[속고살지마] 집 한채는 양도세 없다구요? 착각이세요

1세대1주택의 경우 집을 팔아도 양도세를 안내는 게 원칙이죠. 9억원까지 비과세입니다. 물론 2년이상 집을 보유하셨어야 가능합니다.

그런데 최근 시청자 사연이 한 건 접수됐습니다. 집 한 채를 16년간 가지고 있다 팔았는데 양도세를 수억 원을 내게 되는 상황이라는 것입니다. 무슨 일일까요?


직장 때문에 해외에 거주하시는 이 분은 집을 오래 가지고 계셨지만, 이 집에 거주한 기간은 1년이 안 된다고 합니다. 그런데 2018년 9.13대책으로 올해 양도분부터는 주택 취득 시기와 관계없이 실거주 2년을 해야 장특공제 혜택을 80%까지 줍니다. 이 분처럼 실거주를 안 하면 15년을 넘게 보유했다 해도 장특공제가 30%에 그칩니다. 이 시청자가 본인 예상보다 많은 양도세를 내게 된 이유입니다.

투기적 수요를 차단하기 위해 정부는 일련의 부동산 정책을 통해 이 1주택자에 대한 비과세 및 장특공제 요건을 매우 까다롭게 바꾸고 있습니다.

지난 8월4일 국회를 통과한 법 개정안은 내년 1주택자 비과세 혜택에 대한 큰 변화를 예고하고 있습니다.
1주택자에 대한 9억 초과분의 장특공제 혜택 최대 80%를 올해까지는 '보유 10년+거주 2년'을 맞추면 해주지만 내년부터는 '보유 10년+거주 10년'을 해야 가능하도록 바꾸기 때문입니다.

즉 보유와 거주기간을 분리해 각각을 충족해야 매년 8%포인트(보유 4%p+ 거주 4%p)올라하게 하는 방식입니다. 집을 20년 이상 가지고 있었어도 그 집에서 살지 않았다면 장특공제는 40%만 가능한 것입니다.

너무 복잡해진 양도세 관련 규정

정부가 일련의 부동산 정책을 통해 이렇게 1주택자에 대한 세금 감면 요건을 까다롭게 하는 이유는 뭘까요. 주택이 재테크 수단이 아닌 실거주(live)의 수단임이라는 점을 명확하기 위한 것입니다.

그 집을 오랫동안 보유하고 있고, 또 실제로 살았던 1주택 실수요자에 대해서만 세금 혜택을 최대로 주겠다는 것입니다. 부동산 시장 안정을 위해 투기적 수요는 인정하지 않겠다는 정부의 정책 방향 자체는 바람직한 것으로 보입니다.

[사진 출처 : 연합뉴스]

그런데 일부 부작용도 예상됩니다.

우선 매년 양도세 관련 법 규정이 너무 자꾸 바뀌면서 일반인들은 물론 세무사들조차 헷갈리 정도로 규정이 복잡해지고 있다는 것입니다. 1세대 주택자에 대한 비과세와 장특공제만 예로 들어보겠습니다.

2017년 8·2대책에서는 1세대1주택 비과세를 위한 요건으로 조정대상지역에 대해 2년 실거주가 추가됐습니다. 즉 2년 실거주를 안 하면 1세대1주택도 9억원까지 비과세 혜택을 주던 것을 안 해 줍니다. 그런데 이 요건은 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택에만 적용됩니다. 즉 2017년 8월 2일까지 취득한 주택은 2년 실거주 요건을 못 맞춰도 9억 원까지 1세대1주택 비과세 가능합니다. 많이 헷갈립니다.

2018년 9. 13 대책으로 1주택자에 대해서도 9억원 초과 분에 대해 실거주 2년을 해야 장특공제를 80%까지 해드린다는 설명은 이미 드렸는데요, 이건 조정대상지역 뿐 아니라 전 지역에 적용됩니다. (올해 이미 제도 시행 중) 그리고 이 규정은 주택 취득 시기와 관계없이 올해(2020년) 이후 양도분이면 모두 해당합니다. 8·2대책과 9·13대책이 비슷한듯하면서 다릅니다.

내년부터 바뀌는 제도로 실거주에 따라 장특공제 비율이 올라가는 식으로 계산방식이 바뀐다는 설명은 이미 드렸는데 또 하나 잊지 마셔야 할 대목이 있습니다.

지금까지는 집이 여러 채 있어도 다른 집을 먼저 매도한 뒤 비과세 요건을 갖춘 주택을 가장 마지막에 양도하면 1주택자로서 9억원까지 양도세 비과세가 가능했는데요. 내년부터는 안 그렇습니다.

내년부터는 다주택자가 다른 주택을 모두 양도해 1주택자가 된 날부터 새로 보유 기간을 계산해 2년을 더 채워야만 비과세를 위한 요건을 채운 것으로 봅니다. 즉 내년부터는 다른 집을 양도한 후 최소 2년은 더 기다려야 9억 원까지 비과세 혜택을 드립니다. (그런데 일시적 1세대 2주택자의 경우 복잡한 문제가 생겨 여기서 예외로 해줍니다)

많이 헷갈리실 텐데 집을 파실 계획이 있으신 분들은 복잡한 제도를 잘 숙지하셔야 낭패를 보지 않습니다.

매물 잠김 현상도 우려

문제는 또 있습니다. 투기적 수요 차단을 위한 정부 정책의 필요성은 이해되지만, 자칫 이런 일련의 세제 강화가 매물 잠김 현상을 초래할 수도 있다는 점도 걱정입니다.

비과세나 장특공제를 기대하며 집을 팔려 했던 예비 주택 매도자들이 갑자기 강화되는 비과세 요건 때문에 집을 팔지 않고 그냥 들고 있을 가능성도 크기 때문입니다. 부동산시장 안정을 위해서는 무엇보다 집을 가진 사람들이 시장에 집을 많이 내놔야 하는 데 반대로 움직일 가능성도 있기 때문입니다.

※<속고살지마>에서 연재 중인 부동산 콘텐츠 '리얼티 & Reality' 이 번편은 내년부터 확 달라지는 장기보유특별공제 방식을 다뤄봤습니다. 유튜브에서 <속고살지마> 검색후 영상으로 시청해주세요. https://www.youtube.com/watch?v=MKdydk97a2Q&t=538s