Q&A로 풀어 본 변창흠표 ‘물량공세’

■ 닻 올린 변창흠 표 공급대책 ... 물량 늘리고 속도 높인다

■ O&A ( 정부 자료 바탕으로 작성했습니다)

Q. 대책이 대부분 개발사업이다. 오히려 전세시장 과열을 부추기지 않을까?

A.
개발사업지역별로 이주 시기를 조정하고 인근 지역 매입임대 등을 활용해서 순환 정비사업을 진행하려고 한다.

역세권 개발이나 도시정비사업 등을 통해 지어진 공공임대 등 일부를 다른 사업의 임시 거주지로 활용하겠다는 뜻이다. 기존에 성남시 재개발 등을 진행할 때 5만 9천 호를 활용해 이주민들을 나눠 입주시켰다.

2023~2026년 동안 수도권 공공임대주택이 해마다 최대 5만 호 규모다 보니 거주지로 제공 가능할 것으로 본다.

Q 개발은 시간이 걸린다. 당장 과열된 시장에 안정줄 수 있나?

A.
이번 대책에서 진행하는 물량까지 포함하면 181.7만 호다. 시장에 충분한 물량이 저렴한 가격으로
지속적으로 공급될 수 있다. 시그널을 준다면 과열 양상이 완화되고 시장도 안정될 것으로 기대한다.

빠르게 입주할 수 있는 비주거 리모델링, 신축 매입약정 등도 추가 확보한 만큼 속도를 낼 것으로 예상한다. (시장에 신뢰가 형성된다면) 구매수요가 신규청약으로 돌아 설 것으로 기대한다.

Q. 사업 추진 속도를 높이려면 토지주 동의받는 게 관건이다. 방안있나?

A.
대책에서 내놓겠다는 물량 절반 이상은 도심 내 부지를 활용하겠다는 게 맞다. 이 때문에
정비사업은 이전 방식보다 조합원에게 추가 수익을 보장하고 사업 불확실성 등을 줄여
참여를 높이도록 한다.

특히, 토지 소유주에게 기존 기대수익률보다 10∼30%p 높은 추가수익 제공을 보장할 방침이다. 또 정비사업이 아닌 사업은 공공기관이 주도하면서 철거민 등 주거 취약계층에 대한 보호 대책을 충분히 마련할 예정이다.

Q. 사업지역 조합원과 토지소유주에게 돌아가는 혜택은?

A.
앞서 언급했듯이, 조합원ㆍ토지주에게는 조합방식 등으로 사업을 진행할 때보다 높은 수익률을
보장하고 신규 주택 우선 공급권이나 현금으로 보상해 줄 예정이다.

건축규제 대폭 완화, 재건축 2년 의무거주 면제, 재건축 초과이익 부담금 미부과, 현물선납 시 양도세 비과세, 시공 브랜드 선정 권한 부여 등의 다양한 혜택들이 주어진다. 관리처분방식도 효율화해 기존 자산의 소유권을 공기업에 넘기고 모든 사업 리스크를 공기업이 부담하는 현물선납 방식을 진행한다.

무엇보다, 개발사업 비용 부담 능력이 없는 실거주자에게는 공공 자가주택 공급, 전세자금 대출 등도 할 예정이다. 모든 사업 진행은 (도심 공공주택) 토지주 2/3동의 (공공 직접정비) 조합원 2/3동의 등 주민들이 동의해야만 적용되며 공공이 협의 없이 수용할 수 없다.

Q. 민간 재개발·재건축 규제 완화 말고 공공이 나서야 하는 이유는?

A.
도시정비사업은 도시 주거환경에 영향을 미치는 공공성이 강한 사업이다. 그러나 지금까지 소유주 중심의 ‘조합’ 방식으로 진행되면서 개발 이익이 사유화돼왔다.

공공이 직접 주도하는 새로운 모델을 적용하면 투기수요가 차단되고 사업 속도로 빨리 진행될 수 있다고 본다. 무엇보다, 정비사업만으로는 개발 수단이 부족했던 도심 내 가용부지에 대해서도 대량 주택 공급이 가능할 것으로 기대한다.

Q. 개발 사업으로 오히려 집값 상승되지 않을까?

A.
3기 신도시 등 기존 공급계획을 포함하면 수도권에만 현재 주택 재고의 절반 수준에 이르는 물량이 공급될 예정인 데다, 개발이익은 생활 인프라 등 공익사업에 투입한다는 전제하에 추진되기 때문에 투기 가능성이 낮다고 본다.

이를 위해 대책발표일 이후 신규 매입계약을 체결하거나 지분 쪼개기를 해봤자 우선 공급권을 부여하지 않는다.


■ 전문가 반응 "보여주기식 공급 거품 빼고 지속성이 관건"

물량은 예상을 뛰어넘었다. 정부가 서울 32만 호 등을 포함해 전국 85만 호 주택 부지를 만들겠다고 전격 발표했다.

그동안 정부가 공급은 충분하다고 버텨왔는데 이번엔 방향을 틀었다. 공급기반은 충분하지만 초저금리와 급격한 가구 수 증가 등으로 대응에 한계가 있었다고 했다.

일단, 공급 물량이 대거 늘어난 것에 대해서는 고무적이다. 함영진 직방빅데이터랩장은 " 현 정부 단일 공급대책으로는 역대급 공급량"이라며 "지난해까지 지난 6년간 서울 아파트 한 해 평균 준공물량이 3만8,687호, 전국이 37만4,941호였단 걸 고려하면 상당한 파격적인 수치라 할 수 있다"고 평가했다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장도 비슷하다. 지금 나온 공급 물량만으로 당장 부동산 열기를 식힐 수 있겠느냐는 질문에 김 실장은 "지금 대책에 나온 물량으로 현재 부동산 시장과 연결할 수 없다"고 말을 시작했다. " 공급정책은 개발부터 시차가 있어서 당장 효과를 기대할 수 없는 게 현실"이라며 "다만 지금 이 물량이 지속적으로 공급될 수 있다는 시그널을 주게되면 불안 심리가 완화될 수 있을 것이라 기대한다" 고 내다봤다.

특히, 사업 인센티브도 눈에 띈다는 평가가 나온다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은
"특히 이번에는 재건축 사업의 걸림돌로 작용했던 요소 중 하나인 재건축초과이익환수제(재초환)와 관련해서 공공 재건축 방식으로 선택하면 부담금에서 제외하기로 했다. 이로써 재건축 공급의 물꼬 트기가 가능해질 것으로 보인다"고 내다봤다.

또, 청약 시장에서 소외돼있는 3040대 참여 기회를 늘리기 위해 "수요자가 선호하는 분양주택을 중심으로 확대하고 공공분양에서 추첨제를 도입한 것도 기존 주택 수요를 분산할 수 있을 것으로 본다"고 설명했다.

다만, 공급량에 집착해서는 안 된다는 주장도 나왔다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "대규모로 속도를 내서 주거지역이 고층화되면 지역별로 차이는 있지만, 오히려 주거환경이 악화될 가능성도 있다"고 말하며 "대규모 고밀도 개발을 밀어붙이지 말고 차례로 완급 조절을 해야 한다"고 조언했다.

이 연구원은 "우선 시행하는 사업에서 발생한 문제점 등을 검토한 뒤 다음 사업에 반영하는 이런 순환식으로 가야 한다"고 지적했다.

그는 "어차피 지금 당장 과열 양상을 잠재울 수 없고 장기 고급계획을 수립해 일관되게 추진하는 모습을 보여줘야 한다"고 말했다. 무엇보다, 지금까지 나온 대책들과 오늘 제시한 역세권 준공업지역 등이 어떤 차별점이 있는지, 패스트트랙이 단순히 사업속도를 빨리하는 데 주력해서는 안 된다고 조언했다.

김덕례 실장도 이제부터는 협업이 중요하다고 단언했다. 정부가 오늘 추진하겠다고 밝힌 사업 모델이 진행되려면 시간이 오래 걸릴 게 뻔하다며 최대한 국토부와 서울시 등과 협업해 단기간에 실제 보여주는 게 중요하다고 설명했다.

공공에 대한 부정적 인식 등을 해소하기 위해서는 시범사업지역이라도 지정해 신호를 줘야 한다고 강조했다.