[속고살지마] 부부공동 명의, 큰 실수하셨습니다(②)

임대주택 세제와 관련해 벌어지고 있는 혼란을 <속고살지마>에서 시리즈로 다루고 있습니다. 오늘은 두 번째로 부부공동 명의와 관련해 불거지고 있는 이슈입니다.


부부 공동명의로 된 임대주택과 관련한 민원인의 질의에 국세청이 최근 답변하면서 당사자들은 충격에 빠졌습니다. 민원인이 세법과 관련된 질문을 올리며 국세청은 이를 검토해 국세법령정보시스템에 공개하는데, 이때의 답변은 국세청 공식 의견에 해당합니다. 상급부서인 기획재정부의 유권해석 혹은 행정심판이나 행정소송을 통해서만 바뀔 수 있죠.

그런데 최근 국세청은 임대주택을 부부 공동명의로 보유한 사람들을 충격에 빠뜨린 법령 해석을 내놓습니다.


한 민원인은 국세청에 이런 질문을 합니다.

"부부 공동명의(지분 50대 50)로 주택을 취득해 임대주택 사업을 하고 있다. 부부가 가진 지분 중 5%씩을 자녀에게 증여한 뒤 자녀도 임대사업자로 등록할 예정이다. 이 경우도 조세특례제한법 제97조3항에 나오는 과세 특례 적용이 가능한가?"


민원인의 애초 질문 취지는 부부가 임대주택 사업을 하고 있고, 추후 매도할 경우 양도세 과세 특례 혜택을 기대하고 있는데, 임대 기간중에 자녀에게 지분 일부를 양도해도 혜택을 받는 데 문제가 없는지를 묻고 있는 것으로 보입니다. 실제로 이들 부부처럼 많은 사람이 임대주택을 구입, 등록하면서 부부 공동명의로 하고 있죠.

그런데 국세청은 뜻밖의 답변을 내놓습니다.

국세청 답변을 알기 쉽게 풀어드리면 이렇습니다.


조세특례제한법(조특법) 제97조3은 임대주택을 8년 이상 임대시 양도세를 계산할 때 장기보유특별공제(장특공제)를 50%, 그리고 10년 이상 임대시 장특공제 70%를 적용한다는 내용입니다. 그런데 국세청은 답변에서 임대사업자로서 조특법 제97조3에 나오는 양도세 특례를 받으려면 임대주택을 한 채 이상 가져야 한다고 말하고 있습니다. 질의를 한 이번 민원인의 경우 부부 공동명의기 때문에 두 사람은 각각 온전한 임대주택 1채가 아닌 0.5채씩만을 가지고 있어 양도세 감면 혜택을 못 받는다는 답변입니다.

이 국세청 답변이 알려지면서 다른 임대 사업자들도 충격에 빠졌습니다. 많은 임대주택사업자가 부부 공동명의로 임대주택을 가지고 있기 때문이죠. 과거 남자만 일하고 경제력이 있던 시대는 지나고 이제는 남녀가 재산을 함께 일구는 의식이 확산하면서 집도 남녀 공동명의를 많이 합니다.

그런데 부부 공동명의라 임대주택 관련 세제 혜택을 못 받는다는 국세청 유권해석에 임대사업자들의 항의가 빗발치고 있습니다.

그래서 <속고살지마>가 부부 공동명의 임대주택과 관련된 논란을 짚어봤습니다.

유튜브에서 <속고살지마> 검색후 영상으로 시청해주세요.
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다음은 방송 요약.

1. 온전히 1채를 가져야 한다는 말이 없는 조특법

조특법 제97조의 3은 임대주택에 대한 장기보유특별공제를 받기 위한 요건을 규정하고 있습니다. 등록 기한, 의무임대 기간 그리고 임대료 증액 제한이 나옵니다. 이런 요건을 충족하면 장특공제 50%(8년 이상 임대 시), 혹은 장특공제 70%(10년 이상 임대 시)를 준다고 나옵니다. 조특법 어디에도 온전한 1채를 가져야 과세 특례를 준다고 하지 않습니다.

그렇다면 국세청은 무슨 근거로 1채를 가져야 한다고 할까요.

2. 임대사업자의 정의를 규정한 민특법

민간임대주택에 관한 특별법(민특법)의 규정을 국세청이 적용한 것입니다.

민특법 2조에 나오는 '임대사업자'의 정의에 '1호 이상의 민간임대주택을 취득해 임대 사업을 등록한 사람'이라고 나옵니다. 즉 집 한 채 이상을 임대주택으로 가지고 있어야 임대사업자라는 얘기입니다. 따라서 집 한 채를 부부가 절반씩 부분 소유할 경우 지분이 각각 0.5채씩 이기 때문에 임대사업자로 볼 수 없다는 논리입니다.

만일 부부가 임대주택 두 채를 각각 지분 절반씩 소유할 때는 각각 0.5채+0.5=1채가 돼서 다른 요건이 맞으면 조세 특례 혜택을 줄 수 있다고 설명합니다.

3. 정부의 모순 행정

이런 정부 입장은 모순되는 측면이 많습니다.

주택 임대사업이라는 게 어떤 절차로 시작되는 걸까요. 주택을 취득해 임대주택으로 등록하는 절차를 거쳐야 합니다. 세무서에서 사업자 등록증을 발부받아야 하고요, 또 임대사업자로 지방자치단체(대개 구청 주택과)에 등록해야 합니다. 세입자가 바뀌면 임대차 표준 계약서에 따라 임대차 계약 내용도 구청에 신고합니다.

국세청 해석대로 부부 공동명의로 임대주택을 가진 사람이 민특법상 '임대사업자'가 아니라면 지방자치단체는 왜 임대주택 등록을 받아줬고 국세청은 왜 사업자 등록증을 내줬을까요. 임대주택을 등록할 때 부부 공동명의는 안된다는 아무런 설명도 없었다고 임대사업자들은 말하고 있습니다.

더 큰 모순이 있습니다.

조정대상지역에서 2주택을 절반씩 지분 소유한 남편과 아내. 이들에게 부과될 종합부동산세를 계산할 때 2주택 세율이 적용될까요, 1주택 세율이 적용될까요. 남편과 아내 모두 2주택 세율이 적용됩니다.

A 주택과 B 주택을 지분 50%씩 소유한 남편과 아내. 이들이 집 한 채를 팔 때 이들이 각각 내야 하는 양도세는 다주택 중과가 될까요? 안될까요. 다주택 중과가 됩니다. 즉 현행 주택에 관한 세금은 가구(세대)를 기준으로 하고 있습니다.

취득세도 이번 7·10 대책에 따라 앞으로는 다주택자들(조정대상지역은 2주택, 비(非)조정대상지역은 3주택 이상)에게도 취득세를 중과하는데요, 이때도 다주택자 기준은 세대로 판단합니다.

결국, 이번 국세청의 해석은, 세금을 거둘 때는 지분 소유도 주택 1채로 보면서, 임대주택 특례를 적용할 때는 주택 1채가 아니라는 이상한 결과를 낳게 됩니다.

4. 전문가들 반론

국세청 해석에 대해 많은 세무 전문가들이 의문을 표합니다. 조특법에 나오는 과세특례는 법에 나오는 요건만 충족하면 혜택을 주는 게 마땅하다는 입장입니다. 민특법에 나오는 임대사업자 정의 규정을 무리하게 끌어와 혜택을 까다롭게 하는 건 유추해석으로 옳지 않다는 견해입니다.

국세청의 새로운 해석이 국세기본법에 어긋난다는 의견도 나옵니다. 국세기본법 제18조는 행정법상 원칙인 '신뢰 보호의 원칙'을 국세 행정에 적용한 법 규정입니다.

일반 국민은 물론, 대부분의 세무 전문가들이 부부 공동명의라도 임대주택 특례를 당연히 받을 것이라고 믿은 상황에서 이를 뒤집는 해석으로 소급해 과세하는 것은 옳지 않다고 지적합니다.

이에 대해 국세청은 "이 문제에 관한 한 국세청이 처음으로 해석한 것이고, 또 국세청의 공식 의견이기 때문에 추후 과세 시 불복할 경우 소송 등의 절차를 거쳐야 할 것"이라고 설명했습니다.


5. 집 한 채 더 사야 하나?

그렇다면 당사자들은 어떻게 해야 할까요. 국세청의 이번 유권해석에 대응해 집을 한 채 더 구입해 부부 공동명의로 임대주택을 등록하겠다는 글들이 부동산 카페 등에서 많이 공유되고 있습니다. 남편과 아내가 각각 0.5채씩이라 과세 혜택을 못 준다고 하니 한 채씩을 더 사서 부부가 각각 임대주택 한 채씩을 갖겠다는 것입니다. (0.5+0.5=1)

그런데 과연 이게 바람직한 얘기입니까. 가구별로 집은 한 채씩만 보유하고 가급적 다주택을 해소하는데 정부의 정책 방향이 맞춰진 상황에서 이번 국세청의 법령 해석에 많은 전문가들도 비판적인 의견을 내고 있습니다.

※유튜브에서 <속고살지마> 검색 후 구독 후 영상으로 시청해주세요. 사회·경제 분야에서 발생하는 각종 현안을 깊이 있게 분석해 드립니다. (속고살지마 구독하러가기: https://bit.ly/2UGOJIN )