[ET] 속도 내는 ‘임대차 3법’…전셋값 잡을 수 있을까?

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 7월27일(월) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 권대중 명지대 부동산학과 교수
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
http://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#2020.07.27

[앵커]
핵심 이슈의 궁금증을 풀어보는 시간, ET WHY입니다. 요즘 마음 불안한 세입자분들 많으실 겁니다. 앞서 전해드린 대로 임대차 3법 속도를 낸다고 하는데 오히려 전세난 이야기가 나오는 건 또 왜 그런 걸까요? 권대중 명지대 부동산학과 교수와 함께 이 문제 들여다보겠습니다. 교수님, 어서 오세요.

[답변]
안녕하세요?

[앵커]
요즘 같은 코로나 시국에는 단체로 모임을 한다는 게 쉽지가 않은 일인데, 지난 주말에 집회가 열렸어요. 집주인들, 임대인들이 이렇게 많이 모였습니다. 신발도 벗어 던지고 단단히 화가 난 것 같은데 어디에서 이렇게 불만이 표출하는 겁니까?

[답변]
우선 그 임대차 3법을 통과시키겠다는 그 내용을 듣고 임대인도 국민이다, 이런 생각 때문에 아마 모여서 집회하는 것 같습니다. 임대차 3법이 통과되면 임대인에게 불리한 조항들이 많이 있거든요? 그래서 아마 이거를 표출한 것 같습니다.

[앵커]
임대차 3법 말씀하셨는데, 좀 크게는 세 가지예요, 내용은. 제일 핵심은 전˙월세 상한제와 계약갱신청구권 같은데, 이 부분 잠깐 설명을 해 주시면요?

[답변]
우선 임대차 3법은 전˙월세 상한제, 그리고 계약갱신청구권제, 또 하나가 이제 전˙월세 신고제입니다. 전˙월세 상한제는 연간 임대료를 5% 이상 올리지 못하도록 하는 법이고요. 계약갱신청구권제는 현재 공인중개사법에 2년 이하의 임대 계약은 2년으로 돼 있습니다. 이걸 2+2, 4년까지 할 수 있게 하거나 또는 2+2+2, 6년까지 계약갱신청구를 청구할 수 있도록 하는 제도입니다. 그리고 이제 전˙월세 신고제는 임대 시장의 투명성을 더 강화하기 위해서 정부가 이제 전˙월세를 계약하게 되면 신고하는 제도입니다.

[앵커]
그러니까 5%나 2+2나 아직은 법안이 확정되지 않았으니까.

[답변]
아직 확정된 건 아니고요. 아마 이번 8월 초에 여야가 합의한 이후에, 여당은 아마 8월 초에 통과시킬 계획인 것 같은데요. 통과되더라도 입법 예고를 거쳐서 시행하게 되면 빨라야 내년 하반기가 아니겠나, 하는 생각이 듭니다.

[앵커]
지금까지 내용을 들어보니까 확실히 세입자 보호에는 초점이 맞춰져 소녀것 같아요. 당연히 임대인들로서는 불만을 가질 수도 있겠는데.

[답변]
그렇죠.

[앵커]
한 가지 이상한 거는 이 법안을 놓고 세입자들도 같이 불안해하는 거, 그건 또 왜 그런 겁니까?

[답변]
이게 이제 시행하게 되면 전˙월세 시장이 안정화될 수 있는데요. 만약에 시행 전에 이게 전˙월세 가격이 올라갈 수 있거든요. 외국 사례도 그랬고요. 그래서 5% 제한하게 되면 부동산 가격도 올랐기 때문에 전˙월세 가격이 따라 올라가야 수익률이 맞춰지거든요? 그러다 보니까 이게 시행하게 되면 거기에 가격을 더 못 올린다는 부담감 때문에 임대인들이 서둘러서 임대료를 올리는 것 같습니다.

[앵커]
법안 통과하기 전에 미리 올린다, 이거죠?

[답변]
그렇죠.

[앵커]
지금 계약갱신청구권을 놓고도 이야기가 나오는데, 만약에 집주인이 내가 실제로 거주해서 들어가 살겠다, 하면 더 이상 세입자가 계약갱신청구권을 행사하지 못할 수도 있다. 이런 얘기도 나오더라고요.

[답변]
그렇죠. 세입자가 사는 동안에는 계속 거주를 할 수가 있는데, 단 소유자가 이 주택을 입주하거나 사용하겠다고 하면 임차인을 내보낼 수 있습니다.

[앵커]
그런 내용이 지금 여러 가지 법안 중의 하나로 포함이 돼 있다는 말씀이시죠?

[답변]
그렇죠. 확정된 건 아니고 이제 여야 합의하겠죠. 이런 쪽으로 지금 몰고 가고 있습니다.

[앵커]
실제로 지금 전셋값이 많이 뛰었어요. 몇 가지 좀 사례를 한번 보면요. 동대문구 A 아파트 같은 경우 두 달 만에 전셋값이 2억 원 뛰었다, 이런 통계가 있고요. 또 강동구 B 아파트 같은 경우에는 한 달도 안 됐는데 9,000만 원, 거의 1억 가까이 올랐다. 이거를 특정 아파트 사례로 봐야 되는 겁니까? 아니면 좀 확대 해석을 해도 되는 겁니까?

[답변]
서울시의 전반적인 상승세를 보이고 있습니다. 한국감정원 자료를 보면 연속 55주 상승하고 있거든요.

[앵커]
55주.

[답변]
그래서 이 부동산 가격, 특히 임대료는 전˙월세 상한제나 계약갱신청구권제를 시행하겠다고 얘기가 나온 이후에 지속해서 성장하고 있습니다.

[앵커]
그런데 지금 사실 이사철이 아니잖아요. 가을철, 그러니까 이사철 시즌이 되면 더 오를 수도 있는 건가요?

[답변]
그렇죠. 지금 8월이 되면 성수기에 접어드는데요. 지난 2017년도 12월 13일 정부가 임대주택 등록 활성화 방안으로 임대주택 등록을 받기 시작했습니다. 지금 국토교통부 자료를 보면 5월 기준으로 156만 9,000가구나 됩니다. 이 임대 사업 등록을 한 임대주택은 4년 또는 8년 동안 시중에 안 나옵니다. 거기는 이미 임대차 계약 때문에 5%로 제한돼 있어서 세입자가 4년 또는 8년 동안 살 수 있습니다. 그런 신규 물량 내지는 재고 물량이 시중에 나오지 않는데다가 부동산 가격이 너무 많이 올라서 매매 수요가 대기수요로 나오면서 임대주택 공급은 줄고 수요는 많아졌기 때문에 더 많이 오른 것도 또 영향을 주고 있습니다.

[앵커]
그래서 관심을 갖는 게 이번 주에 정부가 주택 공급 대책을 내놓는다고 하잖아요. 지금 전세 시장 씨가 말랐다, 이런 얘기도 나오는데, 이런 공급 대책이 나오면 글쎄요, 좀 숨통이 트일까요?

[답변]
아무래도 다음 주 월요일이나 화요일쯤 정부가 대책을 내놓을 것 같은데요. 지금 육사 골프장 자리라든지 나머지 또 서울시의 공공 부지를 통해서 임대주택을 공급하겠다고 하는데, 임대주택을 공급하는 양이 늘어나면 시장은 안정화될 수 있고요. 특히 이 시행을 앞두고 그 가격은 계속 오를 것 같습니다. 시행을 하게 되면 단기적인 효과는 있습니다.

[앵커]
그런데 주택공급 대책 중의 하나로 재건축, 재개발 규제가 완화가 될 거라는 얘기가 나오잖아요. 이게 또 전세 시장을 불안하게 할 수 있다.

[답변]
그렇습니다.

[앵커]
그러니까 재건축 들어가면 기존의 세입자들이 나와서 다른 곳의 전세를 또 구해야 되니까 그런 얘기가 나오는 것 같은데, 여기에 대해서 어떻게 보시나요?

[답변]
우선 공공재개발이나 또는 재건축 사업을 정부가 용적률을 올려서 활성화하려고 하는데요. 만약에 세대 수가 많아지면 주변 지역의 임대료 상승의 원인이 될 수 있습니다. 따라서 만약에 많아질 경우에는 순환재개발이나 순환재건축처럼, 임대 주택을 공급하겠다고 하니까 그 주택에 임시 입주시키고 재건축이나 재개발이 끝난 다음에 다시 입주시키고, 이렇게 순환적으로 돌아가게 하게 되면 주변 지역의 임대료를 잡을 수 있는데, 그런 계획이 있을는지는 모르겠습니다.

[앵커]
그게 문제네요. 전셋값 상승이 다른 지역, 서울 아파트 매매 가격도 영향을 줄 수 있다는 지적에 대해서는 좀 어떻게 보시나요?

[답변]
저는 동의합니다. 이 전˙월세 가격의 상승률은 매매 가격의 선행 지수입니다. 통상적으로 전˙월세 가격이 올라가면 부동산 투자 수익이 높아지지 않습니까? 그러면 매매 가격을 움직일 수 있어요. 그래서 전˙월세 가격이 올라가는 것은 바람직하지 않죠, 매매 가격에 영향을 주기 때문에.

[앵커]
한국은행에서는 지금 집값이 안정이 되더라도 향후에, 나중에 전셋값은 그래도 쉽게 잡히지 않을 거라는 전망을 내놨거든요. 이쯤 되면 정부에서 어떤 대책을 구체적으로 내놔야 된다고 보시나요?

[답변]
우선은 전˙월세 상한제나 계약갱신청구제를 시행하려면 짧은 기간 내에 해야 합니다. 이게 길어질수록 시장은 더 혼란스러울 수 있습니다. 그리고 임대주택 공급을 늘린다는 정부의 로드맵이 나와야 됩니다. 그렇지 않아도 현재 신혼부부나 청년임대주택을 많이 공급하고 있습니다. 그런데 문제는 수요자가 원하는 지역에 공급이 돼야 됩니다. 그래야 시장이 안정화됩니다.

[앵커]
수요자가 원하는 지역.

[답변]
대부분 서울이겠죠? 그래서 이번에 나온 대책이, 정부가 또 다음 주에 발표할 대책이, 공공재개발이나 재건축을 통해서 지금 용적률을 올려줘서, 증가된 용적률의 일정 부분을 임대 주택으로 보급하겠다고 하는 겁니다.

[앵커]
여기까지 듣겠습니다. 지금까지 ET WHY, 권대중 명지대 부동산학과 교수와 함께했습니다. 고맙습니다.

[답변]
고맙습니다.