[Q&A] 실거주하기 위해 산 집, 언제 들어갈 수 있나?

주택임대차 계약의 갱신청구권은 집주인이 실거주를 원하면 거부될 수 있습니다. 그렇다면 실거주를 목적으로 주택을 매수할 경우 기존 세입자의 계약갱신청구권을 거부하고 입주할 수 있을까요? 상황에 따라 다릅니다. 실거주 목적의 주택 구매 시 계약갱신청구를 둘러싼 분쟁 상황에 대해 국토부의 유권해석 내용을 정리해봤습니다.

Q. 실거주를 목적으로 집을 샀을 경우, 세입자가 있다면 실거주를 할 수 있나?

국토부는 이렇게 설명합니다. "(개정된 주택임대차법이 시행되기 전에도) 새로운 집주인이 매수한 주택에 입주를 원하는 경우 임차인의 잔여 거주기간을 모두 보장하고 난 이후에야 매수한 주택에 입주할 수 있었다"는 것입니다. 전세계약이 매수인에게 그대로 승계되기 때문에 세입자는 계약 기간을 보장받아야 합니다.

국토부는 "결국, 계약갱신청구권 도입으로 보장해주어야 하는 임차인의 거주기간이 최대 4년으로 늘어난 것일 뿐, 임차인이 거주 중인 주택을 매도하는 것과 관련하여 본질적으로 달라지는 것은 없다"고 덧붙였습니다.

새 집주인이 4년을 기다려야 하는 것은 아닙니다. 실거주를 목적으로 갱신청구를 거부할 수 있기 때문입니다. 갱신청구를 고려하면 집주인은 실거주를 위해 최대 2년 6개월 남짓을 기다려야 할 수도 있습니다.

Q. 집주인이 집을 팔려고 한다. 매수인이 실거주를 원하면 세입자는 계약갱신청구를 할 수 있는가? 이 경우 집주인과 매수인 가운데 누구에게 청구해야 하는가?

두 가지 원칙이 있습니다. 첫째, 갱신청구를 할 수 있는 기간은 주택임대차보호법 제6조 1항에 명시된 '임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간(12월 10일부터는 2개월 전까지)'이라는 것입니다. 둘째, 계약갱신청구는 '계약갱신요구 당시의 임대인'입니다. 이 경우 기준은 '소유권 이전 등기'입니다. 매수인이 계약만 하고 소유권 이전 등기를 하지 않았다면 이전 집주인에게 청구하고, 소유권 이전 등기를 했다면 새 집주인에게 청구해야 합니다.

만약 전세계약 기간이 1년 정도 남았다고 가정해봅시다. 집주인이 집을 팔았는데 매수인이 소유권 이전 등기까지 마쳤습니다. 이 경우 새 집주인이 된 매수인이 실거주를 주장하면 계약갱신청구권은 거부됩니다. 다만 세입자는 전세만료 기간까지는 살 수 있습니다.

매수인이 소유권 이전 등기를 하기 전에, 이전 집주인에게 계약갱신청구권을 행사한다면? 국토부의 대답은 '효력이 없다'입니다. '계약만료 6개월 전부터 1개월 이전'이라는 기간 안에서만 갱신청구의 효력이 발생한다는 해석입니다.

따라서 이 상황에서 현 집주인에게 계약갱신을 청구하는 것은 의미가 없고, 매수인이 실거주하겠다고 하면 1년 뒤에 세입자는 집을 비워주어야 합니다. 다만, 매수인이 실거주를 원하면 계약만료 6개월 전에 소유권 이전 등기를 마쳐야 합니다. 계약만료기한이 6개월이 남지 않은 기간까지 등기를 마치지 않았다면 세입자는 기존 집주인에게 계약갱신청구를 할 수 있습니다.

Q. 전세 계약이 6개월 이내 만료된다. 실거주를 목적으로 집을 샀다면 세입자를 내보낼 수 있나?

두 가지 경우로 나눌 수 있습니다. 세입자가 기존 집주인에게 계약갱신청구권을 이미 행사했다면 새 집주인은 이러한 계약 상황을 모두 승계받은 것이기 때문에 갱신을 거부할 수 없습니다. 기존 세입자에게 양보하고 2년을 기다려야 합니다.

세입자가 기존 집주인에게 계약갱신청구권을 행사하지 않았다면 계약만료 이후에 새 집주인이 실거주할 수 있습니다. 이 경우 세입자가 계약갱신청구권을 행사하기 전에 소유권 이전 등기를 마쳐야 합니다.

다만, 새로운 집주인이 계약 단계에서 세입자와 합의해 퇴거 동의를 받는다면 실거주할 수 있습니다. 이후 입장을 세입자가 입장을 번복해도 계약갱신청구권을 쓸 수는 없습니다.