[속고살지마] 집 샀는데 손해배상 해야 한다고요?

임대료 상향 제한(5%이내)과 세입자에 대한 계약갱신청구권 인정을 골자로 한 임대차 3법이 시행되면서 집주인과 세입자 간 갈등이 적지 않게 벌어지고 있습니다. 세입자 권리 강화라는 법 취지에 공감하면서도 집주인들의 피해를 최소화하기 위한 지혜를 모아야 할 때입니다.


<속고살지마>에서는 집 매매 과정에서 세입자들의 계약갱신청구권 행사 여부에 따라 집 매수자도 그 집에 입주하지 못할 수 있다는 점을 최근 영상에서 설명해 드렸습니다. 이 영상 이후 국토교통부도 같은 내용의 유권해석을 내놨습니다.

그런데 이 영상에 대해 일부 시청자들이 또 다른 임대차법의 문제점을 제보해 주시고 계십니다. 바로 주인이 실거주하겠다고 세입자를 내보낸 뒤 집을 매매하는 경우입니다. 이 문제에 대해 이번 영상에서 자세히 설명해 드립니다. 유튜브에서 '속고살지마'검색 후 영상으로 시청해주세요.

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다음은 방송 요약

1. 주인의 꼼수?

시청자가 보내주신 제보입니다.

주택임대차보호법이 보장하는 세입자의 계약갱신청구권을 집주인이 실거주를 이유로 세입자를 일단 내보냅니다. 그리고 세입자 모르게 집 매매를 진행합니다. 잔금을 세입자 퇴거 후 3일 후 정도에 한다는 아이디어입니다. 그럴 경우 집 주인은 3일 정도 그 집에 살게 돼서 주택임대차보호법의 손해 배상 의무를 피하게 되고, 3일 후 그 집의 매매는 완료되고 새 집주인이 그 집에 들어와 살게 되는 것입니다. 주택 임대차보호법 제6조의 3에는 세입자를 내 보낸 뒤 다른 세입자에게 임대하면 손해배상을 한다고만 규정하고 있지 매매에 대해서는 언급이 없기 때문입니다.

2. 민법상 불법행위 책임

이에 따라 전문가들은 집주인이 집을 매매하기 위해 본인이 거주할 생각이 없으면서 세입자를 속여서 내보냈다면 손해배상 책임을 져야 할 것으로 해석하고 있습니다. 민법 제750조에 따른 불법행위로 인한 손해 배상 책임입니다.

참여연대 이강훈 변호사는 "세입자를 속여서 내보냈다면 민법에 따른 손해배상을 해야 할 것으로 보인다"며 "퇴거한 세입자는 퇴거에 따른 이사비, 복비, 도배비 등의 손해를 산정해 이 비용을 청구할 수 있을 것"이라고 설명했습니다.

3. 집 매수자도 책임?

그렇다면 집을 매수한 사람도 퇴거한 세입자에 대해 책임을 져야 할까요.

국토부는 "그렇다"고 설명했습니다. 즉 "매수하려던 사람이 매도자와 짜고 매도자 실거주를 사유로 계약갱신청구권 행사 거부 후 주택을 사기로 했다면 기존 세입자에게 공동으로 손해 배상해야 한다"고 말했습니다. 결국, 집 매수자도 집주인(집 매도자)이 주택임대차보호법을 회피하려는 시도를 하려는 것을 알게 되면 거절해야 하고 그렇지 않고 응했을 경우 손해배상을 해줘야 한다는 얘기입니다.

4. 세입자의 변심은 무죄?

세입자가 나가겠다고 했다가 이를 번복할 때도 계약갱신청구권은 인정된다는 게 정부의 설명이죠.

그런데 세입자 말을 믿고 매매가 됐다면 어떻게 될까요. 이 경우는 달리 보아야 합니다. 이 경우는 뒤늦게 세입자가 더 살겠다고 말을 바꾸게 되면 집에서 나가겠다는 말을 믿고 체결한 계약의 이행이 어려워지는 상황에 놓이기 때문입니다. 따라서 이 경우는 세입자의 계약갱신청구권은 인정되지 않는 것으로 정부는 설명하고 있습니다.

참여연대 이강훈 변호사는 "권리행사는 민법상 신의 측(信義 則)에 맞게 행사돼야 한다"며 "세입자의 말을 믿고 선의로 계약을 한 사람들의 이익을 해쳐서는 안 될 것"이라고 말했습니다.


5. 구체적인 사례
하지만 이런 설명에도, 구체적인 사례에 들어가면 모호하고 불명확할 때가 많습니다. 과연 이런 경우 세입자의 동의가 있었다고 봐야 할까요. 없었다고 봐야 할까요.

저희 <속고살지마>에 문의하신 시청자의 두 사례에 대해 방송에서 자세히 설명하겠습니다.

※유튜브에서 <속고살지마> 검색 후 구독 후 영상으로 시청해주세요. 사회, 경제 분야에서 발생하는 각종 현안을 깊이 있게 분석해 드립니다. (속고살지마 구독하러가기: https://bit.ly/2UGOJIN )