최고 4배 오르는 취득세, 누가 더 내고 누가 덜 낼까?

지난주 토요일(25일) 서울 청계천 주변에서 7.10 부동산 대책에 반대하는 시민 수백명이 모였습니다. '7·10 취득세 소급적용 피해자 모임', '6·17 규제 소급적용 피해자 구제를 위한 시민모임' 등 인터넷 부동산 카페에서 모인 이들은, 집회 이후에도 정부를 비판하는 문구들을 포털사이트 실시간 검색어에 올리며 반발을 이어가고 있습니다.

이처럼 격렬한 반응이 나온 이유 중 하나는 다주택자에게 부과하는 취득세가 최대 4배 오르기 때문입니다. 이 내용을 담은 지방세법 개정안은 지난 28일 행정안전위원회를 단숨에 통과했습니다. 20대 국회에서 지지부진했던 임대차 3법을 단번에 통과시킨 어제 법제사법위원회와 오늘 본회의의 처리 과정을 볼 때, 지방세법 개정안의 국회 통과는 시간 문제인 듯합니다.

이례적인 국회 일정을 반영한 듯 행정안전부는 오늘(30일) 시행령 개정안을 입법예고한다고 발표했습니다. 지방세법 개정안이 아직 국회 본회의를 통과하지도 않았는데 말입니다. 대개 입법예고를 40일간 의견수렴을 하는 데 비해, 이번에는 그 기간도 4일에 불과합니다. 법안이 공포되면 즉각 적용할 수 있도록 시행령을 마련하는 동시에, 중과 대상의 예외 사례를 구체화해 반발을 최소화하려는 것으로 보입니다.

■ 배우자와 30세 미만 미혼 자녀는 주소지 달라도 한 세대

먼저, 세대별 주택 수를 판단하는 기준이 되는 1세대는 세대별 주민등록표가 기준이 됩니다. 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 부모, 배우자, 자녀, 형제자매는 1세대로 규정됩니다.

이때 배우자와 30세 미만의 미혼 자녀는 주민등록표에 세대분리가 되어 있더라도 같은 세대로 간주됩니다. 즉 30세 미만의 미혼 자녀가 주민등록상 주소지를 달리 두고 자신의 명의로 첫 주택을 구입해도 1세대 1주택으로 취득세를 내는 것이 아니라, 부모가 소유한 주택 수에 더해 취득세에 중과세율이 적용됩니다.

다만, 30세 미만의 미혼 자녀라 하더라도 일정한 소득이 있고 따로 사는 경우에는 별도의 세대로 볼 수 있도록 예외규정을 두기로 했습니다. 이때 일정한 소득은 국민기초생활보장법에 따른 중위소득의 40% 이상인데요, 지난해의 경우 국세청에 등록된 모든 소득, 즉 종합소득, 퇴직소득, 양도소득 합산액이 월 70만 원 이상인 경우가 해당됩니다.

하지만 만 18세 이하인 미성년자의 경우는 소득 요건을 만족하더라도, 독립 세대가 아닌 부모와 동일 세대로 간주하기로 했습니다.

반대로 부모님이나 배우자의 부모님을 모시기 위해 세대를 합친 경우에는 불이익을 받지 않도록, 각각 독립 세대로 간주합니다. 65세 이상인 부모 세대와, 30세 이상의 자녀·혼인한 자녀·30세 미만이면서 독립한 소득이 있는 자녀는 별도 세대로 봅니다.

부부의 경우는 어떨까요. 부부가 공동소유하는 경우에는 1세대가 1주택을 소유한 것으로 봅니다. 다만 동일 세대가 아닌 사람과 주택을 지분을 나눠 소유하면, 부부라 하더라도 각각 1주택을 소유한 것으로 산정됩니다.

■ 일시적 2주택은 일정 기간 내 처분하면 중과 대상에서 배제

부동산은 시장 상황에 따라 쉽게 유동화하기 어려운 자산입니다. 투기 목적이 아니라도 주택 거래가 순조롭지 않으면 의도와 상관없이 다주택자가 될 수 있습니다. 이 때문에 이사나 학업, 취업으로 인해 '일시적'으로 2주택자가 되는 경우는 취득세를 중과하지 않기로 했습니다.

일정 기간 안에 기존 주택을 처분하면 새로 구입한 주택에도 1주택 세율을 적용한다는 건데요, 처분해야 할 기간은 두 주택이 모두 조정대상지역 내에 있으면 1년 이내로 하고, 그렇지 않은 경우는 3년 내에 처분하도록 했습니다.

일시적 2주택에 해당하는 경우에는 우선 1주택으로 신고해 납부하면 되는데요, 정부는 이후 2주택 계속 소유 여부 등을 확인해 기존 주택을 처분 기간 내에 매각하지 않고 있으면 2주택자 세율(8%)과의 차액을 추징한다는 방침입니다.

다만 2주택 이상을 보유한 다주택자는 이사 때문이더라도 이에 해당되지 않습니다. 2주택 이상을 보유한 경우 새로 구입한 주택에는 중과세율이 적용됩니다.

상속주택의 경우에도 상속개시일로부터 5년까지는 주택 수에 합산하지 않도록 했습니다. 즉, 상속개시일로부터 5년까지는 상속주택을 소유하고 있더라도 1주택 세율이 적용됩니다. 5년을 넘겨 여러 명의 상속인이 공동 소유하면 상속지분이 가장 큰 상속인 소유의 주택으로 산정됩니다.

또, 1세대 1주택자가 배우자, 직계존비속에게 증여하는 경우에는 조정대상지역이라도 3.5% 기존 세율이 적용됩니다. 하지만 조정대상지역 내 3억원 이상 주택을 증여할 경우 취득세율은 12%로 높아집니다.

■ 분양권과 입주권, 주거용 오피스텔은 주택일까 아닐까

주택인 듯 주택 아닌 상태는 어떨까요. 분양권과 입주권 그 자체는 취득세 과세대상은 아니지만 주택 수에는 산정이 됩니다. 그래서 실제 주택을 취득하는 시점에 해당 주택에 대한 취득세가 부과됩니다.

오피스텔은 업무용은 주택 수에 포함되지 않고, 주택분 재산세가 과세되고 있는 주거용 오피스텔만 주택 수에 포함됩니다. 그런데 주택 수에는 산정되지만, 취득세 중과 대상은 아닙니다. 오피스텔 취득 시점에는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않기 때문에 건축물 대장상 용도대로 건축물 취득세율인 4%가 적용됩니다.

■ 가정 어린이집, 노인 복지 주택 등 투기 목적과 거리가 먼 주택도 중과 배제

취득세 중과 목적이 투기를 잡기 위한 것인 만큼, 투기성이 없는 주택은 중과 대상 주택 수로 합산되지 않습니다. 육아시설로 이용되는 가정 어린이집, 복지시설로 운영되는 노인복지주택이 대표적입니다.

다만 이 경우에도 취득 후 1년이 지나도록 가정 어린이집으로 사용하지 않거나, 가정 어린이집으로 3년 이상 사용하지 않고 매각·증여·전용하면 소유 주택으로 포함해 취득세를 추징합니다.

그 밖에 국가등록문화재, 농어촌주택, 사원용 주택, 공공주택사업자(LH, 지방공사 등)의 공공임대주택, 재개발사업 등을 위해 멸실 목적으로 취득하는 주택, 주택시공자가 공사대금으로 받은 미분양 주택, 주택건설사업자가 신축한 미분양된 주택, 저당권 실행으로 취득한 주택, 공시가격 1억 원 이하의 주택, 주택도시기금 리츠가 환매조건부로 취득하는 주택 등은 중과 대상에서 제외됩니다.

■ '소급 적용 취소' 7월 10일까지 체결한 계약은 중과 배제

반발을 일으킨 소급 적용은 정부가 한 발 물러섰습니다. 지방세법 개정안이 시행되기 이전에 주택을 취득하면 최고 4%인 현행 세율로 취득세를 납부하면 됩니다.

정부가 방침을 밝힌 10일을 포함해 그 전에 체결한 매매 계약에 대해서는 실제 잔금을 지급하거나 등기하는 날짜가 개정 법률 시행 이후라도 현행 세율로 취득세를 납부할 수 있습니다. 다만 부동산 실거래 신고자료, 계약금과 관련한 금융거래 내역, 시행사와의 분양계약서 같은 증빙서류를 제출해야 합니다.

행정안전부는 지방세법 개정안이 국회를 통과하고 국무회의를 거쳐 공포되는 시기를 이르면 다음달 초로 예상했습니다. 이번 시행령 개정안은 지방세법 개정안과 동시에 시행될 예정입니다.