[해운대 난개발]① ‘제2의 엘시티?’…이번엔 호텔을 레지던스로

■ 부동산 비리 · 해안가 난개발 대명사 부산 해운대 엘시티

부산 해운대구에 있는 엘시티는 '전국구' 아파트입니다. 우리나라에서 열 손가락 안에 드는 비싼 아파트이기 때문만은 아닙니다. 허가 과정에서 온갖 불법과 비리가 난무했고 전직 대통령 등 정치권까지 나서 철저한 수사를 촉구했던 우리나라 부동산 개발 비리의 대명사이기 때문입니다. 그런데 엘시티에서 직선거리로 불과 1km도 떨어지지 않은 곳, 지난해 폐업한 특급호텔을 엘시티처럼 대규모 주거단지로 조성하려는 움직임이 일고 있습니다. KBS는 연속으로 해운대 앞바다를 사유화하는 난개발 논란을 집중 보도합니다.

엘시티는 해운대 해수욕장과 바로 맞닿은 땅에 101층짜리 랜드마크 동과 85층 초고층 아파트 2개 동으로 들어섰습니다. 지난해 아파트는 이미 입주를 끝냈고요. 원래 이름이 '해운대 관광리조트'인데 실제 관광시설과 리조트 시설은 개장도 하지 않은 기형적인 모습을 유지하고 있습니다. 사업자가 워터파크와 테마파크 조성을 통한 관광 활성화라는 애초의 조성 목적은 등한시하고 초고층 아파트를 분양해 수익을 챙기려 했다는 비판을 피할 수 없는 대목입니다.

원래 해운대 엘시티가 들어선 땅은 '중심지 미관지구'(현재 시가지 경관지구로 명칭 변경)로 높이 60m 이상의 건물이나 공동주택 그러니까 아파트를 지을 수 없었습니다. 모든 사람이 공유하는 바다 경관을 훼손하지 않기 위해서입니다.

하지만 2009년 12월 부산시 도시계획위원회는 이 땅을 '일반 미관지구'로 용도변경 합니다. 전체 터에 아파트를 지을 수 있게 해준 겁니다. 높이 400m가 넘는 지금의 엘시티가 만들어질 수 있었던 이유입니다.

민간 사업자에게 엄청난 특혜를 준 셈인데, 이 과정에서 청와대와 부산시, 해운대구 할 것 없이 전방위 로비가 이뤄졌습니다. 정상적인 방법으로는 규제를 풀기가 어려웠던 것이죠. 결국, 엘시티 시행사 회장 이영복 씨와 이 씨에게 금품을 받은 현기환 전 청와대 정무수석, 배덕광 전 자유한국당 의원 등이 2017년 유죄 판결을 받았습니다.

■ 해운대 난개발 또 반복되나... 해운대그랜드호텔 터 개발 논란

해운대 바닷가 동백섬 맞은편에 있는 해운대그랜드호텔은 지난해 말 폐업했습니다. 문을 연 지 23년 만에, 5성 특급호텔로 지정된 지 2년여밖에 되지 않은 시점입니다. 해운대 지역에 호텔이 난립하고 불경기가 이어지면서 호텔업계 위기감이 감돌긴 했지만 5성 특급호텔이 폐업까지 할 거라고는 아무도 예상하지 못했습니다. 300명이 넘는 직원들은 충격이 더 컸겠지요.

2007년 러시아인이 천20억 원에 매수한 이 호텔을 폐업한 지 2개월이 좀 넘는 시점에 국내 1위 부동산개발업체 MDM 그룹의 MDM 플러스가 현금 2천480억 원을 주고 사들였습니다. 10여 년 전보다 두 배 이상 오른 가격으로 매입한 건데 부동산 개발업계에서는 이례적으로 높은 가격에 놀라고 매각 대금을 현금으로 지급한 것에 놀랐다고 합니다. MDM 측은 110억 원에 달하는 부동산 취득세는 금액이 너무 커서 담당 해운대구청에서 지정해준 가상계좌에 입금해줬다는군요.

문제는 연면적 13만 2천 ㎡에 달하는 이 땅의 개발계획이 공공성과는 거리가 멀다는 점입니다. MDM 측은 호텔 건물을 철거하고 생활형 숙박시설로 규정된 '레지던스'로 개발할 계획을 세웠는데요. 레지던스는 말이 숙박시설이지 장기로 투숙이 가능한 사실상 아파트입니다. 일정 규모가 넘으면 바닥 난방을 할 수 없고 욕조와 취사시설도 설치할 수 없는 업무용 오피스텔과 달리 레지던스는 취사와 세탁을 할 수 있고 욕조도 포함할 수 있습니다. 특히 분양하는 사업자 입장에서는 분양가 상한제를 적용받지 않기 때문에 고가에 분양이 가능하고, 분양받는 수요자 입장에서는 숙박시설이라 전매제한에 해당하지 않기 때문에 1가구 다주택에도 해당되지 않습니다.

■ 호텔 허물고 사실상 주거단지 조성하겠다는 MDM

취재진은 이 해운대그랜드호텔 땅을 담보로 금융권 대출을 받기 위해 MDM 플러스가 작성한 신탁 계약서를 살펴봤습니다. 37층 규모의 생활형 숙박시설 즉 '레지던스'를 2,080실 규모로 짓겠다는 내용이 담겨 있습니다. 37층이면 높이가 약 103m에 이르는데 시가지 경관지구로 지정돼 개발이 엄격히 제한된 이곳의 건축물 기준 높이는 70m에 불과합니다. 따라서 MDM 측의 계획은 현재 기준을 50% 가까이 넘어서는 셈이죠.

물론 이 기준에도 불구하고 공익 시설을 설치하는 등의 방법으로 인센티브를 모두 적용받으면 최고 90m까지 건물을 올릴 수 있고, 건축심의를 통해 높이를 더 완화할 수도 있습니다. 하지만 이곳은 해운대 바닷가 조망권을 지키기 위해 개발행위를 규제하는 곳이기 때문에 부산시 건축위원회가 해당 지구에서 100m 넘는 건축물을 허가한 곳은 앞서 말씀드린 '비리 백화점' 엘시티를 제외하고는 단 한 곳도 없습니다.

이에 대해 MDM 플러스 측은 신탁계약서상 개발계획은 대출을 받기 위해 형식적으로 쓴 것이라고 해명했습니다. 그러나 MDM 플러스에 대출해준 금융권 얘기는 다릅니다. 땅의 담보 가치뿐 아니라 생활형 숙박시설을 짓겠다는 구체적인 사업계획 등을 평가해 돈을 빌려줬다는 겁니다. 담보대출을 실행하기 전 회사 내에서 여러 차례 자산가치와 사업성, 관련 법리 등을 평가했고 자체 기준을 통과했기 때문에 대출을 해줬다는 거죠. MDM 측이 '형식적으로' 쓴 개발계획만을 믿고 무작정 돈을 내줄 정도로 허술하지 않다는 해명이었습니다. '생활형 숙박시설' 개발이 문제가 될 것 같자 MDM 측이 이를 공론화하는 대신 숨기려고만 한다는 비판을 피할 수 없게 됐습니다.

■ 해운대 바닷가에 '주거단지' 들어서면?

해운대그랜드호텔은 우리나라 최대 해수욕장인 해운대해수욕장 초입에 자리 잡고 있습니다. 이곳에서 2,080실 규모의 레지던스가 관련 규정을 피하는 등의 방법으로 들어선다면 당장 극심한 교통체증이 우려됩니다. 한 건축사사무소가 공개한 조감도를 보면 건물은 3개 동에 불과하지만, 일반 아파트로 따지면 10개 동 정도의 대규모 주거단지가 세워지는 셈이거든요. 따라서 왕복 4차로 도로로 피서철이면 항상 막히는 '해운대 해변로'의 체증은 불을 보듯 뻔합니다.

레지던스(생활형 숙박시설)는 주차장도 면적 기준으로 아파트보다 절반 이상 적게 만들어도 되기 때문에 일대 도로에 불법 주차한 차량으로 주차난도 우려됩니다. 가장 큰 문제는 이곳에 레지던스 건립이 허용되면 경영난에 시달리는 해운대 다른 호텔들이 도미노처럼 용도변경을 추진할 가능성이 크다는 겁니다. 최근 해운대 지역에는 중형급 이상 호텔이 상당히 많이 지어졌습니다. 과거 싼 이자로 관광업종에 지원을 많이 해줬는데 그 자금이 호텔 건립에 쓰인 거죠. 그러나 우후죽순처럼 들어선 호텔들은 결국 제 살 깎아 먹는 결과가 됐고 올해 들어 아무도 예상치 못했던 코로나19 여파는 결정타로 작용했습니다. 가을 들어 회복세를 보이고는 있지만, 지난해 대비 예약률이 30%도 채 되지 않는 곳이 수두룩합니다. 이들 호텔이 해운대그랜드호텔 터 개발을 유심히 지켜보고 있습니다. 굳이 호텔업을 하지 않고도 비싼 값에 호텔 땅을 팔고 사실상 아파트로 개발한다면 막대한 이익을 거둘 수 있기 때문이죠. 이렇게 되면 해운대 바다를 사유화한 엘시티 사례처럼 해운대 바닷가에 들어선 각종 주거단지의 산책로와 수영장으로 해운대해수욕장이 전락하게 될지도 모릅니다.

이 주거단지 추진계획에 우선 부산시의회가 선제적으로 대응하기로 했습니다. 특정 호텔뿐 아니라 해운대 바닷가 일대에 주거단지 건립을 원천적으로 막는 방안을 고민하기로 했습니다. 이 지역 자치단체(해운대구청) 장이 지구단위계획구역으로 지정된 이곳에 '생활형 숙박시설'을 불허하겠다고 지구단위계획 변경신청을 부산시의회에 제출할 수 있습니다. 부산시의 한 고위간부도 취재진에게 해운대 경관을 망치는 난개발은 허가하지 않겠다는 뜻을 밝혔습니다. 해운대그랜드호텔 터에 대한 난개발 시도, 과연 어떻게 결론이 날까요?