[속고살지마] 권리금 소송은 지금 카페 주인 완승중

언론에 많이 보도되지 않았지만 최근 상가 세입자들과 소유자들에게는 주목할 만한 대법원 판결이 있었습니다. 말도 많고 탈도 많은 권리금 문제에 대한 대법원의 견해를 다시 한번 확인한 의미 있는 판결이었습니다. 장사하시거나, 혹은 상가를 임대준 소유주라면 꼭 아셔야 할 내용이기에 오늘 <속고살지마>에서는 이 상가 권리금 문제를 명확하게 정리해드리겠습니다. 영상으로 시청해주세요


https://youtu.be/Ki4-hM1H888

다음은 방송 요약

1. 법적으로 보호되는 상가 권리금

2015년 상가건물 임대차보호법(상임법)에 개정되면서 권리금이 법률에 들어왔습니다. 임차인이 계약 만료로 나가면서 신규 임차인을 데리고 와 권리금을 회수할 기회를 건물주가 방해하면 손해배상을 해야 한다는 게 핵심입니다.

그런데도 이 법이 생긴 이후 분쟁은 없어지고 있을까요? 아쉽게도 그렇지 않습니다. 가장 논란이 되는 건 두 가지 정도입니다.

2. 권리금은 언제까지 보장?

상가 임대차보호법에 나오는 계약갱신청구권은 최장 10년의 범위에서 인정됩니다. 10년이 지나면 계약갱신을 건물주가 거절할 수 있습니다. (2018년 10월 법 개정 전에는 5년까지만 인정했는데 기존 계약은 소급을 인정하지 않고 5년까지만 보장됩니다.)

그런데 과연 이 계약갱신청구권이 인정되는 시점이 지나서, 예를 들어 13년째 장사를 하는 가게 주인이 새 세입자를 데리고 와 권리금을 받고 넘길 때 주인은 세 세입자를 거부할 수 있을까요?

이에 관해 판례가 엇갈리면서 혼란이 많았는데. 이번에 대법원은 "계약갱신청구권을 행사할 수 없는 경우에도 권리금 회수 기회는 보호된다"면서 원심을 파기 환송했습니다. 계약갱신과 무관하게 권리금 회수는 보장해줘야 한다는 것입니다.

같은 내용의 대법원판결이 지난해 5월에도 있었지만, 아직도 하급심에서는 다른 취지의 판결을 내릴 만큼 혼선이 정리되지 않았는데 다시 한번 대법원은 기존 판례를 재확인했습니다.

2018년 발생했던 궁중족발 사건으로 세입자와 건물주의 갈등이 사회 이슈화한 사건이었다.

3. 임차인 보호 두텁게 하는 대법원

대법원의 지난해 7월 판결에는 이런 것도 있습니다. 상임법에 나오는 세입자의 권리금 회수 보호는 기존 세입자가 신규 세입자를 데리고 와 권리금을 받을 때 이를 건물주가 방해해서는 안 된다는 것입니다.

그런데 지난해 7월 대법원판결은 이런 것이었습니다. 상가 세입자가 임대 갱신 기간이 만료되자 상가 소유주는 자신의 아들이 커피 전문점을 한다며 세입자를 내보냈습니다. 세입자는 잠시 신규 임차인을 창업 컨설팅 업체를 통해 구하다가 주인의 얘기를 듣고 포기했습니다. 그런데 건물에서 나간 임차인은 건물주 아들이 커피 전문점을 한다고 들어와 권리금을 못 받게 됐다며 손해배상을 청구했습니다. 대법원은 그런 경우에도 손해배상 책임을 건물주가 진다고 판결을 했습니다. 임차인이 신규 임차인을 주선해 계약을 체결하지 않았지만, 건물주가 새 임차인과 계약하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 만큼 권리금 회수를 방해했다고 본 것입니다.

4. 혼선은 여전

법과 판례가 어느 정도 정리가 된 상태라지만 현실에서는 혼란과 갈등이 많습니다. 지금 세입자가 후임 세입자를 데리고 왔는데 건물주가 생각하는 임대료와 후임 세입자가 생각하는 임대료가 다를 경우는 어떻게 될까요. 이 경우 건물주가 임대료가 안 맞는다며 계약을 거부할 경우 상임법에 규정된 '권리금 회수 방해'가 될까요?

법에는 '현저히 고액의 차임을 요구하며'를 권리금 회수를 방해해서는 안 된다고 규정하고 있지만, 과연 이 기준은 얼마일까요. 당사자 간 협의로 이뤄져야 할 것이고 협의가 안 되면 법원으로 가져가야겠지만, 최근 코로나19에 따른 자영업자의 어려운 상황은 갈등을 키울 요인이 되고 있습니다.