장고 끝 ‘빈집’ 전략…흥행은 미지수

장고 끝에 대책이 나왔습니다. 결국, 정부가 꺼낸 카드는 최대한 빨리 공급할 수 있는 '공공임대'입니다. 정부가 내후년까지 내놓겠다고 한 공공임대는 전국 11만여 가구. 서울 3만5천 등 수도권에만 7만 가구가 생깁니다. 기존에 비어있는 공공임대, 신축 다세대 등의 물량을 사서 임대로 돌리겠다는 게 골자입니다.

나는 매매가, 뛰는 전셋값에 지친 수요자들, 한숨 돌릴 수 있을까요.

■ "빈집 줄게" 전략... 공실 임대주택 내년부터 입주

우선, 내 집이 없다면 석 달 넘게 비어있는 공공임대주택에 소득 수준과 관계없이 입주할 수 있도록 했습니다. 현재 국토교통부가 파악한 전국 공공임대 가운데 석 달 이상 빈 가구는 3만 9천여 가구입니다. 서울 4천9백 가구 등 수도권은 만6천 가구입니다.

LH나 SH가 가지고 있는 임대 아파트는 크게 건설형과 매입 임대로 나뉩니다. 건설형은 SH나 LH 등이 직접 시행하고 임대하는 아파트로 임대 조건 등에 따라 영구임대주택, 국민임대주택, 행복주택 등으로 분류됩니다.

영구 임대주택은 장애인, 국가유공자 등 최저소득계층의 주거 안정을 위해 시세의 30% 수준으로 임대해서 50년 이상 살 수 있게 만든 주택입니다. 국민임대는 소득 기준이 도시노동자 월평균 소득 70% 정도 무주택자라면 신청해서 살 수 있습니다. 보통 시세의 80% 수준으로 30년 정도 거주해야 합니다.
행복주택은 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 대학생, 사회초년생, 신혼부부, 한부모가족 등 젊은 층의 주거안정을 목적으로 공급하는 임대주택입니다. 그리고 매입임대가 있습니다. 기존 단독이나 다가구 주택 등을 사서 재임대를 하는 거죠.

■ 정부와 시장 동상이몽…'초품아' 대신 '임대'?

정부는 공실 공공임대주택 경우 다음 달 입주자 모집에 나서고 내년 2월엔 입주할 수 있도록 하겠단 방침입니다. 소득수준이나 신혼이나 청년 등 유형을 가리지 않고 신청받겠다고 나섰습니다. 다만, 사람이 많이 몰리면 저소득층이 피해 보지 않도록 소득 수준에 따라 나누겠다고 합니다.

일단, 의문이 듭니다. 석 달 이상 비어있는 집이 이렇게나 많았나 싶은 거죠. 관리나 운영 등에 하자 있는 집은 아닐까 의심이 생기기 마련입니다. 정부는 짤막하게 답했습니다. 입주자 선정 과정이 까다로워 최대 두 달은 걸리고 현재 대기자가 없는 공실만 추렸다고 합니다.

서울주택공사와 한국토지주택공사 등에 추가 설명을 들어보니 대기자가 없다는 게 들어올 사람이 없다는 뜻이 아니라는 겁니다. 공공임대는 기존 입주자가 나가도 일반 임대주택처럼 바로 입주자를 찾는 게 아니라 어느 정도 빈집이 모이면 주기적으로 한꺼번에 입주자를 모집하기 때문에 그 과정에서 석 달 이상 비어있는 곳을 내놓는 것이라고 설명했습니다.

그러나, 면적이나 입지 등이 걸립니다. 공공임대주택 면적을 살펴보면 40㎡, 60㎡ 정도로 소형입니다. 정부는 자신합니다. 전국 무주택 임차가구는 789만 가구로 추정되고 최근 1인 가구가 크게 늘면서 소형 면적을 찾는 사람이 있을 것으로 판단했습니다.

현재, 아파트 가격을 결정하는 중요 가치는 위치나 인프라 등입니다. '초품아' (초등학교를 품은 아파트나 '슬세권' (슬리퍼를 신고 인근 대형쇼핑몰이나 백화점에 갈 수 있는 아파트)와 같은 부동산 신조어가 난무합니다. 이만큼 생활 편리와 자녀 교육 등이 아파트 선택에 중요한 요인인데 과연 수요자들을 만족시킬 수 있을까요? 비싼 전·월세를 감당하는 '렌트푸어'에겐 아무래도 이런 것들이 중요할 텐데 말입니다.

기존 주택이나 미분양 주택 등을 매입해 전세를 놓겠다는 매입임대도 살펴봐야 합니다. 단순히 생각하면 이미 지어진 주택을 싸게 내놓으면 공급도 빠르고 만족도 높을 것 같은데 현실은 달랐습니다. 올해 8월 말 기준 신혼부부 매입임대 가운데 6개월을 넘긴 빈집은 전체 물량의 10%나 됩니다(송언석 의원실). 대부분 수도권 중심지가 아니고 다가구 형태다 보니 선호도가 떨어진 것으로 분석됩니다.

■공공임대 대책… '흥행'할까?

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 즉시 공급 효과는 있을 것으로 봅니다. 김 소장은 "공공임대 입주가 소득 기준 등이 제한적이다 보니 이 기준이 완화되고 월세 방식이 아닌 전세라면 수요가 있을 것으로 본다"고 말했습니다. 다만, 양보단 질이 관건이라고 지적합니다. 그는 "소득 기준을 완화한다고 하더라도 분명 자녀가 있는 3, 4인 가구가 살기엔 좁을 것"이라며 "자녀가 있는데 상업지역에 거주하기도 어려울 것이고 단지 내 커뮤니티시설이나 주차공간 등 인프라가 열악하면 만족할 수가 없다"고 지적했습니다.

박원갑 KB은행 부동산 전문위원도 비슷합니다. 일단, 박 위원은 "전세시장의 안정을 위해 전세유형의 주택을 집중적으로 공급하는 것은 시기적으로 의미가 있다"고 분석했습니다. 다만, 수요자가 많은 지역에 물량이 어느 정도 이뤄질 것인지가 핵심이라고 봤습니다.

매입임대에 대해선 "호텔 등 숙박시설은 주차여건이 다세대 및 다가구주택보다 좋고 주거용도로 리모델링을 하면 빠르게 공급할 수 있다"면서도 "난방과 평면 등의 개선을 통해 얼마나 주거 편의성을 확보할지가 문제"라고 말했습니다.

서진형 대한부동산학회 회장은 "오늘 대책은 공급 대책이라기보단 주거복지 정책의 일환"이라고 단언했습니다. 서 회장은 "정부가 내놓은 공급 물량은 결국 공공임대 물량이고 민간에서 얼마나 공급을 늘릴 수 있을지 대책을 고민해야 하는데 이번 대책으론 다수 임대주택에서 거주하는 사람들의 수요를 채우긴 부족하다"고 지적했습니다.

■바보야! 문제는 OOO야

정부가 대책을 내놓을 때마다 전망이 갈리고 시장에선 그게 문제가 아니라고 합니다. 부동산 소용돌이 속 각자 처한 상황에 따라 필요한 것도, 불만도 천차만별인 상황이다 보니 누군가 자신 있게 저 빈칸을 채울 수 있을지 미지수입니다.

일단, 정부는 문제를 '속도전'으로 봤습니다. 우선, 기존 빈집을 활용해 급한 불을 끄고 5년 동안 3, 4인 가구도 살 수 있는 질 좋은 중형 임대주택도 마련하겠단 계획입니다.

이번 주 아파트 전셋값은 또 올랐습니다. 서울뿐만 아니라 전국적으로 상승폭도 커졌습니다. 부동산 시장은 감기에 걸린 게 아닙니다. 당장 약 처방도 중요하지만, 장기적으로 시장 흐름이 안정될 수 있도록 계획과 실행의 틈을 줄이고 지속적인 신호를 주는 방식을 고심해야 합니다.