민주당 “전월세전환율 상황 주시…정부가 적정선 검토”

임대차 3법 통과 이후, 후속조치로 언급되는 '전·월세 전환율' 인하 논의에 관심이 높습니다. 집주인이 전세를 월세로 바꾸는 사례가 크게 늘지 않겠느냐는 우려 때문입니다.

'전·월세 전환율'은 전세를 월세로 환산하거나 월세를 전세로 환원할 때 적용하는 비율로, 2016년 11월 개정된 주택임대차보호법시행령에 따라 '기준금리+3.5%'로 적용 중입니다.

월세로 전환되면 세입자의 주거비용이 늘어나는 데다 기준금리가 2016년 당시보다 2~2.5% 낮아진 만큼, 정부와 여당은 전환율을 적정 수준으로 낮추는 방안을 검토 중입니다.

■ "정부가 적정 전환율, 발표 시기 판단할 것"…시행령 개정 방침

더불어민주당 원내 핵심 관계자는 오늘(7일) KBS와 한 통화에서, 부동산 대책 발표와 관련 법의 시행 이후 시장 반응을 지켜보고 있다며, 아직 '전·월세 전환율'로 인한 문제는 발생하지 않은 것으로 안다고 말했습니다.

이 관계자는 다만 현재의 전환율은 조정될 필요가 있기 때문에 "정부가 세세한 부분까지 살펴보고 있고, 적정 전환율과 발표 시기 등을 판단해 결정할 것"이라고 밝혔습니다.

일각에서 부동산 시장의 빠른 안정을 위해 '전·월세 전환율'에 강제성을 부여하고 지키지 않으면 과태료를 부과하는 등 주택임대차보호법을 개정하자는 요구도 있지만, 우선은 기존 시행령을 고쳐 전환율을 적정 수준으로 낮추는 것부터 진행될 것으로 이 관계자는 전망했습니다.

이강훈 참여연대 민생희망본부 실행위원

■ 참여연대 "임차인 동의 없이 월세 전환 못 해…전환율, 큰 영향 없을 것"

이와 관련해 이강훈 참여연대 민생희망본부 실행위원은 현재로서는 '전·월세 전환율'이 현재의 4.0%로 유지되든, 2~3%로 낮아지든 임차인에게 미치는 영향은 크지 않을 것이라고 밝혔습니다.

'전·월세 전환율'이란 계약 기간 도중에 전세를 월세로 바꿀 때 적용되는 개념인데, 현행법은 임차인이 월세로 전환하는데 동의하지 않으면 임대인이 강제할 수 없게 돼 있다고 이강훈 위원은 설명했습니다.

그리고 '2+2' 4년까지 보장된 계약이 다 끝나고 완전히 새로 계약을 하게 되면, 그땐 '월세 전환율'이라는 의미가 없어지는 것이라고 부연했습니다.

■ 4년 뒤 왕창 올리면 '조삼모사' 아닌가?

문제는 이번에 통과된 법으로 임차인에게 보장된 4년이 끝난 뒤에, 임대인이 그간 못 올린 것과 앞으로 4년간 못 올릴 것까지 생각해 임대료를 왕창 올려버리면 결국 임차인 전체가 피해를 입게 될 거란 걱정입니다, '조삼모사' 아니냐는 거죠.

이에 대해 참여연대 이강훈 위원은 2가지를 얘기합니다.

"첫째, 임대료를 왕창 올릴 것이라는 우려는 부동산 시장이 지금과 마찬가지로 비정상적인 상승세를 계속 유지할 것이란 가정에서 출발한 것이다."

이 위원은 아직 부족한 부분이 많지만 그래도 부동산 시장의 안정을 위해 꼭 필요했던 법들이 통과됐고 시행까지 된 만큼, 지금보다는 훨씬 상황이 안정될 것으로 보는 게 상식적이라고 말합니다. 따라서 이런 시장의 분위기를 거슬러 임대인들이 마음대로 임대료를 왕창 올리기는 쉽지 않을 것이라는 거죠.

"둘째. 그럼에도 불구하고 시장이 안정되지 않는다? 그러면 시장 상황에 맞춰 추가적인 대책을 쓰면 된다."

예를 들어 계약갱신청구권의 기간을 세계적인 추세에 맞춰 좀 더 늘린다든가, 아직 도입되지 않은 '보유세'처럼 근본적으로 집값을 잡아 정상화하는 쪽으로 제도를 보완해가면 충분히 대응할 수 있다는 게 이 위원의 설명입니다.

김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장

■ 경실련, "전·월세 신고 앞당겨야 '전환율 현실화' 실현"

그럼에도 현재 주택임대차보호법시행령에 명시된 '전·월세 전환율'은 '기준금리 + 3.5%'로 초저금리 시대에 맞지 않게 높은 만큼, 정부가 시중금리를 고려해 적정 수준으로 조장해야 한다는 의견이 많습니다.

이미 김현미 국토교통부 장관도 지난 4일 한 방송프로그램에서 "전환율이 '기준금리+3.5%'로 결정됐던 때는 기준금리가 2.5~3.0%였지만, 지금은 0.5%다. 3.5%는 현재의 기준금리에 비해 과하다고 생각해 낮출 생각"이라고 밝힌 바 있죠.

하지만 이 같은 국토부 장관의 발언 이후 구체적인 진척이 있는 것 같지 않습니다. 민주당도 "검토 중이다", "정부가 결정할 것"이라는 관망적 태도를 보이고 있는데요, 왜 그럴까요?

경제정의실천시민연합의 김성달 부동산건설개혁본부 국장은 "'전·월세 신고제'가 내년 6월부터 시행되기 때문에 아직 구체적인 시장 자료가 없는 상황"이라면서 "데이터가 없으니 당장 현실적인 적정 전환율을 수치로 제시하긴 어려울 것"이라고 분석했습니다.

이 때문에 김성달 국장은 부동산 시장 안정화 가능성을 높이는 차원에서 '전·월세 신고제' 시행을 앞당겨야 한다고 주장했는데요, 정부가 어느 정도의 의지를 보여줄지 지켜봐야겠습니다.