전월세상한제·갱신청구권제, 언제부터 어떻게 시행될까?

'전월세상한제'와 '계약갱신청구권제'가 담긴 주택임대차보호법 개정안이 오늘(29일) 법제사법위원회를 통과했습니다.

앞서 어제(28일) 국토교통위원회에서 '전·월세 신고제'를 포함한 부동산거래신고법 개정안이 통과되면서 이른바 임대차 3법이 모두 소관 상임위 문턱을 넘었습니다.

미래통합당을 주택 시장에 지대한 영향을 주는 법안을 일방적으로 통과시켰다고 반발했지만, 더불어민주당은 처리를 강행했습니다.

■ '임대차 3법'이란?

임대차 3법은 임차인 권리 보호와 전·월세 시장 안정을 위해 민주당이 당론으로 발의했습니다. 임대차 3법으로 불리지만 실제 법안은 주택임대차보호법과 부동산거래신고법 2개입니다.

우선 '전월세상한제'는 임대료 상승 폭을 5% 이내로 제한한 제도입니다. 이전 계약보다 임대료를 5% 넘게 올릴 수 없게 한 겁니다. 지역에 따라서 상승 폭이 5% 이하도 될 수 있습니다.

'계약갱신청구권'은 기존 2년 계약이 끝나도 세입자가 원하면 추가로 계약을 2년 더 연장할 수 있도록 한 제도입니다. 계약 갱신 기간을 얼마로 정할지를 두고 의견이 분분했지만 '2+2년'으로 정해졌습니다.

'전·월세 신고제'는 주택 임대인에게 계약 내용을 반드시 지자체에 신고하도록 하고 미신고나 허위신고 시 과태료를 부과하도록 한 제도입니다. '전월세상한제'와 '계약갱신청구권제' 시행을 위한 기초 법안입니다.

■ 후속 절차는 어떻게?

상임위를 통과한 법안들이 실제 법으로 공포되기까지는 여러 절차가 남아있습니다. 의원이 발의한 법안은 통상적으로 상임위 -> 법사위 -> 본회의를 거칩니다.

'전월세상한제'와 '계약갱신청구권제'가 담긴 주택임대차보호법 개정안은 법사위 소관 법안이라서 다시 법사위를 거칠 필요 없이 본회의 처리만 앞두고 있습니다.

'전·월세 신고제'를 포함한 부동산 거래 신고법 개정안은 국토위를 통과했으니 법사위에서 심의와 의결을 거친 뒤 본회의를 통과해야 합니다.

민주당 관계자는 "주택임대차보호법 개정안을 내일(30일) 열리는 본회의에서 먼저 처리하고, 부동산 거래 신고법 개정안은 다음 주 월요일 법사위 전체회의에서 통과시킬 것 같다"고 말했습니다.

늦어도 7월 임시국회 마지막 본회의인 다음 달 4일까진 임대차 3법 모두 본회의를 통과하는 게 민주당 계획입니다.

■ 시행은 언제부터?

법안이 본회의를 통과하면 '계약갱신청구권'과 '전월세 상한제'는 법안을 공포한 날부터 시행됩니다.

국회에서 의결된 법률안은 정부에 이송돼 15일 이내에 대통령이 공포합니다. 민주당 계획대로 진행되면 다음 달 중으로 '계약갱신청구권'과 '전월세 상한제'가 시행될 것으로 전망됩니다.

■ 소급적용도 될까?

소급적용이 됩니다. '계약갱신청구권'과 '전월세 상한제'는 시행일 기준으로 종료되지 않은 임대차 계약에 적용하도록 했습니다. '부진정소급입법'이라고 합니다.

법 시행 이후 신규 계약에만 적용할 경우 임대료가 폭등할 수 있어 이를 방지하기 위한 장치입니다.

예를 들어 2018년 10월, 2년간 전세 계약을 한 세입자가 오는 10월 계약이 만료될 경우 본인이 원한다면 1회(2년)에 한해 계약 갱신이 가능하게 되고 임대료도 5% 이내로만 올릴 수 있습니다.