‘영끌’ 말고 ‘청약’ 하라는데…사전청약 일문일답

지난달 국회에 출석한 김현미 국토교통부 장관은 30대가 영혼까지 끌어모아 집을 사는 게 안타깝다고 했습니다. 곧, 3기 신도시 등 공급 물량 대책이 나올 것이라는 계산이 깔린 발언이었습니다 8.4 주택공급 확대방안 이후 관심이 쏠렸던 공공분양주택 6만 호 사전청약 계획이 어제 발표됐는데요, 반응과 전망은 엇갈리고 있는 '사전청약'이 무엇인지 일문일답으로 정리해봤습니다.

■ 사전청약의 모든 것

※ 국토교통부 설명자료 및 전문가 등 취재 결과를 질답 형식으로 구성했습니다.

[Q] 사전청약이 무엇인가?

[A] 말 그대로 미리 청약을 진행하는 것. 내년 7월부터, 본 청약보다 1~2년 전에 일부 물량에 대한 청약을 미리 진행하는 방식으로 사전 청약에 당첨됐다면 본 청약 때까지 자격만 유지하면 100% 당첨됩니다.

[Q] 어디에, 얼마나?

[A] 내년 하반기에 3만 호, 22년에 3만 호를 사전청약으로 공급할 계획입니다. 청약은 올해 4분기에 위례지구(2.3천호), 고양장항(1.4천호), 성남판교대장(7백호), 과천지식정보타운(6백호) 등, '21년 과천주암(1.5천호), 과천지식정보타운(5백호), 구리갈매역세권(1.2천호), 위례지구(4백호), 고양지축(6백호) 등, ‘22년 과천과천(9백호), 남양주양정역세권(9백호), 성남금토(4백호), 인천루원시티(4백호), 수원당수(5백호) 등이 계획돼 있습니다.

[Q] 사전청약 자격 요건은?

[A] 기본적으로 소유한 집이 없고 입주자 저축에 가입돼있어야 하며 해당 지역에 살아야 합니다. 특별공급은 공급유형에 따라 별도 요건을 추가로 충족해야 하는데 특별공급은 신혼부부, 생애 최초, 다자녀, 노부모부양 등의 유형으로 구성되며, 현행 청약제도와 같습니다.

특별공급을 따져볼까요. 소득세 납부나 소득 등 요건이 충족됐다는 전제 하에 신혼부부 특별공급은 결혼한 지 7년 이내나 결혼을 앞둔 신혼부부, 6살 이하 자녀가 있는 한 부모 가정 등에서 가능하고 생애 최초 특별공급은 구성원 모두가 주택을 소유했던 적이 없어야 합니다. 다자녀가구 특별공급은 미성년 자녀 3명 이상 무주택가구 구성원, 노부모 부양 특별공급은 만 65세 이상 부모 등을 3년 이상 계속해 부양하고 있는 무주택가구주여야 합니다.

[Q] 사전청약 당시엔 소득요건에 적합했지만 본 청약 시 월급이 올라 소득요건 등이 기준을 초과하면?

[A] 사전청약은 입주자모집공고 시점을 기준으로 소득 및 자산 등의 자격요건을 심사하며, 사전청약 당첨자는 추가 심사가 없습니다.

[Q] 기본 요건 중에 해당 지역 거주가 필수던데, 무조건 그 지역에 살아야 하나요?

[A] 원칙적으론 해당 지역에 거주 중이어야 합니다. 다만, 의무 거주기간이 청약 시점까지만 충족되면 최종적으로 입주 여부가 확정됩니다. 여기서 중요한 건 규모나 위치, 투기과열지구 지정 여부 등에 따라 의무거주기간이 다르다 보니 사전 확인이 필요합니다.

함영진 직방빅데이터랩장도 "특별공급도 형태도 다양하고 그만큼 방식도 달라지다 보니 본인에게 맞는 요건 확인을 꼭 확인해야 한다"고 강조했습니다.

[Q] 사전청약 당첨되면 다른 주택을 사거나 일반청약 신청에 도전할 수 있나?

[A] 가능하지만, 선택은 본인 몫. 원칙적으로 사전청약 당첨자와 그 세대에 속한 자는 다른 분양주택의 사전청약 신청이 제한됩니다. 사전청약 당첨 아파트에 들어가려면 입주 전까지 무주택 요건 유지가 필요하기 때문에 다른 아파트의 일반청약신청도 가능하고 주택도 산다면 사전청약으로 당첨된 주택은 포기해야 합니다.

[Q] 8·4 대책에 포함됐던 서울의료원, 조달청 등은 왜 사전청약지에 빠졌나?

[A] 3기 신도시 같은 경우는 2018년 발표해서 지구단위계획이나 토지보상절차 등이 마무리되거나 본청약까지 1, 2년 정도 걸릴 만한 지역을 선별해서 발표한 겁니다. 어느 정도 분양 규모가 나와야 발표가 가능하다 보니 사업 계획을 구체화하는 단계에서 설익는 발표를 할 수 없기 때문에 이번 대책에선 빠졌습니다. 다만, 절차 등이 진행되는 대로 해당 택지의 사전청약 계획 발표는 계속 이뤄질 예정입니다.

[Q] 과천시 등 지자체 반발 심한데, 조율 중인가?

[A] 3기 신도시가 발표됐을 때도 지역주민 반발이 심했지만 지속해서 주민들과 만나 소통하면서 토지보상절차 등을 마무리했습니다. 지역 반발이 있다고 사업을 포기할 수는 없지만, 지역 주민과 소통해서 모두가 서로 도움이 될 수 있는 상생개발모델 등을 포함하는 등 조율해나갈 계획입니다.

■ 급한 불은 끈다 VS 소문난 잔치에 먹을 게 없다

전문가 전망도 엇갈립니다. 박원갑 KB 부동산 수석전문위원은 내년 7월부터 사전청약을 하게 되면 불안 심리를 아무래 진정할 수 있다고 봤습니다. 박 위원은 "사전청약 당첨자를 중심으로 '조기 내 집 보유 효과'가 나타나 주택시장 안정에 일부 효과가 있을 것"으로 기대했습니다. 다만, 신혼부부 특별분양 등은 청약자격에 소득제한이 있는 만큼 중저가 주택 대체 효과가 클 것으로 전망했습니다.

서진형 경인여대 행정학과(대한부동산학회 회장)는 수요가 있는 곳에 공급이 있어야 하는 데 중요 지역들이 빠져 예상만큼 수요를 분산하기 어려울 것으로 내다봤습니다.

서 교수는 " 서울 도심이나 과천 등 재개발 재건축을 통해서 공급이 이루어져야만 이런 매수세들을 어느 정도 진정시킬 수 있을 것 같은데 수요가 있는 곳에 공급하는 정책으로 방향을 전환할 필요성도 있다"고 지적했습니다.

이들 모두, 전·월세 시장 불안은 불가피하다고 내다봤습니다. 남양주 왕숙 등 토지보상절차로 하반기 부동자금도 더욱 많아질 것이고 본청약까지 무주택 여건을 유지해야 하기 때문에 전·월세의 상승세는 불가피할 것으로 점쳤습니다.

주사위는 던져졌습니다. 지자체는 크게 반발하고 있지만, 정부는 사업 무산은 없을 것이라고 못박았습니다. '영끌'이냐, '청약'이냐 선택은 각자 몫이지만 사전청약 지역 등을 살피고 요건 등을 따져 계산기를 두드려봐야 할 시점입니다.