8살도 한 ‘지분 쪼개기’…‘광명시흥’은 투기판이었나?

"요즘 참 허탈합니다." 시흥에서 농사를 짓는 어느 농민의 하소연이었습니다. "요즘 참 화가 납니다." 남들 이렇게 땅 투기 하는 동안 내 집 한 칸 없다는 한 회사원의 울분이었습니다. 공공기관이라 믿고 맡겼던 LH 직원들의 신도시 땅 투기 의혹. 국민이 받은 상처와 상실감은 그래서 더 큽니다. KBS가 땅 투기 의혹의 진앙지, 3기 신도시 <광명시흥지구> 전체 토지를 분석했습니다.

■ 8살 어린이, 123명의 어른과 나란히 이름을 올린 곳은?

2013년생. 한국 나이로 8살입니다. 올해 초등학교에 입학할 나이입니다. 처음, 이 어린이 이름을 보고는 무척이나 놀랐습니다. 이 어린이의 이름이 발견된 곳은 한 필지의 '토지 소유주 명단'이었습니다.

유산으로 물려받은 것일까요? 아닙니다. 이 어린이는 2년 전, 그러니까 6살 때 면적 422.83㎡(128평)의 임야를 샀습니다.

그런데 이 땅, 소유주가 무려 124명입니다. 75년생 권 씨, 63년생 고 씨, 52년생 유 씨. 이 어린이와 함께 이름을 올린 어른 123명은 성도, 나이도, 사는 곳도 제각각입니다.

8살 어린이를 포함해 124명이 공평하게 나눠 가진다면 일인 당 3.3㎡, 그러니까 1평 남짓 소유한 이 땅. 바로 지난 2월 6번째 3기 신도시로 지정된 시흥시 OO 동에 있습니다.

이 어린이는 왜, 낯선 어른들과 함께 토지 소유주 명단에 나란히 이름을 올렸을까요?


■ 8살 어린이도 한 신도시 땅 '지분 쪼개기'

'지분 쪼개기'입니다. 위의 8살 어린이처럼 땅 하나를 여러 명이 함께 사들인 걸 말합니다. 보통 개발을 앞두거나 예상되는 곳의 땅을 이렇게 사들입니다.

한 개 땅에 주인이 여러 명이면 주인 수 대로 땅을 보상받을 수 있기 때문입니다. 전형적인 투기 방법입니다.

이 지분 쪼개기. 어디서 많이 들어 보셨죠? 맞습니다. 요즘 국민 뒷목을 잡게 한 LH 직원들의 땅 투기 의혹에 자주 등장했던 용어입니다.

실제로 LH 간부급 직원은 동료와 지인 6명과 함께 한 필지 농지를 샀습니다. 그리고 7명은 공평하게 1,000㎡씩 나눠 토지대장에 소유주로 이름을 올렸습니다.

왜 1,000㎡였을까요? 개발될 경우, 1,000㎡ 이상의 땅을 가진 사람에게는 땅 주인 수 만큼 '단독주택용지 우선 공급권'이 주어집니다. 이제, 광명시흥 지구 토지 전체를 하나하나 들여다봐야겠습니다.


■ 광명시흥 지구 전수 분석

KBS는 LH 직원들의 쪼개기 수법이 나머지 땅에서도 일어났는지, 그랬다면 누가 얼마나 쪼개 샀는지 추적해 보기로 했습니다. 분석대상은 광명시흥 지구 개발구역과 주변 500m 밖 필지로 정했습니다.

2011년 이후 이곳에서 거래된 땅은 모두 1만 2,960개 필지에 달했습니다.

분석 대상으로 정한 땅의 토지대장을 모두 확보해 데이터로 만들었습니다. 거래 연도와 거래 주체, 소유주 나이, 사는 곳, 공시가격, 신도시 편입 여부 등 모두 13가지로 정리했습니다.

쪼개기 기준은 다양한 변수가 존재하긴 하지만, 전문가 자문에 따라 3명 이상으로 정했습니다. 분석은 거래가 급증했던, 그래서 투기가 왕성했을 것으로 추정되는 2018년부터 3년 동안으로 좁혔습니다.

2018년부터 2020년까지 <광명시흥 지구>에서 거래된 토지는 모두 1,866필지. 면적으로는 156만 7,413㎡에 달합니다. 거래 주체별로는 개인이 1,428필지(104만 9,485㎡), 법인이 438필지(51만 7,928㎡)를 사들인 것으로 확인됐습니다.

토지 종류별로는 임야(산)와 전(밭)이 각각 78필지로 가장 많았고, 논(45필지)과 대지(33필지), 도로(22필지) 순이었습니다.


■ 땅 소유주 10명 중 6명이 '지분 쪼개기'…한 필지 최다 소유주는 131명

먼저 하나의 땅에 3명 이상의 주인이 있는 토지가 얼마나 되는지 걸러봤습니다. 소유주 확인이 불가능한 6필지를 제외한 개인이 소유한 땅은 1,422필지입니다.

이 중 토지대장에 3명 이상의 주인이 신고된 땅은 모두 269필지. 전체 토지의 19%가 '지분 쪼개기' 의혹이 있는 땅이었습니다.

소유주 기준으로도 살펴봤습니다. 광명시흥 지구 안 토지의 개인 소유주는 모두 4,387명. 이 중 소유주가 3명 이상인 땅 주인은 2,705명으로 확인됐습니다. 광명시흥 지구 전체 소유주의 62% 수준입니다.

다시 말해 10명 중 6명은 쪼개기로 광명시흥 지구 땅을 사들인 셈입니다.

여기서 가장 많은 주인을 가진 땅이 궁금해집니다. 한 개 땅에 100명 이상의 주인이 있는 곳만 따져 봤더니 모두 5곳이었습니다. 공교롭게 모두 시흥시 임야입니다.

공동 1위가 나왔습니다. 땅 한 필지에 131명의 주인이 있는 곳입니다.

이런 곳이 두 곳이나 있는데, 한 필지는 2019년에 나머지 한 필지는 지난해 거래가 이뤄졌습니다. 공동 1위를 이어 124명, 117명, 115명의 주인을 가진 땅들이 나왔습니다. 5곳 모두 소유주의 성도, 주소도 다릅니다.

적어도 친인척들이 공동으로 보유한 땅은 아니라는 얘기입니다. 투기 의혹이 강하게 드는 이유입니다.


■ '쪼개기' 땅 누가 샀나?

먼저, 여러 명이 땅을 산 '쪼개기' 소유주들의 거주 지역을 따져봤습니다. 광명과 시흥, 그러니까 주소가 원주민인 소유주는 전체의 14%에 불과했습니다. 나머지 86%가 외지인이었습니다.

서울과 경기 등 수도권이 가장 많았고, 강원, 충청, 영남, 호남, 제주 등 전국 각지에서 광명과 시흥에 땅을 샀습니다. 해외에서 땅을 산 사람도 13명(미국 7명, 중국 3명, 독일 2명, 뉴질랜드 1명)이었습니다.

이번에는 나이별로 살펴봤습니다. 50대(32.3%)와 60대(25.7%)가 전체의 절반 이상으로 가장 많습니다.

그런데 눈에 띄는 연령대가 있습니다. 바로 10대입니다. 어른들과 함께 공동으로 땅 소유주에 이름을 올린 10대는 모두 18명. 18세가 5명으로 가장 많았고, 앞서 소개했던 8살 어린이가 최연소 땅 주인이었습니다.


■ '투기와의 전쟁' 승자는?

하늘에서는 '황사'로, 아래에서는 '땅' 때문에 괴롭습니다. 서민들은 더 그렇습니다.

정부는 LH와 공공기관뿐 아니라 일반인들의 부동산 투기에 대해서도 전면전을 선포했습니다. 하지만 우리 부동산 역사를 돌이켜 보면 '투기꾼'들의 존재감은 생각보다 강력합니다. 수법은 더 교묘해지고, 그 생명력도 끈질깁니다.

정부가 전수 조사를 하겠다고 나섰지만, '차명' 등 숨은 투기를 잡아내기 쉽지 않다는 평가가 시장에서 나오는 이유입니다.

전문가들은 KBS가 분석한 방법처럼 '사람'이 아닌 '땅'을 중심으로 조사의 방향이 바뀌어야 한다고 강조합니다. 땅의 주인을 찾고, 땅을 산 돈의 출처를 끈질기게 찾아야 하는 지난한 싸움이 될 것이라고도 경고합니다.

하지만 포기할 수 없습니다. 투기와의 전쟁. 어쩌면 이번이 진짜 마지막 기회일지도 모릅니다.

오늘 밤 9시 뉴스에서는 KBS가 전수 분석한 광명시흥 지구 '쪼개기' 실태와 조사 방향에 대한 전문가 분석 등을 더욱 자세하게 전해드립니다.