차린 것 많다는 2.4 대책 ‘순항’할까?

■ '명운 걸어달라'는 공급대책 '수정 없이' 속도 낸다

2·4 부동산 대책을 중심으로 주택가격과 전월세 가격을 조속히 안정시키는 데 부처의 명운을 걸어주길 바랍니다 - 문재인 대통령, 업무보고 (2월 16일)

부처마다 새해를 맞이해 중요도와 시급성 등을 고려해 주요 업무의 수립 계획을 짠 뒤 업무보고를 한다. 국토교통부의 경우 단연, 주택정책에 관심이 쏠릴 수밖에 없다. 문재인 대통령도 부동산 시장 안정화에 부처에 명운을 걸어달라고 주문했다.

이에, 국토교통부는 문 대통령의 주문에 호응하듯 여러 논란에도 2·4대책 수정은 없다고 재차 대답했고 계획대로 진행한다는 뜻을 내비쳤다.

저희들은 여기에 대한 정책보완계획은 없습니다. -윤성원 국토부 1차관 (업무보고 사전브리핑 中-)

발표 직후부터 현금청산안을 둘러싸고 반발이 이어졌다.

현금청산안은 2·4대책 발표날 이후 개발지역에 토지나 집을 산다고 해도 입주권(우선공급권)이 아닌 현금으로 보상하겠다는 것이다.

국토부는 단호했다. 핵심 근거가 모두 충족한다고 밝혔다.

윤성원 국토부 1차관은 토지에 대한 수용권을 부여하려면 공익적인 필요성과 정당한 보상안이 마련돼 있느냐가 가장 중요하다고 말하며 이번 대책은 공익적 필요도 충분하고 토지 제공자에게 최대 30% 이익을 제공할 계획이기 때문에 보상의 원칙에도 부합한다고 단언했다.

■이달 23일~다음 달까지 공공 정비사업 컨설팅 나선다

막은 올랐다. 설 연휴가 끝난 지난주 통합지원센터를 확대했고 내일(23일)부터 공공 직접시행 정비사업 컨설팅 단지를 모집한다.

컨설팅 대상 사업은 공공 직접시행 정비사업(’21.2.4), 공공재개발(’20.5.6), 공공재 건축(’20.8.4)이다.

공공직접시행 정비사업 LH․SH 등 공공시행자가 주민동의를 거쳐 재개발․재건축의 시행자로 나서 사업계획을 주도하며 주택공급을 추진한다는 것이다.

공공재개발·재건축과 큰 차이가 없다. 쉽게 말해, 공공이 주도해 행정절차 시간 줄여주고 용적률 등을 민간 정비사업 때보다 최대치로 올려주지만 임대주택, 공공분양 등을 일정 비율 소화해야 한다.

이번 공공정비사업으로 참여하면 사업계획 통합심의 등을 통해 행정절차를 간소화할 수 있어 정비구역 지정부터 이주까지 보통 13년 정도 걸리는 기간을 5년 이내로 단축하며 1단계 종상향 또는 법적상한용적률의 120% 상향 등 도시규제 완화와 재건축 부담금 면제 특례 등을 주겠다는 게 정부 구상이다.

이 대책안으로 단기간에 공급을 늘린다는 계획이다.

기존 정비구역이나 정비예정구역을 대상으로 한 컨설팅은 LH 등이 맡았다. 공공주도 3080+ 통합지원센터가 서울 용산구에 문을 열었다. (서울 용산구 한강대로 372 KDB 생명타워 28층)에 문을 열었다. 서울 용산을 시작으로 경기, 인천 등 지역에도 차례로 운영할 계획이다.

컨설팅을 받으려면 구역을 대표하는 추진위원장 또는 조합장이 신청할 수 있는데 추진위원회가 구성되지 않았다면 추진위준비위원회나 소유자 협의회 대표 등 주민을 대표할 수 있는 사람이면 가능하다.

컨설팅의 핵심은 사업성 분석과 건축계획안이다.

기존 정비계획을 토대로 산출한 기대수익률&추정분담금(재건축부담금 포함)과 공공 직접시행 정비사업 추진 시 기대수익률&분담금을 비교 제시하고 공공 직접시행 시 예상되는 용적률, 높이 등을 고려해 단지배치, 세대구성 등 개략사업계획 수립을 지원하고, 건축구상(안)도 사전에 확인할 수 있도록 한다.

컨설팅을 신청하면 4월 중순쯤 내용을 받을 수 있을 것으로 예상된다. 컨설팅 결과를 토대로 주민 1/2 이상의 동의를 얻으면 공공시행자에게 공공 직접시행 정비사업을 위한 정비계획 변경(예정구역은 정비계획 수립 제안)을 제안할 수 있고 LH 등은 주민설명회를 열 예정이다.

■ 단계마다 걸림돌 예상…세부 방안 마련이 '관건'

계획대로 순항할까. 지난해 공공 재건축 컨설팅의 경우 참여의사를 밝힌 곳이 없어 원래 공지한 기간보다 더 늘렸지만, 예상대로 대규모 단지의 참여는 저조했다.

은마 아파트는 컨설팅 참여를 두고도 소유주의 반대가 이어져 주민 설문조사를 거쳐 컨설팅을 받는 것도 철회했다. 컨설팅에 참여한 일부 단지는 용적률 등을 놓고 실망감을 감추지 않았다.

성격은 다르지만, 서울역 공공개발 두고 이어지는 갈등도 간과할 수 없다. 정부가 2·4대책 발표 다음 날 서울역 인근 쪽방촌 일대를 공공주택지구사업을 통해 아파트단지로 만들겠다고 야심 차게 밝혔지만, 건물과 토지 소유주들의 반발이 예상보다 더 거세다.

실거주 요건과 현금청산안 등에 크게 반발해 사업 철회를 요구하고 있다. 이렇듯, 시장 호응뿐만 아니라 사업 단계마다 협의가 필요한 상황이 계속 생겨날 것으로 보인다.

조율이 늦어지면 공급은 더뎌진다.

이은형 대한건설책임연구원은 "도시재생사업에 재건축 개념을 도입했고 그동안 민간영역으로 치부됐던 재개발이나 재건축사업에 공공이 참여한다는 건 혁신적"인 대책"이지만 "공공이 주도하는 게 적합한 지역이 있고 적합하지 않은 지역이 존재하는데 공공이 다 중점적으로 하겠다고 하니 반발이 나올 수밖에 없다"고 평가했다.

이 연구원은 "사업성이 없어 수년간 방치됐던 곳들은 참여할 것"이라며 " 시범적으로 지방이나 수도권에서 보자면 인천 일부 지역 등에선 호응이 있을 수도 있다"고 했다.

다만, "정비사업의 속도를 높이려고 주민 동의요건을 완화했지만, 기존 사업에서도 핵심적인 위치 등에 있는 건물소유주의 반대가 걸림돌이었다"며 "주민 동의요건을 낮춰 통과는 시킨다고 한들 중간중간마다 반대가 거세게 나오면 어떻게 대처할지 선제적으로 제시해야 한다"고 설명했다.

박원갑 KB은행 부동산 수석 전문위원도 "역세권 개발 등이 중점으로 진행되다 보니 서울 외곽지역이나 비수도권에서는 일단 컨설팅은 받아보자는 시도는 있을 수 있다"고 내다봤다.