[ET] “매물 쏟아지고 집값 떨어진다”

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 1월4일(월) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 이광수 미래에셋대우 수석 연구위원
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
http://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#2021.1.04

[앵커]
코로나19 여파로 유독 힘들었던 2020년은 역설적으로 ‘부자 되기 열풍’이 불었던 한 해였습니다. 그 이면에는 너무나 가격이 올라버린 집을 어떻게 해야 할지, 이 절박함이 있지 않았을까 싶은데요. 먼저 올해 집값은 어디로 향할 것인지, 전망부터 들어보겠습니다. 이광수 미래에셋 수석 연구위원 나오셨습니다. 연구원님, 어서 오십시오.

[답변]
안녕하십니까?

[앵커]
오늘 저희 ET에서 연구원님 특별히 모시게 된 것, 뭐 여러 가지 이유가 있지만, 일부 언론을 중심으로 올해 집값이 오를 거라는 전망이 많이 나오고 있는 상황에서 그렇지 않다는 의견을 제시하고 계셔서 궁금해서 모셨어요. 일단 전망을 들어보기에 앞서서 지금 부동산 시장 상황 어떻게 보고 계시나요?

[답변]
일단 저희가 올해 부동산 시장을 전망할 때 가장 중요한 출발점은 그동안 현재의 부동산 시장이 어떻게 이루어졌나, 그걸 파악하는 게 우선이겠죠. 그런 측면에서 2020년 부동산 시장을 여러분이 아셨으면 좋겠는데요. 결론부터 얘기해드리자면 이례적인 시장이었다.

[앵커]
코로나19.

[답변]
그런 상황 속에서 금리가 두 차례나 인하되고, 유동성이 확대되면서 집값이 크게 상승했다. 서울 아파트 가격 기준으로 해서 10% 정도 상승한 것으로, 평균 가격이. 그러면 역대 최고 수준 가격 상승이고요. 그 이면에는 또 어떤 이유가 있었냐 하면, 수요가 크게 증가했습니다. 그런데 어떤 수요냐 하면, 투자하려는 사람들이 시장에 굉장히 많았던 거죠.

[앵커]
그러니까 실수요자가 아닌 투자 목적의 수요.

[답변]
그렇죠. 쉽게 말씀드리면 금리가 떨어진다고 해서 갑자기 내 집에 살고 싶은 사람들이 많아지진 않아요. 투자하는 사람들이 시장에 많아지는 거죠. 그런 수요가 증가하면서 집값 상승세가 굉장히 가팔랐다, 이렇게 정리할 수 있습니다.

[앵커]
최근 보면 서울뿐만 아니라 창원, 울산, 이런 지방까지 아파트 가격이 들썩이고 있잖아요? 그럼 방금 말씀하신 투자 혹은 투기 목적의 세력들이 조금 더 보편화하고 있다. 이런 얘기인가요?

[답변]
그렇습니다. 예를 들어 최근 2년간 서울의 아파트를 사시면 내가 자금 조달 계획서, 자금은 어디서 조달했는지 자금 조달 계획서를 제출해야 하는데요. 그중에서 42%가 본인 스스로, 나는 투자 목적으로 집을 삽니다, 라고 신고를 합니다. 그것처럼 사실은 투자가 굉장히 보편화해 있고요. 말씀하신 것처럼 사실은 특히 올해 하반기에 서울을 중심으로 해서 투자에 대한 규제가 이루어지니까 전국으로 퍼져나가는 거죠. 그러다 보니까 말씀하신 지역을 중심으로 규제가 없는 지역에 투자 수요가 몰리고 집값이 다시 빠르게 상승하는, 그동안 굉장히 조용했는데 갑자기 상승하는 모습을 나타내고 있습니다.

[앵커]
물론 집값은 많이 올랐지만, 최근에 그 가격 상승률의 추세만 보면 약간 둔화하는 조짐도 보이거든요? 이거는 왜 그럴까요?

[답변]
그게 기본적으로 자산 시장의 속성이죠. 왜냐하면 가격이 계속 오를 수는 없습니다. 그러면서 나타나는 첫 번째 현상이 가격 상승률이 둔화하는 거죠. 또 그 이유는 뭐가 있냐 하면, 투자하는 사람들이 시장에서 계속 감소하고 있어요. 특히 가장 큰 이유는, 투자 목적으로 집을 사려면 한 채가 아니라 한 채를 더 사야 합니다.

[앵커]
그렇죠.

[답변]
내 집에 그냥 사는 거, 물론 무주택보다는 훨씬 낫지만, 돈을 벌기 위해서 한 채를 더 사야 하는데요. 지금 서울에서 부동산을, 아파트를 한 채 더 사려면 취득세를 8% 내야 합니다.

[앵커]
그렇죠.

[답변]
그러다 보니까 시중의 투자 수요가 확 감소하는 거예요. 그러면 수요가 감소하면 상승률이 점차 둔화하는 거죠. 그런 현상이 지금 나타나고 있는 겁니다.

[앵커]
특히 올해는 취득세뿐만 아니라 종부세도 오르고, 또 양도소득세도 오르고 또 6월부터는 중과세율도 적용이 되고요.

[답변]
그렇습니다.

[앵커]
이렇게 되면 다주택자들이 매물을 더 내놓을 거다, 이렇게 보시는 건가요?

[답변]
그렇죠. 간단하게 말씀드리면 집값이 움직이는 이유는 수요의 증감, 그리고 공급의 증감일 겁니다. 그런데 수요의 증감은 어떤 수요냐 하면, 말씀드렸듯이 투자나 투기하는 수요들이에요. 매년 실수요로 사는 사람들은 일종의 고정된 상수란 말이죠. 시장에, 예를 들어서 지금 가격의 변동을 일으키는 수요는 투자하는 사람들이 갑자기 증가하느냐, 감소하느냐로 결정돼 있습니다. 그런 차원에서 취득세는 영향을 미치고요. 그리고 대출 규제가 또 영향을 미칠 거예요. 그러면서 투자 수요가 감소할 가능성이 큰 거고, 반면에 또 어떤 공급이, 이런 부분에 대한 명확한 개념 규정이 필요한데, 사실 집값을 결정하는 공급은 시장에 내놓는 매물의 양입니다.

[앵커] 주택공급량이 아니라?

[답변]
그렇죠. 예를 들어서 주택 공급을 아무리 많이 해도요. 한 사람이 두 채, 세 채, 열 채씩 사거나 아니면 갖고 있는 걸 전혀 팔지 않으면 가격은 계속 오를 수 있어요. 그게 공급이라는 거죠. 그런 차원에서 최근에 흥미로운 통계치가 있는데, 원래 2015년에 서울 아파트 시장에서는 100채 중에서 거의 9채 정도가 매물로 나왔습니다. 갖고 있는 사람들이 집을 파는 거예요.

[앵커]
지금은요?

[답변]
지금은 4.8채로 거의 반 토막으로 줄었습니다. 있는 사람들이 팔지 않는다는 거예요, 특히 다주택자를 중심으로 해서. 그런 현상들이 일어났는데 앵커님 말씀하신 것처럼 올해는 그런 변화가 일어날 가능성이 있다. 그렇게 보고 있습니다.

[앵커]
어쨌든 그렇게 매물이 나와서 집값이 하락할 거라는 전망을 하고 계신 거잖아요.

[답변]
그렇죠.

[앵커]
그런데 일부에서는 집 여러 채 갖고 있는 사람들이 세금이 무서워서 집을 내놓겠느냐, 이런 회의적인 시각도 있지 않습니까?

[답변]
그러니까 상대적인 비교죠. 예를 들어서 세금 내는 것보다 집값 상승률이 더 가파르다면 안 팔겠죠. 그런데 말씀드린 것처럼 투자 수요가 줄면서 가격 상승률이 점점 둔화하고, 높은 가격에 계속 사줄 수 있는 사람들이 줄어들고 있어요. 그러다 보니까 매물이 조금 증가해도 가격 하락 폭이 굉장히 클 수 있다는 거죠. 그리고 자산 시장의 속성이 뭐냐 하면, 질량 보존의 법칙이라는 게 적용되지 않습니다. 무슨 얘기냐 하면, 10채가 상승해서 가격이 오른 거라고 해도 한 채가 빠져도 시장의 가격을 결정할 수 있다는 거예요. 그게 자산 시장의 속성이거든요. 그런 차원에서 아주 작은 매물이 나와도 시장에서 사줄 사람이 없다면 가격 하락 폭이 클 수가 있고 가격 하락이 일어날 수 있다는 겁니다.

[앵커]
그런데 반대로 정부가 임대차보호3법, 계약갱신청구권이라든지 전월세 상한제, 이런 걸 시행하면서 오히려 지금 매물 잠김 현상이 나타나고 있어서 문제다, 이렇게 보는 시각들이 많아요. 연구원님은 그러면 이게 과도기적인 현상이라고 보시는 건가요?

[답변]
그렇죠. 일시적으로 임대차보호법이라는 게 역사상 처음으로 도입되는 건데, 지금 통계치를 보면 약 70% 이상은 계약갱신청구권을 사용해서 오히려 전·월세 5%의 상한선을 두고 계약하고 있고, 나머지 30%가 재계약하거나 매물로 나와서 가격이 급등하는 현상이잖아요? 그 현상이 저는 일시적이라고 보고 있고, 또 하나 이 전세 가격이 집값 상승으로 이어지려면 일종의 갭 투자가 원활해야 합니다. 그런데 지금 전세 가격 올라가고 있는, 상승하고 있는 건 뭐냐 하면, 지금 전세로 나온 물량이잖아요, 살고 있는 물이 아니라. 그런 차원에서는 갭 투자가 계속 이루어지기는 좀 힘들다. 대신 심리로 압박할 수 있습니다. 예를 들어서 무주택자가 전세를 살고 있는데 전세 가격이 오르면, 쉽게 말하면 ‘이제라도 집을 사야겠다.’라고 생각할 수 있죠. 그래서 무주택자가 집을 사면서 최근에 일시적으로 집값이 다시 반등하거나 거래량이 증가하고 있는 현상이 일어나고 있는데요. 이거는 또 어떤 현상이 일어나는가 하면 미래 수요를 당기는 거예요. 그러니까 미래 수요가 계속 줄어들고 있다는 거죠, 실수요가. 이런 측면에서는 이런 변화를 잘 읽으실 필요가 있다는 생각입니다.

[앵커]
그러면 연구원님이 주장하시는 집값 하락이 대략 올해 언제부터 그 변곡점이 형성될 것으로 보시는 거예요?

[답변]
일단 매물이 증가하는 게 특정하게 월이나 어떤 시기를 말씀드리기에는 굉장히 리스크가 있지만 저는 한 3월부터 그런 징후, 신호가 나타날 것으로 보고 있고요. 왜냐하면 6월 이후에 팔면 양도세 중과라든가 아니면 보유세 부담이 직접적으로 다가오기 때문에 일단 그런 물량이 증가하는 현상은 올해 1분기, 2분기 그사이에 걸쳐서 일어나지 않을까 생각하고 있습니다.

[앵커]
그렇다면 무주택자들, 내 집 마련의 기회를 살펴보는 분들은 그때까지는 조금 관망하며 기다리는 게 좋다, 이렇게 보시나요?

[답변]
그렇습니다. 시장은 언제나 변화될 수 있다는 걸 여러분이 잘 아셨으면 좋겠고요. 또 하나 뭐냐 하면, 여러분한테 권해드리고 싶은 건, 올해부터 예를 들어서 3기 신도시 사전 청약이라든가 이런 물량이 나오면서 청약 시장도 다시 좀 활성화될 가능성이 있거든요? 그런 차원에서 오히려 구 주택, 높게 가격이 형성된 구 주택을 외곽에 밀려 나가면서 사실 무리해서 매입하는 것보다 청약, 그러니까 분양가 상한제 적용이라든가 이런 것 때문에 사실 청약 시장이 훨씬 더 좋기 때문에 청약을 조금 더 기다려보시고 또 기존의 구 주택의 시장 변화를 좀 보시는 게 좋겠다고 판단하고 있습니다.

[앵커]
물론 지금은 집값이 떨어질 거라고 예상하시지만 지난 2013년이었나요? 7년 전의 기사를 찾아보니까 그때는 오히려 집값 오를 거다, 집을 사라. 이렇게 주장한 기사를 봤습니다. 저거 누구신가요?

[답변]
(웃음) 어렸을 때 사진을.

[앵커]
누군지 잘 못 알아볼 것 같은데, 이때는 오를 거라고 예상하셨고.

[답변]
그렇죠.

[앵커]
그런데 그때도 역시 예상은 좀 빗나갔잖아요.

[답변]
그렇습니다. 이게 흥미로운 게 뭐냐 하면, 이걸 통해서 말씀드리고 싶은 건 시장은 계속 변할 수 있다는 거예요. 제가 이때 보고서를 통해서 이제 집값은 상승할 거다, 그리고 집값은 앞으로 계속 오를 수 있다, 이런 얘기를 했는데. 이때 당시의 기사를 보시면 이색적인 주장이었습니다.

[앵커]
그때는 이색적인 주장이었다.

[답변]
그렇죠. 왜냐하면 제가 그때는 집을 오히려 사자고 하고 다녔는데요. 그러면 사람들이 웃었어요. 지금 집을 누가 사냐고. 그랬던 시장이 불과 10년 전입니다. 그런데 지금 반대로 제가 집값이 앞으로 떨어질 수도 있고 지금은 빚내서 살 때가 아니라고 얘기하면 저한테 ‘너 맨날 틀리잖아.’ 이렇게 욕을 하세요. 그런데 꼭 아셔야 할 건 뭐냐 하면, 세상에 영원한 건 없다는 거죠.

[앵커]
그렇죠.

[답변]
그런 차원에서 이런 변화에 대해서 고민하셔야 하고, 그리고 시장의 움직이는 그런 진짜 원인에 대해서 여러분이 고민하셔야 합니다. 진짜 집이 없어서 가격이 오르는 게 아니에요. 누군가 집을 많이 샀기 때문에 올랐고 갖고 있는 사람이 안 팔았기 때문에 오른 겁니다.

[앵커]
이제 그런 사람들이 집을 팔 거다?

[답변]
그렇습니다. 그런 변화에 대해서 여러분이 아시고 좀 더 본질에 대해서 고민하셨으면 좋겠다는 거죠.

[앵커]
어쨌든, 그때도 하락했다가 다시 올랐다가 또다시 하락하고 지금 계속 그런 변화의 흐름이 있는데 이런 하락하는 주기가 한 몇 년에 한 번씩 나타나던가요? 과거 사이클로 봤을 때.

[답변]
주기는 사실 예측하기 힘듭니다, 그때마다 시대 상황이 다르기 때문에. 그런데 이때 당시에는 제가 사자고 할 때 한 1년 남짓하게 계속 빠지다가 그 이후로 아시겠지만 거의 100% 이상 급등했는데요. 사실은 부동산을 여러분이 보실 때 많은 분이 이런 얘기를 하죠. 부동산은 위치다. 그래서 어디를 사느냐가 중요하다고 하는데 저는 언제 사느냐가 훨씬 더 중요해 보입니다.

[앵커]
어디보다는 언제, 타이밍이 중요하다?

[답변]
그렇죠. 왜냐하면, 사실 부동산은 쉽게 팔거나 살 수 있는 자산이 아니기 때문이에요. 한 번 잘못 하면 인생이 걸린 문제이기도 합니다. 그래서 그런 차원에서 여러분, 굉장히 신중하실 필요가 있다. 그래서 오히려 부동산은, 부동산이 어디가 내가 살고 싶다, 좋은 곳은 다 알고 계시잖아요? 어디의 교통이 좋아질 거라고 다 알고 계신 거잖아요? 우리만 알고 있는 사실은 아니에요. 그래서 오히려 부동산은 언제에 대한 고민을 많이 하셔야 하고, 그런 차원에서는 사실 2020년은 여러분이 꼭 주지할 게 뭐냐 하면, 굉장히 이례적인 시기였다. 역사적으로 이런 현상이 없었잖아요. 이런 이례적인 현상이 앞으로 계속될 가능성은 굉장히 희박합니다. 그런 차원에서 앞으로의 변화에 대해서 고민하시고, 그래서 오히려 언제에 대해서 앞으로 더 고민하셨으면 좋겠다고 생각합니다.

[앵커]
특히 올해는 공급 물량을 많이 얘기하는데, 평소보다 이게 한 30% 줄어든다고 해서. 그런 수급 불안이 가격 상승 압력의 한 요인이 될 거라는 주장을 하기도 하는데 여기에 대해서는 어떻게 보시나요?

[답변]
아까 앵커님 말씀하시기에 거의 유일하게 하락을 주장한다고 말씀하셨는데, 사실 그렇습니다. 거의 유일한데요. 오른다는 분들의 거의 대표적인 주장 중의 가장 강력한 근거가 공급이 감소한다는 거예요. 그중에서 입주 물량을 얘기하죠. 서울 아파트가 올해 2021년 입주 물량이 2만 9,000호입니다. 그런데 지난해 4만 9,000호 정도 돼서 2만 가구가 줄어들어요. 그러면 사람이 일반적으로 생각하기에 새 아파트가 줄어드니까 가격이 오를 수 있다고 생각하시죠? 그런데 제가 한번 이렇게 말씀드릴게요. 예를 들어서 제가 이렇게 집값이 많이 빠졌을 때, 2012년도나 2013년도에 강남 아파트가 30% 이상씩 빠지는데요. 그때 서울 아파트의 입주 물량이 2만 가구였습니다.

[앵커]
2만 가구, 네.

[답변]
지금보다 훨씬 더 적었는데 집값이 왜 빠졌을까요? 반대로 참여정부 때는 연간 입주 물량이 5만 가구, 6만 가구, 7만 가구에 육박한 적이 있었어요. 입주 물량이 엄청나게 많았는데도 집값은 계속 올랐어요.

[앵커]
주택의 공급 물량은 가격과는 큰 상관관계가 없다?

[답변]
그렇습니다. 예를 들어서 입주 물량이 많다고 해서 그 입주 물량이 부동산에 나와서 거래가 되지 않잖아요? 집이 없는 사람들이 살 수 있는 물건이 아니에요. 그런데 왜 그 물량의 증감으로 검증되지 않는 것 때문에 심리를 조장해서, ‘봐봐, 입주 물량 줄어들지? 가격 오를 거야.’ 그러면 직관적으로 생각하면 그럴 거라고 다 생각해요. 그런데 절대 그건 검증되지 않았다는 거죠.

[앵커]
그런데 변창흠 신임 국토부 장관 같은 경우에는 사람들이 살기 좋은 곳, 역세권이라든지 그런 거를 재개발, 재건축으로 해서 도심 공급 물량을 늘리겠다고 밝혔거든요? 여기에 대해서는 평가나 전망 어떻게 보십니까?

[답변]
두 가지 차원에서 볼 수 있는데요. 실제로 그런 공급이 증가한다고 해서 지금 집값이 갑자기 안정될 가능성은 굉장히 희박합니다. 이유가 뭐냐 하면, 오히려 역세권 개발한다고 그러면 역세권 주변의 가격만 올리는 그런 현상이 일어날 수도 있어요. 반면에 그 공급이 만약 시장에 예상 못 한 파괴적 공급이라면 지금 Panic 해서 Buying 하는 수요들을 잠재울 순 있겠죠. 그런 심리적 차원에서 앞으로 어떤 공급이 이루어져야 하냐면, 시장에서 예상치 못한 공급이 이루어져야 합니다. 많은 전문가가 재건축을 풀어줘서 공급을 늘리라고 얘기하는데. 앵커님 생각해보세요. 강남에 재건축 풀어주면 집값 하락할 것 같습니까? 아니에요. 개발 호재 때문에 가격은 더 급등할 겁니다. 이거는 삼척동자도 다 아는 일인데 왜 거기다가 공급 얘기를 하는지 이해를 못 한다는 거죠.

[앵커]
조금 전에 심리를 잠재울 수 있다고 하셨는데.

[답변]
누구나 알고 있는 공급은 공급이 아니라는 거예요. 심리를 안정시킬 수 있는 공급은 예상치 못한 공급이에요.

[앵커]
어쨌든 부동산은 심리가 굉장히 중요하게 작용을 하는 시장이라서 그렇게 불안 심리를 잠재우는 것만으로 어느 정도 효과를 낼 수 있지 않나, 하는 약간 기대 심리도 있거든요.

[답변]
그렇죠. 그 대신 공급 정책은 굉장히 제 용어를 빌리자면 파괴적 공급이어야 한다. 이렇게 해서 지금 투자화 돼 있는 부동산 시장을 움직이기 위해서는 두 가지 요건이 필요한데요. 예상치 못한 시점, 그리고 예상치 못한 정책이어야 합니다. 그래서 이런 차원에서 정부가 좀 고민을 해줬으면 좋겠다는 생각을 하고 있습니다.

[앵커]
알겠습니다. 올해 어떤 파괴적인, 또 창조적인 발상이 나올 수 있을지 한번 지켜보도록 하겠습니다. 지금까지 이광수 연구원 함께했습니다. 고맙습니다.

[답변]
고맙습니다.