[취재K] 서울 15억 초과 아파트 어디 있나 ‘구’별로 따져봤습니다

12.16 부동산 대책 핵심은 "15억 주담대 금지"

지난 16일 발표된 이른바 12.16 부동산 대책의 여진이 계속되고 있다.

16일 정부가 내놓은 '주택시장 안정화 방안'에는 항목별로 세부 대책만 31개가 담겼다. 내용과 범위가 워낙 방대하다 보니 공부하는 데만 며칠이 걸린다는 하소연이 부동산 투자자들 사이에서 나올 정도다.

종부세부터 대출규제, 상한제 확대까지 뭐 하나 만만한 대책들이 없지만, 전문가들이 손에 꼽는 가장 강력한 대책은 단연 15억 초과 아파트에 대한 주택담보대출 제한이다.

서울 핵심지역의 초고가아파트에 이른바 뚜껑(캡)을 씌워 아파트 가격상승의 진원지인 강남 3구와 마포, 용산, 성동 등 핵심지역의 매수세를 꺾겠다는 정부의 의도가 노골적으로 드러났다는 평가다.

몇억 이상은 아예 대출을 막는 방식이 '위헌'이 아니냐는 논란까지 일었다. 그만큼 시장 참여자들이 받는 충격이 크다는 방증이다.

이번 조치와 관련해 이낙연 국무총리는 KBS와의 인터뷰에서 "돈을 가진 사람이 더 돈을 벌기 위해서 비싼 아파트를 사는데 거기에도 돈을 빌려줘야 하느냐"면서 "그것은 정의롭지 않다는 점에서 대출 제한조치는 할 수 있다고 생각한다"고 밝히기도 했다.

15억 원 넘는 초고가 아파트 대부분은 강남 3구

그렇다면 15억 원 넘는 아파트는 어디에 얼마나 있을까? KB부동산 리브온이 어제(19일) 공개한 지역별 초고가아파트 현황(12월 9일 매매일반가 기준)을 보면 정부가 정조준한 규제 지역이 어디인지 감이 잡힌다.

전국에서 15억 원 초과 아파트는 모두 22만 2000여 가구로 전체 가구 가운데 2.5%에 불과한 것으로 나타났다.

이는 전국에서 15억 원을 넘는 주택이 전체의 1.2%라는 국토부와 한국감정원 통계보다는 더 비율이 높긴 하지만, 전체 아파트 가운데 극소수라는 점은 변함이 없다.

특히 KB부동산의 집계에 따르면 22만 2,000여 가구 가운데 95.9%가 서울에 몰려 있었다.

서울만 따져봤을 땐 서울 전체 아파트 중 15억 원 초과 아파트 비중은 15.5%로 집계됐다. 9억에서 15억 원 이하의 아파트는 21.6%, 9억 원 이하는 62.9%로 각각 나타났다.

서울 안에서 15억 원 이상 초고가아파트 비중이 가장 높은 곳은 역시 강남구였다. 강남구 아파트의 70.7%가 15억 원을 넘었다. 결과적으로 강남아파트 셋 중 둘 이상은 주택담보대출이 막힌 셈이다.

서초구도 15억 원 이상 초고가 아파트의 비율이 66%로 집계돼 강남구와 비슷한 수준이었다. 송파구의 15억 원 이상 아파트가 48.4%의 비율로 나타나 뒤를 이었다.

그다음이 용산구 37%, 양천구 17.4%로 서울시 평균 15.5%를 웃돌았다.

갈수록 벌어지고 있는 지방과 서울의 부동산 가격 격차가 최근 논쟁거리가 되고 있지만, 이번 자료에서는 서울 안에서의 격차도 만만치 않게 크다는 사실이 드러났다.

15억 원 이상 초고가 아파트가 아예 없는 자치구도 10곳이나 됐기 때문이다. 강북구, 강서구, 관악구, 금천구, 노원구, 도봉구, 동대문구, 성북구, 은평구, 중랑구가 해당된다.

공교롭게도 16일 대책에서 분양가상한제가 통째로 지정된 이른바 '집값 상승 선도지역' 13개 구는 15억원 이상 아파트 상위 13개 구와 대부분 겹쳤다.

반면, 15억 원 이상 아파트가 없는 서울 10개 구는 분양가상한제 통째 지정에서 모두 제외됐다. 정부가 생각하는 과열지역이 어디인지 가늠해볼 수 있게 된 셈이다.

LTV가 조정돼 대출한도가 줄어든 9억 이상 15억 원 이하 아파트는 이른바 '마용성'(마포·용산·성동구)과 준강남권에 속하는 광진구, 동작구, 강동구에 집중됐다.

이번 조치로 인해 9억 이상 15억 원 이하 아파트는 9억 원 초과분에 대해서 LTV 한도가 20%로 낮아졌다.

역시 정부가 이번에 내놓은 대출 규제 타겟 1순위가 강남 3구, 2순위가 마용성과 강남 주변부 지역이라는 사실을 엿볼 수 있다.

이 같은 통계 자료의 기준이 되는 KB시세는 대출규제의 기준 가격과 동일하다는 점에서 참고해볼 만하다.

초강력 대출규제.. 전문가 평가는 엇갈려

15억 원 초과 초고가아파트의 대출규제에 대한 전문가들의 평가는 엇갈린다.

이태경 토지개혁시민연대 대표는 "지난 6년간 부동산시장에서 나타난 투기와 급등세를 감안하면 비상조치가 필요한 시점"이라면서 "15억 이상 초고가아파트가 가격급등을 선도한다는 점을 살피면 오히려 늦은 감이 있는 조치"라고 평가했다.

이 대표는 "부동산 투기는 낮은 보유세와 양도세, 대출이라는 양 날개로 나는 것이기 때문에 당장 효과가 있을 것"이라고 덧붙였다.

최은영 한국도시연구소장은 "2016년 10억 원 하던 아파트가 지금 20억 원이 되어 있는데 그동안 여러 시장 교란행위 등이 개입돼 비정상적으로 가격을 올린 것으로 본다"면서 "15억 원이 넘는 아파트가 문제라고 본 정부가 기준을 잘 잡았다"고 평가했다.

반면, 홍춘욱 숭실대학교 금융경제학과 겸임교수는 "비싼 고가주택일수록 자기자본으로 투자하는 사람이 많다"면서 "15억 원이라는 대출규제 기준이 지나치게 자의적"이라고 비판했다.

이어 홍 교수는 "현재 부동산 시장을 자극하는 과잉유동성의 주원인은 전세자금대출이라고 본다"면서 "국가에서 전세보증이라는 형태로 조건 없는 대출을 해주고 있어서 전세대출이 과거 미국의 서브프라임 대출과 비슷한 성격으로 흘러가고 있다"고 지적했다.

홍 교수는 다만 모든 분야를 망라하는 부동산 대책을 정부가 패키지 형태로 강력하게 내놓은 만큼 심리적으로 시장을 긴장시키는 효과는 있을 것이라고 덧붙였다.