산 정책의 주무부서인 국토부 역시 '시장교란행위'에 대한 더욱 강력한 단속을 예고하고 있다. 촘촘한 규제에도 여전히 남은 빈틈이 무엇인지 발굴해 시장교란행위를 발본색원하겠다는 것이다.

이를 위해 국토부는 "부동산 거래단계별 시장질서 확립 및 정보연계 방안에 관한 연구"를 한국부동산경영학회에 발주했다. 최근 완료된 연구 보고서를 KBS가 입수해 시장교란행위를 단속하기 위한 핵심 내용은 무엇이 있는지 살펴봤다.

'부동산 감시' 남은 빈틈 찾아보니…"네이버·유튜브·실거래"

보고서는 사실상 국내 부동산 거래 대부분의 출발점이 되는 '네이버 부동산'에 대한 관리의 필요성을 주장했다.

거래가 완료된 물건부터는 실거래가 신고 등 부동산 거래 관리시스템(RTMS)를 통해 투명한 관리가 가능하지만, 투명성이 확보되지 않은 매매 성사 이전단계에서 '허위 매물'과 '담합' 등 각종 시장교란행위가 발생한다는 문제의식이다.

이를 위해 보고서는 네이버에 게재된 물건 중에서 거래가 완료된 물건에 대해서는 네이버에서 별도로 이에 관한 자료를 받아 부동산 거래 관리시스템(RTMS)의 거래신고 물건과 비교하여 호가, 거래가 등 물건의 거래 이력을 관리할 필요가 있다고 지적했다.

장기적으로는 부동산 거래 관리시스템(RTMS)에 네이버 등 정보통신서비스 제공자의 매물 게재정보가 연동될 수 있도록 하고, 거래된 물건에 대한 보고 의무를 부과해야 한다고 보고서는 주장했다.

또한 현행법상 '온라인부동산매물광고자율규약'은 현재 소관부처가 공정거래위원회지만 '부동산매물클린관리센터'와'부동산매물검증센터'를 공정위와 KISO의 감독보다 부동산 관련 주무부처인 국토교통부와 그 위탁기관으로 하는 것이 바람직하다고 봤다.

이렇게 되면 청약 및 개발업 정보(아파트 투유, KLIS) - 매물 정보(네이버 등 민간) - 실거래신고(RTMS) - 등기(등기시스템)를 RTMS 중심으로 연계해 '부동산 거래 생애주기 관리' 를 통한 시장교란행위 조사가 가능해진다.

구체적으로는 네이버 등 매물 정보를 RTMS 포맷에 맞춰 연계하도록 하고, 게재물건에 대하여 거래된 물건 정보가 실시간으로 연동되도록 시스템을 구성해 RTMS에서 최초 매도호가, 거래가격, 신고 후 해제 등 변동, 등기신청, 등기완료 여부 등이 표시되도록 할 필요가 있다고 보고서는 제안했다.

이러한 흐름 속에 네이버의 책임도 한층 강조될 것으로 보인다. 네이버는 현재 운영하는 부동산 서비스를 '매물'을 단순 중개하는 '플랫폼 서비스'로 정의하고 있다. 허위 매물에 대한 관리를 하고 있긴 하지만, 원칙적으로 매물을 단순 중개하는 네이버의 책임이 아니라는 입장이다.

하지만 보고서에 담긴 문제의식이 반영된다면 네이버부동산에 올라오는 매물을 확인하고 걸러낼 책임은 더욱 무거워질 수밖에 없을 것으로 전망된다.

시장 영향 막강해진 부동산 유튜브…국토부도 예의주시

보고서에는 갭투자 등 부동산투기를 부추기는 소위 부동산전문가의 행위에 대한 규제가 필요하다는 주장도 담겼다.

투자가치에 대한 객관적 분석 없이 분양회사나 건설사로부터 고액의 사례를 받고 물건을 추천하거나 심지어 이해관계가 얽혀있는 물건을 추천하는 것은 비윤리적일 뿐만 아니라 기획부동산의 판매수법과 사실상 다를 바 없으므로 이에 대한 규제가 필요하다는 것이다.

이를 막기 위해 부동산매물광고에 대한 규제와 마찬가지로 일반인을 상대로 한 부동산매물 홍보나 추천이 포함되는 강의를 하는 경우에는 부동산전문가나 강사들의 이력과 강사료 및 제공자 등에 관한 정보를 상세히 공개하도록 하고, 그에 관한 모니터링을 강화하는 방안을 제안했다.

이와 함께 허위 정보 등으로 손해를 끼친 전문가에 대해서는 징벌적 손해배상 책임제도를 도입하고, 장기적으로는 부동산컨설팅업을 제도화해서 소비자들을 보호해야 한다고 지적했다.

이 같은 지적은 국토부의 공식 입장이 아니라 연구보고서의 제안 사항이긴 하지만, 앞으로 정책 결정 과정에서 참고될 가능성이 커 보인다.

국토부 내부에는 그동안 줄줄이 발표된 부동산 대책들이 제대로 된 효과를 발휘하지 못한 이유가 시장을 심리적으로 완전히 제압하지 못했기 때문으로 보는 시각이 있다.

그동안 발표된 대책의 방향이 대체로 맞았지만, 이를 반대로 해석하거나, 빠져나갈 정보를 제공하는 등 정책의 효과를 반대로 나타나게 하는 여론 쏠림 현상이 상당 부분 있다는 분석이다. 물론 그 가운데는 '부동산 유튜브'가 자리 잡고 있는 것 또한 사실이다.

하지만 부동산 유튜브에 대한 감독에 나설 경우 역풍이 불 가능성도 있다. 정부에 대한 비판을 검열하거나 억제하려는 것 아니냐는 비판이 제기될 수 있기 때문이다.

국토부 관계자는 이른바 투자 전문가들이 운영하는 유튜브 채널들이 큰 인기를 얻으면서, 이를 중심으로 왜곡된 여론이 형성되는 부작용이 있다는 걸 알고 있다면서, 당장 규제에 나설 생각은 없지만, 이 같은 흐름을 예의주시하고 있다고 말했다.

실거래가 정보 공개 확대…전담 감시 조직 신설

실거래 신고는 기존까지 60일이었던 신고기한이 내년 2월부터 30일로 단축된다. 이 때문에 정확하면서도 시의성이 있는 가격 정보가 시장 참여자와 정부에 제공될 것으로 보인다.

하지만 실거래 정보의 진화는 앞으로도 계속될 것으로 예상된다. 보고서는 다운계약 등 허위거래신고, 기획부동산의 지분판매 거래, 자전거래, 미등기 전매 등을 적발하기 위해서는 실거래가 공개를 고도화할 필요가 있다고 제안했다.

거래물건의 위치와 방향, 조망 등 물건의 특징을 추정할 수 있을 정도로 구체적인 정보를 포함해야 한다는 것이다.

현재 일반에 공개되는 실거래 정보에는 거래된 물건의 면적과 층수만 나와 있어 해당 부동산의 가치를 가늠하기가 어렵다. 하지만, 보다 구체적인 정보가 공개되면 '실거래 신고'를 이용한 '장난'이 더 어려워지는 장점이 있다.

아울러 보고서는 실거래 상시 모니터링 대상을 자전거래 의심 건, 지분판매 건 등으로 유형별로 특정하여 감시해야 한다고 지적했다. 이를 위해서는 국토부에 시장교란 행위의 감시 및 조사를 위한 조직을 구성할 필요가 있다는 게 보고서의 판단이다.

보고서가 제안한 신설 조직은 가칭 국토부 '부동산시장관리과'다. '부동산시장관리과'가 만들어지면 RTMS 실거래 상시 모니터링 등 시장 단속과 질서 유지 업무를 전담하는 역할을 맡게 된다.

이와 관련해 국토부는 내년 2월부터 국토부 중심의 실거래상설조사팀을 운영한다고 최근 밝힌 바 있다.

지금까지는 국토부가 정식 권한이 있는 지자체 조사에서 참여하는 정도였지만, 이제는 국토부가 일종의 검찰 특수부처럼 중요 위반 행위들을 직접 들여다볼 수 있게 되는 셈이다.

이런 과정에서 앞으로 실거래상설조사팀이 '부동산시장관리과'로 확대될 가능성도 있다.

보고서는 새로 만들어진 부동산시장관리과의 역할로 '부동산시장의 투명성 제고에 관한 사항', '부동산거래의 원활화 및 적정화에 관한 사항', '거래 교란행위신고센타에 관한 사항' '거래질서 교란행위에 대한 조사', '부동산의 표시광고 위반사항에 관한 조사' 등을 주요 업무로 제시하기도 했다.

국토부 관계자는 "부동산 시장 안정화를 위해 국토부에 기대하는 역할이 커지고 있는 것이 사실"이라면서도 "부서 신설은 행안부와의 협의를 거쳐 직제 시행령 개정이 필요한 사안"이라고 선을 그었다.