[오태훈의 시사본부] “부동산거래분석원? 감독권 부여해 ‘부동산감독원’ 만들어야”

- 부동산 시장, 투기 세력들이 완전히 장악... 정부의 정책 전혀 먹히지 않는 상황
- 상시적으로 부동산 시장 관리하고 투기를 근원적으로 예방하는 기구 필요해
- 정부가 만든다는 ‘부동산거래분석원’ 감독권 없다면 역할 제대로 할지 의문
- 투기세력에 멘붕 주고, 시장에서 짐 싸게 만들 ‘부동산 감독원’ 두는 것이 바람직
- 사유재산 침해? 투기 세력 감시하며, 국민의 주거권과 재산권을 지키기 위한 것

■ 프로그램명 : 오태훈의 시사본부
■ 코너명 : 시사본부 이슈
■ 방송시간 : 9월 8일(화요일) 12:20~14:00 KBS 1라디오
■ 출연자 : 구재이 세무사(한국납세자권리연구소 소장)


▷ 오태훈 : 이르면 내년 초쯤 예상됩니다. 부동산 실거래 전반을 상시로 감시하고 각종 불법 행위를 적발하는 기구를 정부가 만들겠다고 하죠. 이른바 부동산 거래 분석원입니다. 그런데 좀 우려도 나오고 있는 상황인 것 같습니다. 부동산 감독기구 설치를 처음으로 제안한 분이라고 해서 좀 말씀 나눠보겠습니다. 국정기획자문위 경제분과 전문위원이라든가 재정개혁특위위원 지내셨는데요. 한국납세자권리연구소 구재이 소장을 연결하겠습니다. 안녕하십니까?

▶ 구재이 : 안녕하세요. 구재이입니다.

▷ 오태훈 : 지난 7월에 부동산 시장 상설감독기구를 만들자고 제안하신 걸로 알고 있습니다. 제안 배경부터 좀 여쭙겠습니다.

▶ 구재이 : 집값 폭등으로 인해서 정부나 국민들이 너무너무 고통을 많이 받고 있잖아요. 그래서 부동산 시장을 일반적으로 관리하는 메커니즘이 부동산 세금하고 금리인데요. 우리 정부도 당연히 부동산 특위 대책으로서 부동산 안정화 대책, 사후적인 대책을 계속적으로 만들어서 발표하고 했는데 그 대책이 시장에 전혀 먹히지 않는 그런 상황까지 된 거죠. 그러면서 부동산 시장이 우리 국민이나 정부한테 어떤 형태로 계속 작용해 왔는지를 보면 알 수 있는데 우리나라 부동산 시장은 투기 세력들이 완전히 장악한 시장이 되었거든요. 그래서 이런 사후적인 대책만으로서는 전혀 대책이 효과가 없다고 보는 거죠. 그러다 보니까 국민들의 피해와 사회적 비용이 눈덩이처럼 불어나고 정권까지 위협받는 그런 상황이 됐잖아요. 그래서 상시적으로 부동산 시장을 관리하는 기능이 필요한데 그런 투기를 원천적으로 예방하는 정책은 여태까지 한 번도 없었던 거죠. 그래서 반복적인 부동산 투기의 근원적인 예방책으로서 부동산 시장 단독 기구 도입이 필요하다고 제안한 겁니다.

▷ 오태훈 : 다른 나라에도 이런 부동산 감독기구 같은 사례가 있습니까?

▶ 구재이 : 인도나 아랍에미리트 같은 나라도 직접적인 감독기구를 두고 있는데요. 미국 같은 선진국에는 사실 부동산 시장에 대한 통제나 감독 기능, 관리 체계가 완비돼 있습니다. 그래서 부동산 거래가 투명하고 광역 투자를 원천적으로 할 수 없도록 하는 그런 법제, 공정주택법이라고 하는데 그런 법제가 완벽하고 그다음에 부동산 시장 참여자들, 중개인들에 대한 감독은 정말 철저합니다. 부동산 중개할 때 만약에 유색 인종이 별로 없는 동네라고 말만 해도 중개인 면허가 취소되고요. 수십억 원의 벌금을 낼 정도입니다. 그렇게 관리 체계가 엄격하다 보니까 사실은 부동산 투기가 원천적으로 생길 수가 없었죠. 그래서 우리나라는 그런 것들이 없는 상태에서도 투기가 이렇게 수십 년 동안 계속됐는데도 제대로 된 감독체계를 갖추지 못한 거죠.

▷ 오태훈 : 문재인 대통령이 지난달 10일에 부동산시장 감독기구 설치 검토하겠다는 구상을 밝혔고 이어서 홍남기 부총리가 부동산 거래 분석원을 만들겠다고 발표를 했습니다. 이렇게 되면 그 제안이 이어진다고 볼 수 있는 거 아닌가요?

▶ 구재이 : 글쎄요. 대통령님이 부동산 투기 대책으로서 감독기구 설치를 검토하겠다고 했는데 과연 부동산 거래 분석원이라는 게 그런 기능까지 수행할 수 있는지, 그 효과를 볼 수 있는지가 가장 중요하겠죠. 그런데 우리나라 부동산 시장이 지난 50년 동안 이런 사전 대책이 없다 보니까 그동안 투기가 사실은 굉장히 심각하잖아요. 그래서 부동산 세력들이 부동산 시장에 똬리를 틀고 사실은 정부를 좌지우지한다고까지 할 수 있는데 그런 무법천지, 백약이 무효인 상황에서 부동산 거래 분석원 같은 어떻게 보면 수동적인 기구, 현장에서 부동산 시장에 대한 검사나 감독권이 없고 그 정보를 제대로 분석하고 또 부동산 소비자들을 보호할 수 있는 기능이 없는 상태에서 긍정적인 이런 기구로서 과연 우리나라 부동산 시장을 투기로부터 보호할 수 있는지 좀 의문입니다. 왜냐하면 투기가 사실은 거의 산업화가 돼 있거든요. 그래서 이런 상호적인 부동산 안정화 대책 또는 이런 예컨대 정부기구로서 단순히 그냥 한 40명에서 60명 정도 수준의 부동산 거래 분석원 정도 만들어서 금융 거래나 과세 자료를 분석하겠다 하는 정도 가지고서 과연 50년 우리나라 부동산 투기를 완벽하게 없앨 수 있는지 좀 의문이죠.

▷ 오태훈 : 관련 업무를 지금 수행하는 데가 국토교통부 산하에서 있는 부동산시장불법행위대응반이 있습니다. 그런데 이것을 확대 개편해서 부동산 거래 분석원을 만들겠다고 정부는 발표를 했는데 방금 구재이 소장님께서는 이 부동산 거래 분석원이 수동적인 기구일 뿐이라고 좀 지적해주셨어요. 그러면 어떤 식으로 지금이걸 늘려야 한다고 보세요? 아니면 어떤 기능을 강화해야 한다고 보세요?

▶ 구재이 : 일시적이고 분산적인 투기 감시 기구 그런 걸로 해서 투기꾼들이 부동산 시장에서 물러설 것이라고 보는 건 좀 안일한 생각이죠. 그래서 사실은 기본적으로 부동산 시장 감독기구를 둔다고 하면 부동산 투기 세력한테 정말 멘붕을 좀 가져다주고 부동산 시장은 더 이상 안 되겠다 하고 짐 싸게 만드는 기구 정도가 되어야죠. 그렇지 않으면 부동산 투기 대책의 끝판왕으로서 대통령까지 언급한 부동산 시장 감독기구라는 게 그냥 상식적인 그리고 그냥 관료 조직 하나 더 만드는 그런 정도에 불과하게 되는 거죠. 그래서 이게 투기 단속뿐만 아니라 투기 세력과 결합되는 시장 참여자에 대한 엄정한 감독권 이게 되어야 하고요. 그다음에 부동산 시장을 경기 부양에 쓰고 싶어하는 정부 정권과 행정에서 독립된 기구로 만드는 게 핵심이죠. 그런 면에서 볼 때는 행정 조직을 늘리지 않고서도 시장 감독 기능을 훌륭하게 수행하고 있는 특수법인 형태의 특별법에 의한 금융감독원과 유사하게 부동산감독원을 두는 것이 가장 바람직하다고 봅니다.

▷ 오태훈 : 하지만 앞서서도 말씀하셨습니다만 50여 년간 이런 거 한 번도 안 했다고 하셨잖아요. 그 이유가 또 있지 않을까 싶기도 하고 부동산이라는 사유 재산인데 이걸 좀 과도하게 침해하는 게 맞느냐라는 비판도 있고 정부가 집값 잡겠다고 거래의 주체를 좀 과도하게 억제하고 있다는 비판도 있습니다. 이 비판에 대해서는 어떻게 생각하십니까?

▶ 구재이 : 부동산 시장이 지금 투기꾼들 때문에, 투기세력들 때문에, 투기 수요 때문에 부동산 시장이 정상적으로 작동하지 않고 국민들과 정부가 엄청난 피해를 보고 있잖아요. 사회적 비용도 엄청나고 국민 갈등도 엄청납니다. 그런데 사실은 이 부동산 감독기구라는 것이 사실 경제에 있어서 금융시장에서의 금융감독원 그다음에 기업 간의 거래에 있어서 공정거래위원회, 심오하게 이야기하면, 우리 가까이 이야기하면 그냥 경찰 같은 역할을 하는 거거든요. 그런데 그런 기구들이 국민을 감시하고 범죄자들을 보호하나요? 그렇지 않잖아요. 국민을 감시감독하는 게 아니라 부동산 투기 세력들을 감독하는 거고 국민을 보호하기 위한 거죠. 사유재산을 침해하는 게 아니라 오히려 국민의 주거권과 재산권을 지키기 위한 거고 시장가지를 더 잘하게 하기 위한 거죠.

▷ 오태훈 : 하나만 더 추가한다 그러면 정부기관이, 특정한 정부기관일 수 있겠죠. 부동산 거래자의 금융이라든가 과세 정보 같은 걸 조회할 수 있고 이것을 또 계속해서 파고들 수 있다고 그러면 좀 통제하고 감시하는 것으로 악용될 수 있지 않느냐라는 지적도 있습니다.

▶ 구재이 : 현재도 그런 정부기관이 있으니까요. 그런 우려를 할 수가 있습니다. 저는 개인적으로는 부동산 시장 감독기구에서 다른 시장 관리와 투기 단속, 시장 참여자에 대한 감독, 부동산 소비자에 대한 보호 이런 걸 좀 촘촘하게 하면 되지 금융이나 과세 정보를 직접 조회할 권한을 출범 단계에서부터 부여할 필요는 없다고 봅니다. 하지만 그런 권한이 꼭 필요하다고 해도 사실은 이것을 입법할 때 당연히 법치, 법률이 필요하고요. 그걸 적절하게 통제할 수 있는 법령을 갖춘다 그러면 뭐 우리 지금 국세청이라든지 경찰이나 검찰에서 이런 개인정보라든지 여러 가지 법령을 남용해서 할 수 있는 그런 통제 장치들은 얼마든지 갖출 수 있거든요. 그걸 통해서 얼마든지 통제할 수 있다고 봅니다.

▷ 오태훈 : 국토교통부 발표를 보니까 부동산 거래 분석원은 불법 가능성이 큰 의심 거래에 대해서 부동산 실거래 조사를 진행할 계획이라고 밝혔습니다. 그런데 개인 간의 부동산 거래 여러 가지 이런 것들이 어디까지를 좀 불법 의심 사례로 볼 것인가 이런 기준을 정하는 것도 좀 중요하지 않을까 싶은데요.

▶ 구재이 : 그런 말씀도 많이 하시죠. 그런데 사실 불법이 뭐냐, 그다음에 시장 교란 행위가 뭐냐 이런 거에 대해서도 또 혼란스러운 경우도 있는데요. 사실 부동산불법행위대응반에서 하는 건 단편적으로 지금 부동산거래법이라든지 공인중개사법 같은 단속 법령을 위반했는지 이런 것들을 보는 거에 불과하거든요. 이게 시장 관리 기능은 사실 없다고 봐야겠죠. 단속하는 기능에 불과한 것이지 시장에서 투기 수요를 예방하거나 투기 수요에 대해 투기적인 부분을 감시하는 그런 기능들이 많지 않습니다. 그래서 부동산 시장 감독기구가 출범하면 광범위한 투기와 불법 행위에 대해서 상시적이고 통합적인 단속이 가능해지거든요. 예컨대 지역별로 이상 가격 급등이라든지 이런 것들은 경보시스템이 작동되고 그다음에 전매 제한된 주택에 대해서 거래 상황들이 상시 관리됩니다. 그러면 불법 전매가 원천적으로 차단되는 그런 방식이죠. 그리고 또 여러 가지 감독기구가 출범되면 부동산처벌관련법 운영 같은 것도 제정되고 개정되고 해서 법들을 정비하고 부동산 세제 쪽도 보유세와 거래세 개편 로드맵을 국민한테 명확하게 제시하면 더욱더 효과가 클 겁니다.

▷ 오태훈 : 전국적인 부동산의 시장 관리 기능까지 맡게 된다 그러면 출범 규모는 어느 정도가 적당하다고 보세요?

▶ 구재이 : 글쎄요. 뭐 인원이나 보직이나 이런 것들은 이제 입법자가 결정할 문제이기 때문에 저희가 뭐라고 할 수 없지만 그런 기능들. 아까 말씀드린 대로 부동산 시장에 대한 관리 그다음에 감독권과 검사권의 시행 그다음에 부동산 소비자에 대한 보호기능 이런 것들을 전체적으로 다 한다고 그러면 지금 정부에서 보장한 정도의 그런 규모는 상당히 단편적이고 미흡하다고 보고요. 조금 더 규모가 확대되고 전체적으로 부동산 시장에서 통합적으로 관리가 되고 있다. 그리고 부동산 특위 세력이나 투기 수요들이 이 기구를 의식해서 더 이상 하면 문제가 생길 것이다라는 이제 인식을 할 수 있을 정도 수준이 되어야 하는 거죠.

▷ 오태훈 : 그러면 효율적인 관리가 되기 위해서 이것만큼은 꼭 권한을 줘야 되겠다 아니면 이런 권한을 줘야지만 부동산을 잡을 수 있다고 한다는 게 있다면 어떤 걸 말씀하시겠습니까?

▶ 구재이 : 아까 말씀드린 대로 부동산 시장에도 이제 금융시장하고 똑같이 부동산 시장 그 주체와 참여자들이 있습니다. 어떤 분들은 금융시장은 이제 금융기관들이 있는데 부동산 시장은 그런 기관이 없어서 감독권을 행사할 수 없다고 하시는데요. 절대 그렇지 않고요. 지금 부동산 시장은 일반 개인 수요자만 있는 게 아니고요. 부동산 법인이라든지 리치라든지 펀드라든지 이렇게 다양한 부동산 투자자와 참여자들이 있습니다. 이런 분들에 대해서 이제 사실은 부동산 시장은 굉장히 영향을 많이 미치는 부분들이고요. 최근에 사실 외국인들까지 부동산 펀드들이 뭐 아파트 전체 한 동을 샀다 이런 뉴스도 있었잖아요. 그래서 이제 부동산 시장에서 굉장히 영향을 많이 미치기 때문에 이런 분들에 대한 검사권 그다음에 공인중개사 분들 이런 분들이 정직하게 중개업무를 하신 분들은 오히려 피해를 보고 편법이나 불법을 저지르는 분들은 투기 이익을 보거나 중개 이익을 보거든요. 또 불법적으로 중개하시는 분들도 너무 많습니다. 그래서 중개시장에 있어서도 그런 분들에 대해서 관리감독을 하고 감독권을 이제 철저하게 행사하면 중개 업무와 관련되어서 부동산 투기 세력들이 이제 결합되지 않도록 하는 장치를 마련한다면 상당히 효과적일 겁니다.

▷ 오태훈 : 부동산 정책 부분도 짚어보겠습니다. 지난주에 정부가 중장기 조세 정책 운용 계획 확정하면서 보유세라든가 양도세와 같은 이 부동산 세제를 지속 보완하겠다고 밝힌 바 있습니다. 세제 중심의 정책으로 부동산을 잡겠다는 의지의 표현 같기도 한데 이 부분은 어떻게 보십니까?

▶ 구재이 : 부동산 정책에서 세제가 굉장히 중요합니다. 다른 나라도 이제 세제와 금리로써 부동산 시장을 관리를 하는데요. 우리나라 같은 경우는 사실은 그동안에 부동산 세제를 제대로 쓰지 못했죠. 왜냐하면 이제 부동산 시장을 좀 침체되어 있다고 육성한다고 지난 2014년에 박근혜 정부에서 부동산 3법을 통해서 부동산 시장을 완전히 열었잖아요. 모든 투기 이익에 대해서 보장해주는 형태로 하고 개발을 장려하는 형태로 하다 보니까 사실 지금 현재 부동산 경기 투기가 벌어진 건데요. 그때도 이제 부동산에 대한 여러 가지 감면 제도를 많이 줬습니다. 그래서 세금 제도가 부동산 시장을 통제하고 관리하는 기능을 수행하는 게 아니라 우리나라에서는 오히려 이제 부동산 투기 세력한테 투기 이윤을 더 늘리는 효자였던 거죠. 그러다 보니까 부동산 시장에서 세제가 전혀 힘을 못 쓰는 그런 형국이 된 겁니다. 그래서 앞으로 부동산 세제에 대해서 여러 가지 이제 방향을 많이 말씀하시죠. 그런데 이 부동산 시장 특히 주택시장에 관련된 세제 기능이 이제 제대로 정비되고 국민들한테도 로드맵이 이제 발표되고 해서 부동산을 취득하고 또 투기나 투자 목적으로 하시는 분들한테 그런 이제 어떤 시그널을 줄 수 있어야 할 겁니다.

▷ 오태훈 : 알겠습니다. 끝으로 좀 부동산 시장 안정시키기 위해서 어떤 노력들 더 필요하다고 보시는지 제안해주시죠.

▶ 구재이 : 여러 가지 방안이 많이 말씀이 들 텐데요. 사실 부동산 투기는 정권의 문제라고 생각하지는 않습니다. 우리나라 오랫동안 50여 년 동안 박정희 대통령 이후에 강남 개발 이후에 계속 부동산 투기는 있었고요. 그것을 이제 정권에서 경기 부양이라든지 아니면 민간 주택공급 창구로 사용하다 보니까 부동산 투기에 대해서 근원적인 해결 방법을 강구하지 않았습니다. 그 결과 이제 국민들이 많은 피해를 보고 눈물짓게 하는 상황이 되고 또 사회 갈등까지 계속 됐던 거죠. 그래서 이번에 이제 기왕에 형식적인 부동산 시장 감독 기구 논의가 있으니까 이번 기회에 정말 다시는 부동산 대책이 필요 없도록 또 국민들이 정말 내 집 한 칸 마련하겠다. 또 정말 주거권을 보장하겠다는 정부 의지 이런 것들이 다 될 수 있도록 해야겠는데요. 그러기 위해서는 이제 국민들이 정말 이 부동산 시장 감독기구가 투기꾼을 감독하는 것이고 국민을 보호하기 위한 것이라는 그런 확실한 인식을 하시는 게 되게 중요합니다. 또 국민들을 보호하기 위한 거고 투기 세력을 부동산 시장에서 쫓아내고 정상적인 부동산 시장으로 만들어서 정말 부동산 시장을 오히려 활성화시키고 국민의 주거권을 보장할 수 있는 그런 좋은 기회가 되리라고 생각합니다.

▷ 오태훈 : 알겠습니다. 여기까지 말씀 듣겠습니다. 고맙습니다.

▶ 구재이 : 감사합니다.