[속고살지마] 전세 낀 집 매매 주의보가 내렸습니다.

임대차 3법을 둘러싼 논란이 계속되고 있는데요. 최근에는 집 매매 시 과연 기존 세입자의 계약갱신청구권은 어떻게 되는지에 대한 문의가 많아지고 있습니다.

최근 부동산 중개업소에서는 세입자가 있는, 즉 전세 낀 집을 매수할 경우 자칫 새 집주인(매수자)이 그 집에 입주를 못 하게 된다고 안내를 하고 있다고 합니다. 이 때문에 세입자가 있는 집은 팔리지도 않는다는 시청자 제보도 다수 들어오고 있습니다. 과연 그럴까요.



오늘 <속고살지마>에서는 실거주를 위해 집을 매수하는 사람, 그리고 현재 전·월세를 사는 세입자라면 꼭 보셔야 할 영상을 준비했습니다.

개정된 주택임대차보호법에서 인정된 세입자의 계약갱신청구권, 이 권리를 과연 새 집주인에게도 행사할 수 있는지 <속고살지마>에서 확실하게 정리해드리겠습니다.

1. 세입자가 더 살겠다고 한 경우

실거주를 목적으로 전세 낀 집을 샀어도 그 집에 입주를 못 할 경우도 앞으로는 있게 됩니다. 즉 그 집에 세 들어 사는 세입자가 계약갱신청구권을 이미 행사한 경우입니다. 청구권은 임대차 계약 만료 6개월 전~1개월 전(올 12월 10일 이후 최초 체결 혹은 갱신된 계약은 6개월 전 ~2개월 전)에 행사할 수 있습니다.

예를 들어 임대차 만료 5달쯤 남은 상황에서 세입자가 2년 더 살겠다고 통보하면 그 시점에서 등기상 집주인(집 매도자)은 본인이 실입주하지 않는 한 계약갱신은 받아들일 수밖에 없습니다. 그리고 이렇게 갱신된 계약 효력은 이후 집을 매수하고 등기한 새 주인(집 매수자)에게 미칩니다. 따라서 새 주인은 집을 샀어도 2년 넘게 이 집에 들어갈 수 없게 되는 것입니다.

2. 세입자가 더 살겠다는 말을 안 했을 경우

세입자가 계약갱신청구권을 행사하지 않은 상태에서 집주인이 바뀌었다면 새 집주인은 본인(혹은 직계존비속)의 입주를 이유로 현 세입자의 계약갱신을 거절할 수 있습니다. 하지만 이런 거절은 이미 잔금까지 치르고 등기상 집주인으로 돼 있어야 할 수 있습니다. 계약만 하고 잔금을 치르기 전이라면 계약 거절이 안 되는 것으로 법률 전문가들은 해석하고 있습니다. (정부는 당초 유보적이었던 입장이었는데 최근에는 이렇게 안내하고 있습니다)

그런데 잔금과 이전 등기가 대개 매수자 입주 시점에서 이뤄지는 경우가 많다는 점을 감안할 때 적지 않은 혼란도 우려되고 있습니다.

3. 서둘러야 낭패 안 본다.

그렇다면 집 매수자는 어떻게 해야 할까요. 세입자는 어떻게 해야 하고요.

집 매수자는요, 그 집에 입주하기 위해 집을 산다면 전세 낀 집의 경우 현 세입자의 임대차 기간, 그리고 계약갱신청구권 행사 여부를 반드시 확인하셔야 합니다. 가장 확실한 건 현 세입자의 임대차 만료 6개월 이전(예를 들어 10개월쯤 남아 있을 때) 잔금까지 치르고 등기를 이전해 오는 것입니다. (물론 이 경우 집이 매매되는 과정에서 세입자가 매매하려는 집을 보여줘야 할 의무가 없기 때문에 집주인과 세입자의 갈등도 우려됩니다.)

만일 등기를 이전하지 않은 상태에서 계약갱신청구권 행사 기간에 세입자가 현 주인(집 매도자)에게 계약갱신을 청구하면 새 주인은 그 집에 2년 이상 들어가 사실 수 없습니다.

세입자도 그 집에 더 살고 싶다면 조심해야 합니다. 계약만료 6개월 전에 내용증명 등을 통해 더 살겠다는 통보를 빨리해야 안전합니다. 바빠서 집주인에게 차일피일 '2년 더 살겠다'는 연락 미루다가 덜컥 집주인이 바뀔 경우 계약갱신청구권 행사가 불가능한 경우도 있을 것이기 때문입니다.

※유튜브에서 <속고살지마> 검색 후 구독 후 영상으로 시청해주세요. 사회, 경제 분야에서 발생하는 각종 현안을 깊이 있게 분석해 드립니다. (속고살지마 구독하러가기: https://bit.ly/2UGOJIN )