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[속고살지마] 임대주택 말소되면 3억 원 토해내야 한다네요
입력 2020.08.03 (18:31) 수정 2020.09.16 (07:36) 속고살지마
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임대 사업자와 관련된 이슈를 시리즈로 방송하고 있는 <속고살지마> 이번 편은 재개발·재건축과 관련된 문제를 다룹니다.

지난주 <속고살지마> 시리즈 1, 2편이 나간 이후 수십 통의 e-메일이 기자에게 왔습니다. 사연은 저마다 달랐지만, 가장 많았던 유형은 재개발·재건축과 관련된 사연이었습니다. 정부의 7·10 대책으로 큰 손해를 보게 될 상황인데, 소급입법으로 매우 부당하다는 내용이었습니다. 무슨 사연들일까요?


거주주택 외에 비거주 주택(전용면적 85㎡ 이하, 기준시가 6억 원 이하)을 임대주택으로 등록하고 5년 혹은 8년 혹은 10년의 의무임대 기간과 임대료 인상 제한 등의 의무를 이행할 경우 임대주택을 팔 때 양도세 감면 혜택을 주게 법에 규정돼 있습니다.

그런데 정부가 7·10 대책에서 주택 임대사업자에 대해 의무 임대 기간(4년 혹은 8년)이 끝난 뒤에는 자동으로 임대사업자 등록을 말소한다고 발표했습니다. 이에 따라 세법에 나오는 과세특례 기준(5년, 8년, 10년 임대 기간 준수)을 맞출 수 없어졌다는 점은 지난 편에서 소개드린 바 있습니다.

그런데 많은 시청자분들은 임대주택으로 등록한 아파트가 재개발이나 재건축에 들어간 경우도 문제가 생긴다고 지적을 해오셨습니다.


지금까지는 위의 그림처럼 가능했습니다. 4년간 임대를 하다가 임대주택이 멸실되면 새 건물이 들어선 뒤 나머지 4년을 채우면 의무임대 기간 8년을 채워 장기보유특별공제 50%를 받을 수 있게 조세특례제한법에 규정돼 있습니다. (물론 건물이 멸실되면 임대사업자는 일단 폐업 절차를 밟아야 하고, 건물 신축 후 새롭게 임대사업자 등록을 해야 합니다. )

그런데 지난 7·10 대책으로 아파트는 이게 불가능해졌습니다. 아파트가 멸실돼서 일단 사업자가 폐업절차를 거치면 새 아파트 신축 후 임대사업자 재등록이 불가능해질 가능성이 커졌습니다.(7.10 대책에서 임대주택 재개발, 재건축에 대한 아무런 예외도 담고 있지 않습니다)

7·10 대책에 따르면 임대 의무기간 4년인 단기임대는 없애고, 8년인 장기 등록임대의 의무기간도 10년으로 늘리되 아파트의 경우 아예 등록을 받아주지 않기로 했죠.

예를 들어 아파트를 임대주택으로 등록하고 7년간 임대를 했다가 아파트가 재건축으로 멸실되면 1년이 부족해 양도세 혜택(장기보유 특별공제 50%)을 받지 못하는 상황이 발생하는 겁니다.

한 시청자는 거주주택 비과세 특례를 이미 받았는데, 세 놓은 집이 재건축으로 멸실됐다고 합니다. 그런데 이번 7·10 대책으로 아파트 신축 후 임대주택 등록이 안 되면 3억 5,000만 원의 양도세를 토해 내야 하는 상황이라고 호소했습니다.

아래 그림처럼 거주주택 비과세 특례란 임대주택을 유지한 상태에서 거주주택을 팔더라도 일정한 요건 하에 1가구 1주택을 적용해 9억 원까지 양도세 비과세 혜택을 주는 겁니다. 하지만 '5년 이상 계속 임대'라는 조건을 맞출 수 없게 될 경우 이미 받았던 양도세 감면액까지 토해 내야 하는 상황으로 몰리게 된 것이죠.


임대주택과 관련해 많은 제보 메일이 오고 있는데 이 중에는 임대주택 등록을 생각하고 신규 아파트를 분양받는 사람들도 있습니다. 이번 7·10 대책으로 아파트에 대해 신규 임대주택 등록이 불가능해졌다는 하소연입니다.

최근에는 장기보유특별공제 계산 방식 변경과 관련된 문제도 많이 제기되고 있습니다.

최근에 기획재정부에서 내년도 세법개정안을 발표했는데요. 앞으로 임대주택에 대한 장특공제를 임대주택 등록 기간에만 적용하겠다고 밝혔습니다.


예를 들어 보면요

3억 원에 집을 구입해 5억 원에 임대주택 등록을 하고 9억 원에 팔았다고 치시죠. 이전 계산 방식으로는 6억 원(9억-3억)에 대해 장특 공제를 적용했는데. 이제는 임대주택 기간만 즉 4억 원(9억-5억)만 적용하겠다고 합니다.

어떤 방식이 합리적인지는 사람마다 생각이 다르겠지요. 하지만 당사자들은 정부가 자신들의 설명을 뒤집었다고 얘기를 하고 있습니다. 여러 차례 질의응답 과정에서 국세청과 기획재정부의 설명을 듣고 가지고 있던 주택을 임대주택으로 등록했는데 뒤늦게 말을 바꿨다며 반발하고 있습니다. 반면 정부는 주택 보유 전 과정에 장특공제를 적용하는 것은 지나치다는 입장입니다.

자, 이제 이번 시리즈를 정리해야 할 시점입니다.

정부가 공언한 대로 몇 년 뒤 임대주택 등록이 말소되면 어떻게 될까요.

우선 종부세 대상이 됩니다. 정부는 지난 7·10 대책에서 다주택자 종부세를 크게 강화했습니다. 기존에 임대주택에 대해서는 임대 기간 등의 일정한 요건을 준수하는 기준시가 6억 원 이하(비수도권 3억 원 이하)에 대해서 종부세 합산 배제를 해줬지만, 임대주택이 말소되면 종부세 합산 대상이 됩니다. 서울에 아파트 2채를 가지고 있는 사람이라면 종부세율이 2.2% 혹은 3.6%에 해당하는 사람이 많을 겁니다. 큰 부담이 아닐 수 없습니다.


종부세가 부담돼 집을 팔려 해도 다주택자 중과가 적용됩니다. 임대주택 상태에서 팔면 일반 세율이 적용되지만, 등록 말소 후엔 다주택자 중과가 적용돼 내년 6월 이후에는 3주택자의 경우 기본세율에 30%포인트가 가산되는데 최고 세율이 72%에 달합니다.


보유나 매각이 아닌 자식에게 증여하면 어떨까요. 증여의 경우 취득세율도 대폭 강화가 됩니다.

결국 정부는 이번 7·10대책을 통해 임대주택 사업자들에게 집을 매각하라는 강력한 메시지를 던지고 있습니다. '시장 상황 때문에 당신들이 기대했던 기대이익을 충족시켜주지 못하게 됐다. 그런데 지금 시장 상황이 그러니 가급적 집을 팔아라. 그렇지 않으면 불이익을 받을 수밖에 없다'는 것으로 이해됩니다.

부동산 가격 안정이라는 큰 정책 목표 앞에서 정부 정책도 불가피한 측면이 있습니다. 임대사업자들에 의한 매물 잠김 현상은 해소돼야 하고, 그런 차원에서 과도한 혜택이 있었다면 고쳐야 합니다. 임대주택이 시장에 매물로 많이 나와 부동산 시장 안정에 도움이 되는 방향으로 가야 한다고 생각합니다.

그럼에도 2014~2018년 정부 정책을 믿고 임대주택을 등록했던 시민들의 기대 이익을, 새로운 제도를 도입해 소급적으로 박탈하는 것은 문제가 있다는 견해도 많습니다. 법령의 소급효는 불리한 제도 변경의 경우 허용되지 않고 유리하게 바뀔 때만 허용된다는 법 원칙은 법치국가의 기본 원리이기 때문입니다.

※유튜브에서 <속고살지마> 검색 후 구독 버튼 누르고 시청해주세요. 사회·경제 분야 각종 현안을 깊이 있게 분석해 드립니다. (속고살지마 구독하러가기: https://bit.ly/2UGOJIN )
  • [속고살지마] 임대주택 말소되면 3억 원 토해내야 한다네요
    • 입력 2020-08-03 18:31:54
    • 수정2020-09-16 07:36:28
    속고살지마
임대 사업자와 관련된 이슈를 시리즈로 방송하고 있는 <속고살지마> 이번 편은 재개발·재건축과 관련된 문제를 다룹니다.

지난주 <속고살지마> 시리즈 1, 2편이 나간 이후 수십 통의 e-메일이 기자에게 왔습니다. 사연은 저마다 달랐지만, 가장 많았던 유형은 재개발·재건축과 관련된 사연이었습니다. 정부의 7·10 대책으로 큰 손해를 보게 될 상황인데, 소급입법으로 매우 부당하다는 내용이었습니다. 무슨 사연들일까요?


거주주택 외에 비거주 주택(전용면적 85㎡ 이하, 기준시가 6억 원 이하)을 임대주택으로 등록하고 5년 혹은 8년 혹은 10년의 의무임대 기간과 임대료 인상 제한 등의 의무를 이행할 경우 임대주택을 팔 때 양도세 감면 혜택을 주게 법에 규정돼 있습니다.

그런데 정부가 7·10 대책에서 주택 임대사업자에 대해 의무 임대 기간(4년 혹은 8년)이 끝난 뒤에는 자동으로 임대사업자 등록을 말소한다고 발표했습니다. 이에 따라 세법에 나오는 과세특례 기준(5년, 8년, 10년 임대 기간 준수)을 맞출 수 없어졌다는 점은 지난 편에서 소개드린 바 있습니다.

그런데 많은 시청자분들은 임대주택으로 등록한 아파트가 재개발이나 재건축에 들어간 경우도 문제가 생긴다고 지적을 해오셨습니다.


지금까지는 위의 그림처럼 가능했습니다. 4년간 임대를 하다가 임대주택이 멸실되면 새 건물이 들어선 뒤 나머지 4년을 채우면 의무임대 기간 8년을 채워 장기보유특별공제 50%를 받을 수 있게 조세특례제한법에 규정돼 있습니다. (물론 건물이 멸실되면 임대사업자는 일단 폐업 절차를 밟아야 하고, 건물 신축 후 새롭게 임대사업자 등록을 해야 합니다. )

그런데 지난 7·10 대책으로 아파트는 이게 불가능해졌습니다. 아파트가 멸실돼서 일단 사업자가 폐업절차를 거치면 새 아파트 신축 후 임대사업자 재등록이 불가능해질 가능성이 커졌습니다.(7.10 대책에서 임대주택 재개발, 재건축에 대한 아무런 예외도 담고 있지 않습니다)

7·10 대책에 따르면 임대 의무기간 4년인 단기임대는 없애고, 8년인 장기 등록임대의 의무기간도 10년으로 늘리되 아파트의 경우 아예 등록을 받아주지 않기로 했죠.

예를 들어 아파트를 임대주택으로 등록하고 7년간 임대를 했다가 아파트가 재건축으로 멸실되면 1년이 부족해 양도세 혜택(장기보유 특별공제 50%)을 받지 못하는 상황이 발생하는 겁니다.

한 시청자는 거주주택 비과세 특례를 이미 받았는데, 세 놓은 집이 재건축으로 멸실됐다고 합니다. 그런데 이번 7·10 대책으로 아파트 신축 후 임대주택 등록이 안 되면 3억 5,000만 원의 양도세를 토해 내야 하는 상황이라고 호소했습니다.

아래 그림처럼 거주주택 비과세 특례란 임대주택을 유지한 상태에서 거주주택을 팔더라도 일정한 요건 하에 1가구 1주택을 적용해 9억 원까지 양도세 비과세 혜택을 주는 겁니다. 하지만 '5년 이상 계속 임대'라는 조건을 맞출 수 없게 될 경우 이미 받았던 양도세 감면액까지 토해 내야 하는 상황으로 몰리게 된 것이죠.


임대주택과 관련해 많은 제보 메일이 오고 있는데 이 중에는 임대주택 등록을 생각하고 신규 아파트를 분양받는 사람들도 있습니다. 이번 7·10 대책으로 아파트에 대해 신규 임대주택 등록이 불가능해졌다는 하소연입니다.

최근에는 장기보유특별공제 계산 방식 변경과 관련된 문제도 많이 제기되고 있습니다.

최근에 기획재정부에서 내년도 세법개정안을 발표했는데요. 앞으로 임대주택에 대한 장특공제를 임대주택 등록 기간에만 적용하겠다고 밝혔습니다.


예를 들어 보면요

3억 원에 집을 구입해 5억 원에 임대주택 등록을 하고 9억 원에 팔았다고 치시죠. 이전 계산 방식으로는 6억 원(9억-3억)에 대해 장특 공제를 적용했는데. 이제는 임대주택 기간만 즉 4억 원(9억-5억)만 적용하겠다고 합니다.

어떤 방식이 합리적인지는 사람마다 생각이 다르겠지요. 하지만 당사자들은 정부가 자신들의 설명을 뒤집었다고 얘기를 하고 있습니다. 여러 차례 질의응답 과정에서 국세청과 기획재정부의 설명을 듣고 가지고 있던 주택을 임대주택으로 등록했는데 뒤늦게 말을 바꿨다며 반발하고 있습니다. 반면 정부는 주택 보유 전 과정에 장특공제를 적용하는 것은 지나치다는 입장입니다.

자, 이제 이번 시리즈를 정리해야 할 시점입니다.

정부가 공언한 대로 몇 년 뒤 임대주택 등록이 말소되면 어떻게 될까요.

우선 종부세 대상이 됩니다. 정부는 지난 7·10 대책에서 다주택자 종부세를 크게 강화했습니다. 기존에 임대주택에 대해서는 임대 기간 등의 일정한 요건을 준수하는 기준시가 6억 원 이하(비수도권 3억 원 이하)에 대해서 종부세 합산 배제를 해줬지만, 임대주택이 말소되면 종부세 합산 대상이 됩니다. 서울에 아파트 2채를 가지고 있는 사람이라면 종부세율이 2.2% 혹은 3.6%에 해당하는 사람이 많을 겁니다. 큰 부담이 아닐 수 없습니다.


종부세가 부담돼 집을 팔려 해도 다주택자 중과가 적용됩니다. 임대주택 상태에서 팔면 일반 세율이 적용되지만, 등록 말소 후엔 다주택자 중과가 적용돼 내년 6월 이후에는 3주택자의 경우 기본세율에 30%포인트가 가산되는데 최고 세율이 72%에 달합니다.


보유나 매각이 아닌 자식에게 증여하면 어떨까요. 증여의 경우 취득세율도 대폭 강화가 됩니다.

결국 정부는 이번 7·10대책을 통해 임대주택 사업자들에게 집을 매각하라는 강력한 메시지를 던지고 있습니다. '시장 상황 때문에 당신들이 기대했던 기대이익을 충족시켜주지 못하게 됐다. 그런데 지금 시장 상황이 그러니 가급적 집을 팔아라. 그렇지 않으면 불이익을 받을 수밖에 없다'는 것으로 이해됩니다.

부동산 가격 안정이라는 큰 정책 목표 앞에서 정부 정책도 불가피한 측면이 있습니다. 임대사업자들에 의한 매물 잠김 현상은 해소돼야 하고, 그런 차원에서 과도한 혜택이 있었다면 고쳐야 합니다. 임대주택이 시장에 매물로 많이 나와 부동산 시장 안정에 도움이 되는 방향으로 가야 한다고 생각합니다.

그럼에도 2014~2018년 정부 정책을 믿고 임대주택을 등록했던 시민들의 기대 이익을, 새로운 제도를 도입해 소급적으로 박탈하는 것은 문제가 있다는 견해도 많습니다. 법령의 소급효는 불리한 제도 변경의 경우 허용되지 않고 유리하게 바뀔 때만 허용된다는 법 원칙은 법치국가의 기본 원리이기 때문입니다.

※유튜브에서 <속고살지마> 검색 후 구독 버튼 누르고 시청해주세요. 사회·경제 분야 각종 현안을 깊이 있게 분석해 드립니다. (속고살지마 구독하러가기: https://bit.ly/2UGOJIN )
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