공공 재개발·유휴지 개발로 서울에 7만 호 추가 공급

정부가 서울 도심 내 공급을 늘리기 위해서 전체 공급 물량 중 조합원 물량을 제외한 50% 이상을 공적임대로 공급하면 분양가상한제를 적용하지 않기로 했습니다.

국토교통부는 오늘(6일) 이러한 내용의 '수도권 주택공급 기반 강화 방안'을 발표하고 2022년까지 공공 재개발과 유휴지 개발 등으로 서울에 7만 호 부지를 추가로 공급할 것이라고 밝혔습니다.

우선 국토부는 2022년까지 서울과 수도권 주택 공급은 실수요에 대응하기에 충분하다고 진단했고, 총 3차례에 걸쳐 공급대상 입지를 발표한 '수도권 30만 호 공급계획'도 차질없이 진행되고 있다고 설명했습니다.

구체적으로 수도권의 경우 앞으로 3년간 주택은 연평균 22.4만 호, 아파트는 예년보다 13%가량 많은 16.1만 호의 공급이 예정되어 있고, 서울도 앞으로 3년간 주택은 연평균 7.2만 호, 아파트는 예년보다 35%가량 많은 4.6만 호가 공급 예정에 있습니다.

또 신도시 5곳(17만3천 호) 중 남양주왕숙, 하남교산, 인천계양, 고양창릉 총 4곳이 지구지정을 완료했고, 중규모택지 8.9만호는 60% 이상 지구지정을 완료했습니다. 소규모택지 4만호는 일부 착공에 들어가는 등 당초 계획에 따라 진행 중입니다.

국토부 관계자는 "2023년 이후 수도권의 장기 주택공급 기반도 선제적으로 강화할 필요가 있어 이번 방안을 발표하게 되었다"며 "특히 공급부지 확보가 어려운 서울 도심의 경우 유휴부지를 활용하거나 장기 지연 중인 재개발 사업을 활성화 시킬 필요성이 있었다"고 말했습니다.

■ '지지부진'한 재개발, 공공 참여로 10년→5년·분양가상한제 적용 제외

도심 내 공급 기반을 강화하는 방안으로 우선 공공성을 강화한 정비사업을 활성화하기로 했습니다. 현재 서울 내에는 총 531곳의 재개발·재건축 사업이 진행 중인데 일부 재개발이 사업성 부족으로 오랫동안 조합도 설립하지 못하고 정체 중입니다. 또 조합 설립에 성공하더라도 조합 내 갈등과 복잡한 절차로 착공까지 평균 10년 이상 걸리는 것으로 분석됐습니다.

이에 한국토지주택공사(LH)와 서울주택공사(SH), 공공이 참여하는 방식으로 진행하고 조합원 물량을 제외한 50% 이상을 공적임대(공공임대는 전체 물량의 최소 20%)로 공급할 경우 '주택공급활성화 지구'로 지정하는 방안이 도입됩니다.

이렇게 되면 용도지역이 상향되거나 용적률이 완화되고, 분양가상한제의 적용도 받지 않게 됩니다. 조합원은 공공이 분담금 수준을 보장해주기 때문에 분담금 상승 걱정이 줄어들게 되고, 영세상인들은 국비지원으로 대체 영업지를 마련하게 돼 생계 걱정을 덜 수 있게 됩니다. 사업기간도 10년에서 절반 수준인 5년 정도로 줄어들게 됩니다.

서울 정비사업 중 재건축을 제외하고 재개발에만 공공참여를 추진하는 이유에 대해서 국토부 관계자는 "재개발 구역은 재건축 단지에 비해 주거 환경이 열악하고 기반 시설이 부족해 공공이 관심을 가지고 주거환경을 개선할 필요가 있다"고 설명했습니다. 또 "서울을 중심으로 시범사업을 추진하고, 수도권 전반으로 확대 시행할 예정"이라고 말했습니다.

공공 재개발과 함께 소규모 주택정비사업인 '가로주택정비사업'에 대한 추가 활성화 방안도 나왔습니다. 지난해 12월 기준으로 가로주택정비사업은 전국 307곳에서(서울, 98곳) 추진되고 있습니다. 이들 모든 사업장에 용적률 상향을 위한 최소 조건을 공적임대 20% 공급에서 10% 공급으로 완화하고, 공공임대 공급량에 비례해 용적률 상향을 허용하기로 했습니다.

아울러 실수요자 우선 공급과 투기 방지를 위해서 시세차익 목적으로 조합원이 입주권을 구입할 경우 불이익을 주기로 했습니다. 도시규제 완화 등을 적용할 사업구역에서 투기가 우려되는 경우 해당 조합의 정관에 '조합정관 변경일 이후에 취득한 조합원 입주권에 대해서는 주변 시세 수준으로 분양'을 의무적으로 명시하기로 했습니다.

■ '용산정비창' 등 도심 내 유휴공간 정비로 1.5만 호 확보한다

도심 내 공급 기반을 강화하기 위해서 유휴공간도 정비하기로 했습니다. 대표적으로 준공업지역 내 공장이전 부지를 활용하는 방안이 언급됐습니다. 현재 서울 내 준공업지역은 서울 전체면적의 3.3%인 19.98㎢를 차지하고 있는데, 자치구별로 보면 영등포구와 구로, 금천, 강서, 성동, 도봉, 양천 순으로 많습니다.

이들 준공업지역에서 이뤄지는 민관합동 사업에 대해서는 기존의 산업부지 확보 의무비율을 최대 50%에서 40%로 3년 동안 한시적으로 내리기로 했습니다. 현재는 공장이전 부지를 주택과 산업 복합단지로 개발하려면 산업부지 50%에 주택부지 50%로 나누어야 하지만 이를 산업부지 40%에 주택부지 60%까지 가능하도록 한 겁니다.

또한, 1인용 주거 공급을 활성화하기 위해서 공실률이 높은 오피스나 상가를 주거로 전환할 수 있도록 각종 제도를 만들기로 했습니다. 현재 서울 도심의 오피스 공실률은 12.9% 정도로 높은 수준인데, 온라인 쇼핑 확대 등으로 상가 공실도 증가할 전망이기 때문에 이를 이용한다는 겁니다.

구체적으로 한국토지주택공사(LH)와 서울주택공사(SH)가 입지가 우수한 도심 내 공실 오피스와 상가 등을 적극적으로 매입해 1인용 장기공공임대로 전환하겠다는 방침입니다. 주거 전환사업을 활성화하기 위해 추가 주차장 설치를 면제하되 1인용 주거의 임차인 자격을 차량 미소유자로 제한하는 방안도 포함됐습니다.

도심 내 유휴부지를 추가로 확보하기 위해 국·공유지나 코레일 부지 등도 활용합니다. 서울 중구 청사부지나 흑석동 유수지, 해군복지단 등 도심 국·공유지를 활용해 공공주택을 복합건설하고, 용산정비창과 오류동역 등 철도 유휴부지를 활용해 역세권의 우수입지에 복합개발한다는 방침입니다.

■ 수도권 30만 호 중 21만 호 지구지정 완료…"2023년 이후 연평균 25만 호 이상 공급 가능"

기존의 수도권 30만 호 공급계획도 조기에 이행합니다. 현재 수도권 30만 호 중 21만 호, 19곳은 지구지정이 완료된 상태입니다. 부천대장과 수원당수2 등 4만 호는 올해 상반기 중 지구지정을 할 예정입니다. 서울 4만 호 중 4천 호 역시 지구지정이 완료됐고 올해 1.6만 호에 대해서도 지구지정을 완료할 방침입니다.

남양주왕숙과 하남교산, 과천지구 등은 지난해 지구지정 확정 후 도시기본구상이 수립된 곳은 지자체와 함께 올해 지구계획을 마련하기로 했습니다. 지구계획 수립과 함께 토지보상을 병행합니다.

국토부는 사업 속도가 빠르고 입지가 우수한 곳은 내년 하반기부터 입주자 모집에 착수할 수 있을 것으로 기대하고 있습니다. 또한 입주자 모집과 관심지구 알림 서비스 등이 가능한 홈페이지를 만들어 알림도 주기로 했습니다.

국토부 관계자는 "수도권 공공택지에서 올해부터 공급할 아파트 물량은 77만 호정도"라며 "이 중 50% 이상을 2023년까지, 연 11만호 수준의 입주자 모집이 가능할 것으로 본다"고 덧붙였습니다. 일부 신도시나 공공택지에서는 '사전청약제'를 통한 조기 분양도 추진됩니다.

국토부는 이번 주택공급 기반 강화 방안으로 2022년까지 7만 호 부지를 추가로 확보하고 2023년 이후에는 수도권에 연평균 25만 호 이상의 주택공급이 가능할 것으로 전망했습니다.