[생방송 심야토론] 임대차 3법, 전월셋값 잡을 수 있나?

■ 프로그램 : 생방송 심야토론
■ 토론주제 : 임대차 3법, 전월셋값 잡을 수 있나?
■ 방송일시 : 2020년 7월 18 (토) 밤 10시 30분~11시 40분 KBS 1TV
■ 주요 내용

-백혜련 (더불어민주당 국회의원)
-송석준 (미래통합당 국회의원)
-최은영 (한국도시연구소 소장)
-심교언 (건국대 부동산학과 교수)

▷ 정관용 : 백혜련 의원 이번 7월 국회 안에 임대차 3법 반드시 통과시키겠다. 맞습니까?

▶ 백혜련 : 네. 맞습니다.

▷ 정관용 : 꼭 반드시 해야 하는 이유가 뭐죠? 간략히 말씀해주시죠.

▶ 백혜련 : 사실 지금 우리나라의 임대차 비율이 전 국민들 대상으로 보면 약 50% 정도 됩니다. 그리고 실제로 생활비에서 주거비용이 차지하는 비율이 20%. 수도권 정도 기준으로 하면 20%나 되는 비율입니다. 굉장히 높은 비율이죠. 세입자들이 그것을 감당하기 어려운 지금 상황에 이르고 있습니다. 주거권 안정을 위해서 반드시 이번에 임대차 3법의 통과가 필요하다. 이렇게 생각합니다.

▷ 정관용 : 미래통합당은 당론이 반대입니까. 어떻습니까. 지금?

▶ 송석준 : 이번 전월세 3법에 대해서 우리 당은 아직 이 부분에 대해서는 반대다. 이렇게까지는 입장을 말하기는 좀 그렇고요.

▷ 정관용 : 당론을 정한 건 없고?

▶ 송석준 : 일단 제가 우선 이 현 상황에서 이번 전월세 3법을 이렇게 이번에 신고제 도입하고 상한제 도입하고 계약갱신 청구권을 도입하자고 7명의 민주당 의원님들 또 범여권 의원님들이 발의하셨죠. 그런데 이제 우리 전월세 임대시장은 이렇게 이제 현재 우리의 대략 2천 만 가구 중에 840만 가구가 이렇게 지금 공공임대 그리고 또 우리 지난 17년 말에 활성화시킨 우리 임대사업자인데 그리고 기타 민간 임대에서 이렇게 공급되지 않습니까. 그런데 그동안 민간 임대사업자를 통해서 시행을 해봤어요. 인센티브를 주면서 나름대로 인상률 그런 것을, 전월세 인상률도 어느 정도 제약을 하면서.

▷ 정관용 : 임대사업자도 신고하면 상한을 두었죠?

▶ 송석준 : 그렇죠. 그런데 지금 보니까 많이 혼란이 오고 있습니다. 많이 지금 제대로 이행이 안 되는 그래서 이제 최근에 임대사업자에 대한 규제가 강화되고 심지어 이번 7.10 대책에서는 임대사업자 제도를 폐지에 가깝게 발표하지 않았습니까.

▷ 정관용 : 차차 논의하도록 하고 송 의원은 기본적으로.

▶ 송석준 : 저는 말씀드리는 게 바로 이런 민간 영역에서 이루어지는 전체를 대상으로 지금 이렇게 이제 뭔가 규제를 가하겠다는 것이 이제 이번 전월세 3법의 취지 아니겠습니까. 굉장히 이것은 정부의 만능주의 그것에 굉장히 위험한 시도다. 지금 이 임대사업자 제도로 사업 시행의 여러 가지 애로가 있었는데 전체로 확산시킬 경우에 예기치 않은 많은 부작용이 기다리고 있다. 천천히 이 부분에 대해서 말씀 드리겠습니다.

▷ 정관용 : 그러니까 모든 임대에 다 적용하는 것은 과도하다?

▶ 송석준 : 네.

▷ 정관용 : 부작용이 더 많을 것이다?

▶ 송석준 : 네. 그렇죠. 천천히 한번 따져보시죠.

▷ 정관용 : 최 소장님 어떻게 보세요?

▶ 최은영 : 임대등록에 대해서 약간 오해를 하고 계시는 것 같은데 임대등록이 사실은 세입자 효과는 확실히 있었습니다. 문재인 정부에서 전월세가 평균적으로 보면 상당히 안정되어 있었거든요. 매매가가 많이 뛰어서 사실 전월세가가 많이 뛰었다고 생각하시기 쉬운데 전월셋가는 상대적으로 안정되어있었고요. 다른 어떤 정부보다. 사실은 2018년에서 2019년 월세는 전국 평균적으로 떨어지다시피 할 정도로 안정되어 있었거든요. 그래서 임대등록이 지금 폐지되는 것은 사실 전월세 상한제와 계약갱신 청구권이 도입이 되면 그 제도가 유지할 필요가 없어서 폐지되는 것인지 세입자 안정 효과가 없어서 그랬다고 보기 힘들고 저는 전월세 계약갱신 청구권, 임대차 3법을 통해서 세입자 보호가 절실한 시점이라고 생각합니다.

▷ 정관용 : 심 교수님도 기본 입장.

▶ 심교언 : 일반적으로 그렇게 하면 될 것이라고 하는 생각을 갖고 있으신데 선진국의 경험이라든가 거의 모든 논문들은 반대로 이야기하고 있습니다. 이게 단기적으로 효과는 볼 수 있겠지만 중장기적으로는 서민을 더 괴롭히는 정책이었는데 왜 이걸 서민을 위한다고 하느냐. 최근에는 이런 이야기도 합니다. 이런 비슷한 정책을 한 나라가 있더라고요. 그래서 베네수엘라 부동산이라고 이야기를 하는데. 우리가 생각하는 임대차를 무제한, 무기한으로 하고. 그 다음에 계약 보호를 위해서 임대료 동결도 하고 그런 것을 했는데 결국 시장 붕괴까지 갔다. 그런 경험들을 좀 생각해야 하는 게 아니냐. 그래서 여당에서 한다면 하겠지만 적어도 그런 부작용에 대해서 고민을 하고 이런 접근이 있어야 되는데 이걸 하면된다. 이런 식으로 접근하는 게 굉장히 위험한 발상이다. 그렇게 볼 수 있습니다.

▷ 정관용 : 결국 이 법을 만들자는 쪽과 문제가 많다는 쪽인데. 만들자는 쪽은 기대효과를 말씀하셔야 될 것 같고. 문제가 많다는 쪽은 어떤 부작용이 예상되는지 이걸 토론하면 될 것 같아요. 먼저 백혜련 의원 지금 여러 안이 나와 있잖아요. 먼저 전월세 거래 신고를 의무화하는 건 기본이고. 그 다음에 올릴, 다시 계약할 때 상한선을 5%로 하자는 것과 물가인상률과 연동하자는 것이 있는데 어느 쪽이 다수예요? 5%이내가 다수입니까?

▶ 백혜련 : 일단 5%가 다수라는 말씀은 드리고요. 신 교수님 말씀에 제가 잠깐.

▷ 정관용 : 하나만, 하나만 더 확인하고요. 5%가 다수고 그 다음에 계약갱신 청구권을 2년 살고 2년 더 입니까. 아니면 2+2+2입니까? 이것도 안이 두 가지더라고요.

▶ 백혜련 : 네. 그것도 다수는 2+2. 4년이 다수라고 할 수 있습니다.

▷ 정관용 : 알겠습니다. 바로 이야기하세요.

▶ 백혜련 : 5%와 관련해서는 5%만 하는 것이 아니라 여러 가지 안이 아직은 논의 중입니다. 그러니까 지방자치단체에서 정하는 방법, 그 다음에 물가 연동률과 비례하는 방법 여러 가지 것들을 함께 논의 중이라는 말씀을 드리고요. 심 교수님께서 아까 베네수엘라 이야기를 하셨는데 제가 아는 외국의 사례들 하고는 너무나 달라요. 사실 전월세 상한제라든지 계약 갱신 요구권 이런 것들은 오히려 우리가 아는 선진국에서 거의 시도되고 있고 진행되고 있는 것들입니다. 독일 같은 경우는 지금 2020년에 임대료를 동결하는 5년 간 동결하는 그런 법안을 통과시켜서 베를린시가요. 진행하고 있어요. 그에 비하면 우리가 지금 추진하는 임대차 보호법의 전월세 상한제는 굉장히 더 어떻게 보면 유하다고 표현할 수 있는 법안인 것이죠.

▷ 정관용 : 어떠세요? 바로 받아서.

▶ 심교언 : 지금 베를린 이야기를 하는데, 독일은 아니고 도시가 기여를 하는 거고. 그 문제는 연방정부, 메르켈 총리가 반대 입장을 분명히 표했고 위헌 소송 중에 있습니다. 그래서 이게 어떻게 될지는 조금 더 지켜봐야 되는 거고. 제가 베네수엘라나 이런 이야기를 드리는 것은 지금 하는 트렌드가 너무 그쪽으로 가고 있다. 거기서는 다주택자 몰수 이야기까지 나왔거든요. 몰수 한 건 아니지만 지금 우리나라 다른 정책들도 다 그쪽 방향으로 가니까 지금 인터넷 검색어를 보시면 베네수엘라 부동산이 굉장히 올라가고 있다. 그래서 말씀드렸습니다.

▶ 백혜련 : 저희가 내놓은 법안 중에 몰수라는 게 어디에 있습니까.

▶ 심교언 : 몰수는 없죠.

▶ 백혜련 : 기본적으로 임대인과 임차인의 권리 중에서 사실 우리나라 임대차 보호법이 기본적으로 불균형하게 되어있어요. 임차인에 대한 보호제도라고는 사실 2년 간 계약 기간을 인정하는 조항밖에 없습니다. 그래서 그것들이 대등하지 않기 때문에 임차인의 권리를 조금 더 보장하기 위해서 지금 계약 갱신 청구권과 전월세 상한제 이 이야기가 나온 거죠.

▷ 정관용 : 말씀하세요.

▶ 송석준 : 저는 정부의 어떤 정책이라는 것은 목표가 분명해야 된다고 봅니다. 지금 정부가 왜 이 전월세 3법을 하겠다고 하는 겁니까. 결국은 무주택 세입자들의 주거 안정을 도모하자는 거 아니겠습니다. 그러면 그 주거 안정, 무주택 세입자들의 주거 안정을 도모하는 방법에는 여러 가지 대안이 있잖아요. 제가 말씀드린 공공임대 확충을 통해서 하는 방안. 그리고 종전에 활성화시켰던 민간 임대사업자 제도 활성화 방안. 이런 대안도 있고 또 지금 민간에서 이루어지는 이 임대가 많이 문제가 있다고 생각하는 이유는 뭡니까. 이게 갑자기 전월세 가격이 올랐기 때문에 문제지. 지금 개인 형태의 일반 민간임대 자체가 나쁜 건 아니지 않습니까. 그렇죠? 그러면 왜 이 전월세 가격이 요새 들썩들썩하는 건가요. 그것은 이번에 6.17 대책, 7.10대책. 문재인 정부의 22번의 일련의 대책의 결과가 결국은 집값을 잡겠다고 했는데 집값을 잡기는커녕 계속 오른다는 거죠. 그것이 뭐냐면 제도의 핵심이 규제 강화 그리고 세제 아주 징벌적 증세, 소위 과세 강화라는 이야기죠. 이런 것들이 결국은 전월세 급등의 원인으로 작용했는데 그 원인에 대해서 다시 한 번 반성을 해보고 치유하는 노력이 필요한데 그저 원인은 놔두고 전월세 제도 선진국이 이렇게 하니까 우리도 해보자. 저는 이것은 국민들을 대상으로 실험을 하자는 겁니까?

▶ 최은영 : 인식 자체가 전월세 시장이 굉장히 문제가 있다. 일부 지역, 일부 비싼 아파트에서는 그런 현상이 있지만요. 전반적으로는 안정되어요. 문제 인식 자체가 의원님하고 저하고 굉장히 다른 것 같은데요. 그리고 공공임대주택이라는 대안이 필요하죠. 지금 정말 그렇게 생각합니다.

▶ 송석준
정부의 역할은 공공임대 확충에 둬야 합니다.

▶ 최은영 : 그런데 저희가 지금 공공임대 주택을.

▷ 정관용 : 잠깐만

▶ 최은영 : 30년 간 공급해서 100만호. 장기 공공 임대주택은 사실상 100만 호거든요. 30년 간 공급해서 100만원인데. 지금 굉장히 많은 분들이 민간 임대 주택에 살고 계시고요. 그러니까 2년 마다 임대인이 올려달라는 만큼 올려주지 못하면 쫓겨나야 된단 말이죠. 세입자들이 이런 상황을 계속 방치하는 나라가 많지 않습니다. 아까 베네수엘라 이렇게 이야기하셨는데 사실은 지금 베를린 시에서만 그러는 게 아니라 임대료 인상률을 제한하는 것은 정답은 아니라고 생각합니다. 저도. 그렇지만 상황에 따라서 쓸 수 있는 것이거든요. 소득에 비해서 임대료가 너무 많이 올라가는 상황에 대해서 쓰고. 지금 미국도 원래는 뉴욕, 샌프란시스코, 이런 도시들만 하다가 지금은 주별로 다 하는 상황이거든요. 이런 점들은 좀 고려되어야 할 것이라고 봅니다.

▶ 심교언 : 주별로 다하는 건 아니고 주 중에서 몇 개 도시가 하고 있고. 그리고 우리와 차이점은 뭐냐면 우리가 착각하는 게 모든 주택에 대해서 다 그런 규제를 하고 있다고 착각을 하는데 독일같은 경우도 그런 임대료 규제를 받는 그런 주택은 한 30-40%입니다. 나머지는 이제 규제 밖에 있고요. 그런데 이제 우리가 모든 걸 다 하면 교과서나 모든 논문에 나오는 것은 이런 정책 하면 공급이 없어져서 서민들이 집 구하는 게 더 어려워진다는 겁니다. 그것은 거의 명확합니다. 이론의 여지도 없고. 대부분의 논문이 그러는데.

▷ 정관용 : 공급이 없어지는 이유도 설명해보시겠어요?

▶ 심교언 : 뭐냐면 다주택자들이 아니면 임대주택자 공급하는 사람이 아 이 주택을 공급해도 수익이 안 나오잖아요. 그러면 공급이 줄기 시작한다. 또다시 베네수엘라 사례를 들면 그 정책을 하기 전에는 임대 주택 비율이 30% 있었는데 그 정책 이후에 10년도 안 되어서 3%로 줄어드립니다. 임대주택 공급 자체가 줄어서 서민을 더 괴롭힌다는 게 하나고요. 또 하나는 임대료를 못 올리기 때문에 주택을 고치지 않습니다.

▶ 최은영 : 안 되는 사례만 지금 이야기하시는데요. 다른 나라에서 뉴욕 같은 데서 수십 년 동안 유지되고 있지 않습니까.

▶ 심교언 : 수십 년 동안 했는데 아직까지 집값도 못 잡고 있고 주거 환경 품질이 악화되어서 바퀴벌레가 나오면 안 된다. 이런 규정까지 나오고 있습니다. 주거 품질 저하 문제는 세계적으로 다 나타나는 현상이고요. 공급 줄어드는 것도 다 나타나는 현상입니다. 그런데 이제 뉴욕 그런 이야기를 하시고 세계 다른 나라 이야기를 하시는데 모든 주택이 그 대상이 아닙니다. 거기 해당되는 주택들은 일부분의 주택들이고 그런 식이고 그 다음에 또 하나는 임대료 동결이 나오고 있는데 우리는 더 효과가 반대로 나타날 가능성이 크다는 것은 일시에 모든 주택에 대해서 이런 정책이 왔을 때 공급 동결 효과가 더 크지 않겠느냐. 그러면 한 불과 3-4년 지나지 않아서 진짜 서민들은 집을 구하지도 못하게 될 것이다. 그런 것들이 우려가 되는 거죠.