무주택 3040 위한 ‘지분적립형 주택’, ‘로또 분양’ 예방될까

서울주택도시공사(SH공사)가 오늘(12일) 20~60대 생애주기별 맞춤 주택 브랜드를 공개했습니다. 김세용 SH공사 사장은 오늘 오전 서울시청 브리핑룸에서 기자 설명회를 열고 3개의 신규 브랜드를 직접 소개했습니다. 2030세대를 위한 창업지원주택, 3040세대를 위한 지분적립형 분양주택, 5060세대를 위한 연금형 소규모주택정비사업을 각각 마련했다고 밝혔습니다.

SH공사가 제시한 지분적립형 분양주택 설명 자료

■ "소득 5~6분위, 3040세대 위한 지분적립형…실수요 충족·'로또 분양' 예방"

가장 큰 관심사는 그동안 대책에서 빠져있던 소득 5~6분위, 3040세대를 위해 마련됐다는 '지분적립형 분양주택'이었습니다. 지분적립형 분양주택은 정부와 서울시가 지난 '8·4 주택공급대책'에서 새롭게 제시한 모델입니다. 분양가의 20~40%로 집을 장만한 뒤, 20~30년간 지분을 추가로 취득하는 공공분양 제도입니다. 서울시와 공사는 저이용 유휴부지와 공공시설 복합화 사업 등 신규 사업 대상지에 2028년까지 지분적립형 공공주택 1만 7천 호를 공급한다는 계획을 앞서 밝혔습니다.

SH공사는 지분적립형 주택 브랜드 이름을 '연리지홈'으로 지었다며, '연리지'는 뿌리가 다른 나뭇가지가 서로 엉켜 마치 한 나무처럼 자라는 현상인데, 이처럼 SH공사와 시민이 함께 집을 장만한다는 뜻이라고 말했습니다.

김세용 사장은 이 모델이 자금력이 부족한 3040세대 실수요자의 주택 수요를 충족할 뿐 아니라, '로또 분양' 예방에 적합한 모델이라고 평가했습니다. 또 최근 급증한 30대의 주택 '패닉 바잉(공포 심리에 따른 매수)' 현상을 진정시킬 것으로 본다고 강조했습니다. 처음에 지분이 작지만, 점차 늘어나는 구조이기 때문에 장기 보유할수록 유리하고 단기 투기는 어렵다며, 젊은 세대의 자산 형성을 돕는 모델이라는 겁니다.

생애주기별 주택브랜드에 대해 발표하는 김세용 SH공사 사장

■ "본인 지분에 LTV 40% 적용 가능"…정확한 분양 자격은 이르면 10월에 공개

SH공사는 지분적립형이 분양가의 20~40% 정도만 마련하면 되기 때문에 민간 분양에 비해 목돈이 필요 없다는 가격 경쟁력을 강조했습니다. 그렇다면 이 20~40% 정도의 금액조차도 마련하기 어려운 수분양자는 어떡할까요? 이에 대해 천현숙 SH도시연구원장은 주택담보대출을 할 때 LTV 40%를 자신의 지분에 적용하면 대출이 가능하도록 협의하고 있다고 설명했습니다. 자기 지분인 분양가의 20~40%에 40%를 다시 적용해 주택담보대출이 가능하다는 겁니다.

천 원장은 "우리나라 사람들이 생애 최초 주택을 마련할 때 대출받는 비율이 평균 38%"라며 "반대로 말하면 60%는 자기 돈으로 부담하고 있는 것이 현실"이라고 말했습니다. 이어 20%의 지분을 부담하는 게 과다한 부담일 거라고 생각하지는 않는다고 덧붙였습니다.

오늘 발표에는 분양 자격이 명확하게 공개되지 않았습니다. SH공사 관계자는 이에 대해 중위소득 150%까지 가능할 것이라고 설명했습니다. 평형 또한 20년 간 거주하는 생애주기별 변화를 고려해서, 원룸형 같은 소형 평형만 공급하지는 않을 것이라고 덧붙였습니다. 정확한 분양 자격은 이르면 10월 또는 후분양 시기에 맞춰 공개될 예정입니다. 독립해서 자산은 없지만 소득은 높은 좋은 일자리를 가진 중산층 청년까지 대상 범위를 넓힌 겁니다.

■ "언제든지 매각 가능하지만 공공의 동의 필요…추첨제·주택 부지 등 협의 중"

지분적립형 분양주택을 팔고 싶으면 언제든지 지분 전체를 제3자에게 시세로 매각할 수 있는데, 처분 시점의 지분 비율대로 금액을 공공과 나눕니다. 다만 매각할 때 공유 지분권자인 공공의 동의가 필요합니다. 천 원장은 "시세보다 30% 할인된 가격으로 지인에게 파는 경우 등을 방지하기 위해 주변 시세와 비교해 정상 범위에 있는지 판단하는 것"이라고 말했습니다. "허가가 아닌 동의"라며 만약 개인이 100% 취득했을 경우, 동의받을 필요는 없다고 덧붙였습니다.

이 밖에도 입주자를 뽑을 때 가점제를 일부 도입할 계획은 없는지 질문에 김세용 사장은 "아직 확정은 안 됐지만 3040 신혼부부에게 이점을 주자는 점에서 추첨제를 많이 늘리자는 거지 최종 확정된 것은 아니다"라고 했습니다. 전매 제한 기간, 고려하고 있는 부지 등 세세한 정책적 부분들도 아직 국토교통부 등과 협의 중이라고 밝혔습니다.

■ 5060세대 위한 연금형 소규모 주택정비사업…2030세대 위한 창업지원주택은 대학과 연계

50~60대 장년층을 위한 '연금형 소규모 주택정비사업' 모델 '누리재'도 공개했습니다. SH공사는 서울의 저층 주택의 절반 이상이 20년 이상 지나는 등 노후화되고 있는데, 저층 주택 거주자의 58%가 60세 이상이라고 밝혔습니다. 그러면서 저층 노후 주택 거주자 중 76%가 노후 준비가 부족하고, 67%는 상황에 따라 주택 처분 의향이 있다는 2019년 SH도시연구원의 조사 결과에 따라 이런 모델을 준비했다고 설명했습니다.

SH공사가 제시한 연금형 소규모 주택정비사업 관련 월 지급금 설명 자료

연금형 소규모 주택정비사업에 따라 사업에 참여하는 60세 이상 집주인은 원할 경우 기존 주택을 공공에 매각하고, 해당 부지에 건설되는 공공임대주택에 재정착하면서 매각대금에 이자를 더해 10~30년 동안 연금처럼 분할 수령할 수 있습니다. SH공사 측은 2억 7천만 원 정도 되는 주택으로 30년 연금형을 선택했을 때, 보증금과 월 임대료를 선공제한 뒤 한 달에 66만 원에서 77만 원을 받을 수 있을 것으로 보인다고 밝혔습니다.

김세용 사장은 지금도 노년 세대를 위한 연금주택이 있는데 차별화되는 점을 묻는 질문에 "새집에 입주한 뒤 청산 금액을 계속 받으면서 살 수 있고, 30년 이후에도 계속 거주할 수 있는 게 장점"이라고 말했습니다. 기존 집을 정비하는 동안의 이주 대책에 대해선, 자율주택정비사업 기간이 7개월 정도 된다며 인근의 공실이나 이주대책을 갖고 있다고 설명했습니다.

이외에도 2030세대를 위한 창업주택 도전숙 '에이블랩(ablab)'을 소개했습니다. 청년들이 주거와 사무 공간으로 사용할 수 있는 임대주택으로, 1인 창조기업과 예비 창업자를 위한 직주일체형 창업지원주택입니다. SH공사는 지난 2014년부터 서울시 10개 자치구에 560여 호의 도전숙이 마련했는데, 대학-자치구-도전숙과의 연계성을 확대하고 대학 캠퍼스 인근 클러스터를 조성하는 등 개비를 마쳤다고 설명했습니다.

■ 최은영 한국도시연구소장 "기간만 늘렸을 뿐 '로또 분양' 마찬가지…개발이익 환수해야"

하지만 지분적립형 분양주택은 수분양자가 시세차익을 가져가는 방식이어서 ‘로또 분양’이라는 비판을 받은 보금자리 주택의 문제점을 반복하고 있다는 지적도 나옵니다. 앞서 그린벨트를 해제해 공공분양 방식으로 공급한 강남구 세곡동 보금자리 주택은 최초 분양가보다 5배가 넘는 가격에 거래돼 ‘로또 분양’이라는 표현을 낳았습니다.

최은영 한국도시연구소 소장은 "지분적립형 분양주택은 기간만 20년으로 늘려놓았을 뿐 수분양자가 개발이익을 가져가는 방식"이라며, 로또 분양의 성격을 가진 것은 마찬가지라고 말했습니다.

특히 지분적립형 분양주택이 들어서게 될 태릉골프장이나 서울지방조달청, 국립외교원 등은 그린벨트나 공공기관 이전부지로 공공성이 높은 토지인데 이에 따른 개발이익을 사회화하지 않으면 "정당성에 문제가 있다"고도 했습니다.

또, 공공주택은 주거 취약계층에게 제일 먼저 제공돼야 하는데 저소득층이 아닌 청년, 신혼부부에게만 방점이 찍히는 건 바람직하지 않다고도 강조했습니다. 공공시행자가 공급할 수 있는 자원에는 한계가 있는데, 청년과 신혼부부에게 공급의 우선순위를 두는 것은 다른 계층과의 형평성 차원에서 문제가 생길 수 있고, 생애주기별 맞춤형이라는 SH공사 측의 설명과도 맞지 않는다는 지적입니다.

최은영 소장은 "이번처럼 공급 물량이 많을 때 SH공사나 LH공사가 개발이익을 어떻게 사회화할지 고민해야 한다"면서 토지임대부나 환매조건부 방식을 언급하며 적극적인 개발이익 환수 노력이 필요하다고 강조했습니다.